新建小区回迁房商品房隔离装置的管辖权与法律适用问题探析（研讨.docx

本文格式为Word版，下载可任意编辑新建小区回迁房商品房隔离装置的管辖权与法律适用问题探析（研讨 如何解决一个社区分隔管理的现状 回迁房与商品房隔离设施设臵的管辖 权与法律适用问题的探析与斟酌 我市从2022年起大力实施推进棚户区改造工程，因征收补偿政策和开发企业的开发策略，棚户区成片改造工程大多数将回迁房与商品房在同一地块中创办，而竣工进户后将整体小区分隔成回迁区域和商品房区域两片面管理，回迁户和商品房购房者两个群体间因小区资源共享和物业管理服务等问题产生冲突，影响了和谐社会的创造对分隔管理的不满和投诉，也给政府管理部门提出了新的课题 一、分隔管理的现状、成因及引发的问题 （一）小区分隔管理的现状 经调查，近年来我市多数成片改造的棚户区工程，如中北春城、四季上东、橄榄城、民生国际、滨江新城等棚户区改造工程均存在回迁房与商品房共存的现象，这也是全国普遍存在的现实虽然回迁房和商品房在同一个地块上，但回迁用房在面积、户型、朝向、建材设备、社区配套等都不如商品房，相比之下，回迁房的品质居住条件逊于商品房为了提高商品房片面的居住环境来吸引添置者以创造更大的价值，开发商往往采取分隔管理的方式来解决。

而由于小区环境及物业管理均存在差异， 在目前物业上不到位的处境下，简朴的采取分隔管理也展现了种种相互影响或 1 干扰的问题 （二）小区分隔管理的成因 根据我市棚户区改造相关规定，棚改工程在征收补偿时一般按照征收面积采用货币补偿或还建回迁住房补偿两种方式，因现阶段住宅价格居高不下，大多数棚户区改造居民经济条件较差，且添置回迁住房时还能享受政府的上靠面积、本金销售等优待政策，对久居故地的情感理由，绝大多数要求原址回迁，现阶段绝大多数棚户区改造居民均选择回迁住房的补偿方式棚改工程商品房和回迁房在一个小区共存是普遍现象 （三） 分隔管理引发的问题 据调查了解：回迁业主和商品房业主对于分隔管理的态度迥然不同，但都是出于对自身合理权益保障的考虑 1、回迁房业主认为分隔管理存在轻视回迁居民是弱势群体，回迁房从客观上说在户型、朝向、配套设施切实与商品房存在品质的差距，虽然有操纵本金和棚改政策的理由，但客观上的不对等更激发了回迁居民的共享小区资源的猛烈愿望 2、商品房业主要求分区而制确保权益商品房业主认为自己按照市场价格添置商品房，物业服务费也较回迁房高，片面认为回迁居民散乱惯了、素质不高，会影响小区的环境和品质，为确保利益不受侵害，理应分隔管理。

开发企业在小区竣工后设臵隔离设施将回迁房与商品房分区管理，实行分隔管理，隔离设施的设臵就成为了小区业主与开发 2 企业及物业公司冲突的焦点，但对此类设施的审批尚存在空白，管辖权也存在争议，双方业主对此并不理解，往往通过信访途径反映其诉求，政府相关部门也只能是协调解决，但效果不佳 二、隔离设施设置的管理权与法律适用问题 （一）隔离设施的管辖 隔离设施应当认定为构筑物，既不具备、不包含或不供给人类居住功能的人工建立物城乡规划法第四十条规定：在城市、镇规划区内举行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程创办的，创办单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理创办工程规划许可证因此隔离设施的设臵应取得许可后面可实施 现阶段新建小区取得了《创办工程规划许可证》后，附属图纸对居民小区的修建性细致规划举行了法定的行政许可，但对小区内绿化方案、园林小品、附属设施的创办未作概括要求和细化，开发企业通常对附属设施的创办具有自主权 （二）法律适用及问题 1、不应当适用《城乡规划法》 现阶段附属设施的规划审批存在空白，存在无执法依据，因此我们认为不能依据城乡规划法认定其为违法创办，尚不具备做为规划批后管理内容的条件，也不应当适用城乡规划法对违法建筑的处理规定。

2、应当适用《物权法》和《物业管理条例》 3 对于分隔管理附属设施的设臵，《物权法》第七十六条规定，重建建筑物及其附属设施，应当经专有片面占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意《物业管理条例》其次十七条规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的全体权或者使用权，创办单位不得擅自处分第五十八条规定，创办单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的全体权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承受赔偿责任 对创办单位擅自处分属于业主的物业共用部位、公共设施设备的全体权或使用权的，可以依照《物业管理条例》对创办单位赋予处置同时依照《行政处置法》相关规定， 行政机关实施行政处置时，应当责令当事人改正或者限期改正违法行为 3、无强制措施导致执行力弱的问题 《物权法》和《物业管理条例》未对此类违法行为的处置设定强制措施，行政机关下达处置抉择书后，如创办单位不服处置，为了维护当事人的合法权益，还需履行听证、复议、诉讼等程序，往往是违法已成事实，程序尚在履行。

在依法行政的前提下，基于处置方式和校正违法行为能否存在以罚代管的现象，法律设定的罚款处置，是否可以视为管理的一种手段，对此类违法行为实时处理仍是需要破解的难题 三、解决问题的对策 4 现阶段因我国法律和政策的理由和棚户区改造工作实际，回迁房和商品房在一个区域内分片创办的现状是很难变更的，需要本着实事求是的态度，在规划审批环节提出合理的创办方案，只有按照审批创办才能实现和谐的宜居环境 （一）分隔规划应当在先，保证回迁居民的合法利益现阶段冲突的焦点是，小区规划是整体的，各项经济技术指标是综合的，开发企业为了提高商品房居住环境，往往将休闲区、绿地布局等偏重于商品房，而垃圾转运间、配电站、换热站等附属配套设施建在回迁区域内如进户后实行分隔管理那么侵害了回迁业主的利益，势必引起回迁业主的不满，引发社会冲突在具备分隔规划管理的，应在规划部门审定方案时一并合理布局，保证回迁区域符合整体规划指标的要求 （二）审批方案务必细化，为规划批后管理供给依据对小区内园林小品、附属设施等小型构筑物的创办方案概括细化并表达到小区修建性细致规划方案和审批文件中，在处理此类问题时，如小区周边封闭设施、附属小型构筑物等应统筹规划，就可以按照规划批后管理的要求依法实施监管，同时因城乡规划法赋予了管理部门对违法创办强制去除的权利，更有利于提高执行的效率。

（三）业主大会和业主委员会作用应当加强，并代表最宏大业户的利益《物权法》和《物业管理条例》均规定，业主大会和业主委员会是小区业主维护权益的合法组织，是最直接体验和反映业主心声的基层单位，应当积极发挥组织协调作用，在维护业 5 — 7 —。