银亿股份贷款集合资金信托计划尽调.docx

中泰中泰··银亿股份贷款集合资金信托计划银亿股份贷款集合资金信托计划可行性研究报告可行性研究报告提交部门： 信托业务五总部 拟任信托经理：刘莹、徐羽佳 提交日期： 2013/10/29 尽职调查声明本项目可行性研究报告是按照中泰信托有限责任公司的有关规定，根据交易对手提供和自主收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的报告全面反映了项目最主要、最基本的信息，以及我们对项目可行性的判断我们与信托当事人之间不存在任何私下的交易和事项，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责本报告已经部门审核通过调查人签字： 调查人签字： 部门经理签字： 年 月 日 目录一、报告概述一、报告概述1 1 二、信托当事人二、信托当事人1 1 三、信托计划基本内容三、信托计划基本内容2 2 四、交易对手分析四、交易对手分析5 5 （一）、公司发展历程.5 （二）控股股东结构：.8 （三）、下属公司概况.8 (四)、公司经营业绩分析10 （五）、公司财务情况分析13 （六）、融资期限内现金流预测21 （七）、未来现金流量压力测试21 （八）、信用分析与评价21 五、项目情况分析五、项目情况分析2121 （一）、项目公司——上海银亿同进置业有限公司21 （二）、徐汇酩悦项目概况24 （三）合规性和风险性分析25 六、保证人分析六、保证人分析————银亿集团有限公司银亿集团有限公司2828 七、质押物分析七、质押物分析3636（一）质押人.36 七、方案实施与过程控制七、方案实施与过程控制3737（一）项目具体实施步骤.38 （二）关键控制环节38 （三）对应项目实施过程中的法律文件签署38 （四）项目实施的不确定因素以及提请决策注意事项39 （五）营销方案39 八、风险揭示及对策八、风险揭示及对策3939 九、结论九、结论4141一、报告概述一、报告概述中泰信托拟设立“中泰·银亿股份贷款集合资金信托计划” （以下简称“本信托” ） ，募集信托资金不超过 2.5 亿元，信托期限不超过 18 个月，满 12 个月可以提前终止；信托资金用于向银亿房地产股份有限公司（银亿股份：000981）发放信托贷款，银亿股份将信托资金专项用于旗下子公司上海银亿同进置业有限公司（以下简称“银亿同进” ）于上海徐汇区斜土路 1515 号开发的徐汇酩悦项目支付装修工程款。

银亿同进的股东宁波银亿房地产开宁波银亿房地产开发有限公司（以下简称发有限公司（以下简称““宁波银亿房产宁波银亿房产”” ）及上海庆安置业有限公司（以下简称）及上海庆安置业有限公司（以下简称““庆安置业庆安置业””）将各持有的银亿同进）将各持有的银亿同进 60%60%和和 40%40%股权质押给中泰信托作为银亿股份的还款担保；银亿集团股权质押给中泰信托作为银亿股份的还款担保；银亿集团有限公司（以下简称有限公司（以下简称““银亿集团银亿集团”” ）为本次信托计划提供无限连带责任担保；受托人对信托）为本次信托计划提供无限连带责任担保；受托人对信托资金使用按照受托支付的方式监管，对项目销售回款实时监控，按比例留存监管账户，并资金使用按照受托支付的方式监管，对项目销售回款实时监控，按比例留存监管账户，并提前归集还款保证金，保障信托资金的真实运用和信托计划到期及时兑付清算提前归集还款保证金，保障信托资金的真实运用和信托计划到期及时兑付清算信托计划通过融资人银亿股份的如期还款实现信托收益二、信托当事人二、信托当事人1.委托人及受益人情况说明该信托计划为集合资金信托计划，委托人与受益人为同一人，委托人应为符合相关法规规定的合格投资者。

2.受托人中泰信托有限责任公司是经中国银行业监督管理委员会批准成立的经营信托业务的金融机构3.保管人/账户监管人**银行是经中国人民银行批准成立的商业银行作为本信托计划的保管人及账户监管人，为本信托计划提供信托计划专户内资金的保管，信托计划资金的划拨及会计核算，信托计划财产估值、信托计划费用的核算和扣划，信托计划收益计算和分配，信托计划资金返还以及信息披露等服务以及国家有关法律法规、监管机构规定的其他保管职能三、信托计划基本内容三、信托计划基本内容1.信托计划名称：中泰·银亿股份贷款集合资金信托计划2.信托目的：委托人基于对受托人的信任，将自己合法拥有的资金委托给受托人，由受托人按委托人的意愿，以自己的名义，向银亿房地产股份有限公司（银亿股份：000981）发放信托贷款通过借款人的债务偿付，为受益人获取信托收益3.信托规模：不超过 2.5 亿元，以实际募集资金为准信托计划可分批募集，第一期募集资金满 1 亿元即可成立4.信托期限：18 个月，信托期满 12 个月后，借款人可申请提前还款出现信托计划约定的到期不能兑付情形，由受托人进行妥善处置，信托期限自动延期至信托资产处置完毕之日5.信托财产的管理或运用方式：本信托所募集的信托资金将用于向银亿房地产股份有限公司（银亿股份：000981）发放信托贷款。

通过借款人的债务偿付，为受益人获取信托收益6.主要交易对手、交易结构及担保方式：（1）交易对手：银亿房地产股份有限公司（银亿股份：000981）（2）资金用途：资金用于向银亿房地产股份有限公司（银亿股份：000981）发放信托贷款银亿股份将信托资金专项用于旗下子公司银亿同进于上海徐汇区斜土路 1515 号开发的徐汇酩悦项目支付装修工程款3）收益来源：1） 、徐汇酩悦项目的后续销售回款；2） 、借款人自身的其他经营收入4）风控措施：①①股权质押：股权质押：项目公司银亿同进股东宁波银亿房地产开发有限公司（以下简称“宁波银亿” ）及上海庆安置业有限公司（以下简称“庆安置业” ）将各持有的银亿同进 60%和 40%股权质押给中泰信托作为银亿股份的还款担保；②②委派董事委派董事为保障质押权利完整，在信托存续期内，我司选派董事参与项目公司重大事项决策，行使公司法规定的董事权利，并就“对外融资、对外担保、分红、公司股权减资和清算注销”等事项拥有一票否决权企业须在信托贷款发放前配合完成项目公司章程的修订和工商变更手续③③集团担保集团担保银亿股份的控股股东银亿控股母公司银亿集团为本次信托计划提供无限连带责任担保。

④④资金监管资金监管资金监管如下图资金监管如下图: :(A)(A)、、 信托资金使用监管信托资金使用监管信托贷款发放给银亿股份，由银亿股份将资金划至银亿同进上述监管账户Ⅰ后，根据银亿同进公司提供的工程合同和填写有收款单位账户信息的支付凭证，经我司审核批准后直接划入收款单位帐户B B）） 、销售回款资金监管、销售回款资金监管对银亿同进已在上海市房产交易中心备案的销售收款帐户（即监管账户Ⅱ） ，添加我司专用印鉴作为账户在银行的预留印鉴，我司有权对该账户的资金流入定期进行实际监管，并根据如下比例，要求留存部分销售回款作为专项还款保证金划入监管账户Ⅰ销售比例 1<30%30%-70%70%-100%留存比例 2050%100%银亿股份 （贷款账户）银亿同进 （监管账户 II、 销售回款账户贷款流向还款来源yuan我司指定银行开立加我司预留印鉴存放按比例留存的保证金与开户银行签账户监管协议银亿同进 （监管账户 I、保证金账 户）在上海房产交易中心已备案的银行收款账户我司加预留印鉴销售回款归集后按比例划入监管账户 I 留存我司指定银行开立加我司预留印鉴作为贷款账户还款账户贷款流向支付保证金yuan项目工程款收款 单位注：1、销售比例根据截止 2013 年 10 月 31 日，标的项目剩余可售面积为基数，以每月的已售面积测算，如遇比例分割节点不满一整套的，则以四舍五入后的套数测算销售金额为准。

2、留存比例根据资金实际回笼金额进行留存⑤⑤保证金提前归集保证金提前归集（A） 、中泰信托与监管银行、银亿同进签署三方《账户监管协议》 ，开立银亿同进的保证金监管账户，接收按照上述要求比例留存的销售回款保证金B） 、自信托到期前 3 个月起，每月末上述保证金账户中的保证金余额分别不得少于信托成立时本金的 30%、60%、100%上述两条要求的保证金比例在任何时点以余额多者为准在上述任何时点，如出现保证金账户余额不足，则销售回款账户中的销售回款必须全额留存至保证金账户，同时中泰信托有权同时向借款人银亿股份和保证人银亿集团同时发出通知要求对保证金进行补足7.信托计划财产年收益以及受益人的收益分析：本信托收益具体如下：预计本信托财产年收益为/年，其中销售打包价约/年受益人收益于信托计划存续每满十二个月分配一次，信托本金一年偿还两次，信托到期支付剩余信托收益及本金，利随本清本信托计划存续满 12 个月时，借款人可以提前申请全额还款，利随本清8.受托人报酬信托报酬率不低于 0.9 %/年，于信托成立后五个工作日内支付第一年度信托报酬，剩余信托报酬于信托到期时支付剩余信托报酬融资人于信托成立后五个工作日内支付金额等同于 12 个月的信托报酬及全部发行费用的履约保证金至信托专户，信托报酬及信托发行费用由受托人从该保证金中提前支取。

信托贷款利息支付时，可相应扣除同比例保证金后，支付剩余部分用以向信托受益人分配信托收益9.信托财产承担的费用预计： （1） 、账户监管费/保管费：本信托拟由【待定】作为账户监管银行，监管费率为【0.1%/年】 ，与受益人收益同时分配；（2）信托事务管理费：0.1 %/年，包括信托财产管理、运用或处分过程中发生的税费和日常管理费、律师服务费、文件或账册制作、印刷费用等，计算方式同信托报酬，在实际发生时列支，节余部分归入信托报酬；（3）因处理本信托项下信托事务而发生的诉讼费、仲裁费等费用；（4）应当由信托财产承担的税费10.信托计划的发行形式：本信托拟由公司财富中心牵头发行11.信托计划的终止与清算：（1）信托计划期满终止：本信托将于信托存续期届满，由借款人银亿股份、保证人银亿集团或质押物处置完毕，支付信托投资本金和预计收益后，该信托计划结束2）发生下述情形的，我司有权提前终止本信托：a.本信托的结构和管理运作必须符合法律法规的规定，信托计划存续期限内如因任何原因导致信托的结构和管理运作与法律法规的规定存在冲突，我司有权终止本信托b.信托目的已经实现或不能实现c.本信托被解除或被撤销d.受益人大会决议或全体受益人一致以书面形式同意终止信托计划。

e.信托期限届满前，借款人提前偿还全部信托贷款，信托财产已全部变现f.法律法规规定的其他情形3）发生下述情形时，信托计划应当延期：受托人可以根据受益人大会的决议延长信托计划的期限12.产品交易结构图：银亿股份贷款集合银亿股份贷款集合资金信托计划资金信托计划宁波银亿宁波银亿庆安置业庆安置业信托资金担保银亿同进银亿同进质押担保还本付息委托人委托人本金及预期收益宁波银亿：60%庆安置业：40%银亿股份银亿股份发放贷款银亿集团银亿集团销售回款资金使用四、交易对手分析四、交易对手分析银亿股份（银亿股份（000891000891））银亿房地产股份有限公司（股票简称“银亿股份” ，股票代码 000981）属于中国 500强企业银亿集团控股企业，是深交所上市的专业房地产开发公司法人代表熊续强经营范围涉及房地产开发、销售代理、物业管理、星级酒店等根据国家发展和改革委员会、国务院发展研究中心、住房和城乡建设部相关部门、清华大学房地产研究所、中国指数研究院联合发布的 2013 年中国房地产百强榜，银亿股份位列 36 位，连续十年上榜根据 10 月 16 日发布的福布斯中国富豪榜，银亿股份实际控制人熊续强夫妇位列 101位，拥有财富 81.5 亿元。

一）、公司发展历程（一）、公司发展历程公司创始于 1994 年，并于第二年打造开发了公司的第一个项目——宁波·国际经贸园在随后的八年中立足宁波，逐渐积累市场经验和知名度。