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北京路片区长征八厂建设地块指标分析论证报告2022 年 12 月目录第一章 背景 1第二章 编制原则及依据 3一、 编制原则 3二、 编制依据 3第三章 地块概况 5一、 地块区位 5二、 地块周边概况 6三、 地块现状概况 8四、 地块用地适宜性评价 9第四章 上位及相关规划分析 13一、 地块与国土空间规划“三条线”之间的协调关系 13二、 《遵义市城市总体规划（2008-2030）》 13三、 《遵义市主城区道路优化提升规划》 14四、 周边控制性详细规划 16五、 《遵义市中心城区教育布局规划》 17六、 小结 18第五章 经济技术指标调整 19一、 原规划设计条件 19二、 地块划分 20三、 经济技术指标分析 24四、 交通承载力研究 26第六章 地块建设及土地置换交通影响分析 30一、 区域交通分析 30二、 项目要素变更对周边交通流量影响 31三、 项目交通控制 31四、 项目交通组织 33第七章 地块建设对周边环境的影响分析 35一、 公共服务设施配套 35二、 市政基础设施综合承载力 38第八章 其他控制要求 42一、 建筑高度 42二、 建筑物退让 42三、 机动车出入口 43四、 建筑设计指引 44第九章 结论 46第一章 背景为推进遵义市中心城区棚户区改造，2018 年，遵义市人民政府 拟对北京路片区以北区域更新改造，原遵义市城乡规划局于 2018 年 对中华路片区以北区域出具规划设计条件（遵规规<2018>第 77 号）， 2019 年遵义自然资源局与遵义华丽家族置业有限公司签订国有建设 用地土地使用权出让合同，对该区域一期工程，含两个地块共计 62116.9 平方米土地进行净地出让，并依法在合同中明确规划设计条件。

项目推进过程中，由于汇川第八小学与大连路街道中心幼儿园 （8950 ㎡）拆迁问题，导致一期地块无法满足净地出让条件，经协 商，为保障遵义市教育资源使用需求，保障相关利害关系人合法权益， 红花岗区人民政府拟收回汇川八小地块土地使用权，并以原地块西侧 及地块中部原规划市政道路、地块西侧部分地块共计 8950 ㎡土地作为置换条件，供遵义华丽家族置业有限公司整体开发建设二期地块位于遵义市中心地段，其土地价值较高，原规划设计条 件将其定为商业中心，商业占比控制为 50%，建筑高度控制为 150 米 一方面，随着政策的变化，城市由棚户区改造向城更新转变，同时房 地产市场的发展，目前处于下行的趋势，并且在地块周边已经形成唯 一国际、时代天街商业综合体，避免形成同质化竞争，该区域不再适 宜打造商业中心另一方面，原规划设计条件中明确的相关指标和公共服务设施，无法满足当前相关标准的要求该区域一期、二期建设，涉及市政道路调整、用地红线调整，规1划设计条件发生变化，需变更规划设计条件同时随着该区域的开发 建设，教育设施用地严重不足，本次对教育设施用地范围进行调整 经核实，该片区控制性详细规划尚未覆盖，故编制本指标分析报告， 对该片区经济技术指标及交通影响进行分析论证，以保障项目顺利实施。

2第二章 编制原则及依据一、编制原则1、科学合理原则规划从上海路片区、昆明路片区、外环路片区、中华路片区的规 划控制角度，充分考虑片区内用地、功能、交通等与周边区域的统筹发展，以保证此次指标分析论证的科学性和合理性2、协调发展原则地块指标分析论证要处理好与周边现状已建、在建、待建等的协调和与城市整体发展的协调3、用地集约原则充分利用土地资源，在合法、合规的前提下，对土地进行综合开发，提升开发强度，保证土地的高效利用和集约节约利用4、维护权益原则在维护行政权威的同时，尽可能保障受让人及相关利害关系人相关权益，保障公民利益不受损害5、可操作性原则规划调整应符合当前城市实际和未来城市发展要求，具有可操作性二、编制依据1、《中华人民共和国土地管理法》（2020）；2、《中华人民共和国城乡规划法》（2019 修订版）；33、《基本农田保护条例》（2021）；4、《城乡规划编制办法实施细则》（2018）；5、《贵州省城乡规划管理条例》（2017 年修正）；6、《建设用地容积率管理办法》（2012）；7、《住房和城乡建设部等部门关于开展城市居住社区建设补短板行动的意见》；8、《城市居住区区规划设计标准》（GB50180-2018）；9、《民用建筑设计统一标准》（GB50352-2019）；10、《建设项目交通影响评价技术标准》（CJJ/T 141-2010）；11、《遵义市城市规划管理技术规定》（2018）；12、《遵义市城市总体规划（2008-2030）》。

4第三章 地块概况一、地块区位拟开展指标分析地块位于遵义市红花岗区北京路片区以北，南靠 北京路，东临大连路，北依贵阳路，西接香港路,处于四条道路围合区域该地块距离遵义北高速路收费站约 7 公里，距离高桥收费站约 4.5 公里，距离南面忠庄收费站约 9 公里，距离高新快线约 3.4 公里，距离遵义高铁站约 7 公里，地理位置优越，交通条件良好地块区位示意图5二、地块周边概况2.1 控制性详细规划情况地块周边已编制《中华路片区控制性详细规划》、《外环路北片 区控制性详细规划》、《昆明路片区控制性详细规划》、《上海路片 区控制性详细规划》，本次拟编制控规指标分析地块区域暂未编制控制性详细规划地块周边控规示意图2.2 公共服务设施情况地块内有一所大连路街道中心幼儿园（8 班），一所汇川区第八 小学（18 班），地块周边 800 米范围内有遵义市第十九中学（43 班）、 遵义市第十二中学（45 班）两所中学，满足的地块教育设施需求， 但幼儿园覆盖率不足地块周边有两处社区卫生服务站和遵义医科大学附属医院，医疗设施条件良好但缺乏养老设施及体育设施6地块周边设施分布图2.3 地块周边建设情况地块周边以住宅或商住楼为主，除高原小区外，建筑密度普遍较 大，容积率较高；地块南侧、东侧、西侧区域建筑质量及建筑风貌较好，北侧贵阳路区域部分临街建筑质量一般，风貌较差。

地块周边建设情况示意图7三、地块现状概况该地块总用地面积 171460 ㎡（约 257 亩）,经现场踏勘调查，地 块整体较为平整，地块内部大部分区域无道路连接，局部有内部路网 连接；地块内部新旧混杂差异显著，地块中部区域除公建外原有建筑 已基本拆除完毕，新建的中建大厦及大都会等以现代风格为主，为高 层建筑，开发强度高，立面采用涂料，色彩多样；其他老旧居住区为 单位及工厂配套的多层住宅以及自建房，规模较大，质量参差不齐， 立面多采用涂料或裸砖；地块公共建筑主要有汇川第八小学及大连路 街道中心幼儿园，用地受限，立面单一，无明显特色，由于涉及拆迁 问题，为保障遵义市教育资源使用需求，因拟保留并扩建汇川第八小学及大连路街道中心幼儿园地块，将影响一期用地规划范围地块内部现状图8四、地块用地适宜性评价地形地貌是影响城区用地适宜性评价的主要因素，本规划利用 GIS 技术建立规划区的地形数据库，通过 Arcg is（地理信息系统）的 空间与三维分析功能，对城区用地的高程、地形起伏度、坡度、坡向等进行分析，并在此基础上对规划区用地适宜性进行综合评价1、高程分析地块地形平缓，地势由东北向西南递减地面海拔高程在 854 米 到 900 之间，相对高差约 46 米，20 米邻域范围内地势起伏度大部分 位于 6 米以下。

结合城区地形特点，起伏度越高的用地土地使用适宜性越低，起伏度越低的用地土地使用适宜性越高高程分析图9地势起伏度分析图2、坡度分析根据用地建设的难易程度，将地块按坡度属性划分为一类用地、 二类用地和三类用地，其中：一类用地为：坡度不大于 15%的用地； 二类用地为：15%＜坡度≤25%的用地；三类用地为：坡度＞25%的用地坡度分析图103、坡向分析结合城区地形特点，通过对地形坡向分析研判，并根据用地条件 的优劣将用地坡向属性分为一类、二类和三类用地，其中：一类用地 条件较好，为西、西南坡向；二类用地条件较差，为东、东南坡向；三类用地条件差，为北、东北坡向坡向分析图4、建设用地适宜性评价通过将以上影响用地适宜性评价的各项因子进行叠加分析，并综 合考虑工程技术、经济性等要求，形成规划区用地适宜性综合评价图 城区内用地按照建设适宜性差异分为适宜建设用地、一般适宜建设用地及不适宜建设用地，其中：大部分为适宜及一般适宜建设用地，仅北部及东部小部分属于不适宜建设用地，由于面积较小，均可通过工程技术解决11用地适宜性分析图12第四章 上位及相关规划分析一、地块与国土空间规划“三条线 ”之间的协调关系地块不涉及永久基本农田与生态保护红线，地块位于最新上报中心城区城镇开发边界集中建设区内，有效衔接下一步国土空间规划。

与“三线协调 ”分析图二、《遵义市城市总体规划（2008-2030）》《遵义市城市总体规划（2008—2030）》（以下简称“《08 版 总规》 ”）于 2010 年 11 月 15 日经贵州省人民政府批复实施，是目前正在执行的具有法定效力的现行城市总体规划地块在《08 版总规》城市中心城区内，属于《08 版总规》空间 结构规划中的城市主城区，主城区定位为遵义乃至黔北的现代服务业 中心，是遵义市发展的重点地块在中心城区用地布局中属于居住用地及商业用地此次调整，符合总体规划确定的用地性质13地块的开发建设拓宽了城市的空间容量，整合优化土地资源利 用，为完善配套基础设施等提供更多规划空间，提高居民的居住环境品质，提升城市形象地块与《08 版总规》中心城区空间结构规划关系图地块与《08 版总规》中心城区用地布局关系图三、《遵义市主城区道路优化提升规划》项目方案地块位于遵义市中心城区，处于红花岗与汇川区交界14处，项目南靠北京路，北侧为贵阳路，在项目周边共规划有 3 条主干 路（北京路、昆明路、澳门路）、2 条次干路（香港路、大连路）、 2 条支路（贵阳路、纵向规划道路）其中北京路是航新快线与主城 区联系的衔接道路，标准断面规划为双向 8 车道，规划有轨道交通 6 号线，主要作为东西向过境交通廊道；地面层双向 4 车道辅路，主要供片区内部交通出行需求。

根据主城区路网提升规划，在北京路与昆明路之间规划有一条纵 向支路，该道路与北京路、昆明路均控制为右进右出，其功能主要为服务两侧地块交通路网提升规划中项目周边道路红线宽度控制表序号道路名称道路等级道路宽度（m）1北京路主干路51（主线双 4+辅道双 4）2昆明路主干路48（主线双 6+辅道双 4）3澳门路主干路36（双 6）4大连路次干路36（平面双 6 +地下双 4）5香港路次干路25.5（双向 4 车道）6贵阳路支路18（双向 4 车道）7南北向规划支路支路24（平面双 4 +地下双 2）。