第二部分 长沙市商圈调研与分析.doc

第二部分 长沙市商圈调研与分析 一、五一商圈 （一）商圈范围 以五一广场为中心，东抵蔡锷路、西达太平街、南起城南路、北至营盘路，形状呈长方形，规划控制面积达113公顷代表性商业有解放西路酒吧一条街、黄兴路步行街、民俗民食坡子街三条特色街 （二）商圈现状 五一商圈号称长沙乃至湖南的第一商圈，属于长沙市级商业中心，是长沙最核心、最繁华的商圈注册有6000余商家，日均客流量40万人次以上，年消费额达20亿元，是长沙人流、物流、资金流、信息流的中心凭借成熟的商业环境与不可复制的优越位置，一直是各路商家必争之地，平和堂、新世界百货、春天百货、王府井百货、百联东方广场都聚集此地此区域商业地产项目有：中天广场、五一大道202、明城国际中心、同福大厦、金烨融府、印象天心 (三)主要商业及配套 主要商业：新世界购物中心、平和堂、王府井百货、春天百货、百联东方广场、苏宁电器、国美电器、迪信通、万达沃尔玛购物广场、好又多超市、新大新商业广场、黄兴路步行街、金满地地下商业街、坡子街民俗民食街、解放西路酒吧一条街、中山路商业街 主要配套： 餐饮：麦当劳、肯德基、金牛角王中西餐厅、火宫殿、锦绣红楼、不了锅、杨裕兴面馆、黄春和面馆、松花江饺子馆、麻辣香锅、花之林、桂林人、四喜馄饨、傣妹、辣阿婆、季季红火锅等。

银行：建设银行、商业银行、工商银行、中国银行、中信银行、招商银行、交通银行、兴业银行 酒店：喜来登酒店、友谊宾馆、万代大酒店、国贸大酒店、皇冠假日酒店、7天快捷酒店 娱乐：金色年华KTV、温莎KTV、钻石钱柜KTV、星光灿烂、魅力四射 交通：旅1、12、312、401、803、138、11、117、118、405、143、202等 （四）租售情况调查分析 1、集中式商业物业名称规模（㎡）层数物业类型商业业态档次经营品种营运方式春天百货120006层商业百货中档女性服饰、日用百货、家用电器联营万达购物广场480004层商业综合超市中高档服饰、日用百货、蔬果、粮油副食、电影城租赁王府井百货7000012层商业百货中高档服饰、化妆品、珠宝、钟表、床品、小家电、餐饮、休闲联营平和堂500009层商业、商务百货中高档服饰、化妆品、珠宝、钟表、床品、小家电、餐饮、休闲联营百联东方760008层商业百货高档服饰、化妆品、珠宝、钟表、床品、小家电、餐饮、休闲联营新世界购物中心350008层商业百货高档服饰、化妆品、珠宝、钟表、床品、小家电、餐饮、休闲联营国美电器50002层商业、住宅电器专业店中档家电类产品联营苏宁电器75003层商业、住宅电器专业店中档家电类产品联营金满地270001层商业地下步行街中低档服装、饰品租赁 2、街铺 根据本次实地调查情况来看，五一商圈几条主要街道临街铺面的租售情况如下： 黄兴南路步行街售价35000-60000元/m，平均租金价格在500-1000元/m•月，少量铺面甚至超过1200元/m•月，最高达到2000元/m•月； 解放西路街铺20000-40000元/m，平均租金价格在400-650元/m•月； 蔡锷南路街铺25000-40000元/m，平均租金价格在350-750元/m•月； 中山路商业街铺的租金价格相对较低，平均租金价格在200-350元/m•月（大部分含税费）。

五）商圈业态构成 五一路：写字楼、影楼、百货、美容、健身、餐饮；黄兴南路和黄兴中路：百货、电器/通迅专业店、餐饮、娱乐、休闲；解放西路：酒吧一条街；坡子街：美食一条街六）消费群体及消费力分析五一商圈消费群体以长沙本地的中、青年人为主，少部分来源于外地旅游及周边城市消费者因商业及其各项配套功能完善，完全是一站式服务，所以是长沙消费能力最强的商圈七）商圈前景 对于商业地产而言，地段是其命脉地段的无可比拟性首先体现在其交通与生活配套设施上，而这些优势五一广场商业中心几乎全部具备正是基于对五一广场商业中心这一黄金口岸的认同，众多商家、开发商、投资者对区域内的商业物业极具信心，市场竞争也将更为激烈，但因其商业及配套已基本趋于饱和，未来发展将以旧物业改造、升级换代为主 二、溁湾镇商圈（一）商圈范围以枫林一路与麓山路交汇处为中心，向南辐射至湖南大学，北至桐梓坡路湘雅医院，东达潇湘路，西抵金星路，是河西最为成熟的一个商圈二）商圈现状 溁湾镇属于市级商业副中心，与五一商圈仅一江之隔，是岳麓区的经济商业核心随着市委、市政府、市人大、市政协的西迁，及大学城庞大的消费基础，该商圈近年发展速度迅猛，汇聚了通程电器、通程百货、新一佳超市、国美电器、苏宁电器等一批零售巨头。

此区域商业地产项目有共和世家、建发•西山汇景、江岸景苑、麓山才苑、沁园春御院、阳光100国际新城 （三）商业及配套 大型商业： 通程商业广场、新一佳超市、国美电器、通程电器、指南针商业中心、岳麓大学城商贸中心、百信鞋业、苏宁电器、步步高超市 配套： 连锁餐饮：肯德基、麦当劳、必胜客、不了锅、四喜馄饨、蒸有味•华人、桂林人、杨裕兴面馆 酒店：麓山宾馆、枫林宾馆、7天酒店、湖南盐业宾馆、玛依拉大酒店 银行：中国银行、农村合作银行、建设银行、浦发银行、招商银行、交通银行、工商银行、农业银行 交通：6、12、303、305、309、315、318、325、903等公交路线（四）租售情况调查分析 1、集中商业物业名称规模（㎡）层数物业类型商业业态档次经营品种营运方式通程商业广场660006层商业百货中档服饰、化妆品、珠宝、钟表、床品、小家电、餐饮、电影院联营新一佳110001层商业综合超市中档服饰、日用百货、蔬果、粮油副食、小家电、文体自营指南针商业中心160004层商业专业卖场中高档时尚休闲服装联营大学城商贸中心70002层住宅、商业专业卖场中档电子、信息、文体、服装自营国美电器25003层商业电器专业店中档家电类产品联营通程电器30003层商业电器专业店中档家电类产品联营百信鞋业5001层商业鞋业专业店中档鞋自营步步高35001层商业、住宅超市中档服饰、日用百货、蔬果、粮油副食、小家电、文体自营苏宁电器35003层商业、住宅电器专业店中档家电类产品联营 2、街铺枫林一路租金在200-400元/㎡•月不等；银盆岭路租金在200-350元/㎡•月不等；金星路租金在50-200元/㎡•月不等； 麓山路租金在120-280元/㎡•月不等（五）商圈业态构成 业态基本齐全，大型百货有通程商业广场，电器专卖城有国美、通程及苏宁，专业卖场有大学城商贸中心和指南针商业中心，连锁餐饮以服务河西大学城的中餐厅为主，娱乐休闲场所较多，上档次的较少。

总体来看业态以中档为主，高档消费市场空白，这主要是由于该区域的消费群体以学生为主，而且离五一商圈仅一江之隔六）消费群体及消费力分析 河西有以中南大学、湖南大学、湖南师范大学为代表的30多所高等院校和科研院所，在校大学生达16万人，各类科技人员10万余人,是全省最大的文化科教区所以消费群体主要为该区老师和学生为主，学生的购买力较弱，以满足生活基本需求为主七）商圈前景 溁湾商圈除通程商业广场、新一佳超市、通程电器、国美电器、苏宁电器、步步高有一定规模外，大多属于独立小门面经营，目前规划混乱、消费能力偏低是制约其发展的主要因素随着河西先导区战略思路的确定，河西将作为政府重点开发区域，“三圈一带一核心”的产业布局、“三纵四横”七条快速路、地铁2号线及5条过江隧道对接河东，将为溁湾镇这个市级副商业中心带来具大的发展潜力，溁湾商圈作为河西版图唯一大商圈，相信很快将在众多商圈中脱颖而出三、火车站商圈 （一）商圈范围以火车站为中心向北辐射至营盘路，南到朝晖路，西至韶山路，东达万家丽路 （二）商圈现状 火车站商业中心属于典型的交通口岸物业，交通便利、人潮汹涌，区域内汇集了阿波罗商业广场、华海3C电脑城、百脑汇、国储、电脑城、晓园数码摄影器材城、金苹果服装批发市场、国美电器、三湘南湖大市场、家润多千禧店、家润多朝阳店、……电子信息、日杂百货、餐饮酒店、服装、娱乐休闲等各类行业遍布各处。

其最主要的经营行业有IT电器、服饰、建材、超市四大类，其中IT卖场和建材市场在国内都有很大的知名度但同时火车站人流很杂，商圈整体商业形象不佳，商家信誉较低，这些因素一直困扰着该商圈进一步发展此区域商业地产项目有湘域中央、凯通国际城、凯旋国际、越界、万象新天、左岸右岸、国储.城市天地 （三）大型商业及配套大型商业： 阿波罗商场、家润多千禧店、家润多朝阳店、家润多百货、百脑汇、国储电脑城、电脑城、华海3C广场、晓园数码摄影器材城、合峰电脑城、赛博电脑广场、三湘南湖大市场、通程电器、国美苏宁、金苹果大市场、凯通服饰城、金芒果大市场 配套： 连锁餐饮：德克士、肯德基、麦当劳、杨裕兴面馆、桂林人、玉楼东、秦皇食府 酒店：紫东阁华天大酒店、三九楚云大酒店、华天之星、今朝大酒店、凯旋大酒店、泰成大酒店、蓝天大酒店、民航大酒店、海程大酒店 银行：建设银行、工商银行、浦发银行、长沙商业银行、农业银行、招商银行交通：1、2、127、146、202、7、9、111、114等公交车经过，火车站是长沙最大的公交停靠点（四）租售情况分析 1、集中商业物业名称规模（㎡）层数物业类型商业业态档次经营品种营运方式友谊阿波罗550005层商业百货中高档服饰、化妆品、珠宝、床上用品、休闲娱乐联营三湘南湖大市场300005层商业家居、建材中高档家居、建材、灯饰、汽配租赁家润多千禧店36003层商业、商务综合超市中档服饰、日用百货、蔬果、粮油副食、小家电自营国美电器24002层商业电器专业店中档家电类产品联营国储电脑城170006层商业、住宅IT专业店中档IT类产品租赁电脑城100005层商业、商务IT专业店中档IT类产品租赁晓园数码摄影城36003层商业摄影器材店中档摄影器材类产品租赁金苹果大市场100001层商业专业卖场中低档服饰、鞋帽、化妆品租赁2、街铺国储电脑城租金分楼层在100-600元/㎡•月不等；电脑城租金分楼层在100-500元/㎡•月不等；金苹果大市场租金180-400元/㎡•月不等；凯通服饰广场租金100-30。