燕庄写字楼项目定位报告.ppt

1升龙燕庄项目思路交流2操作案例简介操作案例简介专专业业+ +服服务务 创创造造地地产产新新价价值值3策划代理中银大厦全程策划代理现代国际商务大厦全程策划代理卓越·时代广场全程策划代理航天大厦写字楼写字楼全程策划代理策划代理全程策划代理操作方式操作方式……中央商务大厦赛格广场江苏大厦项目名称（部分）项目名称（部分）实操经典实操经典之之写字楼篇写字楼篇写字楼篇写字楼篇4深圳中心区北区代表性写字楼，中心区第一个甲级超高层写字楼建筑面积： 88600 ㎡建筑高度：208m，51层上市时间：1999年8月销售周期：18个月营销业绩： 100%实现均价：14000元/ ㎡ 江江苏苏大大厦厦经典案例经典案例5世界最高的钢混结构建筑物；拥有全亚洲最大的电子市场；代理期间半年时间的销售额超过前任数家代理公司的4倍.建筑面积：169083㎡建筑高度：358m，72层销售周期：12个月营销业绩：80%(剩余面积为酒店)实现均价：13000元/ ㎡经典案例经典案例赛赛格格广广场场6中心区最佳CBD典范，倡导“阳光商务”和“聚变新经济”理念位居中心区CBD核心，代表着深圳商务与国际化接轨的方向。

经典案例经典案例建筑面积：53766 ㎡建筑高度：100m，26层上市时间：2002年10月19日销售周期：10个月营销业绩：100% 实现均价：11500元/ ㎡中中央央商商务务大大厦厦7第一大道CBD首席商务印象，地理位置优越，特色化的产品设计和形象差异化的营销手法，成为2004年深圳写字楼市场的亮点建筑面积：53864 ㎡建筑高度：100m，25层上市时间： 2004年5月28日销售率：8个月100%实现均价：12000元/平米经典案例经典案例航天航天大厦大厦8同致行联手深圳市五强之一的房地产开发企业——卓越集团，鼎立打造位于深圳CBD南区的超高层甲级写字楼全新的商务美学开发理念与品味化的商务服务体系，将成为2005年深圳CBD写字楼的扛鼎之作建筑面积：118790.8 ㎡建筑高度：218m上市时间：2005年10月26销售价格：19000元/平米销售率：75％经典案例经典案例卓卓越越时时代代广广场场9位于中心区核心地段，呲临会展中心双地铁出口，同致行全过程参与该项目的规划设计、营销策划和销售代理工作，该项目是深圳CBD唯一的LOFT写字楼项目于2005年5月28日正式启动。

建筑面积：56355 ㎡建筑高度：180m经典案例经典案例现代国际商务现代国际商务大厦大厦10经典案例经典案例金金中中环环国国际际商商务务大大厦厦位于福田CBD的核心区，同致行凭借在中心区多个写字楼成功的操盘经验，在项目前期策划顾问期间强势打造金中环大型写字楼综合体，使之成为中心区的“城市名片”上市时间：2005年10月建筑面积：128466平米高度：216米销售价格：16000元/平米销售率：95％11经典案例经典案例新新长长城城国国际际商商务务大大厦厦位于河南郑州大学路，该项目是同致行与郑州知名品牌发展商新长城地产携手打造标志性商务综合体我司该项目的全城策划、销售代理预计推出时间：2007年3月建筑面积：45400平米高度：99.6米12深圳中心西区大型商务项目,同致行全力打造生态大楼理念,体现农科集团特质，成为城市的新坐标预计推出时间：2006年11月建筑面积:105000平米高度:100米经典案例经典案例现代科技现代科技广场广场13位于深圳中心西区核心地段，同致行在前期策划中充分挖掘其区位优势，品牌优势，顷情打造该片区写字楼又一亮点预计推出时间：2006年10月建筑面积：46200平米高度：110米经典案例经典案例万轩万轩项目项目14同致行顾问2005年初介入本项目以来，凭借优秀的写字楼策划团队，通过对各方资源的整合，与东方资产管理公司联手打造“中心区商务创业板”，将空置长达近8年的中银大厦写字楼和商业重新推向市场。

经典案例经典案例中银中银大厦大厦15全城策划、招商、销售代理深圳五洲风情MALL全程策划、招商代理恒诺家居建材MALL策划、招商、销售代理河南安阳大华商都全程策划、招商代理深圳群星购物广场商业商业策划、招商、销售代理策划、招商、销售代理策划、招商代理操作方式操作方式……郑州国际STREET MALL深圳赛格电子市场东莞华南MALL项目名称（部分）项目名称（部分）实操经典实操经典之之商业篇商业篇商业篇商业篇16五洲风情五洲风情MALL 万鑫·五洲风情MALL位于深圳龙岗区深惠公路与深汕公路交汇处，总建面近15万平米，集购物、休闲、娱乐、旅游等多位一体备注：备注：参与前期商业规划及招商工作，成功引进赛格电子市场、必胜客等主力店参与前期商业规划及招商工作，成功引进赛格电子市场、必胜客等主力店17华南华南MALL华南MALL总占地面积43万平方米，建筑面积89万平方米，其中商业面积60万平方米，停车位近8000个，总投资额超过25亿元人民币，集旅游、文化、购物、休闲、娱乐、运动、美食、酒店于一体备注：备注：我司参与前期商业布局规划及商户引进工作，成功引进铜锣湾等主力店我司参与前期商业布局规划及商户引进工作，成功引进铜锣湾等主力店18全亚洲最大的电子市场；商业面积：49083㎡建筑高度：1－8层我司是招商与销售代理。

成功引进IBM、INTEL、DELL、SONY、MICROSOFT……等上百个知名品牌，销售价格最高达到26万/平米，创出国内商业天价华华强强北北赛赛格格电电子子市市场场19赛赛格格电电子子市市场场南南山山店店备注：备注：我司全程策划、完成１００％销售、招商我司全程策划、完成１００％销售、招商项目地址：深圳南山区竣工时间：2004年9月商业面积：10000平米本项目位于深圳市南山区，商业面积10000平米，我司成功引进亚洲成功引进亚洲电子第一品牌电子第一品牌————赛格赛格电子市场，电子市场，2004年6月开盘，四个月完成100％销售和招商 .20宝宝安安赛赛格格电电子子市市场场备注：备注：我司全程策划、销售及招商代理我司全程策划、销售及招商代理项目地址：深圳市宝安区竣工时间：2004年9月商业面积：35000平米本项目位于深圳市宝安中信区，商业面积35000平米，集电子、电脑、通讯、数码，以及餐饮娱乐于一体2006年9月开盘，市场反映空前热烈 .21赛赛格格群群星星广广场场备注：备注：我司全程策划、销售我司全程策划、销售和招商和招商项目位于深圳华强路与红荔路交汇处，总建面106000平方米，集商业、办公和居住于一体，是深圳具代表性的建筑综合体，商业面积约3万平方米。

我司成我司成功引进百佳、肯德基等主力商功引进百佳、肯德基等主力商家22青春家园儿童世界备注：备注：商业部分只租不卖商业部分只租不卖本项目位于深圳市南山商业文化中心核心地段，商业面积 7158.08㎡，2002年10月招商，特色化的业态定位促使顺利完成100％招商23大益广场本项目位于深圳市宝安中心区，是该区域第一个大型商业项目，商业面积 23800㎡，2002年11月开始招商和销售，成功引进台湾知名品牌成功引进台湾知名品牌————好又多好又多，促使顺利完成100％销售24长城国际STREET MALL位于郑州大学路，商业建筑6万多平米，是集百货、超市、家电、餐饮、娱乐、休闲、运动体验、流行前线等多业态、多档次、多主题于一体的大型开放式购物中心，我司是全程策我司是全程策划、招商和销售代理划、招商和销售代理郑州国际郑州国际STREET MALL25安阳大华安阳大华国际商都国际商都安阳大华国际商都位于河南省安阳市，总建面20余万平米，是集购物公园、超市、休闲、娱乐、专业市场（家居、建材、家电）等多位一体的超大型商业综合体计划于2006年9月开始销售和招商备注：备注：我司全程策划、销售和招商代理。

我司全程策划、销售和招商代理26恒恒诺诺家家居居建建材材城城本项目是宁夏恒诺房地产开发有限公司开发的一个大型商业项目，项目位于宁夏省省会银川市中心位置，商业建筑面积达14.5万平方米 .目前招商率达到70％，预计12月开业备注：备注：我司负责全程策划、招商代理我司负责全程策划、招商代理27实操经典实操经典之之公寓酒店篇公寓酒店篇公寓酒店篇公寓酒店篇全程策划代理全程策划代理ＴＩＭＥＳ国际公馆ＴＩＭＥＳ国际公馆全程策划代理全程策划代理时代世纪酒店时代世纪酒店公寓及产权酒店公寓及产权酒店全程策划代理全程策划代理全程策划代理全程策划代理全程策划代理全程策划代理全程策划代理全程策划代理操作方式操作方式……君逸酒店君逸酒店银汉国际银汉国际群星广场群星广场格兰情天格兰情天项目名称（部分）项目名称（部分）28理解与思路理解与思路291 12 23 3本本项项目目作作为为郑郑州州最最大大旧旧城城改改造造的的项项目目之之一一，，对对整整个个郑郑州州城城市市功功能能造造升升级级、、区区域域规规划划发发展展起起深深远远的的影响；影响；本本项项目目操操作作难难度度大大，，对对资资金金要要求求高高需需要要准准确确的的定定位位和和市市场场预预见见性性、、合合理理的的开开发节奏以及科学的营销方式。

发节奏以及科学的营销方式对项目对项目的理解的理解本本项项目目由由住住宅宅、、商商业业、、酒酒店店、、公公寓寓、、写写字字楼楼五五种种不不同同的的物物业业形形态态组组成成，，为为郑郑州州中中心心城城区区的的大大型型复复合型的城市综合体项目；合型的城市综合体项目；项目的理解项目的理解30如如何何把把握握本本项项目目写写字字楼楼部部分分的的开开发发节节奏奏和和推推盘盘节节奏奏？？以以及及与与其其他他项项目目开开发发与推售节奏关系？与推售节奏关系？如如何何通通过过北北地地块块写写字字楼楼的的打打造造来来有有效效衔衔接接南南地地块块住住宅宅、、商商业业部部分分，，并并使使整整个个项项目目更更具有整体性？具有整体性？如如何何根根据据需需求求优优化化规规划划设设计计方方案案，，在在挖挖掘掘本本项项目目写写字字楼楼最最佳佳价价值值点点的的同同时时，，降降低低写写字字楼楼的的开开发发成成本本，，增增强竞争力？强竞争力？如如何何规规划划写写字字楼楼的的类类型型及及档档次次组组合合，，提提升升整整个个项项目目的的形形象象，，以以及及完完善善内内部乃至城市功能部乃至城市功能? ?核心问题核心问题的界定的界定如如何何科科学学配配比比本本项项目目写写字字楼楼物物业业指指标标，，使使其其既既能能有有效效规规避避未未来来郑郑州州写写字字楼楼市市场场风险，又能实现利润最大化？风险，又能实现利润最大化？1 12 23 34 45 5项目的核心问题项目的核心问题31结结合合同同致致行行多多年年对对商商务务和和商商业业地地产产的的策策划划经经验，对产品组合与设计提出最优化的定位验，对产品组合与设计提出最优化的定位结结合合市市场场及及发发展展商商发发展展战战略略，，制制订订最最佳的产品定位组合，以及推售节奏佳的产品定位组合，以及推售节奏在在风风险险较较小小化化与与利利润润最最大大化化作作出出科科学学的的选选择，制订开发战略以及市场定位择，制订开发战略以及市场定位在在深深入入研研究究市市场场的的基基础础上上建建立立分分析析模模型，寻求最优化综合体开发模式型，寻求最优化综合体开发模式解决问题解决问题的思路的思路1 12 24 43 3项目的思路项目的思路32宏观市场简析宏观市场简析33年度销售面积年度销售面积p 郑州写字楼市场销售面积连年增长、2005年销售创历史新高;p 经济发展带动商务物业需求及郑东新区CBD建设是主要原因.3404年1季度2季度3季度4季度05年1季度4季度2季度3季度p 信息大厦、国际企业中心等集中放量使04年下半年销量猛涨p 05年全年销售面积同比增长13.5%，其中下半年最高季度销售面积季度销售面积35p 写字楼销售价格总体上连续增长、05年四季度达到最高；p 郑东新区高端项目拉动价格上涨、后市价格上升依然强劲。

销售价格销售价格36p 02年供不应求、03年投放量出现井喷，04、05年供求基本平衡；p 未来郑东新区多个项目推出，市场将供大于求投放及销售面积投放及销售面积37q 随着经济的发展，郑州写字楼市场正处于高速增长期；随着经济的发展，郑州写字楼市场正处于高速增长期；q 政策性因素将影响写字楼市场健康发展；政策性因素将影响写字楼市场健康发展；q 未来市场竞争激烈、其中高端写字楼竞争加剧；未来市场竞争激烈、其中高端写字楼竞争加剧；q 郑东新区高端写字楼的不断推出将进一步拉动写字楼价格攀升；郑东新区高端写字楼的不断推出将进一步拉动写字楼价格攀升；q 未来将形成新旧两区板块竞争的市场格局未来将形成新旧两区板块竞争的市场格局总总 结结写字楼宏观市场分析写字楼宏观市场分析38未来竞争环境分析未来竞争环境分析39微观市场分析微观市场分析郑东新区郑东新区市区东区市区东区市区西区市区西区市区北区市区北区市区中区市区中区市市 区区写字楼微观市场分析写字楼微观市场分析40p 河南省重点建设项目、规划面积150平方公里，规模相当于郑州原有已建成市区面积；p CBD、龙湖南区、商住物流区为先期建设重点，占地面积约33平方公里；p 确定发展金融服务业为龙头的现代服务业、现阶段发展以物流、会展为主。

郑东新区分析郑东新区分析41郑东新区郑东新区CBDCBD内外环共计内外环共计6060栋高层，其中栋高层，其中p 在售纯写字楼项目：绿地世纪峰会、蓝码在售纯写字楼项目：绿地世纪峰会、蓝码地王大厦、联合中心等；地王大厦、联合中心等；p 已动工未售项目：中烟大厦、中油大厦、已动工未售项目：中烟大厦、中油大厦、格拉姆大厦、国泰财富中心、商会大厦、中华格拉姆大厦、国泰财富中心、商会大厦、中华大厦、国龙大厦、金融大厦、顺驰第一国际等大厦、国龙大厦、金融大厦、顺驰第一国际等 郑东新区分析郑东新区分析42p 郑东新区郑东新区CBDCBD写字楼总体市场投放量巨大、区写字楼总体市场投放量巨大、区域市场竞争激烈，其中域市场竞争激烈，其中CBDCBD外环未来两年会有外环未来两年会有3030——4040万平米纯写字楼陆续进入市场；万平米纯写字楼陆续进入市场；p 政策性利好致使郑东新区远景看好，但是短政策性利好致使郑东新区远景看好，但是短期内受郑州城市自身发展及产业限制，商务氛围期内受郑州城市自身发展及产业限制，商务氛围不够浓厚不够浓厚郑东新区分析郑东新区分析43在在 售售 项项 目目位位 置置建筑面积建筑面积（㎡）（㎡）均价均价（元（元/㎡㎡））销售率销售率蓝码地王大厦CBD外环＋西八街55890700085%联合中心CBD外环66000590080%绿地世纪峰会CBD外环＋第十大街40000530090%郑东新区分析郑东新区分析44p 档次档次————目前郑东新区外环目前郑东新区外环3030座写字楼均属于郑州中端和中高端写字座写字楼均属于郑州中端和中高端写字 楼行列；楼行列；p 价格价格————郑东新区在售写字楼销售价格均高于市区大部分在售楼盘郑东新区在售写字楼销售价格均高于市区大部分在售楼盘 价格孤岛依然形成：价格孤岛依然形成：p 产品产品————郑东新区写字楼产品在硬件配置、立面造型、设计理念、智郑东新区写字楼产品在硬件配置、立面造型、设计理念、智 能化技术应用等方面缺乏特色，理念落后，同质能化技术应用等方面缺乏特色，理念落后，同质化严重，产化严重，产 品创新商亟待突破；品创新商亟待突破；p 市场市场————郑东新区写字楼已经出现大量同质化产品且推售时间集中，郑东新区写字楼已经出现大量同质化产品且推售时间集中， 未来市场激烈竞争局面不可避免。

未来市场激烈竞争局面不可避免郑东新区分析郑东新区分析总总 结结45项目项目机会与价值机会与价值 46•...…… …… •...…… 1 1机会点机会点…… …… …… 写字楼写字楼高端市场和中端市场存在较大市场空间高端市场和中端市场存在较大市场空间商业商业高档和中档综合商业、专业市场存在较大市场机会高档和中档综合商业、专业市场存在较大市场机会酒店酒店低星级酒店竞争激烈，五星级酒店市场需求较大低星级酒店竞争激烈，五星级酒店市场需求较大住宅住宅商务配套型公寓是空白，普通住宅需求旺盛商务配套型公寓是空白，普通住宅需求旺盛472 23 34 4高端酒店和写字楼提升项目的整体形象和价值高端酒店和写字楼提升项目的整体形象和价值酒店功能对写字楼和公寓的价值提升酒店功能对写字楼和公寓的价值提升大规模的商业配套提升项目综合开发价值大规模的商业配套提升项目综合开发价值资源的整合，节省投资成本，满足市场多元化需求资源的整合，节省投资成本，满足市场多元化需求1 12 2价值点价值点48项目项目难点与问题难点与问题 492 23 34 4写字楼存在一定的销售压力，需重点突破，关键是定位与产品创新写字楼存在一定的销售压力，需重点突破，关键是定位与产品创新南北地块相对独立，影响了商业经营的连续性南北地块相对独立，影响了商业经营的连续性项目规模大，功能多，容易给市场造成形象识别的混乱项目规模大，功能多，容易给市场造成形象识别的混乱开发周期长，市场不确定因素多开发周期长，市场不确定因素多 ，存在较大的市场风险，存在较大的市场风险1 11 1难点难点502 2矛盾点矛盾点人流人流冲突冲突商业商业写字楼和写字楼写字楼和写字楼512 2矛盾点矛盾点同质化冲突同质化冲突52中低端物业中低端物业高端酒店与写字楼高端酒店与写字楼档次档次冲突冲突矛盾点矛盾点53定位构想定位构想54关于项目定位的思考关于项目定位的思考…………p 以销售和资金回笼为第一目标以销售和资金回笼为第一目标？？p 以树立品牌和形象为第一目标？以树立品牌和形象为第一目标？p 品牌与销售速度两者都要品牌与销售速度两者都要…………？？我们的战略目标？我们的战略目标？√55————打造一座郑州标志性的商务综合体打造一座郑州标志性的商务综合体p 郑州的写字楼价值标杆郑州的写字楼价值标杆p 郑州规模最大的商务建筑群郑州规模最大的商务建筑群p 多类型多档次商务组合多类型多档次商务组合p 生龙燕庄项目品牌的真正升华生龙燕庄项目品牌的真正升华总体战略目标总体战略目标56Hotel酒店酒店Office办公办公 Shopping商业商业Apartment居住居住ComplexTraffic交通交通Exhibition展览展览Entertainment文娱文娱Restaurant餐饮餐饮综合体是将城市中商综合体是将城市中商业业/ /办公办公/ /居住居住/ /旅店旅店/ /展览展览/ /餐饮餐饮/ /会议会议/ /文娱文娱/ /交通等城市生活空间交通等城市生活空间的三项以上进行组合的三项以上进行组合都市都市综合体分析综合体分析（（complex））57模式模式1 均衡发展的模式均衡发展的模式模式模式3 以酒店为核心功能的发展模式以酒店为核心功能的发展模式模式模式4 以商业为核心功能的发展模式以商业为核心功能的发展模式Complex =hotel+office+shopping+apartment+…… Complex =office (主主) +apartment(次次) + ……HotelShoppingComplex = hotel(主主) +apartment(次次) + ……OfficeShoppingComplex =shopping (主主) + ……OfficeHotelShopping综合体发展的四种模式综合体发展的四种模式模式模式2 以写字楼为核心功能的发展模式以写字楼为核心功能的发展模式58案例（香港太古广场）案例（香港太古广场）模式模式1：各项功能均衡发展：各项功能均衡发展位于香港及九龙位于香港及九龙( (荃湾荃湾) )两条两条地铁线的交汇点地铁线的交汇点甲级写字楼甲级写字楼+顶级购物中心顶级购物中心+五星级酒店五星级酒店+顶级酒店式公寓顶级酒店式公寓定位为定位为——香港最顶级的综合体物业香港最顶级的综合体物业59案例（香港太古广场）案例（香港太古广场）关键驱动因素关键驱动因素酒店式公寓酒店式公寓——星级物管星级物管+多产品组合多产品组合q提供提供24小时房间餐饮服务小时房间餐饮服务/洗衣服洗衣服/中央冷气调节中央冷气调节q可使用港丽酒店的游泳池可使用港丽酒店的游泳池/健体中心及商务中心海景健体中心及商务中心海景q 套房面积定位套房面积定位56平米平米/110平米平米/245平米平米q高层单位面海景的酒店式公寓适当加大公寓面积（高层单位面海景的酒店式公寓适当加大公寓面积（315平米）平米）q太古购物广场汇集国际名流太古购物广场汇集国际名流q会议展览中心使会议展览中心使Tri—Me成为香港时尚发布场成为香港时尚发布场q金钟电影院引领港岛娱乐文化金钟电影院引领港岛娱乐文化q高档餐饮品牌店以及融入商场各角落的咖啡休闲吧高档餐饮品牌店以及融入商场各角落的咖啡休闲吧商业商业——太古广场为中环地区的时尚品牌与活力中心太古广场为中环地区的时尚品牌与活力中心酒店酒店——通过国际五星级酒店及国际品牌商场建构综合体价值标杆通过国际五星级酒店及国际品牌商场建构综合体价值标杆q多家五星级商务酒店多家五星级商务酒店+高级酒店式公寓使高级酒店式公寓使Tri—Me成为夜间中环的活力中心成为夜间中环的活力中心q各功能空间相互连通各功能空间相互连通/延展了共享空间延展了共享空间q统一管理与相互服务达成了最大化的资源共享统一管理与相互服务达成了最大化的资源共享60案例（广州中信广场）案例（广州中信广场）定位为定位为——广州最顶级的超高层写字楼广州最顶级的超高层写字楼超高层写字楼超高层写字楼+公寓公寓+小型购物商场小型购物商场位于广州南北向的城市新中轴位于广州南北向的城市新中轴线上线上/南向天河体育中心及珠南向天河体育中心及珠江新城区江新城区/北靠广州火车东站、北靠广州火车东站、港穗直通火车站及地铁港穗直通火车站及地铁2号线号线总站总站模式模式2：以写字楼为核心：以写字楼为核心功能功能61q实用率约实用率约80%q6部进口部进口“三菱三菱”客用升降机客用升降机q公寓的单元面积由公寓的单元面积由113—237平米不等平米不等/适合不同人士的需求适合不同人士的需求q单元内提供全套名优家私和家电，厨房内的用品一应俱全单元内提供全套名优家私和家电，厨房内的用品一应俱全公寓公寓q利用超高层写字楼树立顶级形象，迅速成为区域的标志和领袖利用超高层写字楼树立顶级形象，迅速成为区域的标志和领袖q写字楼所需大堂的昭示性写字楼所需大堂的昭示性/各部分功能独立，各有出入口，互不干扰各部分功能独立，各有出入口，互不干扰q利用超高层写字楼的顶级形象，扩大第一高楼知名度利用超高层写字楼的顶级形象，扩大第一高楼知名度qIT业和专业服务业的兴起，在区域形成产业族群业和专业服务业的兴起，在区域形成产业族群写字楼写字楼关键驱动因素关键驱动因素案例（广州中信广场）案例（广州中信广场）62模式模式3：以酒店为核心功能：以酒店为核心功能案例（上海商城）案例（上海商城）五星级酒店五星级酒店+豪华公寓豪华公寓+写字楼写字楼+商场商场定位为定位为——上海顶级国际化综合体上海顶级国际化综合体" city within a city "上海商城位于南京西路，是成熟的商务、酒店区域。

上海商城位于南京西路，是成熟的商务、酒店区域总建筑面积总建筑面积18.5万平方米由一个五星级酒店、拥有万平方米由一个五星级酒店、拥有472间豪华公寓、国际水准的办公大楼、间豪华公寓、国际水准的办公大楼、25000平方米平方米世界知名品牌的购物商场、以及其它各种设施组成世界知名品牌的购物商场、以及其它各种设施组成63关键驱动因素关键驱动因素五星级酒店五星级酒店qPortman Ritz-Carltonq酒店拥有酒店拥有564间客房，位于主楼间客房，位于主楼14到到45层层q酒店内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与公寓共享酒店内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与公寓共享豪华公寓豪华公寓q共共472间豪华服务式公寓间豪华服务式公寓q公寓只租不卖，租金较办公楼略高公寓只租不卖，租金较办公楼略高q面积从面积从47到到267平方米，以中大面积为主平方米，以中大面积为主写字楼写字楼+商场商场q酒店：公寓：写字楼：商业酒店：公寓：写字楼：商业 约为约为45%：：30%：：15%：：10%q国际水准的办公大楼国际水准的办公大楼q25000平方米世界知名品牌的购物商场平方米世界知名品牌的购物商场案例（上海商城）案例（上海商城）64案例（深圳华润中心）案例（深圳华润中心）深圳罗湖金融商业中心区深圳罗湖金融商业中心区/深南大道沿线深南大道沿线/紧邻深圳地铁一号线深圳大剧院紧邻深圳地铁一号线深圳大剧院站（地下商业与地铁相通站（地下商业与地铁相通））/超大规模以商业为核心功能的综合体物业超大规模以商业为核心功能的综合体物业模式模式4：以商业为核心功能：以商业为核心功能65首期规划首期规划 北区写字楼北区写字楼+中区购物及娱乐中心中区购物及娱乐中心 总建筑面积达总建筑面积达23万平方米万平方米 1000个车位个车位华润大厦：华润大厦： 4.2万平方米的甲级写字楼万平方米的甲级写字楼 万象城：万象城：18.8万平方米的购物及娱乐中心万平方米的购物及娱乐中心 高度为高度为139米米 零售、餐饮、娱乐休闲、零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体文化、康体 1-3层为高档国际时装旗舰店层为高档国际时装旗舰店 超级市场、大型百货商店、超级市场、大型百货商店、 4层为开放式屋顶花园层为开放式屋顶花园 时尚零售商店、电影院、真冰时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场溜冰场 5-28层为写字楼层为写字楼 各类餐饮各类餐饮 顶层为多功能厅顶层为多功能厅二期规划二期规划 占地占地4.1万平方米，总建筑面积达万平方米，总建筑面积达25万平方米，提供约万平方米，提供约2000个车位个车位 一座超五星级商务大酒店一座超五星级商务大酒店 一座一座5A智能化甲级写字楼智能化甲级写字楼 三座酒店式服务公寓三座酒店式服务公寓 一个由商业步行街串联而成的特大型室外娱乐休闲广场一个由商业步行街串联而成的特大型室外娱乐休闲广场 规划与功能比例规划与功能比例案例（深圳华润中心）案例（深圳华润中心）关键驱动因素关键驱动因素66关键驱动因素关键驱动因素外因：外因：•优越的地理位置，良好的交通可达性优越的地理位置，良好的交通可达性；；•区域成熟后发展受限区域成熟后发展受限/需要新的亮点激发活力需要新的亮点激发活力•区域内缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象区域内缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象内因：内因：•超强的实力与品牌号召力超强的实力与品牌号召力•集购物、娱乐等为一体的体验式集购物、娱乐等为一体的体验式•项目立意高，与深圳人内心的价值观相符项目立意高，与深圳人内心的价值观相符•一流的精英团队一流的精英团队案例（深圳华润中心）案例（深圳华润中心）67模式模式1 均衡发展均衡发展 代表案例代表案例 香港太古广场香港太古广场 模式模式3 以酒店为核心功能以酒店为核心功能 模式模式4 以商业为核心功能以商业为核心功能 代表案例深圳华润中心代表案例深圳华润中心20万以上建面万以上建面/CBD/超高层建筑超高层建筑/国际国际财团财团/公寓依托写字楼实现价值提升公寓依托写字楼实现价值提升 四种模式比较四种模式比较模式模式2 以写字楼为核心功能以写字楼为核心功能 代表案例北京华贸中心、广州中信广场代表案例北京华贸中心、广州中信广场 成功关键点：成功关键点： 20万以上建面万以上建面/金融商贸区金融商贸区/顶级顶级业态业态/公寓依托商业实现价值提升公寓依托商业实现价值提升 成功关键点：成功关键点： 20万以上建面万以上建面/旅游胜地旅游胜地/特定圈层特定圈层/顶顶级管理级管理/公寓依托酒店实现价值提升公寓依托酒店实现价值提升 成功关键点：成功关键点： 成功关键点：成功关键点： 20万以上建面万以上建面/CBD/高融合性建筑群高融合性建筑群/各项功能相互依赖存在各项功能相互依赖存在√68同致行建议：同致行建议： 本项目应该走本项目应该走““均衡发展的城市综合体均衡发展的城市综合体””开发模式开发模式，以写字楼、商业和酒店为龙头，带动公，以写字楼、商业和酒店为龙头，带动公寓和住宅的销售。

寓和住宅的销售69高端市场中高端市场中端市场中低端市场低端市场商务客户定位70写字楼购买企业来源写字楼购买企业来源中小企业中小企业核心客户:提高项目国际化品牌形象；重点客户:达成项目销售预期实现的关键；上市公司上市公司境外企业境外企业郑州实力企业郑州实力企业71金融类客户：金融类客户： 对形象要求很高；需求面积大，大开间，多选择高层区，价格承受能力很强；24小时办公；环保与承重要求；企业决策层风格比较务实和理性追求性价比；多采用一次性付款 实业类客户：实业类客户：对形象要求一般，需求面积较大，比较喜欢高层区写字楼，价格承受能力较强；企业决策层风格比较务实和理性，追求性价比；一次性付款与按揭付款比例相当 商务客户特征商务客户特征72外向型经济体（包括：贸易、物流、展览等行业）：外向型经济体（包括：贸易、物流、展览等行业）：对形象要求较高，需求面积一般不大，比较喜欢中层区，价格承受能力一般；24小时办公；企业决策层风格较为开放和冲动，多采用按揭付款 中介服务类客户：中介服务类客户：对形象要求较高，需求面积一般较小，比较喜欢中低层区，价格承受能力一般；24小时办公；企业决策层风格较为开放和冲动，绝大部分采用按揭付款。

客户特征客户特征73科技类客户：科技类客户：对形象要求不高，需求面积一般较大，比较喜欢中低层区，价格承受能力较弱；24小时办公；环保与承重要求；企业决策层风格较为开放和冲动，绝大部分采用按揭付款 投资类客户：投资类客户：不太关心写字楼的形象，对价格、地段和租金回报非常关注，需求面积一般较小，比较喜欢低层区，价格敏感度非常高；该类客户非常理性；绝大部分采用按揭付款 客户特征客户特征74营销策略营销策略 75““如果说我比别人看得更远些如果说我比别人看得更远些, ,那是因为那是因为我站在了巨人的肩膀上我站在了巨人的肩膀上” 　　　　　　　　——牛顿牛顿 761234企业理念企业理念Factor 2创新思维创新思维Factor 4品牌战略品牌战略竞争策略竞争策略长期思维长期思维品牌策略品牌策略77企业理念企业理念价值最高价值最高档次最全档次最全功能最全功能最全郑州规模最大郑州规模最大一个真正的一个真正的城市运营商城市运营商78“集集”——各项目尽可能同时动工，形成规模效应；形象定位上从整个项目总体上提炼，实现价值的最大化；“散散”——结合工程进度和整体营销节奏的把握，分阶段分步骤逐步推向市场，价值不断走高，实现利润最大化。

竞争策略竞争策略集为大，散为活集为大，散为活79长期思维长期思维必必须须通通过过持持续续的的品品牌牌渗渗透透和和形形象象宣宣传传，，与与市市场场进进行行长长期期的的交交流流（（包包括括：：文化、理念、品味、服务、营销文化、理念、品味、服务、营销……），才能实现项目价值最大化才能实现项目价值最大化80创新思维创新思维q 定位创新定位创新q 产品创新产品创新q 形象创新形象创新q 服务创新服务创新q 营销创新营销创新81q 以C地块写字楼、酒店和公寓作为形象支点，撬动整个项目价值；q 商业引进知名主力店提升项目商业价值q 同步开发，分期推出，产生规模效应；q 配套功能互动，降低开发成本，实现利润最大化2 2资源整合战略资源整合战略市场价值链的搭建市场价值链的搭建山不在高，有仙则名水不在深，有龙则灵82写字楼设计理念写字楼设计理念83“我喜欢品质丰富和含义模糊的建筑，而不要风格统一和清楚简单的建筑我要自相矛盾的建筑，而甚于和谐纯朴的建筑” ____罗伯特罗伯特·文丘里美国建筑大师 84项目建议原则项目建议原则进驻什么层次的客户，决定了什么样的档次档次 超越≠超支。

成本 85成本控制原则成本控制原则客户看得见的地方高成本投入客户看得见的地方高成本投入客户看不到的地方严格控制成本客户看不到的地方严格控制成本86自2006年3月1日起，我司针对郑州已购和意向购买写字楼的客户进行了置业需求问卷调查共发放问卷调查表超过200份，回收185份，有效问卷152份现对部分调查结果统计分析如下： 87最关心物业前三项形象因素的调查结果最关心物业前三项形象因素的调查结果 楼宇造型大堂层高外立面建材卫生间内部过道67.06%67.06%95.29%95.29%38.82%38.82%46.88%46.88%21.18%21.18%10.59%10.59%17.65%17.65%q 大堂、楼宇造型、外墙是最受关注的形象因素； q 对于形象和档次起重要支撑作用的部分，并且能直观被客户所感受的部分最为客户关心 2 2形象形象88最关心物业前三项硬件设施的调查结果最关心物业前三项硬件设施的调查结果 电梯网络空调会所员工餐厅停车位花园供电电源管线84.85%84.85%48.48%48.48%66.67%66.67%54.55%54.55%9.09%9.09%18.18%18.18%9.09%9.09%9.09%9.09%0.00%0.00%0.00%0.00%q 写字楼客户的选择标准停留在看得见和感受得到的地方； q 电梯、网络、空调、会所是最受关注的硬件设施。

3 3硬件硬件89最需要的前三项商业配套调查结果最需要的前三项商业配套调查结果 银行商务中心会议室邮局快餐厅商场酒楼健身房便利店95.45%95.45%85.23%85.23%13.64%13.64%10.23%10.23%13.64%13.64%40.91%40.91%30.6%30.6%3.41%3.41%6.82%6.82%q 写字楼客户对商务配套的需求很大 ； q 客户对银行、商务中心、商场、酒楼在楼宇中的设置非常关心，而邮局、快餐厅等有关生活配套只要是周围设有即可 1 1商业配套商业配套90最关心的物业服务的调查结果最关心的物业服务的调查结果 门禁安防租车服务秘书服务票务干洗衣物礼仪服务客人接送打印装帧翻译65.22%65.22%39.13%39.13%78.26%78.26%52.17%52.17%8.70%8.70%91.30%91.30%30.43%30.43%13.04%13.04%8.70%8.70%q 客户对礼仪服务、秘书服务等能提供商务档次的服务最为关注，门禁安防、票务、租车等日常办公所必须服务也有较高需求； q 服务已成为客户产生购买动机的主因4 4服务服务91配套建议配套建议92我司建议项目酒店部分配置我司建议项目酒店部分配置SUPER VIPSUPER VIP会会所，和写字楼部分资源共享，以此提升项所，和写字楼部分资源共享，以此提升项目整体档次。

目整体档次资源共享资源共享写字楼会所配套：中型多功能会议室、商务中心、员工餐厅、CEO脑库酒店互动设施：大型多媒体会议室、健身房、桑拿、泳池、美容纤体、咖啡厅等93俱乐部建议俱乐部建议俱乐部名称俱乐部名称俱乐部名称俱乐部名称: : : :白金俱乐部白金俱乐部白金俱乐部白金俱乐部会会会会员员员员制制制制: : : :邀邀邀邀请请请请世世世世界界界界商商商商界界界界和和和和政政政政经经经经名名名名流流流流加加加加入入入入, , , ,形形形形成成成成郑州最具影响力的商务圈郑州最具影响力的商务圈郑州最具影响力的商务圈郑州最具影响力的商务圈; ; ; ;94中国顶级会所介绍中国顶级会所介绍代表会员：代表会员：李嘉诚、霍英东、杨元庆、段永基诞生时间：诞生时间：１９９６年会员人数：会员人数： 九百多名会员构成：会员构成： 政府官员占的比重较大，而来自商界 的会员也大多来自传统产业入会费：入会费：个人会籍６０００美元，公司会籍１.８万美元长安俱乐部长安俱乐部 95中国顶级会所介绍中国顶级会所介绍代表会员：代表会员：巩俐、刘持金、陈东升Cｈａｒｌｅｓ Ｌｅｉ（迪斯尼中国区CEO） 诞生时间：诞生时间：１９９６年会员人数：会员人数：１３００多名会员构成：会员构成：因为它浓郁的中国文化特色，中国会的会员中７０%到８０%都是来自各界的外国人，包括全球的知名人士，包括政治家、皇室成员、知名企业家、艺术家等等，几乎所有的外资银行的最高层管理人士也都是它的忠实拥趸。

中国会中国会96赛格电子的开店要求赛格电子的开店要求97l 拓展模式：拓展模式：赛格一般不会单独开店，通常与战略投资者合作，合作方式主要有： 整体收购、参股合作、整体租赁、特约加盟l 经营模式：经营模式：赛格统一管理，各商户独立经营，赛格收取品牌费与管理费l 地段要求：地段要求：交通便利，人流量大 交通枢纽或专业商圈：电子、电脑、软件、通讯为主 非专业商圈和交通枢纽区：电脑、软件、通讯、数码、音像为主l 硬件要求：硬件要求： 经营面积：10000—40000平方米 外广场面积：一般不少于2500平米 车位：100个/1万平米 承重：不低于600公斤/平米 柱距：一般8－10米 层高：首层不低于6米，其它不低于4.5米 柜台面积：3平方米；隔间：5平方米；门店：10－15平方米98。