交通银行房地产开发贷款项目评估指南.doc

附件：交通银行房地产开发贷款项目评估指南根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》、《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》及《房地产开发项目经济评价方法》，房地产开发贷款项目评估，应结合房地产开发贷款的特点，从以下几个方面进行调查评估：一、项目主要关系人资信评估（一）借款人及项目主要关系人资信评估 要通过对借款人及项目主要关系人（如其母公司、主要投资人）的经营情况、财务状况、信用情况的考察，对其资信状况进行综合分析应评价借款人主营业务开展情况，近三年开发量、竣工量、销售量、竣工产品合格率、优良率、销售率；目前企业的规划项目、在建项目的开发规模、开发进度；企业近三年的销售业绩，在同行业中所处的竞争地位及竞争能力土地储备贷款借款人，还要综合分析当地政府土地储备资金的收支管理、预算执行情况二）项目主要关系人关系评估对所评估的贷款项目，须针对项目各关系人之间的产权及其他控制关系作详细深入了解，必要时绘制项目有关各方关系树形图，并作文字说明二、项目概况和建设情况评估（一）项目概况和建设情况评估要对项目建设的基本情况、建设条件、实施进程、设计施工监理情况、环境保护条件等进行综合论证分析二）项目建设的基本情况评估。

要调查项目的地理位置、四至、用途、主要建设指标（占地面积、建筑总面积、建筑密度、建筑高度、容积率、物业类型、绿化率、土地使用年限等）、总投资和资金来源、计划开工和竣工时间、开发期限以及项目所在地区有关房地产开发的政策环境、发展规划、发展状况和环保政策等，并分析投资该项目是否符合国家产业政策、区域发展战略及交行信贷投向政策等土地储备项目，需对土地性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等土地整体情况进行认真的调查分析三）项目建设条件评估要调查项目是否得到政府有关部门的立项批复，明确土地使用权获取的方式、使用年限，核查房地产开发相关证件：包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等审核项目资本金是否达到项目总投资的35%，外商投资房地产企业注册资本是否达到国家规定的比例要求考察项目的动迁安置计划及补偿政策，是否存在拆迁纠纷；施工期间原材料、动力、水等条件的保障程度，项目建设及投入使用后所需的水、电、燃气、供热等条件是否落实，是否享有政府有关优惠政策四）项目建设实施进程评估要对申请贷款项目从立项及批复、可行性研究报告、下达规划任务、征地拆迁、规划设计及批复、取得《建筑工程施工许可证》直至开工、竣工、销售的进展情况评估。

对未开工项目要掌握其开、竣工时间及进度安排；对已开工项目要说明工程建设的形象进度、投资完成情况、各项资金到位情况，未到位资金及原因，项目预计竣工时间取得《商品房预（销）售许可证》的要说明预（销）售情况；对调整投资的项目要着重说明设计变更、概预算调整等文件的批复情况，调整概预算后资金缺口和相应的资金落实方案以及调整可能对施工进度、成本、销售情况的影响五）项目建设的设计、施工、监理情况评估要调查项目工程建设的招投标方式是否符合国家有关部门的规定；调查分析设计、施工企业和建设监理企业的资质等级、资信业绩六）项目建设的环境保护条件评估要调查项目建设地区的环境状况，分析项目是否可能引起周边生态环境的变化，审查项目为节能环保所采取的措施、环境影响评价报告的批复情况及当地环保主管部门对该项目的环保要求三、项目市场情况评估项目市场情况评估要求贷款调查评估人员通过对房地产投资环境、项目市场定位、房地产经营方式的分析，通过市场调查与预测，对房地产贷款项目的市场竞争能力、销售前景作出判断一）房地产投资环境评估要了解项目所在地区政治、经济、文化、自然资源等方面的情况，调查项目所在区域的自然条件、城市规划、基础设施、交通便利程度、文化教育条件、医疗卫生条件、金融保险条件、民风民俗条件及社区服务条件等方面情况。

预测国家及地方的经济政策和产业政策、已经发生或将要发生的重大事件及当地地质、水文、噪声、空气污染等因素对房地产开发项目的影响程度以及本项目对周边环境的影响二）项目市场定位评估要根据房地产项目的用途、未来获取收益的方式及所在地区的具体情况评价项目的市场定位的准确性针对项目物业类型（如居住、商业、办公和其他等物业类型）及其特点进行分析，以判断评估项目所具有的档次及其面向的主要消费群体三）房地产产品经营方式评估要通过对开发项目的资金压力、开发商自身的经营能力以及房地产产品的市场接受程度等内容的了解，分析房地产项目采取出售(包括预售)、出租(包括预租、短租或长租)、自营（指出售、出租以外的经营方式）等不同的经营方式的市场情况四）房地产市场状况评估应在房地产投资环境调查与预测的基础上进行，具体内容包括：①供求状况分析要分析项目所在地的社会经济发展水平和房地产市场发育程度，项目主要消费或使用群体的收入水平、居住水平以及对同类项目的需求情况及变化趋势；周边地段具有相似用途、规模、档次、价格、设计的房地产项目（包括已完成的项目、在建的项目、已审批立项的项目、潜在的竞争项目）的供给状况，如供给量、有效需求量、空置量和空置率等。

②价格分析要对周边地段同类房地产商品的售价、租金和租售情况进行分析③成本分析要分析同类房地产开发和经营的成本、费用、税金的种类及其支付的标准和时间等④项目竞争能力分析要分析和评价项目在地段、设计、质量、环境、配套设施、建设进度、营销策略、物业管理、企业品牌等方面与周边区域同类项目的比较优势，综合得出项目在市场上的竞争能力⑤项目销售前景分析要调查项目的销售策略、销售方案、销售渠道等销售措施的制定和落实情况，分析和评价其可行性，估算出项目未来各时段内的租售进度安排、租售面积及租售价格水平四、项目投资估算与融资方案评估（一）项目投资估算房地产项目总投资主要包括开发建设投资，出租、自营的房地产项目还要包括经营资金开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等经营资金是指开发企业用于该项目日常经营的周转资金，是企业流动资产和流动负债的差额分摊到该项目的部分进行项目投资估算分析和审查，要分析各项项目工程内容和成本费用是否齐全，有无任意扩大取费范围和提高标准，扩大投资规模；分析投资估算中有无漏项、少算或人为压低造价等情况；分析投资构成比例合理与否。

在此基础上，调整项目成本费用，填列《项目总投资估算表》和《开发产品成本估算归集表》各项费用内容如下：1.房地产项目土地费用，包括为取得房地产项目用地而发生的费用，主要有下列几种：划拨或征用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价2.房地产项目前期工程费用，包括项目前期规划、设计、可行性研究、水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出3.基础设施建设费，包括进行项目基础设施建设所发生的费用，具体包括建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程、供水、供电、通讯、供气、供暖、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用4.建筑安装工程费，包括建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等5.公共配套设施建设费，包括居住小区内为居民服务配套建设的各种非盈利性的公共配套设施(又称公建设施) 的建设费用，主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等6.开发间接费用，包括房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。

7.管理费用，包括房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用8.财务费用，包括房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用主要包括借款利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑净损失以及其他财务费用9.销售费用，包括房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等10.开发期税费，包括项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用，主要包括：土地使用税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建设费、初装费、分散建设市政公用设施建设费等各项税费应根据当地有关法规标准估算11.其他费用，包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等12.不可预见费，根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用的3％一7％估算二）资金来源评估对项目资金来源的评估，应对项目资金来源的合理性、可靠性进行分析论证。

房地产项目的资金来源通常包括项目资本金、预租售收入及银行贷款和其他资金来源四种渠道对开发项目资金来源的评估主要侧重于对交行贷款以外的其他资金来源的合理性、可靠性进行评估1.项目资本金，项目资本金（所有者权益）为借款人或项目发起人、其他关系人对项目投入的资本金评估项目资本金（所有者权益），对已到位资金，须审查验资情况；对未到位资金，结合各投资者提供的财务报表和分年度资金安排承诺函，分析近三年财务变动，了解投资者债务及其在建或拟建项目资金运用，确定投资者可用于本项目的资金数额及分年度计划对以实物、工业产权、非专利技术或土地使用权作价出资的非债务类资金进行评估，主要审查是否经过有资格的资产评估机构进行评估，估价方法是否符合法律、法规的要求，所占比例是否符合有关规定2.预租售收入，包括房地产产品的预销售收入、租金收入和土地转让收入等评估预租售收入，要根据项目的工程进度计划以及项目租售计划，在对附近区域同类物业类型的租售情况（包括价格、租售率）进行调查的基础上进行3.银行贷款，评估银行贷款，重点考察借款人获得除交行贷款以外的其他金融机构贷款的数额、融资条件及资金到位安排4.其他资金，包括发行债券、股东借款、融资租赁及其他需要还本付息的资金。

在对项目各项资金来源进行调查分析的基础上，确定项目切实可行的融资计划，填列《投资计划与资金筹措表》五、财务效益评估财务效益评估应在进行基础财务数据测算与分析的基础上，根据国家现行财税制度及有关规定，测算财务效益评估指标，考核项目的盈利能力基础财务数据，包括项目总投资、计算期、成本与费用、租售价格、租售率、经营收入、经营税金及附加、利润总额与利润分配等项目评估时应对房地产项目经营方案、各项基础财务数据的确定进行认真、细致、科学的预测和审查，并说明确定的理由和依据一）房地产项目经营方案的审查审查的内容应包括：借款人的出售、出租、自营等计划(以下简称经营计划)是否符合政府有关房地产租售和经营的规定，并与开发商的投资策略相结合；房地产项目经营计划中是否包括拟租售的房地产类型、时间和相应的数量、租售价格、租售收入及收款方式等内容；经营房地产的类型和相应的数量，是否在房地产项目可供经营的房地产类型、数量的基础上确定，并考虑了经营期内房地产市场可能发生的变化对租售数量的影响；租售价格的测算是否考虑了政治、经济、社会等宏观环境、市场供求状况，以及已建成的、正在建设的和潜在的竞争项目对房地产项目租售价格的影响，并与位置、规模、功能和档次等方面可比的交易实例相比较。