加大结构化政策力度化解房地产库存.docx

我国房地产库存压力巨大，2015年，房地产库存规模持续上升至55．4亿平方米，去化周期达到4．37年十三五”时期，我们需谨防各种风险，控制库存规模通过研究成立住房银行、降低首付比例和交易税负、货币化住房保障措施等一系列政策措施，扩大有效需求，打通供需通道，化解房地产高库存风险 一、房地产高库存已成为拖累经济增长的主要因素之一 我国房地产库存压力巨大我们认为，待售面积大大低估了现实的库存水平，房地产库存应包括已经竣工的待售面积和在建的未售面积经测算，截止到2015年底，全国整体房地产库存约为55．4亿平方米其中，已竣工待售的面积约为7．2亿平方米，在建未售面积约为48．2亿平方米按照当年的销售速度来计算，2015年房地产去库存周期为4．37年，而2010年仅为2．4年，5年间去库存周期延长了近2年 供需失衡是房地产库存高企的主因，而房地产的高库存又反过来制约房地产销售和投资，从而拖累整体经济增长近年来，我国房地产供需格局发生较大变化，需求增速放缓，但供给调整滞后，市场整体由“供不应求”向“供过于求”转变，造成房地产库存规模持续上升高库存增加了房地产开发企业成本，减少了企业利润，抑制了房地产投资意愿，加大经济下行压力。

房地产高库存已成为拖累经济增长的主要因素之一 利用国家信息中心一般均衡模型(SICGE模型)测算，2003-2012年房地产行业增加值年均增速达到10％，大约拉动GDP年均增长2个百分点左右，对GDP增长的贡献率约为20％而在2013年之后，房地产库存增加，销售增速下滑，房地产行业增加值年均增速滑落到4．6％，拉动GDP年均增长0．9个百分点左右 二、2015年房地产去库存的宏观调控政策已初见成效 2014年底以来，国家陆续出台了一系列宏观调控政策推动房地产市场去库存进程，并已初见成效国家推出了诸如降息5次、降准3次、营业税5改2、二套房首付比例下调、公积金新政、房贷6．15％直降至4．9％等一系列政策措施，房地产库存高企的现状得到一定改善主要体现在三个方面：一是房地产库存快速增加的趋势得到遏制房地产库存增速最快的时期是2011年，达到惊人的32．7％2013年以来增速逐渐回落至2位数，通过一系列的政策措施，2015年房地产销售情况大为好转，新开工面积理性回落，房地产库存增速将至历年最低的4．9％二是房地产去库存周期首次缩短2005年房地产去库存周期仅为1．76年，2008年突破2．5年，2011年突破3年， 2014年突破4年，达到4．37年，一直保持大幅增加的态势。

2015年该指标降至4．31年，为十余年来首次缩短三是住宅的去库存情况好于整体房地产市场房地产中与普通居民关系最为直接的住宅，其2015年库存规模约为27．0亿平方米，去库存周期约为2．4年，均好于房地产的整体水平不仅如此，2015年住宅市场的库存规模还较 2014年净减少了0．6亿平方米，去库存周期缩短了0．2年 三、“十三五”时期房地产去库存任务艰巨 1、“十三五”时期房地产去库存的目标设定 房地产库存的积累并非一朝一夕，房地产去库存也不可能一蹴而就十三五”时期，房地产去库存的目标可以设定为房地产库存规模的净减少，即2020年房地产库存规模不应高于2015年的55．4亿平方米，并力争实现进一步下降 2、“十三五”时期房地产去库存的情景模拟 近年来库存高企已经影响了房地产行业的供需两端，2014—2015年房地产销售面积的平均增速仅为-1．6％，2014年底以来，国家陆续出台了一系列宏观调控政策推动房地产市场去库存进程，2015年实现了6．5％的增长考虑到密集出台政策的不可持续性和政策效果的递衰性，“十三五”时期实现销售较快增长的难度不小，去库存任务艰巨根据未来房地产销售情况的不同，设定3种情景：乐观情况(5％)、基准情况 (3％)、悲观情况(0％)。

在第一种情景下，如果未来五年房地产销售面积每年保持 5％的增速，新开工面积增速必须相应减少1．5％才能实现库存规模净减少；在第二种情景下，目标的实现需要新开工面积增速减少3．5％；在较为悲观的情况下，新开工面积增速必须相应减少6．5％才能实现上述目标 我国房地产开发企业在进行房地产开发投资方面，有“5—9—12—30”模式，即拿地 5个月后开工，9个月后开始销售，12个月后现金流转正，30个月清盘根据房地产开发建设周期的差异性，我们认为包含在建面积的房地产库存周期应略高于清盘时间，即保持在3年左右为宜根据上述情景分析，三种情景的房地产去库存周期均较2015年的4．37年大幅缩短，其中乐观和基准两种情景更接近于合意的房地产库存周期水平，应力争实现 3、“十三五”时期房地产去库存的工作重点 为尽可能应对未来各种局面，我们应将房地产去库存的目标设定为控制库存规模，将房地产去库存的工作重心放到扩大有效需求，打通供需通道上来只要我们加大结构化改革力度，从供需两端优化结构，调整规模，就可以在2020年内实现去库存的目标根据模拟，房地产去库存将按照“先升后降”路径，在2017年达到峰值，至2020年回落至当前水平以下。

三、未来化解房地产库存亟需加大结构化政策力度 当前以及未来几年，国家亟需进一步加快房地产去库存速度，加大结构化改革力度，从供需两端优化结构，调整规模，才能实现宏观经济的健康平稳运行按照固有的房地产开发节奏和销售情况，房地产库存未来几年仍将处于较高水平，造成房地产行业持续低迷，拖累宏观经济运行因此必须通过一系列政策措施，唤醒房地产市场的有效需求，优化供给结构，引导价格回到合理水平，实现房地产市场去库存 从需求侧来看，通过以下措施增加有效需求：一是鼓励农民进城买房，加快农民工市民化，打通供需通道；二是发展住房租赁市场，以租代售，发展以住房租赁为主营业务的专业化企业，建立购租并举的住房制度；三是适当降低商品住房价格，减轻购房成本，满足刚性需求；四是要取消过时的限制性措施，促进改善性住房需求； 从供给侧来看，通过以下措施促进房地产行业健康发展，降低房地产企业运营成本，出清无效供给，优化供给结构：一是促进房地产业兼并重组，提高产业集中度；二是以房地产证券化降低负债率，扶持引导房地产行业良性发展三是降低房贷利率，提供金融便利，发展房地产金融；四是减少保障房建设，特别是在房地产市场库存严重的三四线城市，改为货币化的住房保障措施，减少住房数量供给。

四、2016年对未来房地产去库存影响至关重要需及早布局 2016年是“十三五”未来五年能否有效实现房地产去库存的关键一年，必须兼顾长期影响和短期效果，在政策实施方面全面布局建议：一是从长远着眼，可以研究成立住房银行，增加广大中低收入群体的购房信贷能力成立国家住房银行，利用国债发行筹集资本金，降低资金成本，向中低收入群体提供低于市场成本的按揭贷款，改善包括农业转移人口在内广大人民群众的购房需求二是从当下来看，可以考虑适当降低首套房和二套房的首付比例，同时降低住房交易税负根据一、二、三、四线城市的不同情况，制定差别化的首付比例，三、四城市的首付比例可以适当低于一、二线城市，化解这些城市严重的房地产过剩问题适度降低房地产交易的契税，考虑房地产个人所得税的抵免或返还，活跃市场交易。