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不动产评估中重置成本的分析■ 张国增 李银松[ 摘 要 ] 重置成本法是我国最常用的财产价值评估方法， 也是评估不动产中使用较多的方法 如何合理地确定不动产的重置成本， 不同的评估人员有着不太一致的说法 本文通过对有关重置成本的规范标准的对比， 进行了重置成本的各种确定方法的综合分析， 并提出了建议一、 不同评估标准及规范对不动产重置成本的表述（一） 《资产评估操作规范意见 （试行）》 （以下称 《操作规范》） ：“第十二条 重置成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、 功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值， 得到的差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法 采用重置成本法确定评估值也可首先估算被评估资产与其全新状态相比有几成新， 即求出成新率， 然后用全部成本与成新率相乘， 得到的乘积作为评估值第十三条 重置价值是指在现时条件下， 重新购置、 建造或形成与评估对象完全相同或基本类似的全新状态下的资产所需花费的全部费用重置价值有复原重置价值和更新重置价值两种在考虑按照复原重置或更新重置确定重置价值时， 要符合替代性原则。

二） 《资产评估准则——不动产》 （以下称 《不动产准则》） ：“第十九条 对于水利工程、 码头、 桥涵、 道路等不动产， 注册资产评估师应当根据不动产的价值特性和资产特点， 通过设计概算、 工程图纸、 竣工决算资料、 定额标准等技术资料， 结合对不动产的现场查看， 了解不动产的结构、 工程量、 工程费用分摊、 建设周期以及收益等情况不动产评估Real Property AppraisalR26第二十九条 注册资产评估师运用成本法评估不动产， 估算重置成本时， 应当了解 ：1. 重置成本采用客观成本 ；2. 不动产重置成本采取土地使用权与建筑物分别估算、 然后加总的评估方式时， 重置成本的相关成本构成应当在两者之间合理划分或者分摊， 避免重复计算或者漏算 ；3. 不动产的重置成本通常采用更新重置成本 当评估对象为具有特定历史文化价值的不动产时， 应当尽量采用复原重置成本三） 《房地产估价规范》 （以下称 《估价规范》） ：“ 2.0.21 建筑物重置价格采 用估价时点的建筑材料和建筑技术， 按估价时点的价格水平， 重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格2.0.22 建筑物重建价格采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术， 按估价时点的价格水平， 重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格。

四） 《房地产估价规范条文说明》 （以下称 《规范说明》） ：“ 5.4 ． 6 求取建筑物的重置价格 ( 亦称重置成本 )或重建价格 ( 亦称重建成本 ) ， 是假设建筑承包商根据发包人的要求完成新的建筑工程后， 发包人支付的全部费用， 该费用就是建筑物的重置价格或重建价格如果建筑物是自己建造的， 也应假设全部费用与支付给承包商的相同二、 不同规范标准中重置成本的经济含义和特点（一） 重置成本的经济含义与分类1. 《操作规范》 称呼重置成本为 “重置价值” 《操作规范》 定义重置价值为 “在现时条件下， 重新购置、建造或形成与评估对象完全相同或基本类似的全新状态下的资产所需花费的全部费用” 同时， 《操作规范》将复原重置成本和更新重置成本称为 “复原重置价值” 和 “更新重置价值”2. 《不动产准则》 主张 ： “重置成本采用客观成本” ； “不动产的重置成本通常采用更新重置成本 当评估对象为具有特定历史文化价值的不动产时， 应当尽量采用复原重置成本3. 《估价规范》 将不动产的重置成本分为建筑物的 “重置价格” 和 “重建价格” 重置价格为 “采用估价时点的建筑材料和建筑技术， 按估价时点的价格水平， 重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格” ； 重建价格为 “采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术， 按估价时点的价格水平， 重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格。

二） 对各标准规范中重置成本不同定义的分析上述规范标准中的重置成本的经济含义基本是一致的 依据的都是价值评估的替代原理， 都认为不动产的重置成本为客观成本， 即在正常条件下的不动产最可能的公平的成本， 而非实际成本 《不动产准则》、《操作规范》 中的更新重置成本或更新重置价值与 《估价规范》 中的重置价格是等同的， 《不动产准则》、 《操作规范》 中的复原重置价值与 《估价规范》 中的重建价格是等同的三、 不同重置成本计算方法的分析在目前的房地产评估中， 经常是以评估基准日同类型的房地产作为参照， 再根据所评估房地产和参照房地产之间所存在的条件差异进行修正， 得出所评估房地产单方造价的重置成本而对于道路、 桥梁、 烟囱、 设备基础等等构筑物，目前一般是按照原设计图纸采用预 ( 结 ) 算编制法来获得重置成本《规范说明》 将采用成本法和市场比较法求取建筑重置成本的具体方法分为四种， 即单位比较法 ( 包括单位面积法和单位体积法 ) 、 分部分项法、 工料测量法和指数调整法 而工程造价人员在计算建筑工程造价时采用的重置成本求取的具体方法有概算指标编制法、 预 ( 结 ) 算编制法、 竣工结算调整法、 造价换算法、 “工料机” 价值编制法、 指数调整法、 单方造价比较法等多种方法。

可见， 工程造价所述的方法分类更为细致 但这两种方法系列所涵盖的内容是一致的， 对比归纳如下表 ：不动产评估Real Property Appraisal R27评估人员不妨参照上述 《规范说明》 中的四种方法来确定建筑的重置成本参考文献[1] 王杜 . 重置成本法在房屋估价中的应用及分析 . 中国资产评估， 2003 （ 4 ） .( 作者单位 ： 湖北众联资产评估有限公司）驳资产评估机构不能从事房地产评估业务■ 蒋品洪 赵家柱 薛原《中国资产评估》 杂志 2006 年 2 月期曾登载了一份湖北省京山县人民法院的一审判决的判决书 该判决书判定 “被告京山县房地产管理局对原告京山腾达资产评估事务所为京山嘉美购物广场和张实刚出具的资产评估报告拒绝确认有效的具体行政行为违法但被告不服一审判决， 向上一级人民法院提起了上诉 据中国房地产估价师网站 2007 年 12 月刊登的《法院终审判决 ： 资产评估机构不能从事房地产评估行业聚焦PProfession Focus28驳资产评估机构不能从事房地产评估业务。