[房地产论文]相邻关系与地役权.doc

中国搜课网 课件 教案 试题 论文 图书 中考 高考 新课标中国搜课网 提供中小学全科课件、教案、论文、中高考试题、新课标资源、电子图书搜索与下载服务相邻关系与地役权一、地役权与相邻关系的两种立法例地役权是一个与相邻关系有联系的概念这主要是因为在当今大陆法系关于地役权和 相邻关系存在两种立法例：地役权与相邻关系合并规范立法例和分别规范立法例1）合并规范及其理由以法国为代表的许多大陆法国家的民法典采合并规范模式在这些国家，相邻关系也 称为法定地役，法定地役与约定地役共同称为地役权，规定在用益物权一章中2）分别规范及其理由以德国为代表的国家（日本、瑞士等）采分别规范的规范模式按照分别规范模式， 地役权仅指约定地役（及时效取得地役权） ，规范在用益物权编中；法定地役视为相邻关系， 规定在所有权一章中这样立法安排的理由是，地役权（约定地役权）属于用益物权，而 相邻关系只是对所有权的限制由此可见，各国对地役权规定并不完全一致那么，什么是地役权，约定地役权与相 邻关系（法定地役）有什么区别呢？我们不妨按照法国模式，先弄清什么是广义的地役权二、广义地役权土地所有权人（在我国包括土地使用权人）为了利用自己的土地而有限地利用他人土 地的权利就是地役权。

地役权一般涉及两个地块，且这两块土地分属于两个所有权人，其 中一块土地向另一块土地提供服务其中需要役使他人土地的地块称为需役地，而供他人 行使的地块则称为供役地；对应地，前一块土地所有权人被认为拥有地役权，称为地役权 人，后一块土地所有权人被认为附带有供役的义务，称为地役人因此，地役，从需役地 的角度，地役权是一种权利，而从供役地的角度则是一种负担或义务作为一种对他人土地的一种便宜性权利，地役权从取得方式或发生根据上有两个，一 个是依据法律规定，一个是依据当事人约定于是，地役权被分为两类：约定地役和法定 地役顾名思义，法定地役是依据法律规定产生的对他人土地的一种便宜性权利；而约定 地役是依据当事人的约定而产生的对他人土地的一种便宜性权利法律之所以规定某人对 他人土地享有地役，主要是因为如果不给予他这样的便宜，则他对自己的土地利用便不可 能或不方便，法律强加给当事人供役义务，以使各自的土地都能得到有效的利用而在法 律上无供役义务时，一方当事人可以基于约定而赋予另一方当事人利用其土地的权利，便 产生了约定地役在地役权取得中还存在时效取得，即和平地、公然地（表见地） 、连续利用他人土地达 法定时效期间的，可以请求登记为地役权人。

例如，甲和乙相邻，甲原有道路通往公路， 但须绕一个弯路，为取方便，即弃原路而改走乙之土地，乙碍于情面，一直未提出异议中国搜课网 课件 教案 试题 论文 图书 中考 高考 新课标中国搜课网 提供中小学全科课件、教案、论文、中高考试题、新课标资源、电子图书搜索与下载服务如果这种情形一直延续到法定时效期间（比如 20 年）的话，那么甲即可以请求将其形成的 通行事实登记为通行地役权这种地役权产生基础为法律规定，但在采分别规范的模式国 家里，在地役权规范中也承认这种取得方式在这一点上，分别规范模式中的地役权也并 不完全是基于当事人约定而产生的一般的法定地役与时效取得地役的区别在于，法定地役的取得只要具备取得要件（最 主要的是有此必要）即可立即取得，而时效取得本质上并没有这样的必要性，但经过法定 期限后，法律上对这种事实予以承认，取得地役权因此，法定取得仍然有别于时效取得 我们下面所讲的法定地役（相邻权意义上法定地役）均不包括时效取得总之，广义上的地役权包括法定地役、时效取得的地役、约定地役时效取得的地役 兼具有法定地役与约定地役的一些特征三、法定地役权（相邻权）与约定地役权联系与区别（一）约定地役和法定地役的共同特征在大陆法国家，地役权是一种对他人土地的一种权利，即属他物权的一种。

但地役权 与用益性质的他物权却具有本质的不同这些不同点构成地役权的最主要特征，主要体现 在以下三方面：（1）它是服务于特定土地或附属于特定土地的权利，它对“地”不对“人” ，丧失需 役地所有权或使用权即意味着丧失地役权；取得需役地的所有权或使用权通常也随之取得 为利用该土地所附带的地役权，除非地役权是基于当事人约定产生的例如，A 土地使用 权人甲为了避免绕道行走，与 B 土地使用权人乙达成一项约定通行权，如果甲将 A 土地转 让给丙，那么，A 也就自然地丧失该约定地役，且丙不能当然地取得甲与乙之间约定地役 权因此，不管是约定地役，还是法定地役（相邻权） ，地役权基本上是服务于特定土地的 权利，它不能脱离特定的土地而存在，这在物权法中称为地役权的从属性和不可分性2）地役权不以占有他人土地内容或目的，而只是要求对方应尽某种容忍或不作为义 务地役权通常只是给予地役权人为了利用自己的土地或为了低成本地利用自己的土地而 利用他人土地的权利，供役人提供地役并不因此丧失对土地的占有甚至利用，而只是承受 了某种负担或不便利，本质上对其土地没有根本的影响例如，相邻通行权只是赋予其通 行的权利，而不包括在土地上建筑或种植树木的权利；相邻管线通过权仅限于管线地通过 并进行必要施工的权利，而对通过的土地或建筑物没有任何权利。

因此，地役权不是对他 人土地全面占有和享用的一种权利，传统民法将其归入用益物权，只是从它是对他人之物 享有权利的角度讲的3）地役权不是一种独立的他物权，不可独立转让、继承或进行其他处分这是以上 两点得出的必然结论而其他形态的用益物权，用益物权人基本上可以像所有权人那样去 利用物，甚至有些用益物权（指地上权、永佃权）还可以转让或被继承地役权则欠缺这 种权能，它只是非独立存在的不可单独转让的附属于需役地所有权的一种附属性权利作者认为，不管约定地役，还是法定地役（相邻关系）均具有上述特征而且地役权中国搜课网 课件 教案 试题 论文 图书 中考 高考 新课标中国搜课网 提供中小学全科课件、教案、论文、中高考试题、新课标资源、电子图书搜索与下载服务还具有共同的内容根据使用的方式或用途地役可分为：通行地役、引水或排水地役、眺 望地役权、采光地役、通风地役、邻地利用地役等另外，传统大陆法中还将取土（沙石） 地役、放牧权、采集权等也放入地役权，但是这类地役权本质上属于一种取得权或收益权， 与役使他人土地权利存在本质上的区别，因此作者不把它归入地役权范畴总之，地役权是为了利用自己的土地而不得不役使他人土地而产生的权利。

它的基本 功能是调整不同土地所有者之间因共同利用各自土地而产生的权利义务关系，以使在相邻 土地归属于不同主体的情况下，使需要借助他人土地才能够利用自己土地的人，得以顺利 利用自己的土地因此，只要在土地归属或利用分属于不同的主体，就存在地役权或与地 役权相类似的制度也许对役使他人土地的权利称谓在各国不同，或没有赋予这种权利以 物权地位，但总有调整相邻土地之间发生的相互利用规范正因此，在当今世界两大法系 中都存在地役权制度 .（二）约定地役（狭义的地役权）与法定地役（相邻权）区别（1）产生基础约定地役和法定地役的区别主要是权利产生的依据或基础不一样法定地役（或相邻 权）是依据法律取得，而约定地役（或狭义的地役权）则是根据当事人双方自愿达成供役 或需役的协议而产生的法律之所以强加给某地块以供役义务或赋予某地块以权利，必须 有合理的理由这种理由是两块土地之间的一种自然需要，或者因为地形、地势，或者因 为位置、距离，或者为了达到和睦利用各自土地的目的，法律有必要强加给某块土地以义 务，给予某块土地以权利因此，法定地役（相邻权）是建立在一定范围的每个土地权利 人都能够利用各自土地的自然需要性上的一般来说，这种自然需要是以土地的相邻、邻 近为基础的。

而约定地役则毋须有自然必要性，可以超越相邻或邻近关系（当然并不是必 须的） ，某地块之所以承担某种义务或负担是因为他作出承诺或同意换言之，约定地役产 生于当事人的合意，对地块之间的自然关系没有什么限制因此，法定地役和约定地役的 区别主要是设两种地役权的基础不尽一致，法定地役只存在相邻（含相近）不动产权人之 间；约定地役既可以产生于相邻不动产所有权人之间，也可以产生于不相邻不动产权人之 间2）有偿无偿法定地役（相邻权）一般是无偿的，因为土地上的供役负担源自于自然需要，要求需 役地人负担费用违背其制度的宗旨而在约定地役，某地块本身并没有负担这样的义务， 要其负担某种义务，除了经其同意外，通常还要支付一定报酬；当然如果对方不主张报酬， 亦是可以的亦即是，约定地役权既可以是有偿的，也可以是无偿的，主要取决于当事人 的约定3）对抗性由于法定地役是基于土地的自然需要且是固定于或永久地附属于土地之上的，其地役 权或地役负担并不因其土地所有权或使用权人改变而改变，因此，法定地役具有对抗第三 人的天然属性，或者说，它的对抗效力源自于土地本身，而不需要其他公示手段而约定中国搜课网 课件 教案 试题 论文 图书 中考 高考 新课标中国搜课网 提供中小学全科课件、教案、论文、中高考试题、新课标资源、电子图书搜索与下载服务。

地役则因其源自于当事人的约定，则只有经公示后才能取得对抗第三人的效力，这种公示 手段，通常是登记也即是约定地役权经登记后具有对抗第三人的效力地役权的登记通 常是在供役地的登记簿上记载供役负担，一旦作这样的记载，需役地人即可以要求取得供 役地所有权或使用权人承受供役负担（即具有对抗第三人的效力） ，否则没有4）独立与否在人们谈到相邻关系与地役权区别时，普遍地认为：相邻关系为基于法律规定产生的 对不动产所有权的扩张或限制（对供役地是限制，对需役地是扩张） ，不是一项独立的物权； 地役权为基于契约而产生的对他人土地利用的权利，为用益物权的一种不过应当指出的是，两者都是非占有他人土地而对他人不动产的某种权利，均是为了 土地利用便利而设置的权利，具有相同的功能约定地役的主要功能在于弥补法定地役的 不足，在法定地役得不到调整或相邻或邻近不动产义务人没有义务提供便利时，即可通过 约定来加以弥补法定地役权无非是经由契约形成的物权相邻权由于约定地役源自于当 事人的约定，使得约定地役权具有脱离土地本身独立存在的属性，使这种权利接近其他用 益物权，而法定地役权本质上只是调整相邻不动产权利义务关系一种工具四、相邻关系与法定地役权：称谓问题不管采取分别规范，还是采合并规范，相邻关系（相邻权）与法定地役权的内容大致 相同。

也就是说，相邻关系或法定地役上的不动产权人之间基本上涉及以下几项内容的权 利义务关系：1）关于道路通行、通过；2）关于排水和用水；3） ，关于相邻管线的安设； 4）关于通风、采光、眺望等相邻空间距离；5）关于建筑、竹木越界禁止；6）关于相邻有 害气体、噪音等；7）关于相邻不动产使用危险（对地基和建筑物施工或其他设施设置等不 得使邻地造成损害）防止，等等但是，相邻关系与法定地役立法规范角度不同作为一种地役权，法定地役权规范更 强调的是权利，可以说是从权利的角度进行规范法定地役的；而相邻关系基本上是以相邻 人的义务作为规范基点的，但也不排除从权利的角度来规范因此，在上述七个方面中， 最后三个方面似乎更宜称为相邻关系的权利义务，而不是称为地役权因为这里似乎不是 强调对他人土地的某种权利，而是对相邻人的义务作者认为。