马关市场可行性分析.pdf

马关市场可行性分析--浅析 -- 一、马关县情介绍马关县位于云南省东南部， 文山壮族苗族自治州南部， 是一个集边疆、民族、贫困山区为一体的县份，全县国土面积 2676平方公里，辖 4 乡 9 镇 124 个村委会（社区），总人口 36 万人县情主要特点为：（一）是自然资源较为丰富矿产资源种类多、储量大，有锌、锡、铟等 11 类 47 种其中，稀贵金属铟储量占全国已探明储量的三分之一； 锡储量居全国第三位； 锌储量居云南省第三位生物资源较为丰富， 特别是药、 食两用的草果种植历史悠久， 规模较大， 2001 年被中国特产之乡组织委员会命名为“中国草果之乡” 水能资源理论蕴藏量 65 万千瓦， 现已开发利用 22 万千瓦二） 是山区面积大， 贫困程度深 山区面积占全县国土总面积的 76%， 半山区面积占 24% 至 08 年底， 全县尚有绝对贫困人口 2.83 万人三）是边境线长，民族众多全县国境线长达 138 公里，与越南的河江、老街两省四县接壤，境内居住着汉、壮、苗、彝等11 种民族，少数民族人口占总人口的 49.1%四）是民族文化底蕴丰厚民族民间文化源远流长，仁和镇阿峨壮族农民版画享誉盛名， 2000 年被国家文化部命名为 “中国民间艺术之乡”。

二、马关经济指标 5 年实现“六个倍增”08 年以来，云南省马关县坚持以科学发展观为统领，以构建富裕、 文明、 开放、 和谐马关为目标， 以 “保增长、 保民生、保稳定” 为首要任务， 紧紧抓住国家实施西部大开发、 扩大内需，云南省实施新 3 年“兴边富民工程”等机遇，全力推进全县经济发展步伐， 5 年来，全县主要经济指标实现了“六个倍增” 为加快全县经济发展步伐， 5 年来，马关县相继制定出台了《马关县农业产业化经营扶持奖励办法》 、 《马关县发展工业经济考核奖励办法》 等政策， 狠抓各项工作措施的落实， 县域经济得到快速发展，主要经济指标实现了“六个倍增” 2012 年，全县预计完成生产总值 51.6 亿元，比 08 年净增 25.6 亿元，增长了 1 倍；完成地方公共财政总收入 8.3 亿元，比 08 年净增 4.5 亿元，增长 1.2 倍；农民人均可支配收入 5300 元，比08 年净增 3504 元， 增长 1.9 倍； 金融机构各项存款余额 59亿元，比 08 年净增 37.6 亿元，增长 1.8 倍；完成全社会消费品零售总额 21.2 亿元，比 08 年净增 13 亿元，增长 1.6倍；实现边贸进出口总额 6 亿元，比 08 年净增 3.7 亿元，增长 1.6 倍。

三、城镇居民人均可支配收入呈三升一降态势1、工资性收入较快增长其主要原因：一是机关、企事业单位职工工资收入的自然增长； 二是企业经济效益的提高， 企业职工工资不断增加2、 经营性收入呈现持续性增长 随着宏观经济的逐步向好，个体私营经济的效益也有所增长， 居民经营性收入呈现持续性增长态势 2011 年，人均经营净收入为 5154.24 元，同比增加20.89%3、转移性收入平稳增长退休人员退休金收入大幅增加，资料显示， 2011 年，人均转移性收入 1379.46 元，同比增长6.37 ％，其中人均离退休金收入增长 8.47 ％4、财产性收入大幅下滑 2011 年，城镇居民人均财产性收入 72.38 元，同比下降 70.79 %，城镇居民的财产性收入主要来源于出租房屋所得以及出售家庭财产 （包括出售房屋所得） ， 2011调查中出租房屋户数有所减少，调查中未出现出售房屋及财产，部份出租户收回租房自己经营，导致财产性收入大幅下降四、消费者分析在云南经济发展的大环境下，马关县经济也得到快速发展，香蕉、热带水果、农业、养殖业及矿产资源等发展势头良好据马关县数据统计显示， 2009 年，城镇居民人均可支配收入达 12024 元， 增长 13.6%； 2010 年， 城镇居民人均可支配收入达 13346 元，增长 11%； 2011 年，城乡居民收入大幅增加，城镇居民人均可支配收入达 14757元， 比上年增长 10.6%； 预计 2012年城镇居民人均可支配收入达 18370 元 ，增长 11%。

全县呈现出经济平稳增长， 民生不断改善， 社会和谐稳定的良好局面， 为区域居民购买能力提供了强劲支撑人民的收入在不断增加， 可支配收入不断增长， 人民的消费意识也不断加强 经济的发展， 必然使人们对生活质量的要求也大幅度提高， “住”成为人们在钱袋鼓后第一个急切解决或改善的问题， 使人们对于房地产的消费需求不断增加， 而且货币贬值，通货膨胀加快， 购房不再是急需购房者的需求， 投资者也将齐头并进五、 马关楼市概况07 年以前，以小宗地出让形式的自建房居多，市场几乎没有开发商品房， 大部分公务员、 医生、 教师都没有属于自己的商品住房， 只是政府出售小宗土地自行建盖 这样导致市场出现两种情况 : （ 1）有能力的购买者买地自建，以两层半至四层居多，这种物业一家人一栋有天有地， 一层基本都是铺面， 二三层是住宅， 自住面积虽大但同时浪费空间也比较大， 低商很大部分都处于闲置状态， 临街低商租金水平较低， 这种物业总体投入费用较大，投资回报率偏低，从而导致投资意识落后 （ 2）很大部分购买者购买小宗地后没有足够的资金建盖导致闲置小宗土地较多，目前马关也有大部分闲置小宗土地在销售08 年初马关逐渐开发的商品房小区有：园丁花园、鑫泽园、雅益阁， 那时候马关的消费群体还不太接受商品房的概念， 开发商也不考虑环境、 配套、 户型等诸多因素， 导致房地产市场疲软；售价基本在 1300-1600 元 / 平方米左右。

自 08 年年底直至目前，逐渐有房地产开发项目；开发规模也逐步扩大，也考虑到小区的综合配套、环境及户型几个方面，供应量也不断增大，总体市场滞销的房源不是很多目前马关房地产项目都逐渐呈现规模化；规模最大的项目“亚龙尚城”位于安平广场旁分三期共推出 1200 套房源，后期即将推出别墅 目前马关市场消化别墅和高层电梯房都需要行之有效的 “观念营销” 手法加之过硬的销售能力； 方能解决项目滞销瓶颈,六、 供应状况分析从不同区域上来看，旧城区开发的项目居多， “园丁花园” 、“鑫泽园” 、 “金色佳园” 、 “玫瑰园” 、 “雅益阁” 、 “荣阳金域”以及 “亚龙尚城” 等等都在旧城区， 而且大多都已售完只有少量房源在售从不同板块的楼盘整体参数来看， “亚龙尚城”位于安平广场旁， 项目周边配套设施完善， 外部环境相对较好， 没有充分考虑小区内部环境，其他项目几乎没有绿化环境，品质相对偏低受 08 年次贷金融危机影响之后，市场销售疲软，整体销售不太理想，市场售价一般都在 1400 元 / ㎡左右随着土地成本、建筑材料、人工费用的不断上涨，自 09 年开始，马关的物业价格也在不断上涨， 目前市场均价在 2300 元 /平米左右 ;最低售价：2080 元 /平米【雅益阁】 ；最高售价 /2800 平米【亚龙尚城三期】（一） 、 09 年之前，被动销售的暴利阶段：客源特征： 高收入群体大部分人都考虑买地自建， 购房者以中等收入者为主； 选择属性为安置性居住， 客户购买时不太注重楼盘品质，这也是整个文山前期市场发展的区域性特征。

开发商受传统观念束缚影响， 并不太重视客户心理及市场发展特性，盲目的按主观意愿开发，盲目追求暴利，无品牌意识，一味重视容积率不太考虑项目品质项目产品形式单一（以多层为主） ，缺乏特色，不太注重整体规划， 且有明显区域性特征 销售无整体营销思路， 对市场盲目乐观， 且没有有效的表现形式以及宣传手法， 不太注重品牌的培养和树立 … .. （二） 、 09 年以后，振荡中走向规范的过渡阶段客源特征： 客源层次广泛， 需求多样化， 在楼盘选购及消费心理上更趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力开发商特征： 迫于竞争的压力， 开发商主动寻求新的开发理念，对营销策划理念逐渐予以接受， 同时专业销售团队带来的先进理念也影响了开发商，开始注重客户需求，逐渐向“以产定销”的路线靠拢 而且在盲目追求暴利之后也能更理性的对价格进行相应调整项目特色： 产品多元化， 在仍以多层为主的同时， 户型也呈现多元化， 小区规划趋于合理， 特色鲜明， 而且楼盘品质也在不断提升销售特色： 价格趋于理性， 市场出现整合态势， 营销理念随专业销售机构的介入而逐渐被市场接受， 人员日趋专业化， 宣传手法不断革新客户需求的变化∶客户已由先前单纯的追求满足的居住要求、 工程质量， 向追求舒适性、安全性、私密性、环境、配套设施、保值等方向转变。

七、马关房地产市场现状浅析目前 在针对马关房地产市场调研中 ,我们采用了“时点原则” ；采取了：走访、观察、问卷、探讨的形式，并且对个体经营者、 各政务机关、 企事业单位、 普通居民以及外来人员进行了抽样调查并得出以下结论：1、市场不容乐观：保守估计有购买力的客户占 60% 且有意愿在本地购房居住或投资2、存量房（自建房）大量急于出售而且市场比较混乱、成交率低3、民间资金外流严重：异地置业、异地投资、异地经营4、 受国内通货膨胀影响， 各行业私企业主赢利能力明显下降（有 58% 的自主经营者出现不同程度的亏损）5、本地人对购买房产观念较强但购买力偏低6、本地旅游业资源欠缺（对外没有吸引力）7、锌铟【 （云铜股份）都龙锡矿】公司对地方财政、地方经济发展贡献比重较大8、房地产市场处于不温不火状态9、高层电梯房、地下车位、多层顶楼、别墅等物业销售难度较大、销售周期较长10、马关重大对外影响事件： 1895“马关条约”国际事件、熊朝忠事件、国家级“贫困县”连年榜上有名11、目标客户群分布侧重比：县城 33% 都龙 19% 仁和 13% 八寨 12% 其他乡镇 15% 外来人员 8% 八、市场预测：未来 2-3 年， 马关地方经济将持续增长， 房地产市场竞争也将日趋白热化， 新区建设步伐加快， 基础设施进一步完善， 居民购买力逐渐增强， 同质化竞争凸显， 国家对房地产市场宏观调控的宗旨不会改变， 未来房价走势并不乐观， 开发商投资风险比重加大，项目周期相对较长。

对策分析： 根据多项综合指标及国内一线、 二线、 同级城市的房地产价格指数分析， 马关商品房住宅性价比相对较高， 和同级城市差异明显， 即使国内总体房价不会上涨或有所下降， 马关房地产市场仍有上升空间实际操作以略低于市场价进入市场，仍然能保持合理的利润空间待续,市调提案： 付常良 15969471666 2012 年 1 月 26 日。