沈阳千缘地产铁西区北二路项目市场定位提报66p.ppt

千缘地产铁西区北二路项目市场定位提报第一部分：项目整体战略定位项目总体主题定位因为相似，所以选择；因为气质，所以选择；因为文化，所以选择开发主题的作用：实现以建筑艺术为主线、通过创新的建筑形式、空间布 局为具象，承载居住文化和生活方式、整合商业、住宅、商务三方面的功 能形成项目的总体开发主题，使商业、住宅、商务公寓三种物业能够协 调、互动发展避免风险、实现市场竞争的差异化社会经济环境分析 沈阳GDP增长情况（单位：亿元） 固定资产投资与房地产投资分析（单位：亿元） 人均收入及消费水平对比情况（单位：元）居民消费支出构成（单位：元）沈阳市居民恩格尔系数对比分析居民人均储蓄存款余额（单位：元） 本项目住宅部分市场机会点高品质：产品的趋优化是沈阳房地产市场发展的必然趋势，项目产业链的 优化整合，让项目在铁西市场中处于领先的地位，引领高品位的消费观念高性价比：高性价比是价格与价值最优化组合，是项目的核心竞争力体 现项目在一环路内实现品质和价格的高性价比，树立精品社区的项目形象舒适型：舒适是一份体贴，是一份关怀居住的理想状态也是达到某一程 度舒适性，通过先进的规划设计理念来实现居住空间舒适性的最大化。

 本项目住宅部分发展定位方向第三部分：商业市场调研分析 沈阳商圈分布Ø 金廊工程 Ø 太原街商圈 Ø 中街商圈Ø 北行商圈Ø 其它商圈：西塔商圈、三好街商圈、铁西兴顺街商圈 分 析:Ø中街商圈及太原街商圈是沈阳市民传统的消费集中地由于起步最早，这两大商 圈的商业氛围是沈阳各大商圈中最成熟的现在，这两大商圈已经成为沈阳市区 的商业中心，并辐射到沈阳周边城市 Ø现时市内的各主要商业圈内均已经拥有多间大型商场，且商业功能相似，业态重 复，各商圈之间也没有明显的特色区分，同质化比较严重Ø由于经营业态的冲突，城区内人群的消费，尤其在耐用品的消费，也集中在此两 大商圈内但从沈阳的整体格局看出，各大商圈的地理位置分布均匀，几乎囊括 了各大区域常住人口的日常用品消费份额Ø消费者不易形成重叠消费，可以说现时的商业格局基本是满足消费而非刺激消费 ，难以刺激跨区消费欲望 沈阳商业地产发展趋势 Ø商业地产的规划分布趋向合理化 2005年沈阳地区新开业的商业楼盘将主要集中在中街、太原街两大主力中心商务区 这两个中心商贸目前正在制定的新的发展规划。

中街商贸区规划面积1.9平方公里；太 原街商贸区规划面积3.9平方公里与此同时，在金廊沿线，浑河两岸，北站金融商贸 开发区、五里河商贸区，以及新规划开发的10个大型居住区都将配套开发建设若干商 业地产项目预计总建筑面积将达150万平方米左右Ø商业地产的功能趋向复合化随着金廊工程、银带工程（浑河两岸大开发）、浑南新区、北站金融商贸开发区，以 及五里河商贸区建设步伐的加快，房地产的开发重点转向以商业地产开发为主的集居 住、办公、娱乐为一体的复合型地产Ø商业地产的价格将稳步攀升2005年是沈阳商业地产平稳增长的一年由于沈阳的房地产市场不存在泡沫现象，加之 建筑材料价格居高不下，商业地产及商铺价格起点较上海、北京等一线城市低，市场 购买力逐渐增强同时，因2004年新开工或续建的综合房地产项目中，商业地产部分 大多将于2005年完工投入使用， 如：华锐新城楼盘内的家乐福皇姑店、领先国际城楼 盘中的上海百联购物中心、汇宝国际楼盘中的长春卓展百货、城建东逸楼盘内的上海 联华购物中心等从总体上看，商业地产出租、 出售价格将呈现小幅增长态势 铁西区域商业概况 铁西新区由沈阳市铁西区和沈阳经济技术开发区合并组成，总面积126平方 公里，人口100万，享有市级经济管理权限。

现有各类企业1586家，集中了沈 阳市66%的工业产值，66%的工业利税和75%的大中型企业，两区合并后，集 中整合和提升了铁西的存量优势，人才储备优势，级差地租优势和开发区的开放 优势、筹集资金优势，形成了较大的核心竞争力和经济影响力为合理配置资源，在铁西区内规划建设以下三个区域商业区： 1)兴工商业区结合铁西区总体改造、西货场 搬迁、沈阳站开设西出口， 规划布局在兴工街重点规划兴工多功能购物中心、商贸宾馆 等，形成铁西区 东部商业区 2)工人村商业区结合工人村总体改造，规划建设工人村超市、重工市场， 配套建设沿街式商服网点，形成铁西区中部工人村商业区 3)滑翔商业区规划沿滑翔路、凌空二街布局完善惠盛隆俱乐部、滑翔游乐 场、餐饮娱乐 街、金辉宾馆 等商业设 施，进一步提高档次、拓展功能，引入新 兴业态 ，营造浓郁商业氛围，形成铁西区南部商业区 铁西区商业格局分析 Ø 铁西区商业布局较为集中，商业业态以专业市场建设为主，包括建材家 居市场、五金市场等，随着铁西近年的区域规划建设Ø 北部为传统意义上的老工业区，03年将该区域规划成北二汽车产业带 目前有部分厂区拆迁新建的住宅与商业复合型项目.Ø 南部则是规划建设中的区域以及部分建成区，沿街商业网点较为密集，业 态繁多。

Ø 随着近几年铁西政府的招商引资，吸引了国内外多家品牌零售商及建材商 在此圈地筑垒，渐渐形成了除传统意义的铁百商圈以及以九路市场为主的家 居建材集散地  结论:Ø铁百商圈概念弱化兴顺街商业底蕴浓厚，但经营类别广泛，商业街特色不明显而沈辽路一带随着家乐福的进 驻，带动了整片区域房价的提升，吸引来自周边各处消费者前来消费，影响力覆盖于洪区范 围乃至周边城市，商业核心地位的作用明显Ø新兴商业形态缺乏差异化铁西的商业格局目前呈现发展不平衡的现象铁西北部（主要指建设大路以北）地区，传统 老厂区拆迁进度不均，部分新住宅项目建成，受整体的居住氛围影响，大型商业项目较缺乏 铁西中南部（主要指建设大路以南），铁西传统的九路市场及兴顺商业街，大型的专业市 场、大卖场均集中于该地区，日常开发方式基本是大同小异，缺乏差异化、错位经营等要素 ，这样会导致未来商业竞争的同质化和低层次，影响整体商业格局的良性均衡发展Ø零售服务产业发展速度过快受沈阳整体大环境影响，04年对于铁西的商业地产开发而言，发展速度过快铁西政府招商 引资“引凤入巢”麦德龙、家乐福、家世界、乐购、世纪联华等均在此间进驻铁西，同样在04 年签订进驻意向的几大品牌商业项目有：江南春城的铜锣湾百货（总建面3.8万平），南方时 尚购物广场的Foxtown品牌折扣店、香江家私广场等。

但从05年目前的商业市场盘点情况来 看，各路英雄喜忧参半，在缺少定位差异化的市场竞争争面前，除了家乐福、麦德龙依靠内 部灵活的运营机制以及优越的地理位置稳立江湖地位外，其它各式大卖场也只能保本，以致 铜锣湾广场以及Foxtown品牌折扣店暂且搁置进驻计划，观望市场以待后效若近两年来立 项的商业项目包括大量的沿街门市不能得到完整消化，将会导致部分投资商资金链出现断裂 因此铁西商业开发进程有待理性规划，合理定位 铁西区商业物业发展现状 Ø 超市数量急剧增加，专业市场快速扩容大型超市 13家，多集中在建设路以南各专业市场在原来基础 上扩建，并且档次正在升级Ø 依托商圈原有基础发展铁西区商业气氛还在形成 当中，所以新兴的商业多数以原来商圈为依托，进行延 伸各相对独立的商圈内，同类商业气氛较浓Ø 档次趋向中高档随着铁西房地产市场的发展，外 区域常住人口的涌进，区域的消费水平得到了提高，加 之多个KA级超级市场的进入与兴顺街的改造，铁西的 商业档次有所提升 南部市场饱和 北部前景良好 大型卖场铁西主要商业形态研判铁西主要商业形态研判 专业市场 Ø 趋向于统一招租、统一管理的运营模式Ø 经营模式偏向中高档次Ø 经营业态多样化项目周边沿街网点对比分析Ø 大面积的网点主要集中主干道 Ø 50—100㎡的一层网点较受青睐 Ø 商业气氛不足，整体经营状况较差Ø 产权出让为主Ø 面积在200平方米以上的网点主要集中在400－600平方米的区间,占 总样本数量的46% 。

Ø 以经营餐饮、洗浴和一些品牌专营店为主 项目及周边主要楼盘商业权重对比分析 Ø 项目周边的商业开发超出了当地的消费需求项目周边商业占 商品房供应量为10.28%，而本项目为18%，可沈阳市的整体比 较为5%左右Ø 需求不足，开发大面积的商业地产风险较大区域内的人气还在 形成当中，现有商业网点虽多数销售情况还算一般，但是经营状 况都比较惨淡 铁西区商业物业经营模式分析 Ø 产权经营的模式 这种模式有短期快速回笼资金的特点，开发商面临的开发风险较小，多用于沿街的网 点但是这种方式做不到对商业形态与运营的管理，大面积和大批量的产权出售，对 商业气氛的形成产生一定的影响，万达就是相对较明显的例子Ø 租赁经营的模式 通过租赁经营 ，有利统一招租、统一管理，合理安排物业的业态组 合和经营，通过 对商业气氛的打造，提升商业价值，提高租金，对物业长线经营发 展比较有利 但 开发商资金回收较慢，一般两到三年才会形成较为理想的运营环境，投资回收时间一 般在5-10年Ø 产权 Ø 沈阳市的公寓以小户型为主，占整个公寓市场的80%左右;  Ø 一般分布在商业氛围浓厚、交通方便、公共配套设施完善的区域;Ø 沈阳市公寓的客户群投资型、自用型各参半 ，终端消费群体大多为租赁客户具有短期、不稳定性，这也是导致目前公寓市场疲软的原因之一;  Ø 产品概念层出不穷但后续产品内容支持不到位;  Ø 前期市场的火爆造成了不少开发商盲目开发，目标客户不明确的现象,同质化严重;  Ø 沈阳公寓作为高成本产品，在目前市场状况下，具有较高的开发风险。

沈阳公寓物业分类公寓分类居住型公寓商住型公寓商务型公寓产权酒店公寓纯居住公寓酒店式公寓第一类 居住型公寓Ø 这类公寓其物业的功能以居住为主，交屋基本为精装房，在项目的共 公部分装修豪华庄重，物业服务、户型隔局与配套设施上与酒店相似;Ø 虽在这类物业中也有以办公为目的，但多数为个人行为，开发商为了 销售压力走政策与项目的擦边路线;Ø 其产品的内在形态还是以居住型为主的酒店式公寓第二类 商住型公寓Ø 这类公寓是为了相对扩大自己的客户群，在酒店式公寓的基础上弱化 了酒店的痕迹;Ø 虽是精装交房，但是在公共部分与室内的装修上都更加的实用与明快 ，在配套设施上也增加了如会议室等支持商务办公的功能;Ø 对于居住和商务的功能性更加的平均，产品更加的中庸，在市场上也 最为常见第三类 商务型公寓Ø 这类公寓的配套与产品形态与写字间非常的相似，一般室内没有卫 生间，只有公用卫生间;Ø 大厦配有高比例的会议场所,物业服务上也更加的商务化，公共部分 的装修更为简约大气Ø 房间可以自由的分隔，清水交房，在交通组织上更为合理，容量更 大，多数为中央空调系统， 与写字楼不同的是，多数可以出卖产权;Ø 并且基础单位面积较小，相关配套与装修也更为实用，与大型写字 楼相比更为简单,可以说是简装版的写字楼。

公寓产品市场业态分析Ø 公寓市场供应量大Ø 投资回报率决定销售情况Ø 多数产品消化速度低Ø 产品形态单一化公寓产品市场价格分析价格区间 ：3000—4000元/㎡分析: 基本集中在铁西区，靠装修、配套等支撑价格，档次属于中档，满足目 标客户（成长型公司、年轻白领），如天宝杰作；稍微靠近市中心的公寓基本 是清水房交楼标准，配套基本齐全，比如鲁尔大厦楼盘名称均价配套设施主要客户装修标准主力户型物业管理铁西：鲁尔大 厦最低3380元/㎡一般商务配套和平为主，铁 西为副清水房35-80㎡一般物业管理 公司铁西：天宝杰 座3215元/㎡住宅配套铁西专业 市场 经营 者，投资 者精装修44.5㎡,55.5㎡酒店管理机构铁西：爱都国 际3700元/㎡会议室、商务 中心和平区、沈和 区、铁西区清水房50。