南宁房地产市场户型研究.ppt

南宁房地产市场户型研究广西中房惠民工程投资有限公司 2010年2月一、2009-2010年南宁房 地产市场简介2009年南宁房地产市场简介l商品房销售情况l 1-12月份，商品房实际登记销售面积855.53 万平方米其中住房销售面积747.16万平方米 2009年南宁房地产市场简介l二手房交易情况l1-12月,存量房共成交13168套，面积128.04万 平方米，成交金额44.55亿元其中二手住房 成交12137套，面积117.36万平方米，金额 41.13亿元2010年南宁房地产市场简介l新建商品房销售情况 l1-11月份，新建商品房成交面积435.39万平方 米，成交套数45891套其中住房成交面积 369.6万平方米，成交套数36595套2010年南宁房地产市场简介l二手房交易情况l1-11月，二手房成交面积126.98万平方米，成 交套数13545套；成交金额52.18亿元其中 存量住房成交面积114.29万平方米；成交套数 11854套，金额46.78亿元2010年南宁房地产市场简介二、南宁市住宅户型发 展历程二、南宁市住宅户型发展历程l1998年以前，南宁市居民的住房问题基本上是依旧福 利分房解决，其住房和户型条件都由单位性质、所在 单位的工龄及单位的级别和贡献决定，给予什么样的 住房都得接受，没有任何自主选择的余地。

在这种情 况下，有的人可以住较大的户型、花园洋房甚至别墅 ，而有的人却只能住在单身宿舍，可见，住房条件和 房主的实际需求之间存在着极大的差异，而且当时的 住房户型设计也没有很好地考虑到人性化的需求，纯 粹是以满足基本住房需求来考虑福利分房时代的户 型可视为计划经济时期产物，不能代表真实民意需求 ，因此1998年6月国家取消了福利分房制度，从此， 我国房地产业的发展有了一个新的开始二、南宁市住宅户型发展历程l从1999年开始，南宁市房地产市场化发展逐渐形成，当时的房价 并不高，福利分房制度逐渐退出历史舞台，房地产业因此而进入 一个新的社会经济时代由于社会经济的快速发展，市民的收入 大幅度提高，其购买力和购买欲望也随之增强对于无论是有、 无福利分房的人来讲，改善现有的居住环境已成为广大人们的目 标，而商品房则成了他们所追求的对象由于当时的房价较低， 在自身经济条件许可的情况下，大户型受到广大消费者的青睐 进入2004年，南宁市房地产行业也开始进入飞速发展阶段，在房 价也随之快速上涨的同时市民的购买力则渐渐被削弱了在市民 抱怨房价上涨过快声声震耳的时候，05、06年，国家针对房地产 行业分别出台了“国八条”和“国六条”等一系列的宏观调控政策，不 断深化户型构造，并提出重点发展中小套型普通商品住房，且在“ 十五项措施”中更明确户型结构比例要求（即90/70政策）。

三、2009-2010年南宁房 地产市场户型研究1、小户型逐渐成为主流l由于房地产发展速度较快及房价的一路高涨，对于普通市民而言 ，房子已逐渐由必需品变成了必需的“奢侈品”在这种情况下，由 于购买力的限制住宅户型设计逐渐由大户型转向“面积小而功能齐 全”的方向发展06年的90/70政策出台，这一规定正符合了的市 场的发展方向，同时随着房价的快速攀升，低总价的90㎡以下的 小户型住宅成为购买自住者的首要目标对于投资者而言，要在 商业中心区域购买大户型，所消耗的成本相当大，因此也将目光 投放于小户型市场，利用出租或转手获取收益 l此外，90㎡以下的面积区间可以设计较宽松的二房，又能设计较 紧凑的三房，在满足功能需求同时又可以有效节省面积，使广大 购房者的购买能力与功能需求达到一个相应的平衡点，不会造成 不必要的浪费2、“N+1灵动户型”备受亲睐l随着小户型住宅的不断上市，在有限的面积下“螺蛳 壳里做道场”的N+1户型大受欢迎所谓N+1户型，就 是通过调整户型内部结构，适当利用户型外部空间， 以提高房屋的得房率如可将60多平方米的小户型设 计成小两房一厅；如将90平方米通过不同隔断做成小 三房一厅；如将阳台面积扩大以达到增多一间房间的 设计；如增加只计算一半建筑面积的入户门厅的设计 ；再如为一楼和二楼住户提供部分地下室空间的设计 等。

一些房型通过创新设计，甚至可以达到一房面积 变两房，两房面积变四房的程度3、精装修大势所趋l精装修面市的楼盘是越来越多了，已呈现出替代毛坯 房而成为主流的迹象日前，在广东、深圳、东莞等 一些发达城市，精装修房子已经普及，快节奏的生活 让精装修房子已经以其势不可挡之势在各地占据一席 之地 那么，精装修房子在南宁是否能像在发达城市一样遍 地开花？据了解，精装修在一线城市房子已经很普遍 ，在南宁还有点“新鲜”，南宁是一个休闲的城市，和 发达城市的快节奏“慢半拍”，人们的置业观念还有所 不同，但是从市场的认可来看，人们对小户型的精装 修已经渐渐接受据不完全统计，2011年1月打算开 盘的项目中，就有丽原天际、金菲豪园、盛天果岭、 汇东大公馆等多个楼盘采用和打算采用精装修 四、户型实例研究以下户型均选取自2009-2010 年南宁市畅销楼盘荣和·山水绿城l开盘时间 2010-08-07 l容 积 率 3.54 l开 发 商 广西荣和置业开发有限责任公司l地 址 南宁市明秀东路88号（装饰建材市场旁）l均 价 6500元/平方米l占地面积 30万平方米l建筑面积 约147万平方米l装修标准 毛坯l户型简介 2010年南宁市商品房销售量第一名。

一期一共2984套已 经售罄，其中包括120㎡以上三房二厅二卫的大户型，79㎡二房二 厅一卫、89㎡二房二厅二卫（户型数量最多，也最畅销）二期 2011年3月中旬开盘，主打57㎡单间配套、79㎡二房二厅一卫、 89㎡二房二厅二卫的小户型，之后会有大户型陆续推出户型全 部为点式户型荣和·山水绿城l建筑面积57.39 ㎡，套内面积 44.30㎡l功能阳台面积 6.75㎡，可以 改造成为一个 小书房l2个飘窗位置均 为赠送面积， 阳台只算一半 面积荣和·山水绿城l建筑面积89.52 ㎡，套内面积 69.10㎡l3个飘窗位置均 为赠送面积， 阳台只算一半 面积荣和·山水绿城l 建筑面积 143.64㎡，套 内面积115.90 ㎡l4个飘窗位置均 为赠送面积， 阳台只算一半 面积l功能齐全，面 积较大阳台可 以改造成卧室 龙光·普罗旺斯l开盘时间 2010-11-20 l容 积 率 2.80 l开 发 商 南宁市龙光房地产开发有限公司l地 址 白沙大道109号（宝马展厅对面）l均 价 6000元/平方米l占地面积 46.7万平方米l建筑面积 约150万平方米l装修标准 毛坯l户型简介 2010年南宁市商品房销售量第二名。

82㎡二房二厅一卫 、89㎡二房二厅一卫、89㎡三房二厅一卫、122㎡三房二厅二卫、 127㎡三房二厅二卫全部户型均为点式户型龙光·普罗旺斯l建筑面积82.92 ㎡l弹性增值2+2房龙光·普罗旺斯l建筑面积123.64 ㎡l弹性3+1房云星·钱隆天下l开盘时间 2010-4-24 l容 积 率 2.83 l开 发 商 南宁金恒房地产开发有限公司l地 址 青秀竹溪大道27-1号（青山立交旁）l均 价 14500元/平方米l占地面积 4.09万平方米l建筑面积 11.2万平方米l装修标准 精装修l户型简介 该项目定位客户群体以南宁区域中产阶级、较富群体及 白领阶层为主总套数182套，其中包括52-54㎡单间配套、103㎡ 三房二厅一卫、145㎡三房二厅二卫南宁少有的南北通透户型云星·钱隆天下l建筑面积52.68 ㎡l充分利用空间， 空间方正l卫生间开间较大云星·钱隆天下l建筑面积103 ㎡，赠送面积 约18㎡l弹性3+1房l套内配置齐全云星·钱隆天下l建筑面积145 ㎡，赠送面积 19㎡l弹性3+2房l套内配置齐全l个别楼层赠送 露台荣和大地l开盘时间 2010-11-27 l容 积 率 2.30 l开 发 商 广西荣和置业开发有限责任公司l地 址 青秀区凤岭北凤凰岭路1号（凤岭儿童公园旁）l均 价 大户型11000-13000元/平方米，小户型9000元/平方米l占地面积 52万平方米l建筑面积 约150万平方米l装修标准 毛坯l户型简介 第一组团一共2600套，户型包括89㎡二房二厅二卫、 116㎡三房二厅二卫、143㎡四房二厅二卫、178㎡四房二厅二卫 。

南宁少有的南北通透户型荣和大地l建筑面积89㎡， 套内面积72㎡l弹性2+1户型l南北通透户型荣和大地l建筑面积143 ㎡，套内面积 122㎡l套内配置齐全l弹性4+1房保利·山水怡城l开盘时间 2010-8-28 l容 积 率 3. 0 l开 发 商 广西保利房地产有限责任公司l地 址 兴宁区景观大道（望州路南、狮山公园旁）l均 价 6200元/平方米l占地面积 6.7万平方米l建筑面积 20万平方米l装修标准 精装修l户型简介 2010年南宁市商品房销售量第三名包括 49㎡一房一厅一卫、88-89㎡二房二厅一卫，116、 128、141㎡三房二厅二卫保利·山水怡城l建筑面积 49.73㎡l空间利用率较 高l弹性1+1房， 阳台可改造成 书房或者卧室保利·山水怡城l建筑面积89.71 ㎡l弹性2+1房，三 阳台设计，较大 阳台可改造成书 房或者卧室l南北通透保利·山水怡城l建筑面积142.33 ㎡l客厅开间较大， 空间开放l南北通透户型实例总结l通过以上实例可看出，南宁市大多数楼盘大量 应用“N+1灵动户型”，即将面积较大阳台改造 成为书房或卧室l赠送面积部分主要来自阳台、飘窗、露台、入 户花园。

为规避政策，赠送面积基本维持在 20%以下l大多数户型建筑面积为60㎡以下、89㎡、100- 140㎡，针对刚性需求与改善需求进行最优化 户型配比五、总结总结l南宁作为中国---东盟自由贸易区前沿城市，正发挥着区域经济中 心城市经济、交通、文化、生活、贸易各方面的优势，吸引着越 来越多的投资目光，因此房地产市场发展较为迅猛同时，房价 的快速上涨也使市民的购房心理价位不断往上调整，不少市民被 迫改变购房计划，与南宁市人均收入水平相比，其房价超出大部 份市民购买能力范围，因此以低总价的90㎡以下的小户型住宅销 量成为市场之宠 l事实证明也是如此，通过了解，每个楼盘最先售罄的都是89㎡左 右的户型，2011年3月才开盘的翰林雅筑，第一期销售120套89㎡ 的小户型已经被全部预定这些小户型每每都是被购房者以最快 的速度和在最短的时间内消化殆尽，由此可见，市场对小户型的 情有独钟是大户型在现阶段无法比拟的总结l未来的住房将以90㎡以下面积区间为主的市场，其市 场竞争力也随之加大，而在有限的面积区间内，户型 的设计和多种功能的需求成为开发商应该深思的方向 从南宁市2011年新开盘的项目来看，90㎡以下的 设计2房+小书房成为今年住宅市场的主流，而购买该 户型的消费者均以自住型为主。

对于一般家庭而言， 2间卧室+1间小书房的结构基本可以满足住房的功能 需求，而90㎡左右的户型可以设计为2房+小书房的紧 凑结构，既能满足功能需求又能有效控制面积，还可 以照顾到市民自己的购买力，诸多利好的因素让该户 型住宅受到广大购房者的追捧总结l经过多年的建设，南宁市中心区域发展各方面条件要 比其他区域要许多，在有限的土地范围内，房价也处 在相当高的水平根据近两年的观察，南宁市物价水 平一直呈现出快速上升的态势，市民工资收入远不及 房价的增长速度在保证生活质量的基础上，人们要 想在中心城区购买到住房，就必须改变原有的购房目 标，将购买大户型的计划转向小户型市场另外，对 于投资者而言，要在商业中心区域购买大户型，所消 耗的成本相当大，因此也将目光投放于小户型市场， 利用出租或转手获取收益在小户型需求不断上升的 情况下，供应商也不得不顺应民意。