2013保利乐从文化公园南侧地块报告91p.pdf

Code of this report | 1 © Copyright Centaline Group, 2010 本报告仅供客户内部使用在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播 以低密度资源型大盘，持续领跑中心区以低密度资源型大盘，持续领跑中心区 保利乐从文化公园南侧地块前期策划保利乐从文化公园南侧地块前期策划 佛山中原事业五部佛山中原事业五部 Foshan.03.2013 地块价值初印象地块价值初印象———————— 双中心双中心：佛山新城核心区第一圈层接壤区域；乐从中心（规划属乐从中区，乐从中心定位） 双公园双公园：北向文化公园，南向沙良河公园 乐从传统高端居住区乐从传统高端居住区：低密度、大盘、全配套、中心融城交通优势（快速路、轨道交通） 强品牌强品牌：保利在中心区的规模优势（见下图项目布局标注） 地块价值初印象地块价值初印象 开发方向初判断开发方向初判断 品牌战略项目布局优势品牌战略项目布局优势 佛山新城中心标杆价值佛山新城中心标杆价值 大品牌大品牌· ·强中心强中心· ·大项目大项目 Code of this report | 4 © Copyright Centaline Group, 2010 本轮报告主要回答本轮报告主要回答————  是否适合大盘是否适合大盘  多大规模多大规模  产品方案是什么产品方案是什么 价值度 吸纳量 产品差 分析结构  地块条件梳理地块条件梳理  佛山新城价值分析及成长周期佛山新城价值分析及成长周期  佛山新城中心价值驱动力与乐从的关系佛山新城中心价值驱动力与乐从的关系  核心区周围片区潜在的价值竞争板块比较核心区周围片区潜在的价值竞争板块比较 Chapter Chapter 1 1 - - 价值度解析价值度解析 地块条件梳理及属性界定地块条件梳理及属性界定 Part 1.APart 1.A 地块位于佛山新城范围内、乐从文化公园南侧，沙良河及沙良河地块位于佛山新城范围内、乐从文化公园南侧，沙良河及沙良河 公园以北、并零距离接壤公园以北、并零距离接壤 地理位置地理位置 地块四至 交通条件 景观资源 地块条件地块条件 配套条件 产业环境 地产开发 地理位置 地块四至地块四至 交通条件 景观资源 地块条件地块条件 配套条件 产业环境 地产开发 南面临近沙良河，沙良 河 公园正在建设施工， 建成后与乐从文化公园 共同构成了项目双公园 配套，景观优势明显 东临佛山奥园、佛奥湾和 星光广场；乐从最大的成 熟高档社区，目前开发至 尾声；环境及配套对本案 能形成一定的价值支撑 项目北靠旧厂房及乐从 文化公园，该公园是以 水景为主，突出休闲特 色的具有亚热带水乡风 光的现代园林 西面现状多为厂房，临 近“家具十里长街” 地块四至地块四至 城市主干道、快速路、城轨汇集周边，实现地块交通上中心融城城市主干道、快速路、城轨汇集周边，实现地块交通上中心融城 5 5分钟车程分钟车程CBDCBD核心区；核心区；1515分钟禅桂中心；分钟禅桂中心；3030分钟辐射佛山各区分钟辐射佛山各区 地理位置 地块四至 交通条件交通条件 景观资源 地块条件地块条件 配套条件 产业环境 地产开发 1 3 6 至南庄 至佛山站、三水、肇庆 白云国际机场 广州火车站 至大良 东平交通枢纽中心 佛山一环高速 岭 南 大 道 路 荷岳路 高速公路高速公路 规划地铁规划地铁1 1、、3 3、、6 6号线号线 现状主干道现状主干道 规划有轨电车规划有轨电车 交通现状交通现状 •公交线路较为便利； •乐从“六纵六横”道路网 络系统已经形成，但支路 少，不够密集； •道路路况较好，主干道基 本为4车以上车道；广佛线 是指小涌～广州沥滘，途 经桂澜路、南桂东路、兆 祥路、城门头路、汾江路， 联系佛山中心组团与广州 市区。

一期广州东延线预 计2014年底建成通车，二 期预计2015年底建成通车 交通规划交通规划 •地铁3号线预计2018年前建 成通车，6号线2018年前动 工； •有轨电车近期规划为2009- 2015年，到2020年，在 “都市圈”交通方面，顺 德将实现与广州、佛山中 心区之间30分钟可达，顺 德与广佛都市圈内主要区 域1小时可达 公园景观资源条件较好：南北向双公园、滨河景观；周边低密度公园景观资源条件较好：南北向双公园、滨河景观；周边低密度 建筑物、住宅区为主，视野开阔建筑物、住宅区为主，视野开阔 地理位置 地块四至 交通条件 景观资源景观资源 地块条件地块条件 配套条件 产业环境 地产开发 乐从儿童公园 本案 东区体育公园 乐从文化公园 鹭洲公园 新隆人民公园 南村公园 西邨公园 项目地块周边多达8个公园，自身环境素质极其优越，尤其是在佛山这种以工 业为主要产业的工业化城市对生态环境的追求是成功人士的生活态度，南 北双公园的搭配同时背靠沙良河水系生态更让业主足不出户便可领略自然风 光，从客观程度上提高了产品档次，使得本项目更具有竞争力 传统乐从高端、中高端居住区域；配套成熟、生活便利，档次相传统乐从高端、中高端居住区域；配套成熟、生活便利，档次相 比较乐从其余区域较高比较乐从其余区域较高 地理位置 地块四至 交通条件 景观资源 地块条件地块条件 配套条件配套条件 产业环境 地产开发 教育配套教育配套 葛岸幼儿园、北村幼儿园、西村幼儿园、乐从中心幼 儿园、乐从中学乐从中学、沙滘小学 等 医院配套医院配套 乐从医院乐从医院、岑炽扬中医诊所、路洲社区卫生服务站、郑燎口腔诊所、李德辉全科诊所、友好医疗门诊部等二三十个配套 商业配套商业配套 沙滘中心市场、威斯广场商业步行街（乐从最大的商威斯广场商业步行街（乐从最大的商业广场）、星光广场、天佑城业广场）、星光广场、天佑城、跃进路商业街、华南（国际）钢铁物流交易中心、乐从国际家具博览中心、顺联北区家具城顺联北区家具城、塑料市场等近百个商业配套 交通配套交通配套 交通干道：佛山一环、交通干道：佛山一环、325325国道等国道等，十分钟直上佛山高速和珠二环高速，东平河、顺德水道夹镇而流，325国道贯穿南北 行政配套行政配套 镇财政局、镇国土城建和水利局、镇卫生和人口计划生育局、区市场安全监管局乐从分局、区环境运输和城市管理局乐从分局、乐从派出所、乐从地税分局 休闲娱乐配套休闲娱乐配套 乐从文化公园、沙良河公园乐从文化公园、沙良河公园、英雄河、乐从陈家祠、威斯广场、世纪莲体育中心、五星级财神酒店、佛山公园、滨江湿地公园等已投入使用 •财神酒店财神酒店：：佛山财神酒店是澳门财神酒店于国 内的第一间姊妹酒店，酒店拥有406间豪华客房， 是以五星级标准建筑设计，位于佛山市顺德区与 禅城区的交汇处。

乐从文化公园：位于佛山市顺德区乐从镇乐从大 道南侧公园设计运用现代园林与传统园林相结 合的手法，结合原有地形，营造出一个以水景为 主，突出休闲特色的具有亚热带水乡风光的现代 园林 •乐从中学乐从中学：：乐从中学是一所公办高级中学，位 于中国家具商贸之都——顺德区乐从镇，毗邻佛 山奥园，创办于1957年，占地240亩，是一所气 势恢宏、环境优美、设备一流的现代化学校，现 有68个教学班，在校学生3400多人，教职工266 人 •乐从医院乐从医院：：佛山市顺德区乐从医院是一家按二 级甲等医院和广东省基本现代化医院标准建设， 顺德西北部目前最大的集医疗、科研、教学、预 防、康复保健于一体的二级甲等综合性医院，是 广东省医学院校教学医院，广州医学院第一附属 医院协作医院，广东省创伤骨科临床基地，2009 年被评为“顺德区花园式医院” 乐从作为全国家具、钢铁、塑料专业商贸重镇，产业基础发展好乐从作为全国家具、钢铁、塑料专业商贸重镇，产业基础发展好 产业升级带来新的活力，加速产业化带动城市化作用产业升级带来新的活力，加速产业化带动城市化作用 地理位置 地块四至 交通条件 景观资源 地块条件地块条件 配套条件 产业环境产业环境 地产开发 乐从传统的中高端居住中心区域，目前片区地产开发较成熟，乐从传统的中高端居住中心区域，目前片区地产开发较成熟， 低密度的片区居住印象低密度的片区居住印象 地理位置 地块四至 交通条件 景观资源 地块条件地块条件 配套条件 产业环境 地产开发地产开发 规模低密度大盘、文化公园、综合体星光广场等，早期的开发使得片区形成中高端居住氛围 至今价值印象依然留存市场 地块属性。

界定地块属性界定 城市中心资源型飞地，乐从的最居住中心城市中心资源型飞地，乐从的最居住中心 价值印象关键词：中心融汇；景观性；低密度；成熟配套价值印象关键词：中心融汇；景观性；低密度；成熟配套 低密度中高端居住片区印象，成熟区域里的资源型飞地；低密度中高端居住片区印象，成熟区域里的资源型飞地； 1 1 双中心地段（佛山新城核心区双中心地段（佛山新城核心区+ +乐中心）；尤其与佛山新城核心区的接壤关联乐中心）；尤其与佛山新城核心区的接壤关联 度，使得区域价值的成长性较为可观；度，使得区域价值的成长性较为可观； 2 2 交通通达融汇性佳，使得区域地块的外向辐射性较好，内外区域的置业流动交通通达融汇性佳，使得区域地块的外向辐射性较好，内外区域的置业流动 性牵引力具备性牵引力具备 3 3 佛山新城中心价值分析及成长周期佛山新城中心价值分析及成长周期 中心驱动力与乐从的关系中心驱动力与乐从的关系 Part 1.BPart 1.B “大佛山战略“大佛山战略 ”实施推动中心崛起：”实施推动中心崛起：20032003年东平新城规划立项年东平新城规划立项 20082008年更名东平新城，年更名东平新城，20112011年更名佛山新城年更名佛山新城 2003年初，佛山市行政区划调整； 2003年4月，中共佛山市第九次党代会和佛山 市第十二届人民代表大会召开。

为加快佛山城市 化建设，实施佛山现代化大城市发展战略，佛山 市中心组团新城区项目立项； 2003年9月，中心组团新城区建设协调领导小 组及其办公室，以及中心组团新城区开发建设有 限公司成立； 2004年，新城区建设正式启动，并陆续完成了 东平大桥、世纪莲体育中心、新闻中心及绿化生 态环境工程等重点基建项目； 2007年4月，市政府将中心组团新城区正式更 名为“佛山市东平新城” 2011年，实施强中心战略，更名为“佛山新城” ““2+5”2+5”组团式城市发展模式组团式城市发展模式 佛山新城领享其优佛山新城领享其优  中心组团中心组团——100100万人口万人口  区域内地区性主中心区域内地区性主中心  全市行政中心、商贸服务中心、文全市行政中心、商贸服务中心、文化体育中心化体育中心  全市重要的制造业、高新技术产业全市重要的制造业、高新技术产业基地与物流基地基地与物流基地  具有高品质生活环境的城市生活区具有高品质生活环境的城市生活区  具有悠久历史人文环境的地区具有悠久历史人文环境的地区 狮山组团狮山组团 •全市重要的新兴产业基地和区 域性科研教育基地 •全市重要的客运铁路枢纽 •区域性休闲度假、会议基地 西南组团西南组团 •广佛都市区西部的交通枢纽 和旅 游、会议、培训基地 •三水区的行政与文化中心 西江组团西江组团 •市域西部地区的行政、文化、 商业中心 •重要的制造业基地 •区域性生态旅游基地 大沥组团大沥组团 •重要的制造业基地 •区域专业市场与物流中心 •具有优良生态环境的新城区 20032003年年6 6月，佛山市提出了建设现代化大城市的奋月，佛山市提出了建设现代化大城市的奋 斗斗目标目标，，正式正式确立了“确立了“2+5”2+5”为主体。