2023年土地一二三级开发.docx

土地一级二级三级开发概念一、土地二级开发土地一级开发是指由政府或其授权委托企业，对一定区域范围内都市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一征地、拆迁、安顿、赔偿，并进行恰当市政配套设施建设，使该区域范围内土地到达“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让过程房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发土地一级开发一般工作程序程序一：确定土地一级开发项目程序二：确定一级开发单位程序三：办理建设意见（根据联席会规定办理）程序四：办理交通评价文献审批（根据联席会规定办理）程序五：办理古树处理意见（根据联席会规定办理）程序六：办理文物保护意见（根据联席会要去办理）程序七：办理环境评价文献审批（根据联席会规定办理）程序八:办理规划意见书程序九：办理土地一级项目开发项目核准程序十：获得征地批复(实行征地)程序十一：办理拆迁容许证（实行拆迁）程序十二：编制市政基本设施实行方案程序十三：组织验收，评估土地成本程序十四：纳入土地储备库或直接入市交易土地开发市场有关知识储备一、土地一级开发1.1 土地一级开发概念土地一级开发，是指由政府或其授权委托企业，对一定区域范围内都市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一征地、拆迁、安顿、赔偿，并进行恰当市政配套设施建设，使该区域范围内土地到达“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”建设条件(熟地)，按期到达土地出让原则土地开发行为。

三通一平”是指：到达宗地外通路、通电、通上水及宗地内土地平整；“五通一平”是指：通路、通电、通上水、通讯、通下水及宗地内场地平整；“七通一平”是指：除了五通一平外，实行市政供热和供气地区还应当到达宗地外通燃气、通热力土地一级开发是土地出让前运作方式，开发主体应是当地政府或由当地政府指定土地开发企业，而土地一级开发成果是要使“生地”成为“熟地”，到达出让原则在大多数都市重要是由政府来操作，也有政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质土地储备机构来做1.2 土地一级开发流程土地一级开发项目必要符合市政府社会发展筹划、都市总体规划、土地运用总体规划、年度土地运用筹划、年度土地供应筹划（国有土地不受年度土地运用筹划制约）及土地储备开发筹划一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门同意后向市国土局提出土地一级开发申请二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审三）通过土地预审项目，根据项目性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实行方案，开发实行方案重要波及：待储备开发地块范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发筹划、实行方式等。

四）编制了开发实行方案项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环境保护等部门参与联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发实行方案中土地、产业政策、都市规划、建设资质、交通及环境保护等条件提出原则意见五）通过联审会项目确定土地开发主体1、土地储备机构负责实行土地开发，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实行其中通过招标方式选用开发企业负责土地开发详细管理，开发企业管理费用不高于土地储备开发成本2%以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议2、通过招标方式选用开发企业实行土地开发，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实行招标底价波及土地储备开发预测总成本和利润，利润率不高于预测成本8%通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议六）土地储备开发实行单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，波及交通、园林、文物、环境保护和市政专业部门，应按照有关规定办理对应手续七）假如开发项目波及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权，土地储备开发实行单位依法办理有关手续，并获得市人民政府同意。

八）在获得市人民政府同意文献后由土地储备开发实行单位到有关委办局办理征地、拆迁、市政基本设施建设等有关手续组织实行征地、拆迁和市政基本设施建设危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设九）组织验收建设项目土地一级开发完毕后由市国土局组织有关委办局进行验收，验收审核内容：（1）审核土地一级开发成本；（2）组织验收土地开发程度与否到达协议规定；（3）根据委托协议支付对应土地开发费或管理费；（4）纳入市土地储备库1.3 土地一级开发中波及法律问题土地一级开发在各个阶段波及土地征收、评估、拆迁、拆除、基本设施建设等诸多详细工作内容分为两某些：一是在农村集体土地所有权向国有土地所有权转变过程中，征收农民土地波及土地赔偿、人员安顿、地上物拆除、土地平整、基本设施建设等；二是开发都市国有土地波及拆搬家民安顿、国有企业拆迁赔偿、地上建筑物拆除、土地平整、基本设施建设等1.3.1土地征收及拆迁赔偿土地征收具有下列特点：（1）征收土地主体必要是国家只有国家才享有征搜集体土地权利，实际行使第征收权是各级土地管理机关和人民政府，她们对外代表国家详细行使2）土地征收是国家行政行为，具有强制性3）土地征收是国家为了公共利益需要。

4）土地征收必要以土地赔偿为必备条件土地征收是有偿行政强制行为，土地被征搜集体经济组织及组员应当依法获得经济上赔偿5）土地征收标只能是集体所有土地国有土地不需要通过其她方式获得所有权，国家可直接行使处分权利，但对土地使用权人应作对应赔偿土地征收赔偿问题是征收工作中至关重要一种环节征地赔偿协议是指权利人在土地管理部门公布征地赔偿、安顿方案后，权利人和土地管理部门到达征收国有土地使用权赔偿、安顿方案协议根据《征用土地公告措施》《南京市都市房屋拆迁管理措施》等有关规定，征收国有土地使用权安顿、赔偿协议内容应包括如下内容：（1）实行货币赔偿，应载明赔偿原则、赔偿金额、补助金额、结算方式、付款期限；（2）实行产权调换，应载明安顿房屋权属、安顿地点、建筑面积、用途、构造、搬迁过渡期限和方式、产权调换差价款金额、差价结算方式、交款期限；（3）违约责任和处理争议方式；（4）搬迁当事人需要签订其她条款 搬迁公有住宅房屋，搬迁人应当与被搬迁人、房屋承租人签订搬迁赔偿安顿协议《拆迁赔偿协议》详细制作详见附件一范本1.3.2土地一级开发协议当政府委托企业进行土地一级开发时，就波及《土地一级开发协议》、《土地一级开发监管委托协议》等有关协议。

详见附件二范本二、土地二级开发2.1 土地二级开发概念即土地使用者将到达规定可以转让土地通过流通领域进行交易过程，波及土地使用权转让、租赁、抵押等以房地产为例，房地产二级市场，是土地使用者通过开发建设，将新建成房地产进行发售和出租市场即一般指商品房初次进人流通领域进行交易而形成市场2.2土地二级开发流程　　同样以房地产项目为例，大体上分为五个阶段：（一）项目决策阶段发地产房地产开发项目书面决策（股东大会，股东会，董事会皆可以形成书面决策文献）项目可行性研究并出具可行性研究汇报（项目可行性研究专家会波及律师，房地产市场分析师，环境评估师，会计师，税务师等），可行性重要分为三方面可行性投资收益可行性，大体性可行性方案与详细可行性论证方案，其中波及法律方案，选址方案，财务方案，涉税方案，环境方案等此外要有富余资金保证，对于房地产开发决策阶段前期也许项目融资或其她融资方式，律师初期即可以介入项目二）前期准备阶段1、向土地管理部门获得《土地使用权证》：其方式波及划拨，出让，吞并收购，招，拍，挂方式等等，必要符合法律规定其中波及众多协议审查，文献报批立案，应当有专业律师进行风险控制2、征地拆迁，向政府或专题拆迁管理部门获得《房屋拆迁容许证》，《房屋拆迁验收合格证》：拆迁过程中波及程序，方式，文献获得，拆迁安顿赔偿协议等等，都应有律师介入。

3、规划设计，向建设规划部门获得《建设项目选址意见书》和附件，《建设用地规划容许证》，随即凭以上一书一证获得《建设工程规划容许证》以及《建设用地同意书》同步获得《建设用地划拨决定书》或签订《国有土地使用权出让协议》（根据土地获得方式不一样），然后到地籍办理《国有土地使用权证》拆迁办办理《拆迁容许证》其后凭《建设项目选址意见书》和附件《建设用地规划容许证》获得《建筑规划方案同意意见书》随即申办《建设工程规划容许告知书》接到告知后办理《施工容许证》其中还波及到诸多费用收据与证明，应妥善保留4、项目报建登记，申请招标，办理投标手续，确定勘验，设计，施工，监理队伍，确定详细实行人资质，严格控制，，申请《建设工程项目报建申请表》，保留对应收费凭证，充足准备申请投标手续，确定中标，签订确认书，并及时签订招标投标协议2.3土地二级开发中波及法律问题2.3.1转让以出让方式获得土地使用权在土地二级开发市场中，在土地使用权流转之前，对土地使用权出让协议法律审查尤为重要，下面就土地使用权出让协议重要法律问题作一论述：（一）土地使用权出让协议法律性质土地使用权出让协议(如下简称“出让协议”)是国有土地使用权出让行为法律体现形式。

出让协议是一种比较特殊协议，出让协议属于民事协议还是行政协议，理论界一直存有争议，但主流观点认为其是民事协议国家机关无疑具有行政主体资格，不过国家机关也可以参与民事活动虽然出让协议中往往会波及土地管理部门行政管理职能以及单方解除、变更协议之类内容，不过该等内容自身出于法律、行政法规强制性规定，并非是由于双方约定而有效任何一种经典民事协议都默认一种基本前提，即不得违反法律、行政法规强制性规定，该等规定无论双方与否在协议中具明，均是客观存在且双方必要遵守自然，协议性质也不会由于与否在其中具明了该等强制性规定就发生变化就出让协议而言，在法律、行政法规强制性规定之外，如土地位置、面积、价格、期限、违约责任等事宜，协议双方系按平等自愿原则到达合意而签订，完全符合民事协议基本特性对此,最高人民法院在11月23日出台《有关审理波及国有土地使用权协议纠纷案件合使用方法律问题解释》(如下简称《解释》)中，实质上已经确认了按一般民事协议纠纷审理出让协议纠纷处理原则二）出让主体资格（1）出让主体是市、县人民政府土地管理部门《都市房地产管理法》第11条规定，土地使用权出让协议由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。

《解释》第1条也明确规定，市、县人民政府土地管理部门是出让协议关系中出让主体2）出让主体不波及市辖区人民政府、经济技术开发区管委会国家土地管理局在《对出让国有土地使用权有关问题请示答复》(1991国土函字第71号)中已经明确指出，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中县级人民政府不波及市辖区对经济技术开发区出让主体问题，国土资源部认为开发区管委会和市辖区人民政府不具有出让主体资格，其土地管理部门自然也不具有《解释》对经济技术开发区管委会作为出让主体作了明确规定，对《解释》实行前(8月1日)开发区管委会作为出让主体签订出让协议，按无权处分原则视作效力待定协议，在起诉前通过市、县人民政府土地管理部门追认，可以认定有效三）出让标物范围出让标物为国有土地使用权根据法律规定，土地使用权出让制度只是针对国有土地实行一种土地运用制度，《土地管理法》第63条规定， 农民集体所有土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;不过，符合土地运用总体规划并依法获得建设用地企业，因破产、吞并等情形致使土地使用权依法发生转移除外。