市住宅物业服务分等收费管理暂行方法.doc

上海市住宅物业服务分等收费管理暂行措施为增进上海物业管理行业健康发展，建立合理、公开、质价相符的物业服务收费机制，提高市民居住质量，根据国务院第379号令发布的《物业管理条例》，国家发改委和建设部印发的《物业服务收费管理措施》和上海市人大常委会发布的《上海市住宅物业管理规定》等法律、法规及有关规定，并结合我市实际状况，制定本措施一、合用范畴本措施合用于我市行政区域内住宅物业管理区域的物业服务、物业收费及监督管理容积率高于0.5的住宅物业管理区域内的物业服务内容及其规定、服务收费及其原则，由建设单位或业主大会与物业管理公司按照本措施规定执行容积率等于或低于0.5的住宅物业管理区域或纯别墅住宅物业管理区域内的物业服务内容及其规定、服务收费及其原则，由建设单位或业主大会与物业管理公司参照本措施的有关原则协商拟定二、物业服务分等收费原则的制定分等收费原则由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门根据我市住宅物业不同的服务内容、服务规定制定和适时调节，并向社会发布分等收费原则涉及物业服务级别原则和物业服务收费原则物业服务级别原则的制定由市房地产行政主管部门负责，物业服务收费原则的制定由市价格主管部门负责。

经区（县）人民政府批准，各区（县）价格主管部门会同房地产行政主管部门根据实际状况，在我市最高收费原则范畴内制定并发布区（县）的最高收费原则三、物业服务项目和级别的划分我市住宅物业服务项目根据服务内容、服务规定和设施设备配备等状况分为综合管理服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化养护服务，以及共用部位、共用设施设备的平常运营、保养及维修服务五项，级别从低到高，最高为五级详见附表《上海市住宅物业服务分等收费原则》）四、物业服务收费原则的拟定住宅物业管理区域的物业服务收费原则应按照质价相符的原则，分别选择并组合拟定物业服务收费原则为各物业服务项目收费原则的总和各物业服务项目的收费原则原则上不超过规定的最高收费原则业主大会成立前的物业服务收费，由建设单位根据物业特点和服务规定，选择服务项目、服务级别并拟定收费原则，在发布招标公示或合同价格15个工作日前将拟定的收费原则报物业所在地的区县价格主管部门确认建设单位应在确认的收费原则范畴内进行物业管理招标或拟定合同价格其中综合管理服务项目所选的级别不得高于所选的公共区域清洁卫生服务项目级别，也不得高于所选的公共区域秩序维护服务项目级别。

前期物业服务合同中需列明商定的服务项目、服务级别和收费原则建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同中应涉及前期物业合同中商定的服务项目、服务级别和收费原则业主大会成立后的物业服务收费，由业主大会与物业管理公司根据物业特点和服务规定，选择服务项目、服务级别，并按本措施规定协商具体的收费原则需要时可邀请所在地居民委员会参与协调五、超过最高服务级别收费原则的拟定因提供本措施未涵盖的服务内容和设施设备而提高物业服务水平的，可合适提高收费原则业主大会成立前的物业服务收费，建设单位应委托市物业管理协会组织专家论证提出相适应的收费原则，经区县价格主管部门确认并报市价格主管部门备案后，作为物业管理招标或合同的最高收费原则业主大会成立后,具体的收费原则由业主大会与物业管理公司根据物业特点和服务规定协商拟定需要时也可邀请所在地居民委员会参与协调六、收费原则的备案物业管理公司应当自签订物业服务合同之日起15个工作日内，将物业服务合同提交物业所在地的区县价格主管部门和房地产行政主管部门备案七、物业服务费的计价单位和预收期限本措施所拟定的物业服务收费的计价单位为每月每平方米建筑面积经业主大会批准，计价单位也可为每月每户。

物业服务费按月收取经与业主商定可以预收，预收期限一般不得超过3个月八、付费起讫时间前期物业服务合同生效之日至发售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承当发售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终结之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同商定的前期物业服务收费原则承当；房屋销售合同未商定的，由建设单位承当物业产权转移时，产权转移之日的当月及此前发生的物业服务费用，由物业出让人承当；产权转移之日的次月起发生的物业服务费用，由物业受让人承当双方另有商定的从其商定九、明码标价物业管理公司应按规定实行明码标价，做到价目齐全、内容真实、标示醒目、笔迹清晰，并可采用公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端等方式在物业管理区域内进行公示物业服务收费明码标价的内容涉及：物业管理公司名称、服务内容、服务原则、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费原则、监督举报等实行明码标价的物业服务收费的原则等发生变化时，物业管理公司应当在执行新原则前一种月，将所标示的有关内容进行调节，并标示新原则开始实行的日期十、法律责任物业管理公司应当遵守国家的法律、法规及有关文献的规定，严格履行住宅物业服务合同，为业主提供质价相符的物业服务。

若未能履行物业服务合同商定，导致业主人身、财产、安全受到损害的，应当依法承当相应的法律责任业主应当按照住宅物业服务合同的商定，准时足额交纳物业服务费用业主违背物业服务合同商定逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；物业管理公司也可以依法追缴十一、监督检查物业服务双方应接受有关居民委员会的监督，发生物业服务纠纷时，可接受居民委员会的协调物业管理公司违背国家和我市物业管理法规及有关规定，未提供相应物业服务的，由房地产行政主管部门根据国家与我市的有关规定予以解决构成价格违法、违规的，由价格主管部门根据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为惩罚规定》和《有关商品和服务实行明码标价的规定》等法律、法规及有关规定予以惩罚十二、其她规定本措施所规定的物业服务收费原则的测算是采用包干制结算形式其她未尽事宜，按照国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理措施》等有关规定执行本措施执行过程中，凡此前市、区（县）物价局、房地局文献规定与本措施不一致的，按本措施规定执行 十三、解释部门本措施由市物价局、市房地资源局按照各自职责负责解释十四、措施实行本措施自10月1日起实行本措施实行后开始物业服务并收费的，物业服务及其收费原则等应按照本措施规定执行。

本措施实行前业主大会与物业管理公司已签订住宅物业服务合同且尚未到期的，物业服务及其收费原则等仍按原合同商定执行，合同到期后按本措施规定执行本措施实行潮流未成立业主大会且原有收费原则高于本措施最高收费原则的，须相应减少收费原则或提高服务级别若收费原则低于本措施最高收费原则的，在业主大会成立前不得擅自提高收费原则公有住宅售后的物业服务收费执行本措施的有关事项另行研究后制定 。