博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告.ppt

宿迁御景龙庭项目市场调宿迁御景龙庭项目市场调研报告研报告博思堂地产综合服务股份有限公司2010 年 8 月矛经铂伎蔷疤兼靶边哭周聊秘讥寻燎奈猴喻幼参疆中靳淑跌剥莉她晌泻萌2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告研研 究究 目目 录录第一部分：宿迁宏观环境第一部分：宿迁宏观环境第二部分：房产开发概况第二部分：房产开发概况第三部分：微观市场分析第三部分：微观市场分析第四部分：项目发展建议第四部分：项目发展建议表门唉凌增帧颈惮墟杰妨咱孽诞吐疗疯蹲卤啃柑狞聊抓惠患莱糕择椰约爸2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2 2、经济环境、经济环境3 3、产业规划、产业规划1 1 1 1、城市概况、城市概况、城市概况、城市概况宿迁宏观环境宿迁宏观环境4 4、城市规划、城市规划5 5、宏观小结、宏观小结刮乎揽茄搏此盖抚茹肇辩靡脸诲较银伙窘耕爬点峡啸窗升瞻寸参足露别氛2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告1 1）区位、规模、行政规划、人口）区位、规模、行政规划、人口l 地理位置：地理位置： 宿迁市位于江苏省北部，介于北纬33°8′-34°25′，东经117°56′-119°10’之间。

属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区总体呈西北高，东南低l 行政规划：行政规划： 1996年7月经国务院批准，设立地级宿迁市市政府驻地宿城区 下辖宿城区、宿豫区、宿迁经济开发区、湖滨新城和苏州宿迁工业园区，以及沭阳县、泗阳县、泗洪县三个县全市总面积8555平方公里，为江苏省第4位l 人口：人口： 2007年末总人口531.53万，为江苏省第7位目前宿迁人口构成特征：————市区人口比例还较低；市区人口比例还较低；————乡镇人口城市化明显；乡镇人口城市化明显；————外来人口比例偏低，以本地人为主外来人口比例偏低，以本地人为主共赌滨臆囤量职团抄戳柒杏误纪木技诺弛渝村到靶肩娘哀吊宛霸寇缺桥叼2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2 2）城区构成）城区构成宿迁整体的城市建设定位为“以老城区为轴心，宿豫、宿城两翼齐飞”宿迁市区被两条河流分隔成为三个区域，从东到西依次是宿豫区、主城区和宿城新区Ø老城区作为宿迁传统意义上的市中心区域，城市建设定位成为宿迁未来的商业中心；Ø宿城区是宿迁市政府和各职能部门所在地，也将是宿迁未来发展的新区；Ø宿豫区曾经是宿迁的一个县，2004年行政区域调整成为宿豫区，整个区域的建设正处于起步阶段。

该区域建设定位为具有独立城市功能的都市生活区1）宿城区　　宿城区下辖14个乡镇、4个街道、1个省级经济开发区，区域面积854平方千米，人口82万是宿迁市的主城区已经形成了纺织服装、机械电子、木材加工、食品饮料等四大主导产业宿城新区建设快速推进，核心区城市轮廓基本显现，城市功能逐步完善，将成为一个新兴的行将成为一个新兴的行政、文化、商贸和生活区政、文化、商贸和生活区2）宿豫区　　2004年3月撤宿豫县设区，下辖16个乡镇，总面积1176平方公里，总人口64万人宿豫交通便利，京杭大运河纵贯南北，宁宿徐、徐宿淮盐高速公路、宿沭一级公路、宿新一级公路等构架起了快速便捷的交通网络，西距观音机场60公里，东离京沪高速公路50公里宿豫工业渐成体系，初步形成食品、纺织、建材、化工、机械、包装、新能源等七大类支柱产业，江苏省宿豫经济开发区、省级张家港宿豫工业园区、宿迁市彩塑工业园区宿豫新区建设突飞猛进，行政区、商贸区、三产区、教育区、居住区、工业区初具规模，建成区面积已达36平方公里集翔倡穆懊父私涪就率肚漆敢垢殆电栋腐昼亡齐夷设舀蕾蝎这术谦普痈龚2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2 2）城区构成）城区构成3）宿迁经济开发区　　1998年11月经省政府批准设立的省级经济开发区。

开发区位于宿迁城区南侧，规划面积105平方公里，建成区面积45平方公里4）湖滨新城　　2006年2月经宿迁市人民政府批准设立，是中心城市的重要板块,享受省级开发区待遇目前纳入统一规划和管理的区域面积116平方公里，人口5.6万人湖滨新城开发区由生态旅游产业园、职业教育产业园、高新技术产业园、软件和服务外包产业园、现代农业产业园、体育休闲产业园和嶂山森林公园保护区七个部分组成5）苏州宿迁工业园区　　苏州宿迁工业园区是省委省政府帮助宿迁实现更大突破战略决策所采取的重大措施，由苏州宿迁两市共同建设，主要依托苏州工业园区实施项目位于宿城新区内，规划面积项目位于宿城新区内，规划面积13.613.6平方平方公里，首期开发启动公里，首期开发启动2 2平方公里平方公里固惨厂槽驮幽疟彩拾岩担形媒起烦苯齐当死卓疟颗屑救铂愉楞粘韶彪牡劣2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告3 3）城市交通）城市交通宿迁交通十分便利，水陆干线四通八达京杭大运河纵贯南北，内河通航里程达897公里公路公路: : 京沪高速公路、宁宿徐高速公路、宿新一级公路建成通车，新长铁路、205国道、305省道穿境而过，徐宿淮盐高速公路、宿沭一级公路、宿邳一级公路正在兴建。

航空航空: : 西距徐州观音国际机场60公里，北离连云港白塔埠机场100公里，南至南京禄口国际机场260公里，空港优势非常明显水路水路: : 京杭大运河穿境而过，河通航里程 1005 公里， 通航2000吨的船只新沂至浙江长兴与沪宁，京杭铁路相接的新长铁路已穿过该市到淮阴，2000年已全线建成铁路铁路: : 正在兴建的南京至宿迁一级公路纵贯南北可望2000年建成，徐宿淮盐一级汽车专用线横卧东西，加上将要兴建的京沪高速公路、宿迁至新沂一级公路，宿沐灌二级公路，将构成以“三纵三横”为主骨架的公路格局闹墟斌屠沸做缮食债惜季玉漾弄疾芽婉腋蜜勘菊碰烃拼疹衣撩钩竖冤捷剥2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2 2 2 2、经济环境、经济环境、经济环境、经济环境3 3、产业规划、产业规划1 1、城市概况、城市概况宿迁宏观环境宿迁宏观环境4 4、城市规划、城市规划5 5、宏观小结、宏观小结消阜桐槽兽眷莹汰辊锑庆湖应机孺索汁扁槐珍拽卷恶尖矗束脉尹檀踞蝎傍2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告1 1）地区生产总值）地区生产总值宿迁总体经济在江苏省内，依然处于较低水平；宿迁总体经济在江苏省内，依然处于较低水平；和长三角区域各城市相比，依然较为落后。

和长三角区域各城市相比，依然较为落后 2009年宿迁地区总值为826.9亿元，增速为13.5% 自从宿迁1997年设立地级市以来，城市经济呈现持续增长在进入新世纪以来更加呈现较快的发展水平 但从江苏省内和长三角区域的城市相比较，依然发展较为落后我们从以上统计数据可以看出：1、宿迁的经济基础比较薄弱，经济总量在江苏处于下游水平2、近几年来宿迁的GDP增长较快且增速也一直在加快，总体GDP增长势头强劲质溢雹学症艘潦肖巫炎崇陇害专泄芋踩彦罢嫂纷咨沽墓靠斩荷训组谬辫衡2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2 2）产业结构）产业结构第一产业的比重下降，二、三产业比重上升，产业结构不断优化第一产业的比重下降，二、三产业比重上升，产业结构不断优化 宿迁在经济发展中：l第一产业所占的总体比重不断下降；第二产业的比重稳定增长；第三产业所占比重也在不断增长l三次产业结构在2002年实现“一二三”向“二一三”转变的基础上，2004年转变为“二三一”，与全省同构根据人均GDP、城市化水平、产业结构来综合衡量宿迁的工业化进程，可分为两个阶段：l 1996 1996年年——20052005年：工业化准备期及工业化初期。

年：工业化准备期及工业化初期1996年三次产业结构为47.7：30.8：21.4，城市化率为10.1%，农业经济占绝对主导地位2004年工业经济上升到主导地位，工业增加值占GDP的30.5%，标志全市经济步入工业化起点到2005年，全市人均GDP912美元，三次产业结构为25.6：45.0：29.4，工业比重达32.3%，分别超过一产和三产，城市化率达31.5%，初步判定全市经济已从农业主导型向工业主导型转变，进入工业化初期l 20062006年年——20082008年：工业化初期向中期迈进时期年：工业化初期向中期迈进时期2006年，全市人均GDP1184美元，三次产业结构为23.6：44.8：31.6，工业占GDP的比重上升到34.3%，城市化率达到 32.4%，比建市初提高22.3个百分点进入2008年，全市人均GDP达1973美元，三次产业结构为20.4：46.6：33.0，工业增加值占比上升到36.8%，城市化率为34.1%，人均GDP即将突破2000美元，一产比重即将低于20%，表明宿迁市正由工业化初期向中期迈进挫拢签背真啃巍婿佩宋竭熔擒筒侧踩交缴酉始诲灰绷咙白两查舅凤聋斤倒2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告3 3）社会消费品零售总额）社会消费品零售总额宿迁总体消费能力仍然有限。

但后续增长速度较快宿迁总体消费能力仍然有限但后续增长速度较快u 2009年宿迁社会消费品零售总额为234.6亿元，较去年增长18%增长速度较快u 但同江苏省内发达城市相比，宿迁的整体消费能力仍然有限u经济水平的相对低下，限制了当地的消费品市场的活跃程度体现在房地产市场的是房价增长幅度迟缓项目销售周期加长她废拭堡财焚鲸欠疯肺硅秸泽工层账扦姚耳驾牌灌情倡勾巫兽摈哨请叠桌2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告4 4）居民收入分析）居民收入分析宿迁总体消费能力仍然有限但后续增长速度较快宿迁总体消费能力仍然有限但后续增长速度较快 宿迁城镇居民可支配收入绝对数值呈增长态势，2009年城镇居民人均可支配收入达到122230元的历史高位根据统计数据结合实地考察情况：1、宿迁全市范围内居民平均收入处于江苏下游水平，总体而言并不富裕2、宿迁市区居民平均收入水平高于全市水平，私营服务业和商贸业使当地已经形成了一部分高收入群体3、宿迁市居民储蓄观念仍为主，消费、投资型观念还没有形成主流伶袄赣哺掠疹倪赚犀橡彰哮佐涝狙脑栗桂舞鱼狄船檀葵伤啊府括乍交匆愈2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2 2、经济环境、经济环境3 3 3 3、产业规划、产业规划、产业规划、产业规划1 1、城市概况、城市概况宿迁宏观环境宿迁宏观环境4 4、城市规划、城市规划5 5、宏观小结、宏观小结迸累廉荆龚倘灌鸽潘增男焦卯遭临勤杀忱详畔滁维窿押矣袜赛裂悲导惯溶2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告1 1）产业园发展）产业园发展l 重点建设发展“七区”根据《宿迁市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》： 坚持工业向园区集中的方针，努力打造区域经济发展的龙头。

进一步完善开发区和工业园区的整体功能，真正实现“特区模式、封闭运行”的社会化管理体制和自主经营、自负盈亏的企业化运作机制不断强化市经济开发区、骆马湖现代生态农业示范区、沭阳工业园区、泗阳工业园区、泗洪工业园区、宿豫工业园区、宿城工业园区等载体功能，发挥其在全市经济社会发展中的强大支撑作用l 重点发展“十园”经济根据产业基础、发展定位和特色优势，重点发展和壮大：木材加工业木材加工业：沭阳县扎下镇、桑墟镇、贤官镇；泗阳县临河镇、众兴镇；宿城区陈集镇、洋河镇；白酒酿造白酒酿造：宿城区洋河镇、泗洪县双沟镇、沭阳县沂涛镇为重点区域的；现代包装现代包装：宿豫区井头乡为重点区域的；粮食加工粮食加工：泗洪县孙园镇、城头镇为重点区域的；纺织服装纺织服装：宿豫区顺河镇、宿城区龙河镇为重点区域；茧丝绸加工茧丝绸加工：宿豫区侍岭镇为重点茅惜求拌陨杏投邢卉阳吟斑妥卉煞荷经陕戈它琵伪鄂享杰字袖现倡健悄瘁2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2 2）大力培育产业集群）大力培育产业集群l 积极建设“四纵三横”产业带合理的工业布局是彰显区域特色、实现工业经济可持续发展的重要保证。

按照“立足淮海，呼应徐连，策应沿江，接应长三角和环渤海经济圈”的区域定位，根据城市总体规划、交通、能源、通讯等基础设施条件、水资源分布状况和产业发展基础，大力建设：沿京沪高速、京杭大运河、宁宿徐高速、新长铁路等四条纵贯南北的产业带；和沿宿淮盐高速、宿沭一级公路和泗洪、泗阳、沭阳一级公路等三条横跨东西的产业走廊，努力构建“四纵三横”产业新格局纺囤翘谎镇掘娥娘衔弧馆容晶华玲刊咬祖捅阁就竖决蓝刃釜倡烈我阂凡补2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2 2、经济环境、经济环境3 3、产业规划、产业规划1 1、城市概况、城市概况宿迁宏观环境宿迁宏观环境4 4 4 4、城市规划、城市规划、城市规划、城市规划5 5、宏观小结、宏观小结贸蔼彦驰呵疏总皇圣铭没茶忍按葬贪琅掳越矿镭厌箩农轨噎爽铣捣门挑酥2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告1 1）宿迁市城市总体规划）宿迁市城市总体规划(2003-2020)(2003-2020)概况概况l规划期限 新一轮城市总体规划期限为2003-2020年l城市化水平 至2007年，市域城市化率为35%，至2010年为39%，至2020年为50%。

l市域城镇规模等级结构一级中心城市1个：宿迁市区，人口规模50万人二级城镇3个：沭阳县城45万人、泗洪县城25万人、泗阳县城25万人三级城镇9个：为中心镇，分别是洋河、大兴、皂河、双沟、半城、华冲、马厂、王集、新袁规划人口分别为3-10万人四级城镇28个：为一般乡镇，每个乡镇人口1-3万人滔举脯怕授鹏聊践曾肢兄禄裙边玄费庸做进蝇盒漏酋舞沼麻宰铜抱佐瞅胚2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2 2）宿迁市市域规划）宿迁市市域规划l城区总体布局：城区总体布局：通过大运河、古黄河、环城路将城区分割成六大片区，形成开敞型，片区式空间结构：1、老城区——全市传统商贸中心，教育、科研中心2、市府新区——全市行政、文化中心，现代生产服务中心3 3、宿豫新区、宿豫新区————居住、工业兼容的综合性片区居住、工业兼容的综合性片区4、宿城新区——综合性生活片区5、市经济开发区——全市主要的工业生产基地6、骆马湖现代生态农业示范区——生态旅游、教育科研和现代农业研发基地l中心城市功能中心城市功能; ; 徐州都市圈南部重要节点，东陇海地区中心城市之一，苏北地区新兴中心城市，以轻型工业为主导、生态环境优良的园林化城市。

宿迁市域政治、经济、文化中心，技术宿迁市域政治、经济、文化中心，技术创新、制度创新的中心创新、制度创新的中心以绿色农业、观光农业为基础，大力推进农业产业化进程l中心城市规划范围中心城市规划范围: :1、规划区面积为2108平方公里，包括宿城区和宿豫区的全部l中心城市性质中心城市性质: : 东陇海地区中心城市之一，苏北地区新兴中心城市，以轻型工业为主导，现代休闲旅游服务业为特色的生态型园林化滨湖城市蔬戈魄叹乌随淆叼靠段酵幽冗怯图彦庞攻祥裳从琼氏泪笑耍略什物鄂巡峭2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2 2、经济环境、经济环境3 3、产业规划、产业规划1 1、城市概况、城市概况宿迁宏观环境宿迁宏观环境4 4、城市规划、城市规划5 5 5 5、宏观小结、宏观小结、宏观小结、宏观小结粒妆苛叁瘪丫茨蹄暮图徘墙鸟展争逼朱试幼矩酝艇蜕拜净另蹈担菱试缆勃2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告1 1）小结）小结通过对宿迁宏观环境的：城市概况、经济环境、产业规划和城市发展规划的分析，我们初步了解：l 宿迁升级为地级市，才经过14年的加速发展阶段；l 由于经济基础的薄弱，目前宿迁的GDP、三产产值、人均收入水平，虽然较以前有较大、较快的增长，但是目前与江苏省内其他城市和长三角区域的对比，仍然处于较低的水平；l 宿迁的人口构成中，本地人占有绝对比例；l 而在社会各个阶层中，改革开发后通过经营企业、个体经济发展起来一批具有较好经济条件的高收入群体，从而形成宿迁收入水平差距较大的现状。

反映在房地产市场，则是高端置业群体和中低收入群体，目前宿迁中产阶级群体比例非常少；l 发展经济，提升人民生活水平，成为宿迁目前的重点目标；l 发展轻工业和乡镇特色经济，以重点园区作为主要突破点；l 宿迁明确了城市的发展规划，本项目所处的宿城新区是城市的居住导向区域，承担着中心城区人口扩散，服务于周边产业园居住功能的重点居住板块 宿迁的经济基础目前还较为薄弱，但城市经济和人民生活水平在不断改善；城市规宿迁的经济基础目前还较为薄弱，但城市经济和人民生活水平在不断改善；城市规模的扩大，带动了旧城改造和新城建设；在这种需求下，房地产行业近年来也迎来了较模的扩大，带动了旧城改造和新城建设；在这种需求下，房地产行业近年来也迎来了较快的发展快的发展兴浇摊续援睛擞譬鸦赞牡轰受创皂吨累够充猿滦札缨锦醋态缕琴奋嫂壁癌2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告研研 究究 目目 录录第一部分：宿迁宏观环境第一部分：宿迁宏观环境第二部分：房产开发概况第二部分：房产开发概况第三部分：微观市场分析第三部分：微观市场分析第四部分：项目发展建议第四部分：项目发展建议阻丧患蔼锯贰己奄欢忱触储陛乘筹厄庙皑良阮期午肛击希享尼左僳拜刚耙2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告宿迁房产市场宿迁房产市场　20052006200720082009房地产开发完成投资（亿元）37.1757.0270.2587.07117.36涨幅59.50%53.40%23.20%24%34.80%商品房施工面积（万）415.15 700.781060.011225.081581.76涨幅——68.80%53.80%15.60%29.10%住宅施工面积（万）317.32 550.86859.36956.241222.83涨幅——73.60%60.20%11.30%27.90%销售商品房面积（万）86.05255.43368.01354.55540.33涨幅50.30%33.50%49%-3.70%52.40%销售各类商品房金额（亿元）13.0642.6961.9666.40 123.1涨幅78.60%40.40%50.10%7.16%85.40%Ø0909年全年房地产开发完成投资年全年房地产开发完成投资117.36117.36亿元，增长亿元，增长34.8%34.8%。

全年房地产开发施工面积全年房地产开发施工面积1581.761581.76万平方米，万平方米，增长增长29.1%29.1%其中住宅施工面积住宅施工面积1222.831222.83万平方米万平方米，增长，增长27.9%27.9%竣工各类商品房面积竣工各类商品房面积424.18424.18万平方米，万平方米，增长增长81.1%81.1%其中住宅竣工面积住宅竣工面积333.72333.72万平方米，增长万平方米，增长76.3%76.3%Ø0909年销售各类商品房年销售各类商品房540.33540.33万平方米，实现销售额万平方米，实现销售额123.10123.10亿元，分别增长亿元，分别增长52.4%52.4%和和85.4%85.4%其中住宅住宅销售面积销售面积460.47460.47万平方米，实现销售额万平方米，实现销售额94.1894.18亿元亿元，分别增长，分别增长46.0%46.0%和和72.8%72.8%Ø房地产市场供应充足，近年来去化量大按人口和近四年去化面积计算，宿迁市场处于需求透支房地产市场供应充足，近年来去化量大按人口和近四年去化面积计算，宿迁市场处于需求透支未来市场压力巨大。

未来市场压力巨大宿迁房地产业快速发展拥有良好的房地产开发的背景宿迁房地产业快速发展拥有良好的房地产开发的背景脆坷济拷纫芭询苏菲魁呼袄衔或纤吱莱酣饭实丙身彩测庶谦装卸胜蓬惭陌2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告房地产开发投资额持续增长，增速加快房地产开发投资额持续增长，增速加快 09房地产开发投房地产开发投资首超百亿元资首超百亿元Ø宿迁房产开发投资额度连续宿迁房产开发投资额度连续5 5年持续增长年持续增长0909年开发投资额首次超过百亿元年开发投资额首次超过百亿元Ø近近3 3年房地产开发投资增长速度逐步加快年增长速度都在年房地产开发投资增长速度逐步加快年增长速度都在20%20%以上0909年增长年增长34.8%34.8%增速加快增速加快宿迁房产市场宿迁房产市场宿迁历年房地产开发投资额气踪再亏捅战撼郝蕾疙因撤浚拉宛笛撂寒律惜沁款秆痔伪劳笺会焰后贩肤2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告宿迁房产市场宿迁房产市场Ø商品房和商品房住宅商品房和商品房住宅施工面逐年增加，年增施工面逐年增加，年增长保持长保持15%15%和和11%11%以上。

以上0909年分别增长年分别增长30%30%和和2828左右Ø商品房和住宅市场供商品房和住宅市场供应充足宿迁房地产市场目前以住宅市场为主商品房和住宅竣工面积逐宿迁房地产市场目前以住宅市场为主商品房和住宅竣工面积逐年增加年增加Ø从住宅施工所占商品从住宅施工所占商品房比例可以看出，住宅房比例可以看出，住宅所占比例都在所占比例都在76%76%以上最高在最高在0707年达到了年达到了81.07%81.07%说明宿迁房地说明宿迁房地产市场目前和未来的一产市场目前和未来的一段时间内，将段时间内，将以住宅市以住宅市场为主场为主吧译窄育挟钩霉膀铲驹拎告吨诲扶伊孟详时能蝗拾漏缸膛迅臆亮公擅寻萧2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告宿迁房产市场宿迁房产市场商品房年度成交走势宿迁整体房地产市场除宿迁整体房地产市场除0808年外，整体呈现出年外，整体呈现出““量价齐升量价齐升””的局面的局面Ø销售面积整体保持上升的销售面积整体保持上升的态势，态势，0808年受大环境影响，年受大环境影响，有一定回落有一定回落0909年成交量大年成交量大幅上涨，直接突破幅上涨，直接突破500500万。

万Ø销售金额逐年增长，在销售金额逐年增长，在0808也未受大环境影响也未受大环境影响0909年成年成交金额破百亿交金额破百亿Ø成交均价方面也逐增长成交均价方面也逐增长0909年成交均价年成交均价22782278元比，环元比，环比比上涨上涨21.6%21.6%呼听露敷梨孩挨骇句半驰吗菜圃暖犀乳迂康次幅循救匠颜艾丁休莉闸溯焦2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告宿迁房产市场宿迁房产市场宿迁住宅月度成交走势宿迁住宅月度成交走势Ø成交套数和面积方面；整体呈现成交套数和面积方面；整体呈现M M型波动最高成交月为去年型波动最高成交月为去年1212月，成交月，成交25702570套26.6826.68万方0909年年3 3月成交月成交15671567套，套，16.4716.47万方Ø销售均价方面，整体走势比较平稳价格缺乏上涨支撑力年度成交均价销售均价方面，整体走势比较平稳价格缺乏上涨支撑力年度成交均价之最出现在去年之最出现在去年6 6月，达月，达30193019元之后一直在元之后一直在2500-26002500-2600左右 整个整个0909年以年以来价格一直维持在来价格一直维持在27002700元以上元以上宿迁整体住宅市场表现比较平稳，量价逐步在上升。

宿迁整体住宅市场表现比较平稳，量价逐步在上升债糠掂水茄犬侠萝疵烃掂众指沸华性日付蔼舶荫泡肋学兰跃樟垂逢呼牟蚁2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告宿迁房产市场总结宿迁房产市场总结（（1 1）宿迁房地产业快速发展房产投资增速过快，城市化进程缓慢，人民经济水平提）宿迁房地产业快速发展房产投资增速过快，城市化进程缓慢，人民经济水平提升不高人口外流现象普遍导致市场透支性去化，缺乏后期发展支撑力人口外流现象普遍导致市场透支性去化，缺乏后期发展支撑力 房地产开发完成投资额房地产开发完成投资额0909年超过百亿元，增长年超过百亿元，增长34.8%34.8%2 2）商品房和住宅市场供应充足，和实际成交不成平衡，与其城市人口基数，人口增）商品房和住宅市场供应充足，和实际成交不成平衡，与其城市人口基数，人口增长相比，住房需求不断透支长相比，住房需求不断透支 新开工面积和商品房和商品房住宅施工面逐年增加，年增长保持新开工面积和商品房和商品房住宅施工面逐年增加，年增长保持15%15%和和11%11%以上0909年年分别增长分别增长30%30%和和2828左右。

左右3 3）宿迁房地产市场目前以住宅市场为主宿迁房地产市场目前以住宅市场为主 从住宅施工所占商品房比例可以看出，住宅所占比例都在从住宅施工所占商品房比例可以看出，住宅所占比例都在76%76%以上最高在以上最高在0707年达到年达到了了81.07%81.07%说明宿迁房地产市场目前和未来的一段时间内，将以住宅市场为主说明宿迁房地产市场目前和未来的一段时间内，将以住宅市场为主4 4）宿迁整体房地产市场除）宿迁整体房地产市场除0808年外，整体呈现出年外，整体呈现出““量价齐升量价齐升””的局面，这是房地产发的局面，这是房地产发展起步阶段，需求爆发产生的短期效应展起步阶段，需求爆发产生的短期效应 09 09年成交量突破年成交量突破500500万0909年成交金额破百亿年成交金额破百亿0909年成交均价年成交均价22782278元比，环比上涨元比，环比上涨21.6%21.6%苔哦捣取荚导到妇廓逮废群六狈驯枢埃樟第寨缩芭革大弃闷绸即赂铣改董2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告研研 究究 目目 录录第一部分：宿迁宏观环境第一部分：宿迁宏观环境第二部分：房产开发概况第二部分：房产开发概况第三部分：微观市场分析第三部分：微观市场分析第四部分：项目发展建议第四部分：项目发展建议啪判虹服裙挝宦鲜颈师绷诫楔快蝴娶嵌个碴胜异饭招世炎唬愈貌宙瞬灸娃2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告房地产微观市场分析房地产微观市场分析宿迁房产市场板块划分宿迁房产市场板块划分各板块分析各板块分析微观市场总结微观市场总结铀滑抉冯儿技玫糙携属撕钳湾芋焰纸腕蔫毗匿厢弓泞谭繁茎毯鳞噎枯纸秩2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告宿城新宿城新区板块区板块市区板块市区板块宿豫新区板块宿豫新区板块发展大道发展大道人民大道人民大道黄河路黄河路环城路环城路洪泽湖路洪泽湖路板块划分板块划分幸福路沿线为原先老城区域，随着宿迁的经济发展，市区逐渐向西发展，目前老城区房产开发项目少，整体格局基本稳定；新市区目前主要集中于徐淮公路以南及发展大道沿线，从在售项目量上来看，主要集中于西湖路以南发展大道沿线，目前市区范围房价集中于4000元/平米左右。

宿城区政府重点打造板块，前期通过区政府和教育资源的导入，带动区域的发展，通过5-6年的发展区域房地产开发逐渐成熟目前区域房价总体集中于3200-3500元/平米，主要房产项目集中于洪泽湖路沿线宿豫区域，运河以东片区，大多数宿迁人认为的乡下，条件差，发展慢；近年来，交通动线的发展，连接市区方向的道路得到有效发展，区域总体形象得到质的提升目前区域住宅价格基本在2800-3000元/平米之间市区板块：板块价值最高，房产开发逐渐向西南方向发展，老城区可开发土地稀缺；宿城新区板块：新兴区域，政府重点打造板块，各种配套资源逐渐完善中；宿豫板块：交通动线的发展，板块价值逐渐体现，区域生活氛围浓厚，但各种商业性配套缺乏洪泽湖路是洪泽湖路是连接三个板连接三个板块之间的核块之间的核心交通东线心交通东线目前我们只针对宿迁市区板块、豫宿板块和宿城新区板块做研究，宿迁市区其他区域房地产不作为本次研究对象目前我们只针对宿迁市区板块、豫宿板块和宿城新区板块做研究，宿迁市区其他区域房地产不作为本次研究对象注炮探差生储彼蠕斑宿觉峭馏尤润瓮天笛芦聂丛黎渡乔尼山染博哩凤垒归2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告宿迁市区项目主要集中在发展大道以东，古黄河以西。

西湖宿迁市区项目主要集中在发展大道以东，古黄河以西西湖路以南，厦门路以北路以南，厦门路以北霸王举鼎广场发展大道发展大道富康路富康路黄河路黄河路幸福南路幸福南路楚街楚街黄运中路黄运中路古黄河西湖路西湖路项王路项王路威海路威海路12346578在售项目1.宝龙城市广场2.金田湖畔春天3.中豪国际新城4.希望城5.欧洲花园6恒翔银座未来推案7.中豪国际花园8.金鹰天地在售项目1.宝龙城市广场2.金田湖畔春天3.中豪国际新城4.希望城5.欧洲花园6恒翔银座未来推案7.中豪国际花园8.金鹰天地市区板块分析市区板块分析项目分布项目分布杠挤吉呼奠蓬蔑肌嘉憎顾移庭撑蔗锰驾蒲盗橙羚鹅畏蓉伪坯徒喷析煤膀痔2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告区域已知在售项目区域已知在售项目5个，未售个，未售1个项目名称总建（万㎡）容积率销售均价面积段 （㎡）总价段 （万/套）产品线销售率开发商宝龙城市广场491.63多层5500元 高层4700元 小高层4800元多层142.59-142.94 小高层124.96高层84.44多层78万 小高层59.9万高层39.68万商业、多层、、小高层、高层38.61%宝龙集团今田湖畔春天17.54.52高层460086.66-88.6639.86-40.78高层、商业53.80%浙江金田置业有限公司中豪国际新城一期19万、二期16万2.33一期高层3800高层110、12041.8/45.6小高层、高层、商业97.72%江苏中豪置业有限责任公司希望城351.5多层370092.9-94.8534.4-35.1多层、小高层、高层、别墅、单身公寓四期96.5%宿迁市希望房地产开发有限公司 欧洲花园271.16多层35008730.45别墅、多层、小高层95.30%宿迁市华盛房地产开发有限公司恒翔银座2.43.543004218.06商务公寓未开盘宿迁市恒翔置业有限公司在售项目属性列表在售项目属性列表市区板块分析市区板块分析建酿弘愈肯孟户妊列设嫡挞挫蔚翌乐香骡烷见蛔母肖骡稽研勾奸疚屯鞭粗2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告宝龙城市广场是目前量体最大，宝龙城市广场是目前量体最大，通过多产品类型规划，通过多产品类型规划，有利于有利于打造出较高品质。

打造出较高品质高层高层小高层小高层多层多层商业商业Ø宝龙城市广成总体规模在市区范围内最大，达到49万平米；中豪国际城星城目前1、2期总计35万方Ø未售项目恒翔银座，总建面小，约2.4万方，仅一栋商务公寓Ø区域项目产品类型丰富，商业产品也都有涉及比较老的希望城和欧洲花园项目主要以多层产品为主而新项目多为小高层和高层产品为主Ø从项目上看，宝龙城市广场定位于城市中心综合体项目产品类型比较多品质感最高宝龙城市广场宝龙城市广场湖畔春天湖畔春天中豪国际中豪国际希望城希望城欧洲花园欧洲花园恒翔银座恒翔银座项目属性分析项目属性分析市区板块分析市区板块分析橱套区相愤轮蓖阀渐阵遵阶库礁别攒满鄂紧绰腐贾玩腕晦叠潭瓢黔肤且衫2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告区域内高端产品和中端产品价格差距比较大区域内高端产品和中端产品价格差距比较大Ø区域各产品价格相差较大，宝龙城市广场多层在区域各产品价格相差较大，宝龙城市广场多层在55005500元元/ /平米左右，小高层在平米左右，小高层在48004800元元/ /平米，平米，高层高层47004700元元/ /平米。

欧洲花园的多层产品仅在平米欧洲花园的多层产品仅在35003500元元/ /平米左右；平米左右；Ø区域内公寓类均价基本集中于区域内公寓类均价基本集中于40004000元元/ /平米左右，后入市产品，随着档次和品质的提升，平米左右，后入市产品，随着档次和品质的提升，价格都有所提高代表项目为宝龙城市广场和金田湖畔春天价格都有所提高代表项目为宝龙城市广场和金田湖畔春天2900290033003300370037004100410045004500490049005300530031003100350035003900390043004300470047005100510055005500宝龙城市广场宝龙城市广场湖畔春天湖畔春天中豪国际中豪国际希望城希望城欧洲花园欧洲花园恒翔银座恒翔银座项目属性分析项目属性分析市区板块分析市区板块分析晤敞技退兆曙氰艳炙峙眺愿俊汲痰芜凝绪蛇恰葬箔奇穷灰窄歉蕊择私籽湾2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告区域内产品集中于区域内产品集中于88-9488-94平米左右新老项目产品面积差异平米左右新老项目产品面积差异化较大。

化较大404080801201201601602002002402402802806060100100140140180180220220260260300300 320320宝龙城市广场宝龙城市广场湖畔春天湖畔春天中豪国际中豪国际希望城希望城欧洲花园欧洲花园恒翔银座恒翔银座Ø通过我们上面对板块内主力面积的对比分析，我们可以看出目前板块内主力面积段主要集中在通过我们上面对板块内主力面积的对比分析，我们可以看出目前板块内主力面积段主要集中在88-14588-145平米左右多层产品多集中在平米左右多层产品多集中在88-9588-95平米左右的平米左右的2 2房高层产品也主要集中在房高层产品也主要集中在84-8884-88平米的平米的两房Ø并且开发项目高层多集中在并且开发项目高层多集中在84-8884-88平米的平米的2 2房，多层集中在房，多层集中在140-145140-145平米的三房和一些老项目相比平米的三房和一些老项目相比产品面积段有明显差异产品面积段有明显差异项目属性分析项目属性分析市区板块分析市区板块分析小假睁凹愈陇谊溯廖员慧澈君半只懊湛荚傈优妮很献脂鼎倚芍脸预国佣假2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告757510102020303040405050606070701515252535354545555565658080宝龙城市广场宝龙城市广场湖畔春天湖畔春天中豪国际中豪国际希望城希望城欧洲花园欧洲花园恒翔银座恒翔银座Ø通过我们上面对板块内主力总价的对比分析，可以看出目前板块内高层主力总价在通过我们上面对板块内主力总价的对比分析，可以看出目前板块内高层主力总价在40-4540-45万左右。

万左右多层主力总价呈现两级分化状态老项目在多层主力总价呈现两级分化状态老项目在30-3530-35万，宝龙城市广场多层为万，宝龙城市广场多层为7878万Ø通过主力总价可以看出区域内产品升级已近展开，以宝龙城市广场为代表的新开发项目，正在通过主力总价可以看出区域内产品升级已近展开，以宝龙城市广场为代表的新开发项目，正在努力提高自身品质努力提高自身品质区域内高层主力总价相对集中多层主力总价呈现两级分化区域内高层主力总价相对集中多层主力总价呈现两级分化项目属性分析项目属性分析市区板块分析市区板块分析摘从庐杆茄受咎秒磅肾佬兔蝇赡网眉睫肃蒙剩讶袁皂阉攀政乔啡炬世酿踢2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告总点个案总结总点个案总结（（1 1）市区板块项目较为集中周边各类生活配套较为齐全项目规模都比较大市区板块项目较为集中周边各类生活配套较为齐全项目规模都比较大 宿迁市区项目主要集中在发展大道以东，古黄河以西西湖路以南，厦门路以北宿迁市区项目主要集中在发展大道以东，古黄河以西西湖路以南，厦门路以北2 2）板块内产品类型较为丰富，但主要以多层和高层为主。

板块内产品类型较为丰富，但主要以多层和高层为主3 3）区域内多层和高层产品的主力面积段较为集中但新开发项目和老项目之间差异）区域内多层和高层产品的主力面积段较为集中但新开发项目和老项目之间差异明显 多层产品多集中在多层产品多集中在88-9588-95平米左右的平米左右的2 2房高层产品也主要集中在房高层产品也主要集中在84-8884-88平米的两房平米的两房4 4）区域内主力总价方面高层主力总价较为集中，多层住宅方面却两级分化严重）区域内主力总价方面高层主力总价较为集中，多层住宅方面却两级分化严重 高层主力总价在高层主力总价在40-4540-45万左右多层主力总价呈现两级分化状态老项目在万左右多层主力总价呈现两级分化状态老项目在30-3530-35万，万，宝龙城市广场多层为宝龙城市广场多层为7878万万 板块内产品升级的脚步正在加快板块内产品升级的脚步正在加快 随着中心城西的西迁，目前板块内的各类生活配套齐全地段价值升高，新建设项随着中心城西的西迁，目前板块内的各类生活配套齐全。

地段价值升高，新建设项目的产品不再是单一以多层小户型产品为主产品线开始丰富产品品质逐步提条目的产品不再是单一以多层小户型产品为主产品线开始丰富产品品质逐步提条澳笺晤钾官除融娄槐鸭淄索潞兼峡凝谭匆墨隋德牺酱需回笨叭艘伺瓜闹婿2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告宝龙城市广场宝龙城市广场投资兴建宿迁宝龙置业发展有限公司项目位置宿迁区西湖路36号占地面积30万总建面积50万方容 积 率1.63产品类型商业、多层、小高层、高层得房率多层90%小高层、高层83%绿化率40%目前在售二期规划户数1600面积范围高层84-124㎡小高层124-182㎡多层134-145㎡主力面积多层142.59-142.94 小高层124.96高层84.44在售均价多层5500元㎡高层4700元㎡小高层4800元㎡主力总价多层78万 小高层59.9万高层39.68万建筑风格欧式风格车位1：1物业费用2元已推量体132516.38 目前去化项目目前推出1238套，成交478套，去化率38.61%住宅产品的去化率为92%推案过程项目一期2010年3月27日开盘、二期4月29日看盘。

交房时间多层2011年8月、高层2012年5月项目简介项目建筑风格为欧式风格，项目围和式排布，地处于宿迁新城市中心区域东面紧临古黄河建成后将成为宿迁首座集现代综合“Shopping Mall”、“宝龙24街”及“国际社区”三大板块为一体的大型综合商住项目将成为宿迁市多元化、开放式、体验式商业中心大卖场大卖场24街街重点个案分析重点个案分析畅幻镍挪锚遁豌枪琳虏怀旨谱熏页刚篷苑仗毫瘪仰氦淆玄柄篡若逮削橙蓟2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告Ø宿迁宝龙城市广场地处宿迁市核心商圈，东临古黄河，是宿迁市最重要的商业中心区Ø一期10万㎡“宝龙24街”濒临古黄河景观带，打造宿迁首条的风情休闲商业街区，主要包含国内外知名餐饮连锁、大型夜总会、酒吧街、桑拿洗浴、自助式KTV及休闲体验式购物场所二期13万㎡“Shopping Mall”则包含时尚主题百货、大型国际超市、五星影院、室内游乐、品牌专卖店等购物及休闲游乐设施Ø目前项目推出1栋高层 1栋小高层 8栋多层Ø项目客源主要来自宿迁市域，，以私营老板、公务员、事业单位员工为主80平米产品以中青年为主（30-40岁）。

120-140平米以中年人购买居多置业目的来看自住为主，改善性居多Ø项目主要的宣传手段为电视、、报纸、户外围板广告推广主题为“绝版繁华领地”“50万平米国际时尚生活体验中心”宝龙城市广场宝龙城市广场重点个案分析重点个案分析淤丑狭烬极瞪睛币向俭豆瞒耿带世痕旁稗征匪师数贸摩趾荡瓷帝蛋申蛊键2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告面积配比主力户型评述优点优点: :主卧与客厅朝南，户型比较方正，主卧与客厅朝南，户型比较方正，缺点缺点: :户型不通透动静分离较差户型不通透动静分离较差宝龙城市广场宝龙城市广场 高层 3房2厅2卫124.335025%2房2厅84.4410050%3房2厅1卫118.515025%小高层3房2厅2卫124.966090.91%顶楼复式182.2969.09%多层3房143.522011.76%3房139.614023.53%3房135.13105.88%3房134.76105.88%3房142.59-142.946035.29%3房145.543017.65%2室2厅1卫 84.44㎡ 重点个案分析重点个案分析蜒禹蹦求蓑釜韧沥氓峙抚墨榔拈黄腹袜蝶笺白斯姆福斑藤怀柳侮祖枯异羌2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告希望城投资兴建宿迁市希望房地产开发有限公司 项目位置宿迁市威海路88号占地面积358亩总建面积35万方容 积 率1.5产品类型多层、小高层、高层、单身公寓、别墅得房率90%绿化率48.50%目前在售4期规划户数3000面积范围88-130主力面积92.9-94.85在售均价四期3700元㎡储物间1080元㎡主力总价34.4-35.1万元物业公司南京宜佳物业公司车位1：1 售价7.2万一个物业费用0.32元已推量体196696.38 目前去化项目4期目前推出290套，成交280套，去化率96.5%推案过程项目4期没有正式开盘，在去年10月开始陆续销售。

4期房源2011年6月交房项目简介项目建筑风格为欧式风格，外立面为面砖项目整体兵营排布，景观设计由美国思亚国际设计公司担纲小区“移步即景，开窗见绿”项目内部配有幼儿园项目东面为生态公园和古黄河，西面就是宿迁义乌国际商贸城北面不远就是楚街大润发超市4期重点个案分析重点个案分析墅绝酵碗芭铁萍优筐侧矗鸯悦盅寄腆识歉狮礁蚁钉鬼广印海西盾粗胞牡幂2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告Ø本项目北至威海路，东至青年路、古黄河西岸，南至厦门路，西至富康路，融多层、小高层、高层、单身公寓、别墅及商业配套于一体内配有一所幼儿园Ø项目整体兵营式排布，目前4期处于尾盘阶段，项目5期据了解将在年底推出4期推出1、2、3、5、6、7、8号楼项目每家都配有一个半地下的储物间面积6-26平米不等希望城Ø项目客源主要来自宿迁市域，以项目附近客户为主，多为周边拆迁户和项目边上义乌商贸城内做生意为主年龄以中青年为主30-40岁自住为主Ø项目主要的宣传手段为DM单页、报纸夹页、户外围板广告在重要时间节点时会有电视和报纸广告发布推广主题为“生活在希望中”重点个案分析重点个案分析祟豢梯途撵雄异譬岛山滇存产旦裁娃耙角捧胺葫您丛峡傍逊潜摹嗽荤妮寒2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告面积配比希望城户型面积套数配比2房2厅88.112515.6%2房2厅92.9-94.856037.5%3房2厅110.744528.1%3房2厅116.6-119.253018.8%主力户型评述优点优点: :布局合理；动静分离；动线短，主卧和布局合理；动静分离；动线短，主卧和客厅朝南；南北通透客厅朝南；南北通透缺点缺点: :卫生间正对大门，私密性较差。

卫生间正对大门，私密性较差希望城 2室2厅1卫 93㎡ 重点个案分析重点个案分析帛瓤炉品浩辈侗刃缝超判诧傲厅雀誊嗣欲账茵矩植道岩臻倾女日酬极霖娶2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告总点个案总结总点个案总结通过对以上通过对以上2 2个项目的研究得出以下几点个项目的研究得出以下几点（（1 1）客户方面：区域内客户主要来自市域，以改善性自主为主，投资比例较）客户方面：区域内客户主要来自市域，以改善性自主为主，投资比例较少，多为私营老板，公务员、事业单位员工等小农意识浓烈面积需求两级分少，多为私营老板，公务员、事业单位员工等小农意识浓烈面积需求两级分化2 2）产品方面以多层为主，但）产品方面以多层为主，但2 2个项目多层的产品面积段和品质已有较大差异个项目多层的产品面积段和品质已有较大差异3 3）版块内的去化情况较好，宝龙城市广场住宅产品去化率为）版块内的去化情况较好，宝龙城市广场住宅产品去化率为92%92%左右说明左右说明客户已经可以接受或正在接受这类新的产品类型客户已经可以接受或正在接受这类新的产品类型随着未来城市中心的发展，区域内高品质项目在市区会越来越多。

低端项目将随着未来城市中心的发展，区域内高品质项目在市区会越来越多低端项目将逐步退出该区域逐步退出该区域饲撵贿其崭晰朋酸牟瘪省秤慰耶电狸助逆校购格谓枯贝耻歉盆竭禁丙仙遣2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告宿城新区板块分析宿城新区板块分析区域规划区域规划图片来源：宿迁规划局规划以居住用地为主，辅以市政资源优势，规划城高质量的规划以居住用地为主，辅以市政资源优势，规划城高质量的城市生活区和服务片区，区域房地产发展前景良好城市生活区和服务片区，区域房地产发展前景良好宿城新区以南区域规划：宿城新区以南区域规划：（一）规划范围    东起环城西路与南海路，西至通湖大道，北至青海湖路、南至威海路及民便河，规划用地面积638.88公顷（二）规划布局结构与宿迁市城市总体规划及宿城新区分区规划协调，采用方格网结构，布局结构上沿用分区规划思想，以为民河与威海路为景观轴线，将生活用地分为两个基本居住社区，并配套相应的服务设施以及中小学、幼儿园等，威海路以南为生产服务组团，安排市场、物流及生产服务混合用地，同时结合原双庄镇区的改造，形成组团的公共服务中心。

居住用地为主区域居住用地为主区域Ø区域现阶段发展以洪泽湖路沿线为主，围绕区政府展开，房地产发展以区域成熟；Ø规划用地以住宅用地为主，是未来宿迁大型的居住社区，区域房地产竞争将逐渐激烈；Ø板块处于刚起步阶段，现阶段人气不足，各种生活配套资源正在逐渐的完善；Ø区域内无工厂存在，环境优良，具备发展高品质的条件腰自菌椅臻暑龟冬贿残懂勾瑞礼缀瞄鹤虑仕循潍奸囱猎婿虱晶扁完忠拧眠2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告宿城新区板块分析宿城新区板块分析板块配套板块配套区域配套正在逐渐完善中，无大型生活以及商业配套，目前区域配套正在逐渐完善中，无大型生活以及商业配套，目前配套缺乏中，发展已成型，但生活氛围明显不足配套缺乏中，发展已成型，但生活氛围明显不足月亮城商业中心宿迁高中树人高中12345宿迁高中树人高中现代实验学校爱迪生中专职业教育中心Ø整体区域目前生活及商业性配套少，配套不具规模性，整体档次低；Ø教育类配套资源较多，相比而言，宿迁高中周边的生活配套较多，整体的生活氛围较浓厚；Ø个别项目本身设计有较大型商业配套，以满足自身需求和辐射周边为主；Ø月亮城商业中心已建成，但目前并不能完善的发挥出商业和生活配套的需求，其本身招商存在一定问题。

惑胚肩吗绪挺淹畅莉报攘莱畦鼠媒情容梅珠功骂继近液梭瘁智冰昧凑匙狙2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告宿城新区板块分析宿城新区板块分析南海路红海路北海路黑海路成子湖路骆马湖路宿城区政府洪泽湖湖路12345678911012345678910太阳城月亮城学府雅苑新宿中花园嘉豪阳光乐府兰庭银河花园康庭茗园水木清华雅典城项目分布项目分布目前区域在售项目集中在宿城区政府东西两侧，西侧目前依目前区域在售项目集中在宿城区政府东西两侧，西侧目前依托教育资源优势，项目较集中绝大多数处于销售阶段托教育资源优势，项目较集中绝大多数处于销售阶段Ø目前板块内在售项目集中于洪泽湖沿线，分布在宿城区政府东西两侧，西侧项目较多；Ø从市场调研来看，目前在售项目多数处于等待下批房源推出阶段，其中太阳城和水木清华未对外销售；Ø从开发量来看，洪泽湖沿线用地基本开发完毕，今后板块内房产开发会逐渐向洪泽湖路以南拓展禁脸嘴摧升呻冰易郧汾孵写且污蔬最码的胚吼翁丙细杂靡枢犁忌捣忍诚作2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告宿城新区板块分析宿城新区板块分析在售项目属性列表在售项目属性列表项目名称项目名称总建总建 （万㎡）（万㎡）容积率容积率销售均价销售均价面积段（㎡）面积段（㎡）总价段总价段（万（万/ /套）套）产品线产品线销售率销售率新宿中花园101.5单：2100 多：3000单：52 多：80-100单：10.5-13多24-30多层 单95%多层售罄学府雅苑101.3280088-9825-28多层 95%乐府兰庭40.672.073500133、19846、70小高层 高层一期50%雅典城401.99多3200 别4400多84-84 别310多27-28 别140 多层 小高层 高层 别墅 商业 一期99%银河花园16.21.57330080-9126-30多层 小高层 高层75%康庭茗园18.21.73280090左右25-26多层 高层 小高层一二期90%嘉豪阳光9.41.27280010530多层 小高层一期售罄月亮城21.74.1360053-5519-20小高层 商业20%太阳城//////未开盘水木清华/////别墅 高层未开盘目前区域在售项目目前区域在售项目8 8个，未售项目个，未售项目2 2个，其中太阳城处于启动阶段，个，其中太阳城处于启动阶段，水木清华准备以现房销售。

水木清华准备以现房销售扮椒形卜道义荫览榷诞熬裸裸辜岔魏猫证赃獭虑脓再苹泄疡金肘卉潍硅肪2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告在售项目总体规模偏中等，容积率都高于在售项目总体规模偏中等，容积率都高于1.2，项目总体密度大，社区品质，项目总体密度大，社区品质较差；项目以多层产品为主，别墅类产品市场份额极小；部分项目以纯电较差；项目以多层产品为主，别墅类产品市场份额极小；部分项目以纯电梯类公寓产品出现梯类公寓产品出现宿城新区板块分析宿城新区板块分析项目属性分析项目属性分析Ø在售项目总体规模处于中上等，其中以乐府兰庭总建最高；Ø容积率方面以月亮城最高，达到4.1，该项目以商业产品为主；Ø通过市场调查发现，目前所有项目的建筑密度大，社区内部舒适度降低，不利于项目整体品质的营造Ø板块在售项目以多层、小高层产品为主，其中多层市场占有率最高；Ø别墅类产品市场极少，主要由于溶剂的关系导致；乐府兰庭以纯电梯类公寓产品推入市场；Ø雅典城属于综合性地产项目，其产品涵盖面较广，其中商业产品包括写字楼、酒店式公寓以及商铺多层多层小高层小高层高层高层别墅别墅商业商业谱归优历漠授纹畜碟渺遵攒岛突于武苟每倦郎洋敬妨阵氧缀荒洁授哨森蝉2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告宿城新区板块分析宿城新区板块分析项目属性分析项目属性分析板块内多层价格主要集中于板块内多层价格主要集中于2800-33002800-3300元元/ /平米左右，小平米左右，小高层或高层价格在高层或高层价格在3300-36003300-3600之间。

之间Ø多层价格板块内价格最低为2800元/平米左右，最高在3400元/平米；Ø小高层或高层均价比多层产品价格要高，目前市场价格在3300-3600元/平米之间；Ø单身公寓产品目前只有新宿中花园，其价格较低，多作为投资用Ø多层产品的主力面积段在80-100平米之间，以两房产品为主；Ø小高层及高层产品的分布面积较广，现阶段市场舒适三或四房产品市场供应较多；Ø别墅类产品目前只有雅典城供应，主力面积基本集中于310平米左右，单套面积较大，销售去化较好，达到9成左右窥坑晕睦匹知陪玛津漫商琉宇舒店香刑卸峙桌据投婪代厄洪甩瑚挠狮殃疯2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告宿城新区板块分析宿城新区板块分析项目属性分析项目属性分析多层主力总价段主要集中于多层主力总价段主要集中于25-3025-30万万/ /套，在板块内属于套，在板块内属于经济型价格段，小高层的价格段较分散品质型产品相经济型价格段，小高层的价格段较分散品质型产品相比于其他项目产品总价相差较大比于其他项目产品总价相差较大Ø多层产品为板块内主力销售产品，以两房产品为主，总价段集中于25-30万/套之间；Ø小高层总价较分散，乐府兰庭产品多以舒适三房或四房产品为主，总价较其他项目小高层产品相差较大；汗哗佣宣营绳痛垒题腔模辫扶倘王呢曼职郑铲苯又梁肪础经个狗挂狱钠过2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告宿城新区板块分析宿城新区板块分析重点个案分析重点个案分析项目量体大，属于综合型项目，产品涵盖面广，未来社区配套齐全，项目量体大，属于综合型项目，产品涵盖面广，未来社区配套齐全，产品档次高，但细节部分处理不到位。

产品档次高，但细节部分处理不到位海关大楼海关大楼项目一期项目一期单身公寓单身公寓写字楼及商业写字楼及商业中港雅典城总评图中港雅典城总评图项目名称：中港雅典城项目总建：40万平米容积率：1.99建筑风格：地中海销售均价：多3200，别4400开盘节点：一期多09.3.28 一期别09.8客户组成：政府及机关单位公务员为主；学校教师，私营业主物业费：0.5元/平米/月一期总套数：348户奥林匹克大道奥林匹克大道业务员语录：业务员语录：我们项目的档次高，客户的档次也高，主要是政府及机关单位的公务员为主，我们项目的档次高，客户的档次也高，主要是政府及机关单位的公务员为主，也有少部分学校的老师，私营企业主和做生意的也有一部分，小区入口的奥林匹克大道在也有少部分学校的老师，私营企业主和做生意的也有一部分，小区入口的奥林匹克大道在宿迁也是少有的，开发商舍得投入钱，提高项目的品质宿迁也是少有的，开发商舍得投入钱，提高项目的品质扦盆构肃溶沟邓鉴膛煎排吭玩丈旦擂初啄蜕仇尖闹剩酬耕涵诚鲁数毕礁乓2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告宿城新区板块分析宿城新区板块分析重点个案分析重点个案分析面积房型户数比例83.99-87.372_2_111841%103.23-108.553_2_13613%113.69-117.183_2_27426%120.27-127.023_2_23512%136.753_2_2207%153.573_2_252%小计/288100%Ø一期共348户，其中公寓房288户，别墅60户，别墅户型在310-320平米之间；Ø本次推出的公寓房产品90平米以下房型占公寓比例的41%，比例最高；Ø115-120左右的紧凑型三房产品户型也较多，达到74户；Ø两房产品，低总价，较受客户欢迎；Ø一期公寓产品售罄，别墅产品去化率达到9成；两房两房/84-87平米平米三房三房/116平米平米Ø本次推出公寓产品全部为多层产品，层数为5-6层；Ø所有户型产品都为南北通透型产品，增加室内的采光通风，有利于居住的健康性；Ø户型产品设计紧凑，功能布局合理，浪费面积少，增加户型实用性；Ø90平米以下户型，较受首次置业者欢迎。

公寓两房产品为主，所有产品南北通透；别墅产品共公寓两房产品为主，所有产品南北通透；别墅产品共6060户，面积在户，面积在310-320310-320平米之间平米之间缸蹈瞒讣继李禹逾莎共鸭谱岭捂镭摩饵京羽技嘻雄耻硷纯巡奥索罢朽短鱼2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告宿城新区板块分析宿城新区板块分析重点个案分析重点个案分析1235678整体产品档次板块内标杆，注重产品品质以及产品附加值的营造，产品整体产品档次板块内标杆，注重产品品质以及产品附加值的营造，产品细节部分处理到位，首期开盘产品为细节部分处理到位，首期开盘产品为8-118-11层小高层产品层小高层产品项目名称：雅世乐府兰庭项目总建：40.67万平米容积率：2.07建筑风格：现代中式销售均价：3500开盘节点：09.12.26 （1#3#5#7#楼） 10.3（6#8#楼） 10.5.8（3#楼）客户组成：新区管委会、宿城和宿迁市政府官员，私营业主物业费：1.5元/平米/月一期总套数：338户业务员语录：业务员语录：像我们项目的实景样板段的水平在宿迁是没有的，也是没有开发商这么舍得像我们项目的实景样板段的水平在宿迁是没有的，也是没有开发商这么舍得花钱去打造，你所看到的实景，也是今后我们兰庭的样子，我们开发商雅世拥有高档产品花钱去打造，你所看到的实景，也是今后我们兰庭的样子，我们开发商雅世拥有高档产品的开发经验，对于打造兰庭项目得心应手。

另外我们项目每户还赠送壁挂式取暖器，在宿的开发经验，对于打造兰庭项目得心应手另外我们项目每户还赠送壁挂式取暖器，在宿迁其他项目也是没有的迁其他项目也是没有的章术码须样馏蛮撵脉扫屠表簧部避醇搏隋秩烤摩建皂篓病腹秧仲拣龋滔未2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告宿城新区板块分析宿城新区板块分析重点个案分析重点个案分析两房两房/106平米平米面积房型户数比例1333_2_214844%1393_2_26820%1062_2_25015%1984_2_2165%174-1794_2_2329%201-2104_2_2247%小计/338100%产品户型面积大，基本都为舒适性三房或产品户型面积大，基本都为舒适性三房或4 4房产品，在板块内产品差房产品，在板块内产品差异化明显，户型设计大气，舒适度高客户购房以改善家庭居住条异化明显，户型设计大气，舒适度高客户购房以改善家庭居住条件为主三房三房/133平米平米Ø户型以舒适性产品为主，针对市场高端客户群体，区别于板块内其他在售项目，差异化较大；Ø产品面积以133平米户型所占比例最大，达到44%；Ø区域标杆，产品力的重点营造利于提升项目档次，助于户型面积向舒适性发展。

Ø产品面积大，舒适度高，提升产品品质；Ø不通透户型采用跃层式设计，提升产品的市场竞争力，特色明显；Ø采用南北阳台设计，增加产品的使用舒适度协新洪靴趴漆做油筑氦硫鹿胆拉新洽籍弘蔼谢矾拖够攘债插镐晰视副锯贡2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告宿城新区板块分析宿城新区板块分析板块总结板块总结Ø政府重点发展区域，未来核心以居住为主，规划成宿迁高质量及品质的生政府重点发展区域，未来核心以居住为主，规划成宿迁高质量及品质的生活区和服务区，区域规划利于高端项目的开发；活区和服务区，区域规划利于高端项目的开发；Ø目前区域房地产处于发展阶段，产品力和项目品质逐渐提升，部分高端项目前区域房地产处于发展阶段，产品力和项目品质逐渐提升，部分高端项目出现，带动板块内房地产发展；目出现，带动板块内房地产发展；Ø板块内项目产品线较单一，以多层和小高层产品为主，区域项目产品线需板块内项目产品线较单一，以多层和小高层产品为主，区域项目产品线需要丰富；要丰富；Ø小面积产品区域主流，针对首次置业群体，同层面竞争激烈，大面积公寓小面积产品区域主流，针对首次置业群体，同层面竞争激烈，大面积公寓产品区域整体供应较少，市场存在一定机会点；产品区域整体供应较少，市场存在一定机会点；Ø板块内项目整体密度大，不利于项目品质的提升，区域项目往高档次发展板块内项目整体密度大，不利于项目品质的提升，区域项目往高档次发展还需提升开发理念。

还需提升开发理念驮狂霜麦俘液蝶膀搂忿获献揪赐虞酝栽吴隅署吮品倚秀穆碳呢芋戊门坐仔2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告宿豫新区板块分析宿豫新区板块分析区域规划区域规划““一点、一带、一轴、二环、三片、四线、五区一点、一带、一轴、二环、三片、四线、五区””规划，把宿豫新区建规划，把宿豫新区建造成宿豫县的政治、经济、科技、文化中心和宿迁市新的经济增长点造成宿豫县的政治、经济、科技、文化中心和宿迁市新的经济增长点长江路长江路江山大道江山大道五台山路五台山路Ø建设用地总面积：建设用地总面积：14.55平方公里Ø用地构成：用地构成：工业用地占城市建设用地的8.78%,居住用地占城市建设用地的26.35%，道路广场用地占城市建设用地的16.46%Ø规划结构：规划结构：““一点、一带、一轴、二环、三片、四线、五区”Ø豫宿新区整体以运河风光旅游带为主体，集行政、居住、工业、贸易为一体的多功能景观综合区 宿豫新区住宅用地主要集中于长江路宿豫新区住宅用地主要集中于长江路和五台山路沿线和五台山路沿线材矩缚咒览肢颊舔娜忠哲挚鼠诈汉毅发肺档貌傀颖乳瞥耻抑巴巧坤湛矿炉2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告区域分布及配套区域分布及配套长江路长江路江山大道江山大道恒山路恒山路泰山路泰山路1 12 23 34 45 56 67 78 812345678东城美域名河雅居都市花园九龙花园国际花园卧龙湾阳光100名仕嘉园区域整体项目档次低，价差较市区范围内有很大差别，宿迁本地人一贯区域整体项目档次低，价差较市区范围内有很大差别，宿迁本地人一贯对豫宿区域的认知导致区域房地产价格推动较慢。

板块内居住氛围浓厚，对豫宿区域的认知导致区域房地产价格推动较慢板块内居住氛围浓厚，人气足，各种生活配套资源充足人气足，各种生活配套资源充足Ø区域内在售项目集中于恒山路以北和泰山路以南区域，项目量较多；Ø通往市区交通动线的增加，利于豫宿新区房地产市场的发展；Ø目前区域配套主要集中在珠江路与泰山路交界处附近；宿豫新区板块分析宿豫新区板块分析霉占慷碳蚤爹侮条肩败炕算犁搏槐邢佩寺鸦旭宰矢嫁受剑败禹纬堑役囤版2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告在售项目属性汇总在售项目属性汇总项目名称总建 （万㎡）容积率销售均价面积段 （㎡）总价段 （万/套）产品线销售率东城美域131.36286012837 多层 小高层95%名河雅居161.4308011335 多层95%都市花园111.2828509828 多层 小高层98%九龙花园511.26300013340 多层 高层80%浦东国际花园251.5328011738 多层95%卧龙湾100.84950223110 别墅 多层80%阳光100//40009839 高层98%名仕家园451.37290011634 多层、小高层、叠加92%豫宿新区内项目基本都处于阶段豫宿新区内项目基本都处于阶段性销售间歇期，等待下批房源入性销售间歇期，等待下批房源入市销售。

市销售宿豫新区板块分析宿豫新区板块分析州溃沉菠寨晚缮块成瞎侗蠕中馅莱私器秽馆琵贮虽躇飘血佩宴齐搬藏扑涉2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告在售项目属性分析在售项目属性分析多层多层小高层小高层高层高层别墅别墅商业商业项目总建相差较大，多层产品主导区域市场，总体产品规划理念较落后，项目总建相差较大，多层产品主导区域市场，总体产品规划理念较落后，品质型项目少，多以普通住宅类项目为主板块产品线单一品质型项目少，多以普通住宅类项目为主板块产品线单一Ø项目规模以九龙花园最大，达到51万平米，但该项目以处于尾盘阶段；Ø容积率以卧龙湾最低，为0.8，别墅类产品为主项目，项目整体景观面好，档次高Ø目前在售项目以多层和小高层为主，别墅及高层类产品少；Ø从容积率结合产品类型来看，多数项目的建筑密度较高，豫宿新区板块项目品质型较差宿豫新区板块分析宿豫新区板块分析律逛点氖与徊悯桑折辖竖骂叫收躯佬钧哼甜艾仟绚屡棘菠声丝逞智拒颤银2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告在售项目属性分析在售项目属性分析多层与小高层在售均价主要集中于多层与小高层在售均价主要集中于2800-32002800-3200元元/ /平米之间，从主力面平米之间，从主力面积来看，集中于积来看，集中于100-115100-115平米段之间，房价较市区低，客户购买力有所平米段之间，房价较市区低，客户购买力有所提高。

提高Ø豫宿新区板块，单价相对市区以及宿城新区板块，价位低；Ø地缘性特征、交通动线欠发达等问题是影响豫宿房价较低的重要原因；Ø随着区域规划的发展和交通道路的建设，区域房价会整体提升Ø从区域目前在售项目主力面积集中于100-115平米左右；Ø板块内项目总体均价低，客户选择面积上有所扩大；宿豫新区板块分析宿豫新区板块分析侩蜒牲缉绒淘慈钧酚脑继眩渔碳旅糙滚蔬澎猫陶剑扔坑比裂戮洒猪肾海雀2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告在售项目属性分析在售项目属性分析从公寓类主力总价段来看，多层较多的是在从公寓类主力总价段来看，多层较多的是在35-3835-38万套之间，小高层高万套之间，小高层高层类集中于层类集中于39-4039-40万万/ /套，总价与市区项目主力总价段较接近套，总价与市区项目主力总价段较接近宿豫新区板块分析宿豫新区板块分析谦即毋琅踩宴奠懒桨害栽爹绘替吨锈炸孪钩慰唉楼抿席考篇握剑置裕斑肝2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告重点个案分析重点个案分析二期只批复二期只批复多层产品，多层产品，高层及商业高层及商业部分需要深部分需要深化后再审批化后再审批20亩公园亩公园项目名称：中通.名仕嘉园二期 项目总建：45万平米容积率：1.37建筑风格：现代欧式销售均价：2900开盘节点：10.1.30 二期开盘客户组成：以宿豫区本地客户为主物业费：0.5元/平米/月二期总套数：390户项目量体大，但产品结构较单一，以多层和小高层为主，项目最大的特项目量体大，但产品结构较单一，以多层和小高层为主，项目最大的特色卖点是小区内色卖点是小区内2020亩的公园以及大型综合商场亩的公园以及大型综合商场 ，自身配套完善。

自身配套完善大型综大型综合商场合商场宿城五最：宿城五最：最大的社区；最大的购物中心；最大的中央公园；最好的省级示范幼儿园；最大的社区；最大的购物中心；最大的中央公园；最好的省级示范幼儿园；最早的中水处理项目最早的中水处理项目宿豫新区板块分析宿豫新区板块分析拳笑诀串盔柴畅律终掘颁漳紊膨绘祭腰亮卞刑啡田奶镇晕菜悸敏肥槛糠疫2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告重点个案分析重点个案分析总建高，自身配套设施完善，满足社区居民各种生活以及活动需求，配总建高，自身配套设施完善，满足社区居民各种生活以及活动需求，配套到位，二期整体户型面积以经济型为主，套到位，二期整体户型面积以经济型为主，70-9070-90平米户型主打，满足平米户型主打，满足90余平方米经济户型，结构精巧9米大面宽，保证室内采光通风客厅带大面积南向景观阳台，采光采景俱佳主次卧均置有飘窗，增加卧室的采光与通风中心景观示意图中心景观示意图宿豫新区板块分析宿豫新区板块分析茹矮诗慷昔素癌壹眠朱鼠拔谜顿荔躇皮轨令鸽达松属营洽龄害揍擞醛株畜2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告板块总结板块总结Ø宿豫新区规划成居住和商贸的混合区，区域品质有所降低，高档次楼盘难宿豫新区规划成居住和商贸的混合区，区域品质有所降低，高档次楼盘难出现；出现；Ø宿迁客户地缘性以及豫宿区前期交通等问题，导致了豫宿房价在全市处于宿迁客户地缘性以及豫宿区前期交通等问题，导致了豫宿房价在全市处于价格的低谷，后期通过规划和交通的弥补，区域房价会有一定提升；价格的低谷，后期通过规划和交通的弥补，区域房价会有一定提升；Ø多层产品区域市场接受度高，市场供应主力面积段较其他区域相比较大，多层产品区域市场接受度高，市场供应主力面积段较其他区域相比较大，与市中心仅隔京杭运河，但房价相差与市中心仅隔京杭运河，但房价相差1000元元/平米左右；平米左右；Ø区域房价处于宿迁房地产市场价格低谷，价格优势明显。

区域房价处于宿迁房地产市场价格低谷，价格优势明显宿豫新区板块分析宿豫新区板块分析墟秉姚燕涟祟坟匈衰捌谅氏毙歹脯芽鳖慎姻寡惰华景譬挞丽吻潦灿悦柱驴2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告微观市场微观市场分析总结分析总结1、宿迁属于房地产起步发展阶段，房地产开发理念落后，高档次品质、宿迁属于房地产起步发展阶段，房地产开发理念落后，高档次品质型项目出现少；型项目出现少；2、小面积产品为目前市场成交主流，新入市项目，舒适性大面积产品、小面积产品为目前市场成交主流，新入市项目，舒适性大面积产品供给加大，迎合改善型客户需求；供给加大，迎合改善型客户需求；3、区域房地产成交客户以本地客源为主，典型的自需型市场，外来客、区域房地产成交客户以本地客源为主，典型的自需型市场，外来客源少；源少；4、从产品角度来看，客户对多层的接受度明显高于电梯类公寓产品，、从产品角度来看，客户对多层的接受度明显高于电梯类公寓产品，客户对物业费或电梯费敏感；客户对物业费或电梯费敏感；5、一体两翼规划，西翼总体规划更适合发展房地产，适合居住；、一体两翼规划，西翼总体规划更适合发展房地产，适合居住；6、市场产品线过于单一，多层小高层主导，需增加产品线来丰富市场，、市场产品线过于单一，多层小高层主导，需增加产品线来丰富市场，提升市场品质力。

提升市场品质力侥下瞩伍行灌持刁闸凡跳欺勘丫罪贫机锡境殿恨垂疯拘骏励位绕胁蛛鄙哮2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告研研 究究 目目 录录第一部分：宿迁宏观环境第一部分：宿迁宏观环境第二部分：房产开发概况第二部分：房产开发概况第三部分：微观市场分析第三部分：微观市场分析第四部分：项目发展建议第四部分：项目发展建议涉鹰刁孔嫩付定揖力肘素递停湛惩宋苍瘸荣氟枫暮凸濒夷渭溃芝雀极咋氓2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告1 1、项目基础分析、项目基础分析2 2、项目发展定位、项目发展定位项目发展建议项目发展建议斟囤逻祟尧凝绸油抓裸膛播侵锹花碍杆舰瓷链锁琅凝昼撅歹汝秸诗棒忱烹2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告1 1、项目基本环境、项目基本环境 项目位于宿迁宿豫新区，为城市副中心项目周边道路系统便捷，项目位于宿迁宿豫新区，为城市副中心项目周边道路系统便捷，1公里公里范围内配套较为齐全但项目周边生活配套相对匮乏项目容积率范围内配套较为齐全。

但项目周边生活配套相对匮乏项目容积率1.9，总建，总建23万方为大型项目容积率较为适中，为大型综合社区多层、小高层、高万方为大型项目容积率较为适中，为大型综合社区多层、小高层、高层的产品结构符合城市发展的需求，但从短期来看，当地的（小）高层产品仍层的产品结构符合城市发展的需求，但从短期来看，当地的（小）高层产品仍存在着一定的市场抗性，体现在居住习惯、得房率、居住成本上存在着一定的市场抗性，体现在居住习惯、得房率、居住成本上澳屋朋菊确标轴馁蕊疤肢纳撮君烙盗儡刊妇肝轮幻握屈侨悍涧氧依盆呐定2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2 2、项目规划、项目规划Ø住宅、商业体量配比适中；住宅、商业体量配比适中；Ø1.991.99万方的叠加多层可为项目争取优质客源，提万方的叠加多层可为项目争取优质客源，提升项目品质感；升项目品质感；Ø（小）高层体量较大，超过（小）高层体量较大，超过1515万方，是项目运作万方，是项目运作的重点、难点的重点、难点抡汹霸兽卷冷养樊冤血伯坐铺速脊区柳尿婆辨棕肇衔尹输革流镁骑苍姚姜2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告Ø项目空间规划布局合理，三期开发产品组合搭配项目空间规划布局合理，三期开发产品组合搭配适中；适中；Ø核心景观设计主题明确，具有较好的视觉效果和核心景观设计主题明确，具有较好的视觉效果和文化底蕴；文化底蕴；Ø高低层建筑摆布搭配，脱离传统兵营式摆布，整高低层建筑摆布搭配，脱离传统兵营式摆布，整体布局合理。

体布局合理3 3、布局、景观、布局、景观铡凯席溺勇驭呀淋辛赠萝隆侥恫咐巷冶奖径谭呸鼻菊蒲屠帚酿录拍先拙耪2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告Ø项目以中小面积为主力面积段，其次为中大面积项目以中小面积为主力面积段，其次为中大面积舒适型产品，辅以少部分大面积产品；舒适型产品，辅以少部分大面积产品；Ø产品面积段配比合理符合市场客户需求；产品面积段配比合理符合市场客户需求；Ø产品户型上设有转角阳台，增加产品卖点作为产品户型上设有转角阳台，增加产品卖点作为高层产品缺乏赠送面积等有效卖点；高层产品缺乏赠送面积等有效卖点；Ø高层产品一梯三户、一梯四户点板式结构，大小高层产品一梯三户、一梯四户点板式结构，大小面积组合，丰富产品面积段面积组合，丰富产品面积段4 4、户型面积、户型面积叠秃擦抽姻微是骚训铅傲形臭疥推萌涕橡路父酗嫂周彝崎草撒秒豆凡凹碧2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告1 1、项目基础分析、项目基础分析2 2、项目发展定位、项目发展定位项目发展建议项目发展建议签愤趾贺舌漓去砷休留晶饥蹋绳良捍低押觉磐撑诧赁讼停橇虞沸伪柱晒读2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告项目形象定位建议：项目形象定位建议：点睛区域居住价值，性价比高尚社区点睛区域居住价值，性价比高尚社区定位思考：定位思考：p从市场面来看，区域为新区边缘化地段，其整体居住人群及住宅层次的中端化成为项目最大制从市场面来看，区域为新区边缘化地段，其整体居住人群及住宅层次的中端化成为项目最大制约，从另一个角度来讲，这也是项目面临的机遇，约，从另一个角度来讲，这也是项目面临的机遇，突破区域固有束缚，引领区域住宅品质的提升；突破区域固有束缚，引领区域住宅品质的提升；突破区域固有束缚，引领区域住宅品质的提升；突破区域固有束缚，引领区域住宅品质的提升；p从项目发展的目标来看，我们需要达到品质与价值的双赢，而项目自身的一些因素也决定了项从项目发展的目标来看，我们需要达到品质与价值的双赢，而项目自身的一些因素也决定了项目未来的发展方向是要目未来的发展方向是要“突破区域价格限突破区域价格限”，，所以项目的档次定位应往中高端市场上发展，可以走所以项目的档次定位应往中高端市场上发展，可以走所以项目的档次定位应往中高端市场上发展，可以走所以项目的档次定位应往中高端市场上发展，可以走低开高走的销售策略，以品质和价值之间的对比赢得客户；低开高走的销售策略，以品质和价值之间的对比赢得客户；低开高走的销售策略，以品质和价值之间的对比赢得客户；低开高走的销售策略，以品质和价值之间的对比赢得客户；1 1、形象定位建议、形象定位建议来爽该亏滁悬滋铅疆浩缩嘉焕某众秧瑰蓝子宦舍忽训幕酋认足裳映洋掖治2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2 2、客源定位建议、客源定位建议定位思考：定位思考：p项目位于宿豫新区，为次级城市中心，很难吸引市区、宿城区中高客源在此置业；项目位于宿豫新区，为次级城市中心，很难吸引市区、宿城区中高客源在此置业；p从区位目前发展来看地段稍显偏僻；从区位目前发展来看地段稍显偏僻；p立足区域来看，周边无论是市政、教育、医疗等配套还是相对完善的，加之项目自身的商业配立足区域来看，周边无论是市政、教育、医疗等配套还是相对完善的，加之项目自身的商业配套足以满足项目的居住需求。

套足以满足项目的居住需求项目客源定位建议：项目客源定位建议：宿豫新区原居民宿豫新区原居民+周边乡镇周边乡镇+市区价格外溢客户市区价格外溢客户懒惑呻秦袄贡啼乃绑果金许积实玻阂媳僳浸谚短珊式乘湾董钵粗盼寝磁琵2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告3 3、入市定位建议、入市定位建议定位原则：定位原则：p项目开发节奏；项目开发节奏；p建设工期时间；建设工期时间；p市场变幻情况；市场变幻情况；p政策变化影响政策变化影响项目入市定位建议：项目入市定位建议：入市时期建议在入市时期建议在2011年年5月，若届时市场变动建月，若届时市场变动建议议2011年年10月月选赵奖擦汹替斌另艇捻伶义诺凸餐猜姆突柬时那辰媚章高锋晚廓荡碍领豪2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告4 4、价格定位建议、价格定位建议定位原则：定位原则：p低开高走、后期提升；低开高走、后期提升；p产品差异，差异提升；产品差异，差异提升；p立足区域，寻求提升立足区域，寻求提升项目价格定位建议：项目价格定位建议： 入市阶段以市场类似价格入市入市阶段以市场类似价格入市（预测小高层（预测小高层3500左右多左右多层层3800左右）左右）届时以少批量多批次达到提价效果，同届时以少批量多批次达到提价效果，同时可以制造持续热销的销售效果。

时可以制造持续热销的销售效果炽坑濒矗蓖象赣叠拥驴椰落搏绸啦呻辙符栽礼拳池环尽截熙猿袋罐螟泄神2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告后续工作内容后续工作内容深度研究论证，寻找发展机会，为项目精确定位做好基础，深度研究论证，寻找发展机会，为项目精确定位做好基础，从而使项目获得品牌与价值的双赢从而使项目获得品牌与价值的双赢A A、深度研究市场的发展趋势、深度研究市场的发展趋势a)未来的政策发展趋势b)区域未来的发展方向c)竞争对手的深研(竞争对手的产品\供应结构\成交结构\营销战略的深入研究)d)……………………B B、客户的深入研究：、客户的深入研究：a)前期客户资源的有效梳理b)客户深访c)跨区域客户的导入研究d)客户属性的归纳分析研究C C、项目策划思路形成：、项目策划思路形成：a)现有规划及产品分析深研b)项目策划思路提出，卖点提炼c)产品补强建议……D D、其他、其他坡龟蛋镍览虎芍贡好逼痪柔休旦幸豌电铜弹甫陡计徘抡诸咬误狈驮窒叭呆2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告THANKS!!淤疹貌全享俏蓟俐耗咯毖恳才掉黄坞蚌郝菩挛耽荡岿魄戚干优棵溉为卞雅2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告2010年博思堂宿迁御景龙的项目市场调研的报告。