2011年临沂滨河阳光高参营销策划推广方案.ppt

高层营销策划推广方案高层营销策划推广方案苏州港业房地产代理有限公司（香港）全屏按全屏按F5Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.目目 录录第一章第一章第二章第二章第三章第三章第四章第四章第五章第五章房地产楼市市场概况房地产楼市市场概况项目客户群体分析项目客户群体分析产品介绍及技术指标产品介绍及技术指标营销策略与价格制定营销策略与价格制定推广战略及营销预算推广战略及营销预算Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.第一章第一章房地产楼市市场概况房地产楼市市场概况Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.房地产楼市市场概况房地产楼市市场概况市场宏观政策市场宏观政策 作为衡量楼市投资投机情况主要指标的二、三套房贷，正在迎来自4月国务院启动新一轮楼市调控以来的首次联合检查。

  　　9月中旬开始，住房和城乡建设部、中国银监会组成联合检查组，对主要一线城市第二套住房贷款政策的执行落实情况进行检查这是继“囤房黑名单”和联手调查当下楼市回暖情况之后，住建部与银监会的第三次联手合作，检查结果将作为主要部分之一  　　届时，中国经济的最高决策层将对4月以来的楼市调控效果进行评判，并就下一阶段的调控工作做出部署，从目前情况看，对既有政策严格落实的同时进行局部技术调整的可能性存在，但即便出台全新调控政策，对二级以下城市仍然影响不大 据中国之声《全国新闻联播》报道，加快保障性安居工程建设工作座谈会9月17日在北京召开中共中央政治局常委、国务院副总理李克强出席会议并讲话他强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房，促进人民群众安居乐业 为推进保障性安居工程建设，国务院上个月又在江苏召开了华北、华东片区11个省份工作座谈会，这次又请东北、中南、西南、西北等片区20个省份和新疆兵团负责人来京座谈 总结：今年国家出台的一系列政策在一定程度上抑制了投资、投机型购房者的投资条件和门槛，同时又加大力度在安居工程上的推进但对于改善型和刚性需求购房客户影响甚微！Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.房地产楼市市场概况房地产楼市市场概况全国房地产开发动态全国房地产开发动态 从分类指数看：房地产开发投资分类指数为100.42，比11月份下降0.18 点；本年资金来源分类指数为110.77，比11月份提高1.25点；土地开发面积分类指数为95.69，比11月份提高0.33点；商品房空置面积分类 指数为96.87，比11月份提高3.03点；房屋施工面积分类指数为102.51，比11月份下降0.50点。

2010年年初之后，通过政策的调控，使得全国各地开发速度、开发产品和入市价格更贴近购房者的切身需求，而趋向于理性Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.临沂发展规划临沂发展规划房地产楼市市场概况房地产楼市市场概况 临沂作为一个对外贸易型城市，城市的发展是每个临沂人有目共睹的，随着经济速度的增涨，临沂房地产已悄悄崛起了十年，从2005年开始，明确城市总体发展方向后，各个片区就着手政府工作的落实：城南主要规划为经济开发区，城西为物流商贸区，城东为生态旅游区，城北以行政办公、旅游、科研为主 伴随着行政中心的迁入，市政配套建设也正在积极的筹建中，主要包括市政绿化景观工程、商业配套和科教项目，其中也不缺乏住宅区域的规划和建设，以满足城市缔造者和富足人群的居住条件 而城北三河交汇的天时地理位置，又是当今社会群体可望而不可即的极佳风水宝地之首选，固然引得众多鹊鸟纷纷前来筑巢Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.临沂房地产投资临沂房地产投资房地产楼市市场概况房地产楼市市场概况 今年以来，市房地产开发投资继续保持平稳发展。

截止到5月底,市房地产投资完成额为54.3亿元,比上年同期增长4.2% 住宅投资主导地位不变今年1-5月份，市住宅共完成投资40.3亿元，占全市房地产投资额的74.2%，其中，90平方米以下住房投资为5.7亿元，占10.5%；经济适用房投资为1.9亿元，占3.5%商业营业用房投资6.7亿元，占12.3%；其他投资6.9亿元，占12.8%从房地产投资结构看，住宅投资占比较大，仍是投资主力Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.建筑工程器具类投资建筑工程器具类投资房地产楼市市场概况房地产楼市市场概况 建筑工程投资占全部投资总量的七成1-5月份，建筑工程投资为38.6亿元，占房地产开发投资完成额的71.1%安装工程总投资为2.9亿元，占5.4%设备工器具购置为1600万元，占0.3%其它费用为12.6亿元，占23.2%建筑工程比重大说明兴工动料的建筑工程比重大说明兴工动料的施工项目比较多，房地产开发情况进展良好。

施工项目比较多，房地产开发情况进展良好Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 今年1~5月份，全市房屋销售面积为158.1万平方米，同比增长42.7%其中，现房销售36.4万平方米，占房屋销售面积的23%，同比下降4.3%；期房销售121.7万平方米，占房屋销售面积的77%，同比增长67.3%现房和期房销售额分别为9亿元和33.5亿元，分别同比增长9.9%和94% 从目前全市销售情况看，商品房销售价格趋于平稳，国家调控政策对居于三线城市的临沂市影响较小临沂房屋销售情况临沂房屋销售情况房地产楼市市场概况房地产楼市市场概况Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.临沂片区价格说明临沂片区价格说明房地产楼市市场概况房地产楼市市场概况 右边为片区个案均价对比，从图中分析得出：北城新区的价格之处于领先位置主要是：区域整体规划、居住环境、市政配套等一系列的完善促使楼市的价格增长加快；同时高品质的楼盘越来越被关注。

随着市政行政办公的转移，城市经济的向北发展，北城楼市平均价格已突破4400元/㎡，占据临沂各片区之首，整体均价已高出兰山区三个百分点而兰山区作为临沂的老城区，再次发展的空间局限性较小；罗庄和河东区影响不大Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.主主/ /次次项项目名称目名称项项目体量目体量主力主力单单价价主力面主力面积积主力主力总总价价主澜泊湾140万5200元/㎡140～150㎡72～78万次沂龙湾120万4200元/㎡100～160㎡42～67万主德居一品25万4500元/㎡130～170㎡58～76万主凤凰城60万5100元/㎡125～150㎡63～76万次蓝湾国际22万4300元/㎡85～135㎡36～58万次六合御庭16万4200元/㎡90～130㎡37～54万个案调研阐述个案调研阐述房地产楼市市场概况房地产楼市市场概况竞争个案数据竞争个案数据竞争个案均价竞争个案均价Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.单位（㎡）80 90 100 110 120 130 140 150 160 170 六合御庭六合御庭蓝湾国际蓝湾国际凤凰城凤凰城德居一品德居一品沂龙湾沂龙湾澜泊湾澜泊湾面积去化分析面积去化分析从表图分析得出： 目前一些主要竞争个案的主力面积集中在120~150㎡范围之内，以3房2厅1卫至4房2厅2卫居多。

根据调查了解，投资/自住型和改善型购房者在近2年的北城新区尤为突出，这也正是之前所显示的为什么北城的价格要高于其他区的原因之一；价格主要集中在四千二三或五千一二区间段，详见第四章房地产楼市市场概况房地产楼市市场概况Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.第二章第二章项目客户群体分析项目客户群体分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.项目客户群体分析项目客户群体分析本案产品种类需求本案产品种类需求 2010年1月1日至8月31日现场来访总计620组，其中高层186组，叠加230组主要原因为：09年底的叠加开盘和广告的宣传，使得叠加来访客户增多，在来访客户中咨询高层信息的客户位居第二但由于高层至今迟迟还未公开，导致一半以上客户在其他楼盘置业，多层客户由于产品的稀缺性，少数客户还都在徘徊中，本案将作进一步引导至高层。

共计620组Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.项目客户群体分析项目客户群体分析本案产品种类需求本案产品种类需求 从今年今年9 9月月1 1日到日到1010月月1818日的来访客户日的来访客户统计数据可以看出，高层意向客户达到总来访的53%，其次是叠加和多层而根据不完全统计调查了解到———客户群主要以本地做生意的和中等收入以上的客户居多（简称富足人群） 由于高层的延迟面市已经造成上半年的客户大量流失，因此此次的预售时间应尽量争取和营销推广节点相一致共计239组Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.项目客户群体分析项目客户群体分析客户高层面积统计客户高层面积统计 从图表中可以看出：120~140平米（3房和3+1房）是购房者较理想的户型面积。

分析研展：家庭人口在3~5口左右，主要以二代同住居多 通过上一章的价格分析得出以往总价在50~60万/套的为置业者价格意向 观景和大尺度开间的户型比较受二次或二次以上置业者青睐（提高居住品质）Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.项目客户群体分析项目客户群体分析购房客户考虑因素购房客户考虑因素 通过对多家楼盘的走访和相关调研公司的调研结果进行统计得出临沂市百姓在购房前最关心的因素环境、舒适度、景观是主要因素，户型、区位和物管是次要因素，本图也是作为第四章定价的依据之一Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.项目客户群体分析项目客户群体分析客源客源分分类特性特性说明明客源分布客源分布购买动机机说明明地地缘性客源性客源 主要以临沂新老城区为主，地域认同感强烈。

物流、批发类商户，政府、事业单位员工，收入较高，且投资意识较强临沂新老沂新老城区客源城区客源临沂人固有的超强的地域自豪感，使其愿意大量投资本地市场临沂房地产的发展，使得房地产投资效应较好本项目的整体规划、超前定位、规模效应、超高的人居环境，使的自住、投资价值凸显高收入企事业员工家属，经商成为他们的第一职业，事业的成功促进他们对居住环境的向往要求更高临沂其他沂其他地区客源地区客源临沂城区是区域中心，中国人固有的地域情结，对周边客户具有很强的向心力经商人士向城区靠拢，同时会见亲人和休息又需要一个相对理想的环境非地非地缘性客源性客源 其他城市熟悉临沂的高收入群体，投资意愿强烈，有成功投资经验，寻找市场刚启动的地区进行房产类项目投资 周边城市经营商户，业务拓展介入发展空间较大的地区临沂周沂周边客源客源新兴区域的巨大商机，临沂市场潜在的旺盛，让经商人士对于临沂的发展前景接受度较高相对于周边城市的价格优势及增值空间、本项目自身的全面性，让项目的性价比优势突出临沂商业发展相对较集中，因此外来投资者目前投资主力基本都放在住宅类（尤其地段和环境优越的楼盘）省内沿海省内沿海地区客源地区客源江浙客源江浙客源其他地区其他地区客源分布与分析客源分布与分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.项目客户群体分析项目客户群体分析客源分析总结客源分析总结项项项项目名称目名称目名称目名称客客客客 户户户户 群群群群 体体体体 分分分分 析析析析关关关关键键键键置置置置业业业业因素因素因素因素客客客客户户户户来源来源来源来源购买购买购买购买目的目的目的目的职业职业职业职业特点特点特点特点本本项项目目以临沂和周边城镇为主多数为第二居所（改善型）使用外来经商者、本地企业家、企业管理层和私营业主群亲水环境宜人、对项目位置的喜爱，对北城未来的憧憬 总结：总结：在临沂个案楼盘的浩瀚汪洋中，高层整体去化的主力军是中低收入和工薪阶段，这只是金字塔的最底层面，而我们要抓住的是塔中乃至塔尖层面的客户。

这一部分的富足人群我们除了要策划一系列的媒体活动之外，也要在项目产品定位、整体包装和后期配套、服务上加大力度，做临沂市理想居住的品质名宅Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.第三章第三章产品介绍及技术指标产品介绍及技术指标Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.产品介绍及技术指标产品介绍及技术指标项目位置项目位置项目位于临沂市北城新区（南坊区）三河交汇处东临市科技馆、展览馆南靠滨河大道西临城区主干道—沂蒙路北傍五洲湖公园 本案本案Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.产品介绍及技术指标产品介绍及技术指标项目经济技术指标项目经济技术指标包含A A、、B B、、C C三个组团用地面积：367147平米地上总建筑面积：857575平米 住宅面积：804075平米 公建面积：53500平米地下总建筑面积：187620平米建筑密度：29.8%容积率：2.34绿化率：41.69%居住户：5426户机动车位：5694个自行车位：10852辆B组团A组团C组团Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.产品介绍及技术指标产品介绍及技术指标交通情况交通情况公交路线公交路线 K10 （环城线路）火车站——火车站 23 三官庙——沂城花园 25 罗庄收费处——金属城对外交通状况对外交通状况 本项目处于交通枢纽地段，紧邻北城新区主干道——沂蒙路 距人民广场5分钟车程 距新市政大楼3分钟车程Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.产品介绍及技术指标产品介绍及技术指标项目项目SWOTSWOT分析分析SO（优势机会整合）1.区域规划热炒地段价值2.高端产品展示建立产品差距3.整体价值体系建立区域地位4.周边媒体渗透全面挖掘客源O（机会）1.区域市场置业势头强劲2.住区成型，人流稳步提高3. 市场需求由大众化向个性化过度，需求形式发生改变4.市场缺少位置好的观景高层S（优势）1.交通便利，项目通达性好2.四面环河，美景独享3. 项目体量较大，易于打造综合性多种类物业4.政府重点规划区，升值无限T（威胁）1.整体配套有待改善2.老城区生活便捷和商业气氛浓厚，部分人难以吸引过来3. 老城区后续新盘的推出4.区域内其他大盘的直接威胁W（劣势）1.项目周边公交线路缺乏，不利于其他区域的消费者导入2.项目周边人口缺少物业市场导入速度较慢3. 周边商圈暂无，气氛较淡WO（机会去除劣势）1.置业势头强劲，拉动人群2.区域成型后公交系统的完善3.需求形式的改变将带来商业产业的发展4.观景豪宅将吸引上流人士WT（劣势综合规避）1. 水景稀缺性和地段优势引导2.宣传规划远景3. 配套服务由量变转向质变4.举办季节性活动，抓住城区置业者眼球，强化品牌效应ST（优势去除威胁）1. 重点规划区，先人气后配套2. 项目体量大，低开高走优势3. 天然水景宝地，竞争力明显4. 比邻市行政中心，彰显身份和地位SWOTSWOT分析矩阵分析矩阵Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.产品介绍及技术指标产品介绍及技术指标SWOTSWOT分析小结分析小结优势优势优势机会整合优势机会整合机会机会威胁威胁劣势劣势劣势综合规避劣势综合规避重点发展区域、政治人文条件优高定位高品质物业的市场机会新颖业态的缺乏改善居住品质的消费需求区位价值最大化、区位形象的提升整体包装、口碑和服务的宣传抓住产品核心竞争力，创建项目唯一性产品，客户，营销，把握有效市场机会Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.产品介绍及技术指标产品介绍及技术指标高层高层1~4#1~4#参数参数户户 型型分布位置分布位置套数套数V3(78㎡)2#、3#、4#6V(114㎡)2#、3#、4#60U1（152㎡)2#、3#、4#3W1(156㎡)2#、3#、4#3U（165㎡）2#、3#、4#57W(167㎡)2#、3#、4#69P（188㎡）1#42V1(207㎡)2#、3#、4#3U2(250㎡)2#、3#、4#3W2(259㎡)2#、3#、4#3P1（303㎡）1#2合合计计　　2512511#1#2#2#3#3#4#4#Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.产品介绍及技术指标产品介绍及技术指标面面积积套数套数75-115㎡66150-170㎡132180-250㎡48255-310㎡5合合计计251251本期高层面积以150~170平米居多其他个案主力面积在120~150平米营销应侧重在价格与内、外配套上Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.第四章第四章营销策略与价格制定营销策略与价格制定Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.营销策略与价格制定营销策略与价格制定 以以““整体营销策略整体营销策略””、、““未来营销策略未来营销策略””和和““活活动营销策略动营销策略””为主要营销策略。

为主要营销策略 针对目标客户群体定向推广，结合本项目独有的针对目标客户群体定向推广，结合本项目独有的““水水””资源为卖点，确定销售和推广策略资源为卖点，确定销售和推广策略 营销总体策略营销总体策略Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.营销策略与价格制定营销策略与价格制定 将超100万平方米的《滨河阳光》居住区及社区商业融为一体，以强调滨河河阳阳光光的恢弘与大气，以项目的综合性来塑造临沂市北城新区的城市景观，以关键词{ {滨河河} }与{ {阳光阳光} }以独领之势树立项目不同物业类型互为整体的形象 超大规模规划，并突出强调临河河、、亲水水、、阳阳光光、、大大自自然然为主题思想，塑造人居向往生活意境，引领临沂高品质生活新风向 后期将有五万平方米的社区商业整体规划，统一管理，统一推广，以整体形象亮相北城新区，以整合推广优势快速形成社商势头，满足本案及周边业主的生活消费需求整体营销策略整体营销策略Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.营销策略与价格制定营销策略与价格制定未来营销策略未来营销策略区域整体规划配套正逐步完善，城市行政重心北移，发展前景广阔；革命故事和历史文化价值渐渐得到政府重视；专业代理公司，统一策划推广的成熟运作模式，打开未来升值空间；SP活动不断，点燃购买欲望；路演、时尚户外活动不断，放松精神于市民；新闻热点不断，以较低的营销成本，持续巩固企业品牌和知名度；活动营销策略活动营销策略Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.营销策略与价格制定营销策略与价格制定坐销与行销并列同行坐销与行销并列同行 坐销和行销并列同行可在本项目销售前期运用，集中一段时间采用，在本项目后续楼栋推出的时候，由于价格走势以及市场形象的确立，则不宜继续采用，毕竟行销的要求和管理成本很高，在现有市场环境下是做速度不是做品质。

要点：要点：目的：目的：执行：执行： 有效缓解项目前期在客户积累方面的困难，尽可能缩短与客户的接触距离，使项目与客户有充足的互动空间，掌握营销主动性 坐销主要以现场接待模式进行，行销主要以外场流动咨询模式进行，形式以推介会、中央广场等人流密集区域派单等形式体现营销手法运用营销手法运用Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.营销策略与价格制定营销策略与价格制定 开盘当天签约客户可以凭借售楼处发送的奖券参加抽奖活动，奖品应极具居家诱惑力： 彩电、冰箱、数码相机、座机、厨卫套具等抽奖类促销：抽奖类促销： 在促销期间，可以根据销售实际情况送精美水晶印章、免一段时期的物管费、老带新优惠折扣、送家庭装修基金等； 在日常的销售过程当中，也可以根据媒体宣传力度采取一定的促销活动，送一些小礼品以增加与客户的亲近感，礼品可以为广告伞、钥匙链、计算器、明信片、书签、包装袋等其他促销活动：其他促销活动： 普通的促销活动要根据实际销售情况合理使用，避免使用不当给客户造成一种次品廉价促销的印象。

营销促销手段营销促销手段Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.项目定价策略项目定价策略营销策略与价格制定营销策略与价格制定定价范围浮动原则定价范围浮动原则 通过制定销售均价，来合理设定上下浮动的空间，在一个范围内呈现比例关系反映市场需求原则反映市场需求原则 通过对市场目标消费群体的需求及支付能力的深入了解，确定本项目的定价范围体现项目价值原则体现项目价值原则 所确定的项目价格，要能够体现项目的真正价值符合整体销售策略原则符合整体销售策略原则 销售价格的制定要有利于整体销售策略的实施，与销售周期相匹配Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.营销策略与价格制定营销策略与价格制定■■面对激烈的市场竞争，本项目依托先进的项目定位及经营策划理念，完善的面对激烈的市场竞争，本项目依托先进的项目定位及经营策划理念，完善的整体运营优势，在推广过程中树立产品综合高品质形象，引领市场。

整体运营优势，在推广过程中树立产品综合高品质形象，引领市场■■实际销售阶段运用灵活恰当的营销手法和附加值的价格战略来快速回笼资金实际销售阶段运用灵活恰当的营销手法和附加值的价格战略来快速回笼资金 ■■在执行过程中，项目品质与营销投入必须得到充分保证，否则可能导致市场在执行过程中，项目品质与营销投入必须得到充分保证，否则可能导致市场的不认同，影响项目销售进度的不认同，影响项目销售进度 价价价价 格格格格 品品品品 质质高高高高中中中中低低低低高高高高溢价战略√√√√高附加值战略超值战略中中中中高价战略普通战略优良价值战略低低低低骗取战略虚假经济战略经济战略Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.营销策略与价格制定营销策略与价格制定成本导向定价法成本导向定价法 以项目成本作为定价基础的定价方法。

需求导向定价法需求导向定价法 以消费者的需求强度及对价格的承受能力作为定价依据，并根据营销的创新程度而确定的定价方法竞争导向定价法竞争导向定价法 以市场上竞争个案的同类项目的价格为定价基础，并根据市场竞争状况的变化来确定和调整的定价方法市场比较定价法市场比较定价法 一个完全经过市场验证的定价方法，应先制定均价，再制定一房一价价目表 根据本项目的情况，由于临沂楼市缺乏天然水资源及人工水景同类型可比个案，因此建议采用需需求导向定价法求导向定价法作为项目的定价基础，同时，兼顾其他定价方法项目定价方法项目定价方法Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.营销策略与价格制定营销策略与价格制定项目定价考虑因素项目定价考虑因素本项目在对参考楼盘进行比较确定均价的过程中，主要考虑以下因素的影响片区因素：区位、升值潜力、交通、周边配套、周边环境产品综合因素：景观、户型结构、小区配套、物业管理、发展商品牌、宣传包装、工程进度以上配比参见第一章 根据市场调查需求、竞争个案调查了解和市场比较法评定定价因素之权重，综合评定该项目定价参考值。

在评定各影响因素的时候，区位方面我们主要考虑项目所在地的地段价值、发展前景；对景观的评定，主要考虑了项目外部景观资源及内部景观，同时将项目的视野开阔度也作为衡量项目景观优劣的一个方面；户型结构方面，在户型的的方正、布局合理等方面各方面表现均好，评价户型优劣，主要考虑户型设计是否有特色，以及带给客户的附加值；交通方面考虑了路网的完善、便利程度；而在宣传包装方面，根据宣传包装所体现的项目定位来评价Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.营销策略与价格制定营销策略与价格制定定价楼盘参考定价楼盘参考澜泊湾澜泊湾 凤凰城凤凰城 德居一品德居一品Ø澜泊湾是临近的楼盘，项目景观和户型都较为相近，具有较高的参考价值，赋予权重50%Ø凤凰城是老城区地段和位置较好的楼盘，虽然离北城新区有一定距离，但由于临沂老城区地方较小，隔河就是北城新区，并且高层户型也有类似之处，具有一定参考价值，赋予权重30%。

Ø德居一品是北城新区离行政中心最近的一个，体量和户型虽有弊端存在，但同样具有参考价值，赋予权重20%Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.营销策略与价格制定营销策略与价格制定参考均价制定参考均价制定 项项项项目名称目名称目名称目名称 / / / /项项项项目目目目本案本案本案本案澜澜澜澜泊湾泊湾泊湾泊湾凤凤凤凤凰城凰城凰城凰城德居一品德居一品德居一品德居一品参考权重50%(Pa)30%(Pb)20%(Pc)项 目分值Xn5200(Pl)5100(Pf)4500(Pd)区 位14111198升值潜力87667交 通75564周边配套86676周边环境87767景 观 12111089户型结构107986小区配套86776物业管理74665发展商品牌75665工程进度53443宣传包装64554合 计10076(Z1)82(Z2)78(Z3)70(Z4)Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.营销策略与价格制定营销策略与价格制定均价制定整合均价制定整合竞争导向定价法竞争导向定价法Px=2600+1530+900=5030Px=2600+1530+900=5030元元/ /平米平米需求导向定价法需求导向定价法Zx=Zx=（（6341+6538+64296341+6538+6429））/3*0.76=4891/3*0.76=4891元元/ /平米平米市场比较定价法市场比较定价法Xn=Xn=（（5030+48915030+4891））/2=/2=49614961元元/ /平米平米Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.营销策略与价格制定营销策略与价格制定楼座系数评定楼座系数评定楼座与因素1#2#3#4#远景2-10-2户型1101内景观1101邻里遮挡2200噪音-1-10-1评定分值5200楼座系数1.051.021.000.99Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.营销策略与价格制定营销策略与价格制定定价加权与修正定价加权与修正 由于是高层的最初销售阶段，采用低开高走的手法后必须保证本项目高层公寓总平均单价为4960元/平米的基础上，利用加权平均法计算出各楼座均价。

楼号高层可售面积系数权数加权平均系数修正系数各楼座均价1#8483.661.058907.840.986868901.0368685143元/平米2#10334.971.0210541.670.986868901.0068684994元/平米3#10334.971.0010334.970.986868900.9868684895元/平米4#10425.330.9910321.080.986868900.9768684845元/平米合计39578.9340105.564970元/平米★★各栋均价已包含折扣点在内各栋均价已包含折扣点在内★★Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.营销策略与价格制定营销策略与价格制定项目定价总结项目定价总结 ““滨河阳光滨河阳光””高层1~4#楼整体均价区隔：1#高于2#150元/平米；2#高于3#100元/平米；3#高于4#50元/平米以上均价只代表单栋整体纵向价格，横向价格由于开盘和促销期间的折扣，最终成交价格还会略微降低，因此单层价目表只需在开盘前一星期内（不同价格1~3份）定稿完成。

Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.营销策略与价格制定营销策略与价格制定项目定价二（主观）项目定价二（主观）项目总价支付能力项目总价支付能力 由于项目前期的定位较高，多层和叠加均价已达到6000、9000元/平米，但由于产品种类不同，加上前期高层景观房面积过大，户型实用型低，因此建议价格在4600~5600区间比较合理区域市场高层价格范围区域市场高层价格范围 区域市场最高价格在7800元/平方米左右（澜泊湾），最低均价在3300元/平方米左右（滨河新天地）自住的贷款市场规律自住的贷款市场规律 一般经过市场验证的一套100万元的住宅按20年贷款计算（可提前还贷），贷款在3000元以上，按10年计算，贷款在5000元以上本案扣除贷款利息后，合理的价格为3000~5000元/月左右出租价格比的市场规律出租价格比的市场规律 一般经过市场验证的住宅按三房二厅计算，其出租价格主要范围在800~1300元/月左右，本案虽配套尚未完善，但整体档次要高于市场价格，则本案合理的价格为1100~1800元/月左右。

本页可删除Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 由于目前临沂住宅主要以单栋为均价制定起点，因此先测算单由于目前临沂住宅主要以单栋为均价制定起点，因此先测算单栋平均价格栋平均价格价格影响因素权重可比价格加权价格最低价格最高价格最低价格最高价格支付能力40%4600560018402240市场价格40%3300780013203120 自住价格比10%30005000300500出租价格比10%11001800110180 综合合理价格范围35706040综合合理均价4805销售均价4960高层1~4#整体均价为：（4805+4970）/２=48834883元/平方米本页可删除营销策略与价格制定营销策略与价格制定Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.（以4883作为均价乘以各栋修正系数，计算单栋均价和整体均价）1#50631#5063元元/ /平米；平米；2#49172#4917元元/ /平米；平米；3#48193#4819元元/ /平米；平米；4#47704#4770元元/ /平米；平米；整体均价整体均价48924892元元/ /平米。

平米本页可删除营销策略与价格制定营销策略与价格制定Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.营销策略与价格制定营销策略与价格制定推盘进度均价(元/㎡)推出房源价 格 策 略蓄水阶段49001#10F以下、2#、3#、4# 该阶段目的试探本项目价格的市场接受程度，为后期的调价做准备，建议以低价入市，刺激市场开盘强销期 49501#12F以下、2#、3#、4# 在蓄水期市场表现活跃，可适当上调价格，但幅度不宜过大；如市场表现冷淡，则采用开盘优惠，以大幅度折扣措施吸引客户，争取公开发售成功，集聚人气，为调价作准备持销期51501#12F以上 结合开盘旺销的业绩，继续推出1#12F以上楼层，根据开盘期销售表现调整价格，以楼层高、观景佳的房源来抬升价格尾盘期（后期高层蓄水期）5300未去化户型 针对部分面积较大的户型采用老带新特价销售，来加快去化项目价格体系项目价格体系Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.营销策略与价格制定营销策略与价格制定•建议项目在蓄水期对外蓄水所用价格比开盘实际售价略高，但要比市场理想价格略低，以达到快速蓄积意向客户•建议项目在开盘后二星期左右（可视销售进度另定），略微上调价格 －－上调比例不超过5％ －－调整户型为销控较好位置的部分房源 －－去化50%后，均价/单价全面提升5%~10%，提高3%~5%的总销额•尾盘期，由于有中心位置的高层及一期多层和叠加做品质和价格支撑，可继续调高高层剩余房源价格项目价格体系项目价格体系Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.营销策略与价格制定营销策略与价格制定蓄水阶段，初探市场 在项目蓄水阶段，通过前期集中推广等方式了解消费者对项目的预估价格；开盘强销阶段，低价入市 本项目类型的目标客户对总价较为敏感，在项目品质、配套等得到广大消费者的认可后，市场对项目会有一个心理价格，通过比市场价位低的价格推出，将会形成巨大的价格势头，引来众多买家；持续销售阶段，小幅提价 在开盘形成良好的口碑和销售惯性，小幅上涨价格，保证开发商的利益，当销售任务完成50％的时候，可以试探性的对价格进行调整，并根据市场反映决定是否继续执行或免于执行。

尾盘阶段，大幅提价 尾盘阶段所剩房源基本为市场接受度较低户型，但在后期中心地段的高层以较大价格差面世后，其总价低的优势将进一步强化调价要点：调价要点：小幅快跑，避免提价频率过高引起客户反感小幅快跑，避免提价频率过高引起客户反感阶段价格提升策略阶段价格提升策略Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.营销策略与价格制定营销策略与价格制定销售阶段最低折扣比例折扣控制人0＜销售面积＜50％98折销售员97折销售经理95折总经理50％＜销售面积＜80％99折销售员98折销售经理96折总经理80％＜销售面积＜100％总价百位去零销售员99折销售经理97折总经理 开盘期间（优惠天数根据期间情况再作调整）对外98折，一次性97折在销售中、后期对外一律无折扣，由销售经理根据客户付款方式、销售反馈情况，实时掌控现场折扣并根据销售进度调整折扣比例最低折扣设定及控制最低折扣设定及控制折扣权限折扣权限Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.营销策略与价格制定营销策略与价格制定一次性付款：98折外+享有1％的优惠折扣=97折银行贷款付款：只享受开盘期间98折付款方式折扣付款方式折扣（折扣明示，由销售经理控制最终折扣权）（折扣明示，由销售经理控制最终折扣权） 特殊销售折扣特殊销售折扣（折扣不明示，由销售员申报，销售经理控制最终折扣权）（折扣不明示，由销售员申报，销售经理控制最终折扣权）单次购买多套的情况 可按购买套数和购买面积综合考量，购买套数达到1套以上或购买总面积达到200m2以上，可多给予1％或化千位零头的优惠折扣。

累计购买多套的情况 重复购买本项目的客户，可根据后一次购买的面积，酌情给予0.5％-1％的优惠老客户带新客户的情况 由老客户介绍新客户，最终实际成交者，根据购买的面积，可返还购买总房款的0.5％-1％于介绍者或免1~3年物业费折扣策略折扣策略Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.第五章第五章推广战略及营销预算推广战略及营销预算Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.推广战略及营销预算推广战略及营销预算 此次营销推广总体内容与之前《滨河阳光营销此次营销推广总体内容与之前《滨河阳光营销媒体推广策划方案》略有调整，内容更具体、投放媒体推广策划方案》略有调整，内容更具体、投放更准确、步骤更细化。

更准确、步骤更细化说明：说明：Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.推广战略总体思路推广战略总体思路 用用““整合传播整合传播””打造强势推广战略，树立项目打造强势推广战略，树立项目市场领先地位市场领先地位要点 本项目的推广过程就是一个运用各种手段进行整合传播的过程，整合传播包括以下手段：高姿态、高品位的社会公关活动引起公众注意的新闻事件营销准确针对目标客户层面全方位气势磅礴的宣传活动现场展现物业品质与升值期望，给客户以投资信心公关推广与广告宣传推广并举整合传播之5+1法则平面媒体户外媒体广播电视媒体DM直邮/短信网络媒体公关推广推广战略及营销预算推广战略及营销预算Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 以项目周边推广为主，市区推广为辅，点面以项目周边推广为主，市区推广为辅，点面集合，发展定向推广优势。

集合，发展定向推广优势品牌推广战略产品推广战略户外包装工地围墙楼体展示标示系统楼身广告导旗精神堡垒大众媒体分众媒体广告媒体Sp活动Sp活动要点概念包装地块包装运营包装推广战略及营销预算推广战略及营销预算Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 广告主题遵循产品定位和上市时机的需要，广告主题遵循产品定位和上市时机的需要，分为整体主标和分卖点诉求副标分为整体主标和分卖点诉求副标要点 城市北岸 品质生活100多万平米欧式亲水品质名宅 偏重天然水景和小区水景及环境的附加配套卖点诉求一、新兴区域住宅版块，享时尚生活，备受瞩目卖点诉求二、在名宅的大阳台沐浴阳光的温情，赏阅葱郁花木卖点诉求三、优越地理位置及通畅的交通让驾车成为真正的乐趣卖点诉求四、空间角度的每一种变化都是对全方位观景的服从卖点诉求五、景观小品、水景与我互动，让我完整拥有大自然广告包装策略推广战略及营销预算推广战略及营销预算Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.项目与开发商品牌推广进阶点。

项目与开发商品牌推广进阶点要点2010年10月蓄水期开始 2010年11月2010年12月高层销售完成95％ 开发商品牌理念全面树立开发商品牌理念发展升华开发商品牌价值全面确立开发商品牌价值提升楼盘价值高层开盘开发商品牌升级计划高层强销期高层持续期开发商品牌升级带动楼盘价值再次提升品牌推广战略品牌推广战略推广战略及营销预算推广战略及营销预算Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.快速确立市场定位品牌初步建设快速去化品牌深度建设制造市场热点蓄水期蓄水期高层开盘高层开盘强销期强销期阶段策略目的媒体推广，概念炒作坐销＋行销事件炒作坐销＋事件营销事件炒作产品力营销＋重复营销主题荣耀从这一刻开始荣耀已在您心里流淌滨河阳光荣耀一生的选择高层高层持销期持销期建设品牌宽度升华产品内涵，创造最大价值去化高层尾盘，为后期开盘准备201010~1220101220111~5高层阶段品牌推广战略与推广主题高层阶段品牌推广战略与推广主题高层尾盘高层尾盘后期蓄水后期蓄水阶段营销推广战略阶段营销推广战略推广战略及营销预算推广战略及营销预算20116→Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.SPSP推广战略推广战略引导引导 以滨河大道为主轴，进行项目看板、灯杆旗宣传，引导客户前往现场。

以滨河大道为主轴，进行项目看板、灯杆旗宣传，引导客户前往现场推广战略及营销预算推广战略及营销预算示意图示意图Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.拦截拦截拦截拦截 在在在在沂蒙路、市区主干道、各条进入北城新区的大桥沂蒙路、市区主干道、各条进入北城新区的大桥沂蒙路、市区主干道、各条进入北城新区的大桥沂蒙路、市区主干道、各条进入北城新区的大桥等重要地段，设置等重要地段，设置等重要地段，设置等重要地段，设置高炮，在潜在客户高炮，在潜在客户高炮，在潜在客户高炮，在潜在客户 进入临沂之前即进行有效拦截进入临沂之前即进行有效拦截进入临沂之前即进行有效拦截进入临沂之前即进行有效拦截推广战略及营销预算推广战略及营销预算原市政府原市政府现市政府现市政府Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.看板封杀看板封杀看板封杀看板封杀 在滨河阳光周边进行看板或楼体墙身广告宣传，在滨河阳光周边进行看板或楼体墙身广告宣传，在滨河阳光周边进行看板或楼体墙身广告宣传，在滨河阳光周边进行看板或楼体墙身广告宣传，对前往沂蒙路、市区购房的潜在对前往沂蒙路、市区购房的潜在对前往沂蒙路、市区购房的潜在对前往沂蒙路、市区购房的潜在客户进行封杀。

客户进行封杀客户进行封杀客户进行封杀推广战略及营销预算推广战略及营销预算示意图示意图Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.精准点射精准点射精准点射精准点射 在市区经常光顾的临沂各在市区经常光顾的临沂各在市区经常光顾的临沂各在市区经常光顾的临沂各酒店及餐饮、娱乐场所内酒店及餐饮、娱乐场所内酒店及餐饮、娱乐场所内酒店及餐饮、娱乐场所内，放置项目广告展架，进行，放置项目广告展架，进行，放置项目广告展架，进行，放置项目广告展架，进行项目展示，实现项目展示，实现项目展示，实现项目展示，实现 ““““认知认知认知认知————好感好感好感好感————购买购买购买购买””””推广战略及营销预算推广战略及营销预算示意图示意图示意图Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.公关推广战略公关推广战略开盘盛典•对外传达“滨河阳光”正式对外发售的信息；•显示企业实力，扩大“滨河阳光”的社会知名度和美誉度；•进行企业社会公关，树立企业良好的社会形象；•融洽与当地政府职能部门、客户、媒体及（准）业主的关系；预定目标：预定目标：地点：项目地点：项目现场营销中心现场营销中心邀请嘉宾：邀请嘉宾：•市、区相关职能部门官员；•相关媒体记者；•蓄水意向客户•设计规划公司代表；基本内容：基本内容：•嘉宾签到 ；•典礼开始；•介绍嘉宾；•开发商代表致辞；•嘉宾代表致辞；•开盘剪彩；•客户签约；•节目表演；•嘉宾至售楼处参观；•客户接待；•现场抽奖；•签约客户接待酒会；备注：媒体记者全程跟踪拍摄录像,并在相关新闻或专题节目中进行报道推广战略及营销预算推广战略及营销预算Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.商业发展论坛 现代企业均十分注重企业的成长性和永续经营，通过专家企业培训或发展论坛的方式，将有效的客户资源集中起来，进行针对性的推广也不失为一种很好的推广方式 ，既可以为开发商树立在同行中的知名度，也可以为后续房源积累有效的客源。

预定目标：预定目标：地点：当地最高星级酒店会议厅地点：当地最高星级酒店会议厅（只需容纳（只需容纳5050人左右即可）人左右即可）论坛形式：论坛形式：•与当地相关政府机构联合举办房地产市场发展论坛，并由本项目出资赞助•与当地网络房地产论坛组织机构联合举办临沂区域性楼市发展论坛•将本项目作为一个论坛课题进行讨论或组织到会人员至项目现场参观，并通过媒体将活动加以报道推广战略及营销预算推广战略及营销预算示意图Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.房展会推广战略及营销预算推广战略及营销预算 本项目大部分客源来自临沂市区，因此市区房展会，一方面可以促进本项目的销售，另一方面对本项目的品牌建设，知名度推广都将带来较好的效应 建议在每逢展会期间，如有部分房源则应采用房展会形式进行行销房展会是房地产推广过程中普遍采用的一种推广手段房展会是房地产推广过程中普遍采用的一种推广手段大规模集中式的楼盘展示对展示企业形象，吸引客户购买具有很强的促进作用。

大规模集中式的楼盘展示对展示企业形象，吸引客户购买具有很强的促进作用示意图Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.•精确打击，有的放矢；精确打击，有的放矢；•注重品牌与销售的结合；注重品牌与销售的结合；•以以户户外外广广告告作作为为长长效效媒媒体体，，进进行行空空中中打击、缓慢渗透；打击、缓慢渗透；•以以公公关关活活动动软软文文作作为为铺铺垫垫，，提提升升项项目目的的热热度度，，提提高高客客户户的的信信息息, ,营营造造良良好好的的销售氛围；销售氛围；•以以系系列列硬硬广广作作为为精精确确打打击击，，有有效效传传达达项目信息，促进销售项目信息，促进销售; ;•以促销活动作为推动力，为销售注入以促销活动作为推动力，为销售注入源源不断的活力源源不断的活力 媒体推广战略媒体推广战略推广战略及营销预算推广战略及营销预算Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.分众传播分众传播DMSP活动银行网点办公场所酒店定向推介活动路演展销+ 有效整合大众传播媒介、充分利用分众传播媒介以达到媒介传有效整合大众传播媒介、充分利用分众传播媒介以达到媒介传播的效益最大化，选择符合受众群体的媒介使广告的信息在短时间播的效益最大化，选择符合受众群体的媒介使广告的信息在短时间内准确到达，是本案要求的基准。

内准确到达，是本案要求的基准 要点大众传播大众传播报纸沂蒙晚报广播电视地方台（多台）交通广播电台等齐鲁晚报广电报名单电信账单短信推广战略及营销预算推广战略及营销预算Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 户外广告是最好的道路指示工具，在扩大项目知名度方面非常户外广告是最好的道路指示工具，在扩大项目知名度方面非常有效，持续性强有效，持续性强户外媒体户外媒体通过一个整体、全方位的户外包装，建立起滨河阳光的地界范围，在规划一定势力范围的同时，扩大知名度，形成社会舆论，并且也是在向社会昭示出发展商之实力特点推广战略及营销预算推广战略及营销预算示意图示意图示意图Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 平面媒体的投放周期与销售进度紧密结合，具体实施方案建议平面媒体的投放周期与销售进度紧密结合，具体实施方案建议每月制定。

每月制定平面媒体平面媒体特点报纸的优点：弹性大、信息及时、对当地市场的覆盖率高、易被接收和信任；缺点：时效短、新闻传阅不及时适量采用适量采用杂志的优点：专业性强，对象集中；缺点：广告购买时间长，有些发行量是无效的少量采用少量采用推广战略及营销预算推广战略及营销预算Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.通过反复的播放强化消费者记忆迅速在市场上建立知名度通过反复的播放强化消费者记忆迅速在市场上建立知名度广播电广播电视媒体视媒体特点广播的优点：大量使用、可选择适当的地区和对象、成本低；缺点是：仅有音像效果、不如电视吸引人、展露瞬间即逝建议采用建议采用电视的优点是：视、听、动作紧密结合且引人注意、送达率高；缺点是：绝对成本高、展露瞬间即逝、对观众无选择性不建议采用不建议采用推广战略及营销预算推广战略及营销预算示意图Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. DM DM直邮的投放周期与销售进度紧密结合，具体实施方案建议每直邮的投放周期与销售进度紧密结合，具体实施方案建议每月制定。

月制定DMDM直邮直邮短信短信特点DM的优点：沟通的对象已通过选择，有灵活性，无同一媒体的广告竞争；成本低缺点： 如监控不利，容易造成投放量不符的现象形式一：邮政夹报形式二：资料派发 形式三：短信公告形式四：银行、电信VIP客户账单推广战略及营销预算推广战略及营销预算Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 网上信息收集越来越成为购房者的初步信息搜集手段，而临沂网上信息收集越来越成为购房者的初步信息搜集手段，而临沂地区较具影响力的房地产专业网站搜房网已在构建中地区较具影响力的房地产专业网站搜房网已在构建中 考虑到网络媒体覆盖面广，费用低，可以作为辅助媒体使用，考虑到网络媒体覆盖面广，费用低，可以作为辅助媒体使用，利于建立项目形象及扩大知名度利于建立项目形象及扩大知名度网络媒体网络媒体特点网络媒体的优点：沟通的对象已通过选择，有灵活性，无同一媒体的广告竞争；成本低缺点：版面形式较多，选择困难。

推广战略及营销预算推广战略及营销预算Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.高层推广预算高层推广预算项 目数量（份）金额（元）备 注销销销销售道具售道具售道具售道具楼书5000100,000　宣传片制作1150,000按1分钟三维制作计算，片长3分钟宣传片DVD500015,000　海报500010,000派单，户外宣传折页3000060,000小小小小计计计计335，000　现场现场现场现场包装包装包装包装售楼处装修　100,000硬装及软装精神堡垒130,000　道旗及彩旗5050,000　小小小小计计计计180，000　推广战略及营销预算推广战略及营销预算Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.项 目数量（次） 金额（元）备 注报纸报纸报纸报纸媒体媒体媒体媒体报纸36504,000齐鲁、沂蒙晚报或广电报（4次/月）彩色整版或头版彩色半版，蓄水及强销期每月4次，持销期每月2次小小小小计计计计504,000504,000504,000504,000　户户户户外广告外广告外广告外广告户外跨街广告牌3120,000市区各主干道户外灯箱420,000市区人流集中区域楼身及围墙广告2070,000主要小区外各支干道小小小小计计计计210,000210,000210,000210,000　推广战略及营销预算推广战略及营销预算高层推广预算高层推广预算Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.项 目数量（次）金额（元）备 注大众媒体大众媒体大众媒体大众媒体广播　50,000蓄水及强销期电视　100,000重点销售节点小小小小计计计计150,000150,000150,000150,000　分众媒体分众媒体分众媒体分众媒体短信通告530,000重要营销节点VIP客户账单220,000蓄水阶段小小小小计计计计50,00050,00050,00050,000　公关活公关活公关活公关活动动动动开盘盛典150,000轰动市场国假活动130,000楼市论坛140,000持销期组合执行评选活动240,000房展会与展销路演5500,000小小小小计计计计660,000660,000660,000660,000　推广战略及营销预算推广战略及营销预算高层推广预算高层推广预算Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.项 目金额（万元）比例（％）销售道具335，00015%现场包装180，0008%报纸媒体504，00023%户外广告210，00010%大众媒体150，0007%分众媒体50，0002%公关活动660，00030%不可预见100，0005%合计2，189，000100%•本项目一期高层总销金额为2亿余元，推广费用占总销的1.1%，处于合理范围；•具体推广执行将视销售状况进行调整；推广战略及营销预算推广战略及营销预算高层推广预算高层推广预算Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 以上为本次高层（以上为本次高层（1~4#1~4#）营销策划推广方案的）营销策划推广方案的全部内容，具体执行以本方案为总纲要，阶段性汇全部内容，具体执行以本方案为总纲要，阶段性汇报为枝蔓。

目的在于能最科学、严谨的把握市场动报为枝蔓目的在于能最科学、严谨的把握市场动态、了解市场需求，推出当地最佳居住品质名宅，态、了解市场需求，推出当地最佳居住品质名宅，为众盛置业在临沂市场开创全新的局面，更好提升为众盛置业在临沂市场开创全新的局面，更好提升品牌价值，创造更美好的明天！品牌价值，创造更美好的明天！苏州港业房地产代理有限公司（香港）Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.。