土地增值税清算：相关费用处理之我见只是分享.doc

精品文档土地增值税清算：相关费用处理之我见在土地增值税清算过程中， 房地产开发企业缴纳的相关费用有几十种， 包括政府性基金、 行政事业性收费和经营服务性收费 目前， 哪些费用可以计入成本加计扣除， 哪些费用可以作为代收费用处理， 哪些费用应当计入期间费用不得单独扣除， 税企之间观点不同， 各地执行不一，影响清算工作的正常开展为此，笔者提出如下处理建议：一、代收费用的处理房地产开发企业缴纳的相关费用按缴费对象可分为自缴费用和代收费用 代收费用的缴费人不是房地产开发企业， 而是购房人、 施工单位等， 它一般是行政机关或垄断部门强制性委托开发企业代收，采取代收转付的形式《会计准则》规定： “企业代第三方收取的款项，应当作为负债处理，不应当确认为收入 ”对于代收费用的税务处理， 《财政部 国家税务局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字 [1995]48 号）、国家税务总局关于印发 《土地增值税清算鉴证业务准则》 的通知（国税发〔 2007〕132 号）、国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91 号）先后作了明确： （一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。

实际支付的代收费用， 在计算扣除项目金额时， 可予以扣除，但不允许作为加计扣除以及房地产开发费用计算的基数 （二） 代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的， 不作为转让房地产的收入， 在计算增值额时不允许扣除代收费用关于商品房价格组成，物价部门规定：“房地产开发企业严格执行‘一价清 ’制度，未经物价部门许可不得在价外收取各种费用”因此，笔者所处地区在销售商品房时，在价外只收取一种费用， 即住房专项维修基金其他收费均纳入房价之中因为《国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知》（国税发［2004 ］69 号）规定： “对房地产主管部门或其指定机构、 公积金管理中心、 开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税 ”所以，住房专项维修基金可以作为代收费用处理，即：“不作为转让房地产的收入，在计算增值额时也不允许扣除”二、政府性基金和行政事业性收费的处理在纳入房价的费用中， 有一部分是省以上批准设立的政府性基金和行政事业性收费，如《江苏省财政厅关于公布江苏省政府性基金项目目录（2009）的通知》 （苏财综［ 2009］9 号）、《江苏省财政厅关于公布江苏省行政事业性收费项目目录（截止 2009 年 9 月）的通知》（苏财综［ 2009］ 68 号）等文件规定中，涉及商品房建设的有3 项政府性基金和 15 项行政事业性收费，明细如下（见附表一）：附表一：序号 收费名称 立项级别 税务处理建 收费部门 收费性质议精品文档精品文档政府性基金1墙体材料专项基金国家代收发改2散装水泥专项基金国家代收发改政府性基金3城市基础设施配套费国家代收住房和城乡建设政府性基金4门（楼）牌收费省代收公安行政事业性收费5土地登记费国家代收国土行政事业性收费6土地闲置费国家不得扣除国土行政事业性收费7土地复垦费国家代收国土行政事业性收费8耕地开垦费国家代收国土行政事业性收费9土地证书工本费国家代收国土行政事业性收费10房屋登记费国家代收住房和城乡建设行政事业性收费11城市道路占用挖掘费国家代收住房和城乡建设行政事业性收费12白蚁防治费国家代收住房和城乡建设行政事业性收费13城镇垃圾处理费国家代收住房和城乡建设行政事业性收费14建筑工程、市政工程抗震设省代收住房和城乡建设行政事业性收费计审查费15建筑安全监督管理费省代收住房和城乡建设行政事业性收费16防空地下室易地建设费国家代收人防行政事业性收费17噪声排污费国家代收环保行政事业性收费18测绘基础设施费省代收测绘行政事业性收费对于以上费用的处理，笔者认为可以参照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第13 条的规定：同时符合以下条件的行政事业性收费和政府性基金暂免征收营业税：（一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金， 由国务院或者省级人民政府及其财政、 价格主管部门批准设立的行政事业性收费和政府性基金； （二）收取时开具省级以上（含省级）财政部门统一印制或监制的财政票据； （三）所收款项全额上缴财政。

因此，除了国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》 （国税函 [2010]220 号）明确的 “房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得在土地增值税税前扣除 ”，其他政府性基金和行政事业性收费可比照 “代收费用 ”处理，即： “可予以扣除，但不允许作为加计扣除以及房地产开发费用计算的基数 ”三、经营服务性收费的处理除了省以上批准设立的政府性基金和行政事业性收费， 其他名目繁多的费用均可以归结于经营服务性收费，这些收费项目除少数仍由物价部门管理外，大部分已放开，笔者通过调查，初步罗列出以下 31 项（见附表二）：附表二：序号 收费名称 税务处理建议 收费部门 备注精品文档精品文档1施工图设计审查费开发成本人防苏价服 [2008]103号、扬价工[2008]75号2消防设施建设费开发成本消防3招标服务费开发成本招标办苏价服 [2006]12号4招标公证费开发成本招标办5建设工程质量监督费开发成本建设部门苏价服 [2001]281号6住宅质量保证书、 住宅使用说明书工期间费用房管部门苏价服 [2002]431号本费7土地交易服务费开发成本国土部门8工程勘察文件审查收费开发成本建设部门9室内环境检测费开发成本建设部门10建设工程质量检测和建筑材料试验开发成本建设部门收费11房产测绘费期间费用房管部门扬价工 [2009]4号12房屋产权交易手续费期间费用房管部门13防雷设计审核费开发成本气象部门扬价服 [2001]241号、扬财综[2001]73号14防雷装置的施工监督竣工验收费开发成本气象部门15规划技术服务费期间费用规划部门扬价工 [2009]4号16环境影响咨询收费期间费用环保部门17工程监理收费开发成本其他部门18收取的宗地地价评估收费期间费用国土部门19城建档案资料服务收费期间费用建设部门扬价工 [2009]4号20工程竣工结算审核费期间费用建设部门21审核标底费用开发成本建设部门扬价工 [2009]4号22建设工程标书工本费开发成本建设部门扬价工 [2009]4号23建设工程交易服务费期间费用建设部门24房地产网络服务收费期间费用房管部门25建筑垃圾处理费期间费用环卫部门26价格认证费期间费用价格部门27编制预算标底费开发成本其他28规划牌公示费开发成本规划扬价工 [2009]4号29气象审核费开发成本气象30前期物业管理费期间费用其他精品文档精品文档31 污水设施建设费 开发成本 其他如何处理经营服务性收费，笔者认为应与会计处理相衔接。

《房地产开发企业会计制度》规定： “企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项费用、包括土地征用及拆迁补偿费、 前期工程费、 基础设施费、 建筑安装工程费、 配套设施费、 开发间接费用 ” 在“开发成本 ”科目核算； “企业为销售而发生的各项费用， 包括产品销售之前的改装修复费、产品看护费、水电费、采暖费，产品销售过程中发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用 ”在 “销售费用 ”科目核算； “企业行政管理部门为组织和管理房地产开发经营活动而发生的费用，包括工资、福利费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、房产税、土地使用税、技术开发费、无形资产摊销、递延资产摊销、业务招待费、坏账损失、以及其他管理费等 ”在“管理费用 ”科目核算基于此， 笔者建议， 在土地增值税清算过程中， 应将所发生的费用与开发项目之间的关联性作为划分标准， 具体来说， 要从费用发生的空间和时间上来区分经营服务性收费， 从空间上分，凡直接为土地、 建房、基础设施、 配套设施而发生的费用作为 “开发成本 ”，反之作为 “期间费用 ”。

从时间上分，凡在房屋竣工以前的环节发生的、能够直接归集到核算对象的费用作为 “开发成本 ”，反之作为 “期间费用 ”两者综合进行考量，笔者尝试着进行了归集（同见附表二）当然，以上是笔者对房地产开发企业缴纳的相关费用土地增值税清算处理的一些粗浅看法，在清算审核时还要注意以下几个问题：1、政府性基金和行政事业性收费必须是政府部门专用的财政收据，经营服务性收费必须是正式发票，对于没有合法凭证的费用支出不允许扣除；2、上交的费用必须实际支付，未支付部分不予扣除，减免部分也不允许扣除；3、对于分期开发的项目，支付的费用应在清算项目之间按照土地或建筑面积等合理方法进行分摊，不能一次性列支或不列支精品文档。