浅谈旅游房地产.docx

精品文档就在这里-------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------浅谈旅游房地产 陈婷婷 酒店0901 2009111370一、 旅游房地产的概念目前我国对房地产的概念没有确切的定义，比较多的定义是：通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络和酒店管理等各个环节，把旅游业与房地产业相结合的一个全新产业模式其性质是实现全部或部分旅游功能的房地产具体包括休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及产权酒店、养老度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村、登山、滑雪运动度假村等产品形态。

还有些人注重旅游房地产的环境依托，认为旅游房地产周边必须有丰富的旅游资源，但无论是那种表述，在对旅游房地产的核心涵义上是一致的，主要概括为以下三个特征：l 特殊的地理位置和环境要求——必须是在旅游风景区、度假旅游地或附近l 特殊的功能——满足人们度假旅游的特殊需求l 特殊的开发和营销模式——旅游地产开发的基础条件和旅游房地产六大模式可以概括的说，旅游房地产产品是以优美的景观为依托，以完善的配套设施为特征，以盈利为目的的房地产产品形态下面我们就从这三个方面展开分析：1）、优雅的环境资源旅游房地产开发多选择在风景名胜区, 风光秀丽、气候宜人, 同时也注重当地历史文化氛围及文脉的开发传统房地产出于价位的考虑, 对自然环境的要求往往不是很高当然，这种旅游资源或者旅游景区可以是人工开发、天然的、传承的遗产，这些均能符合旅游度假的设计方案2）、旅游房地产开发的主要目的之一便是满足人们的度假需求旅游房地产的开发注重营造和谐、舒心、安静、轻松的气氛, 营造一种旅游文化，使消费者脱离日常工作压力和复杂人际关系的困扰, 寻到自己的一片净土, 身心得到调节漫漫沙滩、青青草地, 悠悠蓝天⋯⋯均是旅游房地产开发所追求的, 其建筑风格多突出休闲色彩。

这远远超出了传统房地产开发对单纯住宿条件的要求与普通住宅相比, 配套设施和服务是旅游房地产关注的重点, 对面积并无特别的要求旅游房地产项目除为客户提供完善的日用设施外, 同时解决水、电、道路、通信等一系列配套公用设施及购物、运动、休闲娱乐活动场地等, 这里和我们所说的“七通一平”相符合，也就是为顾客创造一个环境优雅、设备齐全的小社会优质的服务则形成了旅游房地产专业的酒店管理特色 3）、国内旅游重规划、重投资、轻管理的现象还是较为突出，旅游产业的软投资其实比硬投资更重要，一个好的项目特别需要开业后的市场营销、商业管理、文化活动组织、客源地营销、节庆活动策划、管理人员培训等一系列的经营提升工作旅游房地产开发的基础条件：天生的资质（旅游风景资源）、良好的题材（历史积淀、浓郁文化）、完善的规划（市政设施规划、可开发房地产规划）、持续的投资（依市场需要扩展新的景观、新配套硬件）、完备的网络（再营销的网络、"经理人"式的经营模式）二、 旅游房地产的类型目前己有的旅游房地产产品内容丰富，种类多样，按照不同的分类标准可以划分为不同的类型：l、按照旅游房地产的依托形式划分(1) 自然景观依托型旅游房地产。

这类旅游房地产的特点是依托风景优美的旅游度假地、风景名胜区，以优美的自然景观为卖点2) 人造景观依托型旅游房地产主要指以主体公园、高尔夫球场、滑雪运动度假村等为依托的旅游房地产项目2、按照旅游房地产的开发方式划分(1) 通过改造的形式开发的旅游房地产项目这类主要是指由已有积压的房产或饭店改造过来的项目2) 作为新项目开发的旅游房地产项目3、按照旅游房地产的目的和功能划分(1) 以旅游度假为目的的旅游度假房地产休闲度假是此类房地产最大的特点，为旅游接待链条上重要的一环，多建在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的旅游城市2) 第二居所项目这类房地产多在旅游目的地，兼有第一居所和第二居所1、优雅的环境资源旅游房地产开发多选择在理想的居住环境或风景名胜区的周边，设计建设的旅游房地产与自然景观融为一体，消解了住宅单元与生态环境的对立关系，接近于生态化、人性化的人类居住终极理想传统房地产出于价位的考虑，对自然环境的要求往往不是很高独特的建筑和优美的景观设计成功吸引众多游人前来参观游览、消费，带来商机；提供安逸、清静的环境，迎合都市人周末消费，休闲广场供人们品茶、聊天、对弈、打牌，客栈和酒店提供住宿场所；2、突出休闲和度假的特色旅游房地产开发的主要目的之一便是满足人们的度假需求。

旅游房地产的开发注重营造和谐、舒心、安静、轻松的气氛，营造一种旅游文化使消费者脱离日常工作压力、复杂人际关系的困扰，寻找自己的一片净土，身心得到调节因此其建筑风格多突出休闲色彩，远远超出了传统房地产开发对单纯住宿条件的要求满足现代都市人追求古朴、喜欢幽静的居住心理，外观古朴，住宅内部强调实用性，合乎现代人生活习惯，价格合理，吸引了大量购房者，通过对传统建筑和历史文化的挖掘，展现中华民族古老文明的精髓，使其一砖一瓦，一檐一壁，都透出历史的、文化的深沉底蕴 例如：饮食文化，童趣文化，天府街市文化，茶文化，水文化，民风民俗等等3、专业的物业管理与酒店式管理与普通住宅相比，配套设施和服务是旅游房地产关注的重点，对面积并无特别的要求旅游房地产项目除为客户提供完善的日常设施外，同时解决购物、运动、休闲娱乐活动场地等，也就是为消费者创造一个环境优雅、设备齐全的小社会4、实现跨地域消费旅游房地产是旅居结合的产品，所以它可以实现跨地域、面向全国甚至全球销售，而且无论何时、何地人们都可以前来居住，减少了传统住宅因消费对象固定产生的闲置；但有别于一般的酒店式度假村仅仅面向旅游团队或临时游客的需求三、 旅游房地产成熟的开发模式1、以提供第一居所为主要目的的景区住宅开发以提供第一居所为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。

依靠旅游资源(自然的、人文的或二者兼有的)条件，直接提升住宅的环境品质和居民生活质量此类房地产又可分三类：1）直接靠近现有的旅游景区和资源开发对风景区建设和旅游开发几乎没有什么建设性贡献，有的甚至对旅游景区还造成一定破坏很多城市旅游景区附近的住宅多属此类2） 在自我营造的旅游景区附近开发不依附现有的旅游资源和景区，往往先投入巨资，专注大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动引来人流物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起附近地产升值，再趁势搞房地产开发如深圳华侨城的建设3）与旅游景观开发二位一体开发与旅游景观开发高度融合，房地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式景即是房，房即是景如宋城集团在杭州乐园开发的荷兰水街私人酒店、地中海公寓等2、以旅游度假为目的的度假房地产开发休闲度假的第二居，业主以度假置业和投资置业为目的多建在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的旅游目的地城市依托现有的优秀旅游资源，投入休闲度假设施设备，营造旅游度假氛围开发商以为异地置业者所度假休闲为目的，如海南景观住宅多属此种模式。

3、以旅游接待为目的的自营式酒(饭)店紧紧围绕旅游六要素中的“住”做文章，以为游客提供住宿为主要功能，后来增加了娱乐、会议等功能，多建在旅游、商务发达或会议较多的大中型城市由于旅游酒(饭)店不出售物业，主要通过经营来收回投资，而酒店自营的回收期相当长如海南博鳌等4、与旅游相关的写字楼以写字楼的面目在旅游资源丰富的城市出现，专为旅游企业如旅游社、旅游咨询机构等提供集中办公的场所，既方便本城居民出游，也方便外地来游游客此类房地产目前比较少见西安旅游集团开发的西安大厦5、以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发多在旅游目的地城市，兼有第一居所和第二居所功能如万达在昆明的滇池国家旅游区开发项目，华侨城、宋城旅游房地产开发也都是大型综合性旅游房地产开发四、 旅游房地产的发展前景1、旅游发展前景旅游消费水平：由低级向高级，消费结构呈现多元化旅游人数：稳步增长，有组织的团体逐步增多 旅游线路：由短途到长途发展 旅游方式：单一化向多样化发展度假旅游，探险旅游，科学考察旅游，民俗旅游，生态旅游，体育旅游，保健康复旅游，文学旅游，美食家旅游等） 旅游人员构成：自费旅游、公费旅游将各领天下 旅游地选择：国内旅游向出国旅游延伸。

2、旅游房地产发展前景 1）、旅游房地产发展前景广阔中国经济的增长和人们生活水平的提高，为国内的旅游房地产发展打开了光明的前景美国在六十年代，欧洲在七十年代，日本是八十年代基本都经过这个过程人均GDP到达六千美金以上人们用于日常消费的费用递减，占收入的一半以下，一半以上的费用用于精神享受和文化消费需求根据国家旅游局的测算，未来中国也将会成为全球最大的旅游观光目的地国家和旅游出境游的最大群体这些都将带来对旅游地产的巨大需求2）、从“小旅游、大地产”到“大旅游、小地产”随着旅游房地产的发展和相对成熟，开发机构逐渐意识到旅游房地产是一项系统工程，包括环境整治、资源整合、产业重组和住宅建设，最终的目的是区域价值的提升和社会效益的最大化所以，旅游房地产的核心在于旅游项目的前期导入，旅游价值的挖掘和资源的合理配置，以及在此基础上实现龙头旅游资源的再造只有通过对旅游项目的精心经营，才能拉动人气，提升价值，以此促进地产项目的销售3）、旅游房地产开发的多元化趋势加深休闲度假需求的升级推动了旅游房地产的多元化目前，随着旅游形式由观光旅游、商务旅游升级到休闲旅游，旅游度假产品也会相应的升级换代，对旅游的充分挖掘将不再局限于旅游业本身。

4）、旅游房地产投资开发重心将从销售转向经营2007、2008年是旅游房地产在国内市场影响力全面提升的一年，可以预见，2010年后以销售为主导的投资模式将逐渐失去主流市场，而“销售+经营”的投资模式将随着旅游地产的市场扩大浮出水面在此过程中，旅游房地产投资开发的重心将逐渐由销售向经营过渡5）、旅游房地产需要全盘策划和动态规划为了适应灵敏度较高的市场需求，旅游房地产项目应强调“全盘策划”与“动态规划”，有效的协调政府公共决策与地产商业开发之间的矛盾，解决策划与规划衔接不足、传统规划市场敏感性不强，容易忽略市场环境变化的问题，同时保证公共利益和城市资源的合理利用与分配，并可以获得城市整体发展策略的指导，得到更多的发展机会，最终实现多赢的目标四、旅游房地产成功案例案例一 安徽华商山庄项目类型：旅游度假地产开发模式：以旅游度假为目的的度假房地产开发投资开发商 ：安徽省投资集团、黄山徽州文化旅游集团有限公司总占地面积：7万多平方米旅游房地产占地面积：地产14万平方米开发背景：是安徽黄山市规模最大的一个旅游房地产项目拥有312亩自然景区，建筑面积80700平方米由单身公寓、高档别墅、星级酒店和综合配套服务区等组成，容积率小于3%，绿化率达85%以上。