复习过关2023年房地产估价师之估价原理与方法真题精选(含答案).doc

复习过关复习过关 20232023 年房地产估价师之估价原理与方法真年房地产估价师之估价原理与方法真题精选题精选(含答案含答案)单选题（共单选题（共 6060 题）题）1、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（）A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在 B.市场上能找到充分房地产历史价格资料 C.房地产在过去无明显的季节变动 D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格【答案】A 2、标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价（）A.逐渐降低 B.逐渐升高 C.可视为基本不变 D.为零【答案】C 3、国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（2006 年 5 月 24 日国办发200637 号）规定，对空置（）以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物A.1 年 B.2 年 C.3 年 D.5 年【答案】C 4、路线价法主要适用于（）的估价A.城镇街道两侧商业用地 B.城镇街道两侧居住用地 C.乡村街道两侧商业用地 D.城镇街道两侧各类用地【答案】A 5、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（）的房地产状况。

A.价值时点 B.收集该可比实例时 C.进行房地产状况修正时 D.成交价格所反映【答案】D 6、将测算修复的必要支出及应得利润作为房地产价值减损额的评估方法是（）A.成本法 B.价差法 C.修复成本法 D.损失资本化法【答案】C 7、下列不是估价所需资料的是（）A.对房地产价格有普遍影响的资料 B.宪法 C.反映估价对象状况的资料 D.交易成本，收益实例资料【答案】B 8、每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前 3 年平均年产值的（）倍A.10 B.12 C.13 D.15【答案】D 9、某地区房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的 3%和6%，某宗房地产建筑面积为 120m2，买卖双方商定，买方付给卖方 30 万元，并由买方交纳所有的税费则该宗房地产的正常成交单价为（）元/m2A.2427.18 B.2500.00 C.2575.00 D.2659.57【答案】D 10、在完善的市场经济下，土地成本一般由购置土地的价款和（）构成A.购置时应由卖方缴纳的税费 B.购置时应由买卖双方缴纳的税费 C.相关税费 D.购置时应由买方缴纳的税费【答案】D 11、手三阴经均走出于 A.肩胛部 B.口唇 C.咽部 D.腋下【答案】D 12、明确估价基本事项是实施估价的重要前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于（）。

A.估价委托人 B.估价利害关系人 C.承担估价项目的估价师 D.估价对象的权利人【答案】C 13、某房地产重新购建成本中，建安工程费为 4000 万元，专业费用为建安工程费的 10%，管理费用为建安工程费与专业费用之和的 3%，销售费用为重新购建成本的 4%，投资利息为 240 万，房地产开发成本利润率为 20%，销售税费为重新购建成本的 6%，该房地产的重置价值为（）万元A.6280 B.6365.92 C.6419.73 D.6817.14【答案】C 14、（）是以房地产内部构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳利用A.权益原理 B.收益递增递减原理 C.适合原理 D.均衡原理【答案】D 15、某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有 20 层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为()A.33.3 B.12 C.20 D.60%【答案】B 16、房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质，这主要来源于（）的限制A.房地产地役权 B.房地产权利及其行使租赁权 C.房地产使用管制 D.相邻关系【答案】D 17、当成本法求得的价值（）市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场不景气。

A.低于 B.高于 C.等于 D.无法确定【答案】B 18、某商场建成于 2000 年 10 月，收益期限从 2000 年 10 月到 2040 年 10 月，预计未来正常运行年潜在毛收入为 120 万元，年平均空置率 20%，年运营费用50 万元目前该类物业无风险报酬率为 5%，风险报酬率为安全利率的 60%，则该商场在 2005 年 10 月的价值最接近于（）万元A.536 B.549 C.557 D.816【答案】A 19、购买一套建筑面积为 120m2，单价为 18000 元/m2 的住宅，下列付款方式，名义价格和实际价格相符的是（）A.于成交日期一年后一次性支付所有款项 B.于成交日期一次性付清，给予 5%的优惠 C.于成交日期支付 50 万元，余款在第一年年末支付 D.首付 50%，余款以期限 10 年、年利率 7%、按月等额本息还款的抵押贷款支付【答案】D 20、通常房地产开发投资利润率的计算基数为（）A.土地成本建设成本 B.土地成本建设成本管理费用 C.土地成本建设成本管理费用销售费用 D.开发完成后的房地产价值【答案】C 21、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为 18 万元，预计改为服装店后的年净收益为 20 万元，除此无其他更好的用途，则根据（）应按服装店用途进行估价。

A.合法原则 B.最高最佳使用原则 C.价值时点原则 D.替代原则【答案】B 22、已知临街矩形地块甲的总价为 36 万元，临街宽度为 20ft，临街深度为75ft现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为 30ft，临街深度为 125ft运用“四三二一”法则，地块乙的总地价为()万元A.65.4 B.81.8 C.87.2 D.109.0【答案】A 23、价值时点实质上是由（）决定的A.估价委托人 B.估价方法 C.估价目的 D.估价对象【答案】C 24、估价上的折旧注重的是（）A.原始取得价值的减价调整 B.原始取得价值的摊销与回收 C.重置价值的摊销与回收 D.价值的减价调整【答案】D 25、“皮槁而毛拔”（素问五脏生成篇）的原因是 A.多食苦 B.多食甘 C.多食辛 D.多食咸【答案】A 26、采用百分率法进行交易情况修正时，应以可比实例（）为基准确定交易情况修正系数A.成交价格 B.账面价格 C.正常价格 D.期望价格【答案】C 27、下列影响房地产价格的因素中，会导致房地产价格下降的因素是（）A.控制土地供应量 B.增加城镇居民可支配收入 C.增加房地产保有环节税收 D.提高城市化水平【答案】C 28、足阳明与足少阳经过 A.肩胛部 B.口唇 C.咽部 D.气街【答案】D 29、现有某待开发项目建筑面积为 3850m2，从当前开始开发期为 2 年。

根据市场调查分析，该项目建成时可出售 50%，半年后和一年后分别售出其余的 30%和20%，出售的平均单价为 2850 元/m2若折现率为 15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为（）万元A.766 B.791 C.913 D.1046【答案】B 30、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（）A.合法原则 B.最高最佳使用原则 C.替代原则 D.公平原则【答案】C 31、某宗土地成本为 1000 万元，开发成本为 1500 万元，管理费用为 75 万元，销售费用为 35 万元，投资利润率为 12%，则开发利润为（）万元A.180.0 B.300.0 C.309.0 D.313.2【答案】D 32、某大厦总建筑面积为 10000m2，房地总价值 6000 万元，其中，土地总价值2500 万元某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为 180 万元，建筑面积为 240m2如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为()A.2.4%B.3.0%C.3.8%D.7.2%【答案】C 33、其性收引的邪气是 A.风邪 B.寒邪 C.燥邪 D.暑邪【答案】B 34、在实物形态上，土地与建筑物合成一体时根据需要也可只评估其中建筑物的价格，如（）。

A.出让土地使用权上的房地产抵押估价 B.商品房售价 C.划拨土地使用权上的房屋征收作补偿 D.房屋火灾保险【答案】D 35、下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，错误的是（）A.估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别 B.建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额 C.建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失 D.建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建成本与市场价值之间的差额【答案】B 36、房地产通常是家庭财产的最主要部分，离婚、继承遗产、分家等通常涉及房地产分割但房地产一般不宜采取（）的方法A.实物分割 B.拍卖分割 C.折价分割 D.变卖分割【答案】A 37、对以买卖为目的的房地产进行估价时，当租约租金与市场租金有差异且租期较长时，租约租金与市场租金差异的影响（）A.应考虑 B.不考虑 C.无所谓 D.不大【答案】A 38、为评估某房地产 2008 年 10 月 1 日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为 2008 年 4 月 1 日，合同约定买方支付给卖方 3500 元/m2，买卖中涉及的税费全都由买方支付，该地区房地产交易中规定买卖双方应缴纳的税费分别为正常交易价格的 6%和 3%。

自 2008 年 4 月 1 日起到 2008 年 10 月 1 日期间，该类房地产价格均每月比上月上涨 0.3%，则该可比实例修正调整后的价格为（）元/m2A.3673.20 B.3673.68 C.3790.43 D.3792.93【答案】B 39、估价通常仅是求取估价对象在某一个时间上的价格，而且这一时间点不是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确定，这一时间点即是（）A.估价目的 B.估价权益 C.估价区位 D.估价时点【答案】D 40、关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是（）A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费 B.分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位 C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格 D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果【答案】A 41、由于土地具有（）的特性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大A.独一无二 B.不可移动 C.价值高大 D.数量有限【答案】A 42、在同一房地产市场中，效用相近的房地产的价格应当（）A.完全相同 B.差距较大 C.没有可比性 D.相近【答案】D 43、下列哪项不属于扶正的具体方法 A.滋阴 B.养血 C.温阳 D.消导【答案】D 44、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于（）。

A.拥有的房地产权利 B.受其他房地产权利的限制情况 C.受房地产权利以外因素的限制 D.额外的利益或好处【答案】C 45、房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性A.不可移性 B.独一无二 C.相互影响 D.用途多样【答案】C 46、在计算建筑物的重新购建价格的具体方法中，（）最为详细、准确A.单位比较法 B.分部分项法 C.工料测量法 D.指数调整法【答案】C 47、天人相应，四时脉象变化，如素问脉要精微论所说：“秋日下肤”，则可见 A.如鱼之游在波 B.泛泛乎万物有余 C.蛰虫将去 D.蛰虫周密【答案】C 48、下列影响一套住房价格的因素中，不属于实物因素的是（）A.朝向 B.保温 C.隔音 D.户型【答案】A 49、下列不属于房地产区位因素的是()A.交通 B.用途 C.环境 D.楼层【答案】B 50、“筋骨坚，发长极，身体盛壮”是指 A.男子.四八 B.男子，五八 C.女子，三七 D.女子，四七【答案】D 51、房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应当由（）见证，有关情况应当在评估报告中说明A.房屋征。