深圳KKmall(京基百纳空间)分析报告.ppt

KK Mall 京基•百纳纳空间间*2KK Mall购物中心KK MallKK Mall定位定位KK Mall概况KK MallKK Mall业态业态KK Mall总结*3KK MallKK Mall定位定位整体定位、目标标定位*4KK Mall整体定位- -国际精品时尚购物中心，年轻的奢华，高端的时尚 - - 奢华但行走于年轻的路线，时尚但不甘平庸，追求高端整体定位整体定位定位定位阐阐阐阐述述*5KK Mall目标标定位●目标标消费费人群：具有相当消费能力的潮流时尚人士，包括高级白领、金领及私营业 主●目标标消费费年龄层龄层 ：25岁至50岁●目标标消费费者收入：RMB 5,000——100,000元/月●目标标消费费群特征：高收入、时尚、潮流、独立见解、对国际品牌有高度认同感，容易接 受新鲜事物*6KK MallKK Mall概况概况基础础信息 、区位、交通、商业设计业设计*7项目配套构成京基·金融中心广场场京基100大厦 (写字楼）京基·公寓 （住宅）京基·百纳纳空间间 （KK MALL）商业业瑞吉酒店*8项目基础信息深圳商业业新亮点项目于2010.11.26日开业，由开发商单单一权权出租经营，是投资了50亿亿RMB京基金融中心的商业核心部分，同时也是深圳罗湖区蔡屋围围金融中心商圈核心位置；无缝衔缝衔接地铁铁大剧院站，地上四层，地下一层为商业部分，地下二层至地下四层及部分夹层为 停车区域，共有1200多个停车车位；拥有三大剧场剧场式自然采光中庭，商场设计 与国际潮流同步、场内由南至北单一主通道全长达200米，不设副通道，标准通道采用适度、无柱设计，150余家国际国内知名时尚品牌，内设设深圳首家UAIMAX影城、国际时际时尚流行服饰饰、国际际高端特色美食以及bit时时尚超市；以“时时尚高端，潮流的前沿”为营为营商主旨，创创建深圳购购物中心新体验验消费费模式项目名称KK Mall开发商京基地产物业管理京基地产开业时间2011.11.26占地面积4.7万㎡建筑面积8.35万㎡扶梯18垂直电梯6项目配套构成集甲级写字楼、超五星级豪华酒店（瑞吉酒 店）、大型购物中心(KK mall京基·百纳空间) 、商务公寓、精品住宅为一体的城市中心都 市综合体项目周边情况涵盖全市74%的银行机构、 80%的保险机构 和40%的证券机构，集中了全市60%的金融 资产 、90%的外资银 行，区域价值得天独厚道路交通毗邻深南大道，红岭中路，红宝路停车位1200停车收费标 准收费时间 段为凌晨1点-7点，第1-2（含2） 时10元/时，第2-3（含3）/15时，之后每加 一小时需+5元/时*9时尚外型西侧侧东侧东侧北侧侧北侧侧*10室内剧场剧场式中庭采光单单一主通道错层设计错层设计 ,弱化一眼望到头头停车场车场与商场场无缝连缝连接剧场室自然采光 前瞻的建筑设计*11区位：正门道路红红宝路红红岭中路双向四车车道宽宽 18米项目位于深圳罗湖区蔡屋围金融中心商圈核心位置，毗邻深南大道，红岭中 路*12区位：京基金融中心—实景图坐落在蔡屋围成熟商圈中*13交通：地铁枢纽•KK Mall在负一楼与地铁大剧院站 相连•深圳地铁大剧院站为1、2号线的 换乘站，设计客流量为44368人次 /小时，节假日客流量相对增加， 据不同时间段观察，拎袋率平均 为40%•KK Mall：从B出口到达负一层商 铺距离约150米。

•万象城：从C出口到达负一层商 铺有约400米万象城KK Mall双线线地铁铁上盖*14交通：公交枢纽p地王大厦站11条线线：观光①、观光②、3路、10路、12路、101路、203路、223路、 302路311路、N5路p深圳书书城站16条线线：29路、85路、103路、103B路、104路、113路、K113路、204 路、K204路、214路、215路、E8路、N3路、N4 路专线 1路、4路p荔枝公园站12条线线：7路、23路、24路、30路、33路、62路、63路、K302路、352路、 353路、378路、N10路p寰宇酒店站1条线线：377路40条公交线线路*15交通：项目周边道路（私家车）PP停车场出入口临时上落点共有5个临时上落点、3个停车场出入口，自驾方式光临项目非常方便，同 时充足的停车位，解决了购买力相对较强客户的停车问题*16商业设计 亮点1品牌户外 墙体广告 牌，不但 可出租且 增加了外 立面美观深圳购物中 心中最大的 LED广告屏 ，面向紅嶺 中路和荔枝 公園，可視 度高正门入口*17商业设计 亮点2●正门正对红岭中路，KK Mall标志显而易见●林立路边导购 牌，彰显大气●清晰醒目的导视牌*18商业设计 亮点3● 地面由错乱有致的石材组成● 扶梯的两头摆放不同形状的石头供客户小憩，同时通道扶手采 取向内倾斜设计的通道扶手亦可以让搁放手袋驻足小憩*19商业设计 亮点4开创导创导示系统统先河：12 块块全国第一家导导示互动动 牌指示牌正门门入口处处的推广、 品牌宣传传架指示牌现现代化*20KK MallKK Mall业态业态业态业态规规划、分 布*21业态规 划—主力店与特色店●主力店基本主要发挥发挥 人流贡贡献和面积积消化贡贡献 ●特色店主要发挥发挥 租金贡贡献和配套贡贡献类类型店名实实用面积积（㎡）位置 主力店Bit超市960B1-101UA影院（IMAX）21784F-427星际传 奇7803F-313/313aNOVO1509L201/201a/L301/301b/302优莱荟119L411a 特色店蜜菓— B1-124VERSACE— 1F-112a景峰皮具维修— 1F-136碧海干洗— 1F-138康美人生— 1F-139优优 宝贝323F-312免税804F-419IQ PLUS1034F-420*22主力店与特色店深圳首家 IMAX影院深圳最大最高端 游艺娱乐 中心华润 旗下在华南 首家bit超市*23业态规 划—按类型分•超市类（代表商家） • —华润 万家blt高端超市•休闲娱乐类 （代表商家） • —UA(影院）IMAX • 星际传 奇反斗城 • 中航健身•餐饮类 （代表商家） • —俏江南、金钱豹•零售类（代表商家） • —ZARA • emoi基本生活 • H聘请 国际商业顶级专业团队进 行战略合作,精准的商业规划定位、前瞻的建筑设计*34KK Mall经营策略活动动推广区在一楼中央设计了舞台区，不 定时地安排一些主题活动，达 到增加人气和品牌宣传的目的推出百纳纳网购购增加产品销售渠道举办举办 名人签约签约 活动动*35引进流行、特色商铺特色美食深圳最大店流行服饰饰特色美食*36KK Mall SWOT分析优势优势威胁胁劣势势机会1.商圈成熟：罗湖区蔡屋围金融中心商圈核心 2.配套全面：高端写字楼区（特别京基100，营业后必然给mall带来直观的收益）高中 档住宅区、文化教育区 3.通达性强：交通四通八达，至深圳全市、香港、珠三角… 4.品牌时时尚: 不少品牌都是首次进入深圳 5.车车位充裕：充分满足消费者需求，底下三层和部分夹层，特别第二、三层的夹层停 车场可以避免消费者走上走下1.业态业态：品牌没有与周边的mall形成错差或竞争；精品、百货类过 少 2.周边环边环境：目前蔡屋围农民房影响mall区域环境，并不能完全有效的支撑消费 3.规规模：过小1.一站式消费费：快节奏时代，休闲、娱乐、饮食、超市的综合分布可以吸引消费者，特别 是家庭式、周边办公族 2.人流共享：处在罗湖中心，与万象城、地王、金光华相邻，共享成熟商圈 3.商机无限：接近罗湖罗湖汽车站、火车站以及罗湖口岸，商机跨区域 4.客户层户层次：深圳第一高楼“京基100”写字楼，可以引进大量消费者1.经济经济重心：规划经济重心西移，受规模较大的海岸城地威胁 2.竞竞争：相邻的万象城业态丰富，品牌高端；自身品牌未能与金光华形成错差*37KK Mall 总结潮流时时尚的外观设计观设计 ，人性化的内部规规划，项 目坐落在罗湖成熟的蔡屋围商圈中，但是mall的 成功与否在于能否吸引足够够消费费者、在于其功能 否满满足客户户需求、在于是否有特定的客户户群体， KK Mall应当重新审视 当前的市场定位，做到更 加精细化，结合专业 的招商规划团队 ，使项目 竞争力更强谢谢观谢谢观 看看 Thanks!。