一般因素(2010年全年).doc

1、估价对象所在城市（北京市）基本状况（1）城市资源状况北京位于华北平原北端，北京的西、北和东北，群山环绕，东南是缓缓向渤海倾斜的大平原东与天津市毗邻，其余部位均与河北省交界，东 南距渤海约 150 千米北京的地理坐标为：东经 115 度24 分至东经 117 度 30 分，北纬 39 度 28 分至北纬 41 度 05 分其中心区位于北纬 39 度，东经 116 度北京市总面积 16807.8 多平方公里，其中城区面积为 87.1 平方公里北京市总人口为 1381.9 万人北京市划分为 16 区、2 县，市区规划范围：东至定福庄、西至石景山，南至南苑，北至清河，面积 750 平方公里市中心地区（即旧城区，东西以二环路中心线为界，南北以护城河中心线为界）面积约为62.5 平方公里2）自然条件及人文景观北京的气候为典型的暖温带半湿润大陆性季风气候，夏季炎热多雨，冬季寒冷干燥，春、秋短促年平均气温 10～12 摄氏度，年日照时数为 2700 个小时年平均降雨量 500～700 毫米，为华北地区降雨最多的地区之一降水季节分配很不均匀，2010 年降水的 75%集中在夏季，7、 8 月常有暴雨。

北京是中华人民共和国首都，全国的政治中心和文化中心，中国七大古都之一1982 年被国务院列为国家历史文化名城北京有3000 多年建城史和 800 多年建都史，是燕、蓟重镇，辽的陪都，金、元、明、清的故都，地上地下文物保存非常丰富，有天安门、人民英雄纪念碑、故宫、北海、天 坛、颐和园、十三陵、万里长城和周口店猿人遗址等文化遗迹和人文景观遍布京城各地3）城市规划与发展目标《北京城市总体规划（2004-2020 年）》已修编结束，根据 该规划，未来北京的发展目标定位于：国家首都、世界城市、文化名城，并首次提出“宜居城市 ”概念该规划再次强调“两轴 －两带－多中心” 的新型城市空 间结构，确定了重点发展的东部通州、顺义、亦庄三个新城，建立服务全国、面向世界的 8 大城市职能中心根据城市发展方向，统筹考虑了旧城保护、中心城 调整优化和新城发展，合理确定旧城的功能和容量，并疏导不适合在旧城内发展的城市职能和产业，鼓励发展适合旧城传统空间特色的文化事业和文化旅游产业根据资源环境条件进一步划分控制等级，划定禁建区和限建区2009 年 11 月 5 日，由北京 34 个部门和城南五区共同参与制定的北京市《促进城市南部地区加快发展行动计划》正式对外发布。

除了将用 3 年时间向崇文、宣武、丰台、房山和大 兴投入 2900 亿元资金用于轨道交通等基础设施、产业规划、民生惠民等方面外，还首次提出打造“ 一轴一带 多园区” 的城南产业发 展格局与北京市在长期的历史发展过程中形成的“南城” 的概念不同，行动计划对“南城”给予了新的定义：指包括崇文、宣武、丰台、房山和大 兴在内的城市南部地区，面积占北京市的 20.5%一轴”主要指南中轴布局上依托自北向南的前门—天桥历史文化风貌集聚区、永外—大红门服装文化商务区、大兴新媒体基地组成的南北向轴，集成城市南部地区的历史文化、民俗文化、演艺文化、服装文化、传媒文化，发展新的文化业态，实现文化创意产业各功能区的互联互动一带”指永定河产业经济带 下一步，首先治理河道 污染，恢复河道生态， 让永定河局部有水，在此基础上，让河道两边有绿，加大河道周边园林绿化建设随后，在沿河一些区域引导布局一些高端产业，促进 沿河 5 区的经济发展多园区”规划了丽泽金融商 务区、中关村丰台科技园的 产业功能区、大兴 生物医药基地、龙潭湖体育产业园、广安产业园区等多个园区在投资、 规划、土地供 应等方面，将研究促 进城南地区加快发展的优惠措施。

通过在人口规模、新城发展、旧城保护、生 态保护、城市绿地、基础设施、交通 发展等方面做出的总体规划及布局，确定建立国际大都市地位的发展方向4）经济发展运行状况2010 年，国内外经济环境较为严峻复杂，各项宏观调控政策频频出台，经济发 展方式的转变稳步推进，北京市经济在调整中实现平稳较快增长初步核算，2010 年实现地区生产总值 13777.9 亿元，按可比价格计算，比上年增长 10.2%，增幅与上年持平分季度看，一季度经济增长 14.9%，上半年增长 12%，1-3 季度增长 10.1%分产业看，第一产业实现增加值 124.3 亿元，下降 1.6%；第二产业实现 增加值 3323.1 亿元，增长 13.6%，其中工业实现增加值 2701.6 亿元，增长 14.7%；第三产业实现增加值 10330.5 亿元，增长 9.1%1）.工业生产保持较快增长，企业利润增势较好2010 年规模以上工业增加值按可比价格计算，比上年增长 15%，增幅与上年相比提高 5.9 个百分点汽车、装备行业高速增长，其中交通运输设备制造业增长 22.8%，拉动规模以上工 业增长 3 个百分点；专用设备、通用设备、电气机械及器材制造业分别增长 25.4%、23%和 11.9%，共拉动规模以上工业增长 2.9 个百分点。

通信 设备、计算机及其他电子设备制造业增长 18.7%2010 年生 产汽车 150.3 万辆，比上年增长 18.3%；其中轿车 62.2 万辆，增长 15.7%，货车 70.1 万辆，增长 11.4%1-11 月，规模以上工业企业实现利润 881.3 亿元，比上年同期增长 43.6%，增幅同比提高 26.5 个百分点2）.第三产业稳定增长，企业效益较好2010 年实现第三产业增加值按可比价格计算，比上年增长9.1%从主要行业看，批发和零售业、信息传输计 算机服务和软件业分别增长 20.9%和 16.5%，租赁和商务服务业、文化体育娱乐业分别增长 14.4%和 12.9%；房地产业、金融业受政策影响有所波动，房地产业下降 21.5%，金融业增长 8.6%1-11 月，规模以上第三产业企业实现利润 8534.7 亿元，比上年同期增长 22.2%，增幅同比提高 12.9 个百分点3）.投资适度增长，楼市交易量降幅较大，政策性住房建设成效显著2010 年完成全社会固定资产投资 5493.5 亿元，比上年增长 13.1%，增幅比上年回落 13.1 个百分点，处于适度增长区间其中，完成基础设施投资 1403.5 亿元，下降 4%。

完成房地产 开发投资 2901.1 亿元，增长 24.1%分产业看，第一产业完成投资 43.2 亿元，下降 24.8%；第二产业完成投资 528.1 亿元，增长 28.4%，其中工业 完成投资 522.3 亿元，增长 28.6%；第三 产业（含房地产开发）完成投 资 4922.3 亿元，增 长 12.1%分登记注册类型看，国有内资单位完成投资 1907.3 亿元，下降17.7%；非国有内资单位完成投资 3179.1 亿 元，增 长 51.6%；外商和港澳台单位完成投资 407.1 亿元，下降 8.5%2010 年商品房新开工面积 2974.2 万平方米，超过 2007 年以来各年水平，比上年增长 32.4%；其中住宅新开工面 积 2063.4 万平方米，增长 49.5%2010 年销售商品房 1639.5 万平方米，比上年下降 30.6%（上年增长 76.9%）；其中销售商品住宅 1201.4 万平方米，下降 36.1%（上年增长 82.3%）从各月销售规模看，6 月份到达低点后，下半年大致呈 现逐月回升态势年末商品房待售面积 1482.7 万平方米，比上年末增长 9.7%；其中商品住宅 511.9 万平方米，增长 19.9%。

2010 年完成政策性住房[1]投资 412.7 亿元年末政策性住房施工面积 4023.4 万平方米；其中 2010 年新开工面积为 1958.5 万平方米4）.消费品市场保持活跃,车市销售放量2010 年实现社会消费品零售额 6229.3 亿元，比上年增长 17.3%，增幅比上年提高 1.6 个百分点其中，吃、穿 类零售额分别增长 12.8%和 15.8%，用、 烧类零售额分别增长 18.5%和 23.3%2010 年共销售机动车 143.2 万辆，比上年增长 24.7%其中新车91.6 万辆，增 长 30.4%；旧车 51.6 万辆，增长 15.7%年末车市受政策影响销售集中放量，11 月、12 月机动车销售量分别达到 15.1 万辆和23.6 万辆，超 过前 10 个月平均销量 10 万辆的水平5）.消费价格涨幅加大，生产价格涨幅有所回落，房价环比涨幅趋稳12 月份，居民消费价格比上年同月上涨 4.7%，涨幅比 11 月份提高 0.4 个百分点，呈逐月扩大趋势；其中涨幅最大的是食品类和居住类，均上涨 9.2%，两者共拉动总指数上涨 4 个百分点从环比看，12月份居民消费价格比 11 月份上涨 0.6%，其中食品 类上涨 2%；但随着国十六条和京十二项调控政策出台，农副产品流通成本下降，鲜菜价格比上月回落 5.2%。

2010 年居民消费价格比上年上 涨 2.4%（上年为下降 1.5%）12 月份，工业品出厂价格比上年同月上涨 1.8%，涨幅比 11 月份回落 0.6 个百分点，其中钢铁、化工产品价格涨幅较大，超过 20%从环比看，12 月份工业品出厂价格比 11 月份下降 0.1%2010 年工业品出厂价格比上年上涨 2.2%（上年为下降 5.6%）12 月份，原材料、燃料、 动力购进价格比上年同月上涨 6.8%，涨幅比 11 月份回落 1.6 个百分点；其中燃料动力类、黑色金属材料类、有色金属材料和电线类、化工原料类价格涨幅较高，超过 10%从环比看，12 月份原材料、燃料、动力购进价格比 11 月份上涨0.5%2010 年原材料、燃料、 动力购进价格比上年上 涨 10.5%（上年为下降 11.4%）12 月份，北京市房屋销售价格比 11 月份上涨 0.2%，涨幅与上月持平；其中新建住宅上涨 0.2%，二手住宅上 涨 0.3%与上年同月相比，房屋销售价格上涨 6.3%，涨幅比上月回落 2.8 个百分点，与 4 月份时的最高点 14.7%相比回落 8.4 个百分点，已连续 8 个月回落；其中新建住宅上涨 9.9%，二手住宅上涨 2.6%。

2010 年房屋销售价格比上年上涨 11.5%；其中新建住宅上涨 18%，二手住宅上涨 5%6）.财政收入保持较快增长2010 年完成地方一般预算财政收入 2353.9 亿元，比上年增长16.1%，增幅比上年提高 5.8 个百分点从主要税种看，增 值税、营业税分别增长 16.8%和 13.7%；企业所得税和个人所得税分别增长 19.2%和21.1%7）.新增存贷款规模收缩年末金融机构（含外资）人民币存款余额 64453.9 亿元,比年初增加 10183.9 亿元,新增存款同比下降 15.4%（上年为增长 79.4%）金融机构（含外资）人民币贷款余额 29563.8 亿元,比年初增加 4143.5 亿元,新增贷款同比下降 21.5%（上年为增长 1.3 倍）8）.城乡居民收入稳步增加2010 年城镇居民人均可支配收入 29073 元，比上年增长 8.7%，扣除价格因素后，实际增长 6.2%工资性收入和 转移性收入分别增长 9.4%和 7%，共拉动总收入增长 8.3 个百分点城镇居民人均消费性支出 19934 元，增长 11.4%农村居民人均纯收入 13262 元，比上年增长 10.6%，扣除价格因素后，实际 增长 8.1%。

其中，工 资性收入和 财产性收入分别增长 10.1%和13.4%，共拉动纯收入增长 7.6 个百分点农 民人均生活消费支出10109 元，增 长 10.6%过去的一年，北京经济实现平稳较快增长来之不易，要按照中央经济工作会议的总体部署，根据市委全会和北京市经济工作会议精神，继续深入贯彻落实。