养老地产调研报告.doc

1养老地产调研报告我公司发展养老地产项目建议要点：充分利用国家政策充分利用国家政策由于政府对于如何发展养老地产没有明确的政策，这一方面是困难，一方面也是空间借鉴卓达的案例，最好得到中央政府和地方政府的双方面支持，这样可以得到双重优惠，地方政府也乐意支持如果只是地方政府的支持，需要考虑的因素就多些，相关环节上的链条都要理清楚，保证有合作资源介入，测算清楚经济指标，这样既可保障未来本项目的盈利，也能够让地方政府看到未来项目将带动的社会效益和经济效益，从而愿意给出更多优惠政策灵活的资金合作与运作方式灵活的资金合作与运作方式养老地产的投资大，投资周期长打通资金链条，是养老地产得以成功运作的关键目前国内还没有成熟的模式，从现有形势分析，我们比较好的方式是可以和保险资金合作，或者共同拿地，或者以股权合作的方式为其开发，整合运营资源，未来分享收益更可论证将持有产业部分租金的收益权益证券化，或者投资权益的人部分附送对养老设施的使用权，从而吸引老年人投资，提前融资，部分解决资金来源问题在运作方式上一定要注意资源的整合在运作方式上一定要注意资源的整合，因为运营管理机构决定了项目的水平和今后的盈利可能，需要与专业的养老机构、医护机构、家政服务机构等合作，内容要涵盖养老、家政、餐饮、医疗、保健、康复、护理、旅游、购物、文化、娱乐等，需要整合多种资源。

一、概念对于养老地产的概念，目前业内并未形成共识，故无明确的界定借鉴商业地产、旅游地产等复合型地产的概念，顾名思义，养老地产应当是用以养老2的地产这样的界定，其实还是很难说明到底什么是养老地产，因为具体细分还可以出现很多概念由此解释开去，有人在提起养老地产的时候指的是老年人把房产反向抵押给金融机构借以获得养老金，大部分时间养老地产是指人们养老时呆的处所，类似的提法有，老年住宅、老年公寓、养老公寓、看护机构、照料中心、养老产业、养老住区、适老住宅等在中国人的传统观念里，习惯于居家养老，互相有个照应，这也符合中国人到了老年享受天伦之乐，而儿女恪尽孝道的伦常观念因此，业界将集中式养老的模式称为老年住宅、老年公寓等，而对于居家养老，住宅设计方面相对符合老年人特点，配套提供一些支撑服务，称为适老地产或适老住宅原来我国只有养老院和敬老院等面向“五保户”和“三无老人”的带有福利性质的养老机构，后来渐次出现了养老公寓，现在也有了养老地产的提法现在业内人士普遍认为，出于福利保障目的的养老项目应该由政府去做，中高端的养老机构则更适合用市场的手段去切入对于房地产开发商而言，全国工商联房地产商会会长聂梅生建议用两个概念，一个叫养老产业，这个特指只有地产属性的，包括专用的住宅、普通商业地产、医疗保健等，另一个概念叫养老住区，专指提供养老的住区，囊括了卫生医疗、服务业、咨询业、旅游产业、房地产业、金融业、保险业、老年设施、家政服务等等产业链，是多种产业独立运作又无缝整合的全新产业。

二、现状此前，众所周知，我国的养老地产只有政府部门投资兴建的养老院、福利院等，这些均有“福利”的性质近年，随着中国步入老龄化社会，考虑到未来庞大的养老需求，各方面人士开始关注养老产业包括养老地产房地产开发商开始有部分介入养老地产，比如房地产界的老大万科 2010 年年底宣布，作为进军老年地产领域的首个项目——“万科幸福汇”项目已落户北京房山，并将于 2012 年竣工保利也在 2010 年底公开旗下首个养老地产项目，首创、华润等地产公司专门成立了研发团队，等等3其他资金也开始介入养老地产，主要是保险资金和相关外资，比如泰康人寿、中国人寿等保险公司加紧为项目“圈地”，外资的风投为养老地产项目提供资金等这些资金的介入，使养老地产的概念更加丰富早在 2009 年 11 月，泰康人寿就成为首家获保监会批准投资建设养老社区的保险公司，目前已斥资40 亿元购置了小汤山温泉乡 2000 亩地，项目计划于 2013-2014 年落成，其上海崇明岛项目、海南三亚项目目前正在筹备中中国人寿也在河北廊房和三亚拿地，计划投资百亿建设养老社区纵观各类养老设施不难发现，由政府部门投资兴建的养老项目多以养老院、福利院、社区老年人活动中心等为主，均有“福利”的性质；险资的主攻方向则是高端养老项目，有度假村的性质；开发商推出的养老地产则多为普通住宅小区中的配建住宅。

但是养老地产还处于试水阶段，并未形成气候这是因为，养老地产所需的土地因为要建配套设施，往往面积较大，远郊“产业园”的模式几乎成为目前大型养老地产项目的唯一选择而且按照国外的惯例，养老地产多为长期租赁的形式，国内现在也没有相关的政策，开发商无法拿到养老地产性质的土地，而只能以旅游地产或工业地产的名义从政府手中拿地，这种性质项目的销售方式只能是租赁或者小产权，不具备完全产权，大多数最多只能获得 50 年产权，部分地产项目就算可转让出售，也需要比普通住宅更高的转让税费这增加了销售难度，而且后期还有继承、到期续租、土地产权等问题，大大影响消费者的购买热情，导致开发商不能快速回流资金，回报缓慢养老地产的投资又大，工程建设要求高，要考虑到很多细节问题，工程量比普通公寓要大得多，而且老年住宅还需要设置老年大学、护理中心、休闲商业中心等配套，前期的投入至少要比普通住宅高 50%以上，此外，还有贷款困难，要求具备较高的养老设施的运营管理水平等等诸如此类的问题对于开发商而言是一个巨大的挑战和考验其他资金在进入养老地产时也面临类似的问题，特别是政府没有相关的政策细节，目前一些地方政府依靠土地出让的收入来维持地方财政支出，较为公益性质的养老产业土地的出让、投资、建设等给政府带来的收益不高，因此政府对养老产业的发展关注度不够、积极性不高。

投资养老地产，资金压力和收益都是突出的问题家和企业集团总裁熊文辉表示，虽然养老地产可长期持有、长期经营，做得好能够有稳定现金流，可把企业资产做大但投入周期长，最少需要 15 年才能回本，做得好的话，前几年才 3%的回报，入住率上去了经营得好才可能达到8%，这对企业是考验好处是养老地产中的持有部分，可以带来持续稳定的收益4尽管看似养老项目众多，但由于投资结构的天然缺陷，目前在建和已落成的养老项目，多数以销售为目的，仅是旅游地产的一个分支；少数出租型项目，也采用了会费模式，即，先向客户一次性收取几十万元的会费，以换取公寓的长期居住权，此后，每年还需再缴纳一定数额的服务费这种模式在美国称为“持续护理退休社区”（CCRC），它是美国多类型养老社区的一种，在美国盈利性养老社区中的占比并不高，之所以受到国内企业的青睐，主要是因为它能够让投资企业在项目运行前期就收回大部分资金，从而有效缓解资金压力其他无法解决资金压力的则变成了打着养老和医疗的名号拿地，最后实质上却只是普通的房地产项目，根本不敢或也没想真正去做养老地产项目因此，目前中国还没有真正意义上的养老地产中国养老地产的发展也还存在很多问题一是尚不规范。

如上所述，概念各种各样，没有清晰的界定，不同渠道资本的动机各不相同，“开发商和险资并非想做专业的养老住宅，政府兴建的养老院规格档次偏低，民营养老机构资金水平尚嫌不够，造成了国内养老地产尚不规范的现状而且各机构都不专业、对市场研究不够，在开发过程中变数比较大，各方面配套支撑也不成熟二是，关于养老地产政府有一些提法，但是具体落实到细节的政策还不够多，实施起来难度也比较大,导致投资者资金压力很大此外整个链条还需要专业护理机构等的参与，但是现在在资源的整合方面还没有很好的统一的促进和推动力华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司策划经理郝荣福认为，养老地产尽管前景看好，但其巨大的投入和缓慢的收益，使得其发展需要依靠国家配套政策保利地产相关负责人坦言，养老地产有社会福利性质，需要在土地出让、银行贷款等方面给予政策优惠，也应给予企业减免税费等优惠，鼓励企业投入一位正在探索养老地产的开发商高层人士表示，充裕的资金链对养老地产的发展至关重要发展养老地产，关键还是需要各类政策的支持，尤其是资金、土地、税费等方面的支持，甚至包括整个社会保障制度的支撑中国的养老地产想要真正获得发展，必须要政府的统筹考虑和切实的全盘支持。

毋庸置疑，养老产业的潜力是非常可观的，中国人传统的观念是居家养老，现阶段来看，养老地产如能将“居家性”及“（养老的）专业性”相结合，市场前景是比较看好的其中，专为老年人设计、打造的老年人公寓，或专业化运营的养老机构将是两大发展方向老年地产有很多模式，比如美国有独立室、5护理室、住宅区陪护等很多种模式，开发模式也分为出租、出售两种，“只要大家打开思路，将眼光放长远些，这个领域还是大有可为的对于房地产开发商而言，现阶段做养老地产也就主要是开发适合老年人居住的住宅，并考虑与其他机构联合搞一些配套，其他方式还要慎重考虑是否具备资源，分析经济效益及风险性即便不做养老地产项目，鉴于我国老龄化的倾向，在住宅设计中也要考虑在所有的住宅中引入适老化设计，以满足已经进入老年生活或以后将进入老年生活的人群的需求，以实现建筑的可持续性和全寿命三、国内外可能养老地产操作模式1965 年，法国成为世界上第一个老年型国家，之后是瑞典20 世纪后，欧美一些发达国家相继步入此行列因此发达国家的养老产业建设比我国先行一步，其经验值得我们参考由于有经济实力的支撑和西方居家形态诸多方面的因素，这些国家养老对策的共同之处是依赖“社会养老”功能：在社会保障体制中，老年人被赋予了独立生活的经济能力；在福利设施、服务体系以及居住环境等方面，针对老年人的生理情况，采用不同层次、不同类别的设计。

以美国为例，老年人的居住设施大致分为五类：独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年养生社区，每一类辅以相应的服务管理体制亚洲国家中，日本、新加坡等也逐步进入了老年型国家之列因为有较雄厚的经济实力，这些国家一方面汲取了西方社会福利养老的特点，充分赋予老年人优厚的社保；另一方面，基于传统东方家庭观念的延续，它们还致力于开发家庭养老的功能，如提倡和鼓励“多代同居”（例如“两代居”集合住宅和“多代同堂组屋”等）下面分别具体介绍国内外现有的养老模式1、国外养老社区、国外养老社区世界上较早进入“银发”时代的国家——英国，对老年人采取的社区照顾的模式，取得了相当不错的成效这一模式，对于逐渐步入老龄化的中国，有相当大的借鉴意义6社区照顾与传统的家庭养老和集中院舍养老相比，具有很大的优越性，它融合了传统的家庭养老和集中院舍养老之长，更符合人道的原则，更注重对老年人心理和情感上的关怀，使老年人过上了正常化的生活，提高了老年人生活的质量下表为国外几种养老模式（社区）的比较：下表为国外几种养老模式（社区）的比较：7国家产品 特 点借鉴之处美 国建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设 的课程和组织的活动超过 80 种以上。

代 表楼盘：太阳城中心、凤凰城完善的配套设施与 功能区划分日 本日本的老龄人的生活质量是在良好的社会 保险保障体系的基础上实现的提供无障 碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质 的老龄人住宅产品、能和家人共同生活 (二代居)的住宅产品代表楼盘：港北新 城老年人住宅产品与 其他租售性质的住 宅产品混合设计在 一个生活社区内， 突出自助自理欧 洲国家政策倾向于让老年人居住在独立的公 寓中建筑将三种元素结合在一起：城市 意味、社区功能和生态目标代表楼盘： 荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓建筑元素的集合处 理，让老年公寓不 显孤独新加坡一般兴建在成熟的社区中公寓户型一般 分为 35 平方米和 45 平方米，为一位或两 位老年人提供生活空间住宅的户型设计及 内部结构设计标准 的特殊化考虑国外居家养老服务发展强盛，据欧盟和美国退休者协会 2006 年的一份报告，在挪威、荷兰和丹麦，96%的老人独居，居家养老服务需求巨大在英国，居家养老服务是老龄产业最活跃的一个因素，价值 110 亿英镑的居家养老服务产业，多数被大公司控制这个市场在德国也很强盛，目前有 10000 多。