提高我国商业银行个人住房贷款业务收益的思考.pdf

研完 提高我国商业银行个人 镁房贷款业务收益的思考 豳林岚韩晓杰 近几年，受国内宏观政策和国际金融危机影响， 我国商业银行个人住房贷款市场经历了较大波动 (一)稳定房价政策与国际金融危机作用下的短 期低谷 一方面，为防止房地产市场过热，自2005年起， 我国房地产市场和个人住房贷款市场的调控政策逐 渐趋紧2005年我国政府先后发布了“新国八条”和 “老国八条”，取消了商业性个人住房贷款优化利率； 2006年，提高了购买90平方米以上住房的贷款首付 比例；2007年，出台了《关于解决城市低收入家庭住 房困难若干意见》，强调政府对城镇中低收入住房困 难家庭的住房保障职责，由过度强调商品房转为商 品房与保障房并重另一方面，2007年美国次贷危 机引发的国际金融危机对我国房地产市场的影响显 现，购房需求大幅下降，部分城市房价下跌，个人住 房贷款市场需求锐减受内部调控与外部冲击双重 作用，我国商业银行个人住房贷款年度新增由2007 年的7000亿大幅下降为2008年的不足3000亿元 (二)扩大内需政策刺激下的快速反弹 为应对国际金融危机冲击，刺激需求，促进经济 增长，2008年下半年我国政府出台4万亿投资计划， 并将房地产市场维稳的调控政策调整为支持、刺激 政策。

2008年10月，扩大商业性个人住房贷款利率 下浮幅度，降低个人住房贷款准人条件，减免房地产 交易环节税收2008年12月，国务院办公厅印发《关 于促进房地产市场健康发展的若干意见》，明确、统 一了应对危机期间的对房地产业的支持政策宽松 政策的支持促进了房地产市场的复苏我国房价在 2009年上半年快速反弹，2009年6月，全国70个大 中城市房屋销售价格上涨0．2％，实现2008年12月 以后首次正增长到2009年末，国土资源部监测的 住宅价格增长率由2008年的一1．89％跳升至2009年 的25．1％与住房市场需求复苏、价格反弹相伴的是 商业银行个人住房贷款市场的快速扩张2009年上 半年全国商业银行个人住房贷款新增4793万元，同 比增加2633亿元；到2009年末，商业银行个人住房 贷款的当年新增则达1．4万亿元，创历史新高 (三)新政调控下的盘整减速 过快上涨的房价再次受到民众和政府的高度关 注在国际金融危机影响逐步弱化，通胀预期逐渐增 强情况下，为遏制房价过快上涨，抑制住房投资需 求，缓解社会矛盾，政府在2010年初发布《关于促进 房地产市场平稳健康发展的通知》的基础上，4月份 出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 (以下简称《通知》)，以调控商业银行个人住房贷款 为主要手段，定向打击住房投机、投资需求，稳定房 价。

《通知》要求购买第二套以上住房时，贷款首付比 Investment Resea~h／2010／9 ～ 貔一 例不低于50％，贷款利率不低于基准利率的1．1倍； 对部分房价上涨过快的地区，可暂停发放第三套住 房贷款和外地人购房贷款首付比例和利率的提高 将会通过收紧信贷闸门来抑制不合理的购房需求， 使我国房地产市场进入观望调整期，商业银行个人 住房贷款市场也将相应地进入盘整减速期 (一)优惠利率下限下调导致利息收入减少 2008年的个人住房贷款优惠利率下调，对商业 银行个人住房贷款业务利息收入带来很大压力优 惠利率降低为基准利率的7折后，大幅压缩了商业 银行个人住房贷款利息收入空间，当对部分存量以 及新增个人住房贷款按新的优惠标准定价后，商业 银行个人住房贷款业务的利润必然受到冲击虽然 银监会要求银行只能对首次贷款购买自住住房客户 实行7折利率优惠的规定，在一定程度上保护了银 行的盈利能力；但人民银行在2008年10-12月内连 续下调基准利率，也加大了7折优惠政策对商业银 行个人住房贷款利息收入的冲击；相对宽松的货币 政策和快速发展的房地产市场使商业银行可以采取 “以量补价”的方式，减4,N率下调对银行收益带来 的影响。

但即便2009年全年创纪录的个人住房贷款 新增也未能改变大部分商业银行个贷利息收入下降 的事实 (二)新政下房贷规模新增总量下降使收益压力 变大 2010年4月采取的遏制房价快速上涨的调控 新政将会使商业银行个人住房贷款市场需求下降， 使收益压力增大首付比例和贷款利率提高将直接 减少购房贷款融资需求，贷款投放总量的下降会给 利息收入增加带来负面效应，在基准利率没有显著 提高的情况下，这种负面影响将会部分抵消二套以 上房贷利率提高给个人住房贷款业务利息收入带来 的增收效应从而将使商业银行2009年主要应用的 “以量补价增收入”手段的效果明显减弱 靖同完 (三)资产减值损失压缩难度增加制约银行盈利 空间的提升 房地产调控政策对投资需求的强烈遏制将使房 价较快调整，但也可能使部分贷款的违约风险增大 一方面，房价下跌会在贷款余额不变的情况下，提高 个人住房贷款抵押率，从而降低借款人、尤其是贷款 购买多套住房投资者的还款意愿，造成房价下跌后 的理性违约，将抵押房屋留给银行，增加银行处置成 本和资产减值损失风险另一方面，为应对盈利压 力，商业银行可以一揽子提高存量、增量客户利率， 将存量客户中一套房贷利率提高到基准利率的8．5 折、二套房贷利率提至基准利率的1．1倍，这些手段 对增加收益会有帮助，但在贷款额度不变的情况下， 个人住房贷款利率优惠减小和二套以上个人住房贷 款利率提高会增加借款人的债务负担，相应增大客 户违约风险。

与此同时，2009年为增加利润而对不良 贷款的大幅压缩，使各商业银行剩余的已暴露不良 贷款处置回收难度也相对变大上述因素使得商业 银行通过压缩不良贷款降低资产减值损失提高盈利 的空间相对减小 为应对宏观调控政策和市场环境带来的盈利压 力，商业银行应大力提高差别化定价能力，大胆探索 和创新个人住房贷款产品及服务，在风险可控的基 础上，提升个人住房贷款收益和市场竞争力 (一)丰富定价要素，提高差别化定价水平 在贷款规模的约束下，商业银行应尽快建立和 完善借款申请人信用评分系统，将评分结果引入定 价过程，结合借款人的所购房屋属性、资金实力、贷 款金额等进行差别化定价，通过价格选择客户，提高 收益 1．根据贷前信用评分细分定价区间，设定可享受 最优惠利率的贷款金额将借款人信用评分结果分 为若干区间，每个区间对应一个可享受最优惠利率 的最高贷款金额例如，某些银行规定，首次贷款购 最优惠 最优惠利率贷款额度 超额度适 首付比例 利率 评分 61 O一640 64 0-670 67 0-71 0 71 0以上 用利率 [2 O％，3O％) 8．0折 l OO万 200万 400万 400～1 000万 8．5折 [30％，4O％) 7．5折 1 OO万 200万 400万 400～1 000万 8．0折 4O％(含)以上 7．0折 1 OO万 2 00万 400万 400—1 000万 7．5折 趣 、nvestment Research／2010|9 研完 辨 鞴 嚣 产品 利率 前4年月还款额 4年后月还款额 本息和 前4年8折，以 分段利率产品 6463．33元 6197．34元 150．01万元 后7折 传统利率产品 7．5折 6302．23元 6302．23元 151．25万元 房，借款人首付款比例在40％以上，可享受7折利 率，在此基础上，商业银行可结合借款人评分结果， 设定可享受最优惠利率的贷款额度，进一步差别化 定价(见表1)。

表1中借款人评分区间和优惠贷款额度的设定 是虚拟的，实践中，各商业银行应根据自身评分系统 的实际情况和风险程度确定优惠贷款额度贷款优 惠利率细分纬度还可增加使用本行产品使用个数、 是否VIP客户、是否重点楼盘项目等 通过设定不同借款人可享受最优惠利率的贷款 金额，将使借款人的实际贷款利率通过评分系统风 险因子的调节，出现多种可能性，丰富了借款人之间 的利率差别，提高了商业银行房贷收益经过调节， 借款人之间的贷款利率不再是跳跃式变动，而是连 续的 2．根据贷后还款行为灵活应对合同变更，制定个 性化的借款约定条款贷款发放后，借款人有不同的 还款行为，如提前还款、调整还款期限、固定利率浮 动利率之间调整、变更还款方法等商业银行可以考 虑将借款人的还款行为和房贷价格相连接，进行差 别化，增加房贷利息收入比如，根据银行评分系统， 对贷后行为评分高的客户，可允许客户便捷的变更 合同条款；对评分低的客户要变更合同约定条款，要 么向银行交一定的费用，要么以接受较高利率为代 价才能改变借款约定条款通过对借款人还款行为 的不同约束，增加银行收益 (二)借鉴先进金融工具和金融理念，创新房贷 产品 借鉴国外银行定价原理和方法，将金融市场中 的“期权”或“远期”等金融工具和理念与个人住房贷 款产品相结合，或将我国商业银行个人住房贷款产 品基本要素重新组合对房贷产品进行创新，以增强 市场竞争力和盈利能力。

1．分段利率房贷产品目前，商业银行给正常客 户的利率折扣在贷款期间内一般没有变化为提高 贷款实际执行利率，商业银行可将“远期”工具引入， 对现阶段的个人住房贷款产品进行创新，研究推出 分段利率房贷产品在合同前期(比如前4年)给客 户一个高利率，承诺在约定期限后执行一个低利率， 实际加权利率值维持在较高水平例如，对符合商业 银行7．5折利率的客户，贷款期初给客户8折利率； 并承诺4年后执行当时基准利率的7折利率；客户 借款100万，期限2O年，采用等额本息还款法如果 客户使用传统利率产品，执行7．5折利率，本息和共 计151．25万元；如果选择分段利率产品，虽前期月还 款较多，但对客户来说，总本息合计比7．5折利率产 品节省1．24万元(见表2) 对银行来说，分段利率产品在前4年对7．5折利 率客户执行了8折利率，提高了贷款实际利率，4年 后虽然执行低利率，但一般贷款回收期在6年左右， 除非该客户的贷款回收期超过124个月(10年又4 月)，银行利息收入实际上高于原7．5折贷款水平这 个产品既能满足客户节省贷款利息的需求，又能提 高银行贷款实际收益率商业银行关键要计算好保 持原贷款利率水平的期限时间点，统筹考虑执行高 利率期限的长短、低利率值的大小、客户的预计还款 期等不同因素。

2．“利率顶”房贷产品本文所指的“利率顶”房贷 产品，引入期权的概念，客户缴纳一定费用获得一个 权利，当基本利率突破与银行约定的利率上限后，客 户有权选择约定的上限利率(或上限利率的一定折 扣)执行借款合同关于期权费用，也可以考虑另一 种形式收取，让客户以接受前期较高利率为代价，获 得一个上述期权比如，客户本可以申请7．5折利率， 选择这个产品后，合同执行8折利率，当央行5年期 基准利率达到或高于7％时，客户的利率按照7％的 8折计算，最低执行利率不能低于当时基准利率的7 折在利率上升期或客户预期利率处于上升期时，客 户会对该产品有较大需求该产品在贷款发放初期 能有效提高银行贷款收益率，但后期的收益水平，关 键要看商业银行对利率周期的把握程度和预测能 力 3．溢价利率房贷产品国外银行溢价利率贷款产 品是在客户能享受的最低贷款价格基础上，给客户 、nvestment Research|2010|9 14— 一个稍高的价格，但同时返还客户一定现金，这个产 品主要用在客户再融资的时候，银行要注意预防申 请该产品的客户过早提前还款目前，国内限制没交 易行为的转按揭，此类再融资情况较少不过，客户 购房后可能出现自由资金比较紧张的情况，如需要 资金来装修房屋，需要资金应付其他支出等，针对此 类客户，我国商业银行可以研究推出溢价利率贷款 产品。

如首次贷款购房，房价200万，客户支付60 万，首付比例30％，按某银行的规定可享受7．5折利 率(即4．455％)，贷款期限20年，若给客户8折利率 (即4．752％)，只要银行返给客户的现金不超过3．58 万元，且限制客户过早提前还款，银行收益率就能超 。