旧城改造作业流程.docx

旧城改造工作步骤一、前期准备阶段（时间：30天）（一）旧城改造办公室（以下简称旧改办）前往地块现场勘查，确定是否符合旧改条件；如需进行危房判定，报区危指办申请危房判定二）街道办对将要改造地块进行入户摸底调查，确定地块搬迁户数及面积，并征求拟被搬迁范围内单位和住户意见（需90%以上同意）街道办将摸底调查情况整理后报区旧改办三）投资方和旧改办签署旧城改造投资整理协议四）区旧改办向区政府提交旧城改造申请，取得区政府同意将地块纳入旧城改造批复文件二、搬迁实施阶段（时间：五个月）（一）投资方和区旧改办签署委托搬迁工作协议，明确搬迁过程中双方责权利关系二）投资方、旧改办、银行共同签署资金监管协议三）旧改办依据法定程序确定搬迁代办企业（四）由区旧改办编制搬迁维稳评定汇报，街道办编制搬迁维稳方案，投资方根据搬迁评定维稳风险等级向区财政缴纳维稳基金五）区旧改办、投资方和搬迁代办企业共同确定搬迁补赔偿安置方案六）召开搬迁动员大会，由住户代表在大会现场抽取评定企业，邀请公证人员做现场公证七）若搬迁户对房屋实际面积和权证面积存在异议，搬迁户可提出申请，旧改办组织测绘单位对搬迁房屋实际面积进行测量八）在评定企业出具拟搬迁房屋评定价格后，区旧改办和投资方共同明确搬迁安置方案。

九）将旧城改造批复、搬迁公告、安置方案、补赔偿安置协议（空表）、评定汇报等在搬迁现场公告上墙十）带方案进行模拟搬迁，入户签署模拟搬迁安置协议若在模拟搬迁期限（64户通常为2个月）内，签约率达成100%，则所签模拟搬迁安置协议正式生效；若在模拟搬迁期限内签约率达不到100%，则终止模拟改造搬迁，所签搬迁安置协议自动终止十一）模拟搬迁安置协议正式生效后，投资方向区旧改办缴纳按时安置返迁户确保金（返迁户搬迁面积乘以评定价50%）十二）正式开展发放补赔偿款工作十三）搬迁住户向旧改办移交腾空房屋十四）搬迁代办企业对搬迁房屋进行拆除、打围平整、产权销户等十五）审计单位对搬迁项目进行审计三、土地上市拍卖阶段（时间：两个月）（一）区旧改办向国土局申请国土证销户二）区旧改办向成城市土地拍卖中心提出土地拍卖申请三）市土地拍卖中心分别向市计划、国土、文化、电业等相关部门发函要求出具土地拍卖相关文件：1、面积计算（市计划勘察设计院）；2、地籍前前置调查（市地籍调查中心）；3、红拨、界址点结果表（市计划勘察设计院）；4、红线图（市计划局）；5、计划设计条件通知书（市计划局）；6、文物勘探（市文化局）；7、电网配套方案（市电业局）；8、地籍前置调查（市地籍调查中心）；9、起始价评定（市地籍调查中心）；10、搬迁安置审查（市征地事务中心）；（四）和市土地拍卖中心商议土地起拍价和上市拍卖条件。

五）由市土地拍卖中心上会（土地供给会）审批，并依据旧城改造土地上市条件要求，制订上市拍卖标书（带返迁设计条件）六）区旧改办和土地拍卖中心签署土地上市工作责任协议（带具体拍卖内容、条件）（七）市土地拍卖中心在拍卖开始日前 30 日公布公告，公布拍卖出让宗地基础情况和拍卖时间、地点招标拍卖挂牌公告应该包含下列内容： 1、出让人名称和地址; 2、出让宗地位置、现实状况、面积、使用年期、用途、计划设计要求; 3、投标人、竞买人资格要求及申请取得投标、竞买资格措施;4、索取招标拍卖挂牌出让文件时间、地点及方法; 5、招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方法等; 6、确定中标人、竞得人标准和方法; 7、投标、竞买确保金;8、其它需要公告事项八）企业索取土地出让文件，招标拍卖挂牌出让文件关键包含招标拍卖挂牌出让公告、投标或竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或竞买申请书、报价单、成交确定书、国有土地使用权出让协议文本九）报名及缴纳竞买确保金，报名所需资料：报名表、法人代码证书、企业法人营业执照、法定代表人证实书及身份证、资质证书等十）依据土地出让方法（注：商业兼住宅可挂牌，住宅兼商业或纯住宅必需拍卖）、竞买人数等确定竞价策略。

十一）企业竞得土地后办理成交确定手续，签署土地成交确定书，土地成交确定书应该包含出让人和中标人、竞得人名称、地址，出让标，成交时间、地点、价款，和签署《国有土地使用权出让协议》时间、地点等内容成交确定书对出让人和中标人、竞得人含有协议效力十二）企业竞得土地以后，依据成交价格向市土地拍卖中心缴纳服务费十三）企业向市地税局缴纳拍卖总价3%契税，并和市国土局签署《国有土地使用权出让协议》后，按土地成交价格50%缴纳土地款给市国土局，经市财政局收取土地成交价5%耕保基金和社保基金后，市国土局将余额返还区财政局区旧改办收到投资方返还土地整理成本申请后，上报区政府审批审批后区财政局按土地整理成本50%（已含资金成本）将资金返还投资方十四）企业和市国土局签署土地出让协议2个月后，按土地成交价格20%缴纳土地款给市国土局，经市财政局收取土地成交价5%耕保基金和社保基金后，市国土局将余额返还区财政局区旧改办收到投资方返还土地整理成本申请后，上报区政府审批审批后区财政局按土地整理成本20%（已含资金成本）将资金返还投资方十五）企业和市国土局签署土地出让协议6个月后，按土地成交价格30%缴纳土地款给市国土局，经市财政局收取土地成交价5%耕保基金和社保基金后，市国土局将余额返还区财政局。

区旧改办收到投资方返还土地整理成本申请后，上报区政府审批审批后区财政局根据拍卖土地用途基准地价20%提取土地出让金、扣除相关必需税费后，再将30%土地整理成本剩下部分返还投资方十六）区旧改办根据搬迁总成本12%作为投资回报，回报给投资方附件一：旧城改造步骤图现场勘查牵头单位：区旧改办摸底调查牵头单位：区旧改办符合旧改条件第一阶段：前期准备阶段（时间：30天）危房判定牵头单位：区危指办危房拆除实施单位：搬迁企业签署旧城改造投资协议签署单位：投资方、区旧改办搬迁实施阶段报请区政府批复旧城改造项目牵头单位：区旧改办第二阶段：搬迁实施阶段（时间：五个月）确定搬迁代办企业牵头单位：区旧改办签署资金监管协议签署单位：投资方、区旧改办、银行公告上墙维稳手续办理区旧改办编制搬迁维稳评定汇报、街道办编制搬迁维稳方案、投资方缴纳维稳基金签署委托搬迁工作协议签署单位：投资方、区旧改办对面积有疑问住户测量面积明确搬迁补赔偿安置方案牵头单位：投资方、区旧改办搬迁动员大会住户代表现场抽取评定企业，公证人员现场公证牵头单位：区旧改办 拟编搬迁补赔偿安置方案牵头单位：区旧改办发放补赔偿工作牵头单位：区旧改办缴纳按时安置返迁户确保金模拟搬迁牵头单位：区旧改办土地上市拍卖阶段旧城改造项目审计牵头单位：审计企业移交拟拆迁房屋拆除拟拆迁房屋第三阶段：土地上市拍卖阶段（时间：两个月）回函确定拍卖相关条件回函单位：市计划、国土、文化、电业等市土地拍卖中心发函接收单位：市计划、国土、文化、电业等土地上市拍卖申请牵头单位：区旧改办办理单位：市土地拍卖中心国土证销户办理单位：市国土局办理成交手续、签署土地成交确定书资金返回返回资金包含旧城改造投入成本，投资回报。

缴纳土地款成交时缴纳50%，2个月后20%，6个月后30%办理单位：市国土局开发阶段缴纳契税税费：成交价*3%缴纳服务费竞拍报名及缴纳确保金办理单位：市土拍中心取得竞拍标书办理单位：市土拍中心土地供给会审批牵头单位：市土地拍卖中心签署上市拍卖工作责任协议签署单位：区旧改办、土地拍卖中心公布拍卖公告牵头单位：市土地拍卖中心公布时间：前三十天制订拍卖标书牵头单位：市土地拍卖中心 附件二：旧城改造资金回路表区政府 7、申请返回成本 8、审批旧改目标区旧改办投资方1、1旧城改造投资 2、拆迁 9、致函返回土地成本整理 10、返回成本 3、拍卖土地竞得方区财政国土局6、返回计提后土地价款 4、拍卖土地款 5、计提5%社保和耕保基金市财政。