项目开发建设流程中的法律服务要点.ppt

项目开发建设流程中的项目开发建设流程中的法律服务要点法律服务要点(开发篇开发篇) 青岛市律师协会 前前 言言交流目标：n n扩展服务项目n n增加业务机会n n挖掘服务深度n n提供增值空间目目 录录一、建设项目的分类二、房地产项目开发流程三、项目开发环节的工作内容四、项目取得环节的法律服务要点五、施工建造环节的法律服务要点六、房屋租售环节的法律服务要点七、律师服务体会一、建设项目的分类一、建设项目的分类n n按建设性质：新建项目、扩建项目、迁建项目和恢复项目 n n按建设规模：大中小型n n按建设过程：筹建项目、在建项目、投产项目、收尾项目、停缓建项目n n按投资作用：生产性建设项目、非生产性建设项目生产性建设项目：n n工业建设n n农业建设n n商业建设n n基础设施建设非生产性建设项目：n n办公用房n n居住建筑n n公共建筑n n其他建设二、房地产项目开发流程二、房地产项目开发流程项目开发的三个阶段：n n项目取得n n施工建造n n经营租售 预审预审选址选址可研可研计划计划具体流程：具体流程：规划方案报批规划方案报批用地规划许可用地规划许可工程方案报批工程方案报批人防、消防人防、消防 、、 燃气、热力、燃气、热力、审图办、物业办审图办、物业办 、环保、环保 、地震部门审查、地震部门审查建设工程规划许可建设工程规划许可开发经营许可开发经营许可建设工程招投标建设工程招投标安全报监安全报监 质量监督质量监督施工许可施工许可放线验线放线验线开工建设开工建设预售许可预售许可竣工验收竣工验收验收备案验收备案物业投入使用许可物业投入使用许可房产证办理房产证办理三、项目开发环节的工作内容三、项目开发环节的工作内容一、一、项目取得n n招标拍卖，竞价出让n n协议挂牌，减少竞争n n一级开发，曲线拿地n n股权收购，借壳拿地n n资产购买，获取净地n n其他变形，取得项目二、施工建造n n产品采购n n主材辅材 设备机械n n用户解决方案n n服务采购n n监理、法律、财税、销售、物业n n施工总包、甲方分包、项目管理 n n服务采购的比例增加三、经营租售n n自营 代理 包销 招租n n认筹 预售 贷款 担保n n网签 登记 他项权利n n竣工交付 房屋交付n n前期物业管理 业主委员会n n维修基金管理 公共部位收益四、项目取得环节的法律服务要点四、项目取得环节的法律服务要点以二级市场为例：n n法律尽职调查n n收购方案论证n n合同结构设计n n谈判法律支持n n合同起草签署n n合同分析交底n n履约过程指导项目收购服务案例项目收购服务案例项目背景：n n项目概况：相对位置，开挖，拟修改规划n n项目特点：规划期长，不确定因素多n n客户要求：志在必得n n客户经验：股权收购，心有余悸n n服务模式：尽职调查/全程服务n n客户配合：法务 商务 财务 服务过程：一、法律尽职调查n n资产收购：核心资产加项目公司n n股权收购：项目公司加核心资产二、财务尽职调查n n资产收购n n股权收购三、收购方案论证n n合作开发（联建联营）n n项目预约（无名合同）n n房产预订（卖楼花）n n项目转让（投资25%限制？）n n股权收购 （或有负债处理？）n n委托贷款，核心资产抵押n n组合使用四、合同结构（项目转让模式）n n框架协议（定金合同？）n n预约（合作）合同n n土地使用权转让合同n n委托贷款n n土地使用权抵押五、问题清单六、合同起草n n合同模板与形式确定n n合同提纲的起草与修改n n合同正文起草n n合同会审与修改n n合同沉淀与检查n n合同交叉校对n n合同版式与装订七、合同使用说明（产品说明书）n n主合同效力风险（规范类别）n n关联合同签署安排（锁定内容）n n贷款合同违约豁免（获取项目）n n贷款债权与项目物权的博弈n n规划调整影响双方的价值评估八、合同分析与交底（技术培训）n n流程中的风险点分析及防范措施n n 定金－项目接管－规划调整－施工许可－投资建造－土地转让n n 预约－贷款－抵押－违约或展期－土地转让－贷款转为转让价款－过户－贷款偿还九、履约指导（售后服务）n n证据形成n n态势评估n n劣势修复十、纠纷处理（应急处置）n n管辖方式n n诉讼方案n n各项配合项目收购环节的配套工作项目收购环节的配套工作n n商务流程梳理n n财税筹划安排n n关键控制节点n n风险防控措施n n执行沙盘推演n n确定工作预案n n筹划是源头n n剧本是基础n n导演是关键n n预演很必要n n反馈需及时n n提炼能复制五、施工建造环节的法律服务要点五、施工建造环节的法律服务要点n n主要工作阶段：n n前期准备n n订立合同n n施工建造n n竣工移交n n造价结算n n工程保修重要工作节点：n n项目洽商 投标策略n n指定分包 设计变更n n签证管理 工期博弈n n垫资处理 造价鉴定n n合同衔接 责任传递六、房屋租售环节的法律服务要点六、房屋租售环节的法律服务要点n n开发商与代理商的不同诉求n n销售代理合同的设计与代理商的考核n n预售合同及补充协议n n市场预热、认筹认购与宣传推广n n合同销售百问百答（合理解释降低交易风险）租售环节的法律服务租售环节的法律服务法律争议问题：n n楼书是邀约还是要约邀请n n车位、绿地、露台、墙面、会所的权利归属n n可销售房屋折抵工程款问题（担保支付）n n预告登记，双倍赔偿的问题n n售后包租与带租约销售的区别n n房屋更名的处理审查合同是律师的重要工作审查合同是律师的重要工作n n常见合同审核n n律师审核合同的方法：n n梳理流程，了解需求，寻找问题n n修订和批注n n交流和备忘n n处理结果反馈n n稳定的深度和质量n n标准化服务七、律师服务体会七、律师服务体会一、选择优势成长客户n n优势成长客户的特点n n费用合理 n n合作顺畅n n共同成长 n n推广宣传 n n价值实现 二、建立稳定合作团队n n律师团队的价值n n质量管控n n知识传承n n业务催生n n客户忠诚三、完善律师知识结构n n行业知识n n管理知识n n法律知识n n法律法规、司法解释、操作指引、论文案例、当前地方政策n n采购吸收 融会贯通n n祝福与展望：n n强身健体 商机无限n n激活市场 建立规范n n竞争成长 联盟发展 谢谢大家！。