XXXX年月上海松江新桥卖新路商业项目.pptx

LOS ANGELES COMMERCIAL PROPERTY GROUP,2011,年,8,月,新桥卖新路商业项目策划暨招商方案,目 录,项目区位及商业环境分析,1,项目定位及招商策略,2,招商代理合作要点,3,PART 1.,项目区位及商业环境分析,1.1,新桥镇概况,1.2,商业环境概况,PART 1,宏观分析,新桥镇地处上海市西南，松江区东部，东邻闵行区莘庄镇，西接国家级松江工业开发区，是松江区离上海中心城区最近的镇新桥是上海西南地区的经济重镇，地理位置优越，文化底蕴深厚，经济基础稳固，综合实力强劲，是现代工业与生态文明交融的规模集镇，是上海市郊大地上的一颗璀璨明珠新桥,城镇概况,PART 1,新桥镇概况,新桥镇,全镇行政区域,39.8,平方公里，辖有,2,个行政村、,10,个居委会，,1,个外来人口居住中心管理委员会，总人口,22.88,万，其中户籍人口,3.55,万2010,年全镇实现增加值,62.4,亿元、三业总产值,271.5,亿元，实现财税收入,15.59,亿元，其中地方财政收入,3.88,亿元，农村居民人均可支配收入,16195,元新桥,城镇概况,PART 1,新桥镇概况,工业强镇地位日趋巩固,2010,年，全镇实现工业增加值,55.25,亿元，工业产值,208,亿元，工业固定资产投入,7.01,亿元。

工业经济占全镇经济的比例达,80,以上全镇规模以上工业企业,270,户，处于上海市郊乡镇前列亿元产值工业企业,38,户，工业企业实现利润,13.6,亿元新桥,经济概况,PART 1,新桥镇概况,外向型经济如日中天,历年累计批准外资项目,389,个，总投资,21.5,亿美元，合同外资,12.3,亿美元2008,年全镇外资经济产出,155,亿元，实现税收,7.5,亿元世界著名企业、日红钢板、复盛龙工集团等外资企业在新桥投资落户新桥,经济概况,PART 1,新桥镇概况,民营经济蓬勃发展,上海新闵经济园区致力于服务民营经济发展，以其服务周全、管理规范、政策优厚诚招天下客商2008,年全年完成内资招商,180,户至,2008,年底共注册民营企业,2356,户，其中实体型企业,560,户，实现销售收入,75.29,亿元，实现税收,4.1,亿元新桥,经济概况,PART 1,新桥镇概况,房产经济稳步发展,新闵综合园区，地处新桥镇东部，与闵行区相接，规划面积,1198,公顷，已建成单体别墅,3798,幢，联体别墅,4180,余套以绿洲比华利、浅水湾花园、雅士居、丽水华亭等为代表的高档别墅区吸引了众多来自世界各地的人士入住，成为东南亚规模最大、环境幽雅、设施一流的别墅群之一。

新桥,经济概况,PART 1,新桥镇概况,交通快速便捷，已经形成水、陆、空立体交通网络,距虹桥国际机场仅,16,公里，距浦东国际机场,50,公里沪杭高速公路（,A8,）、嘉金高速公路（,A5,）贯穿镇区，正在改扩建的沪杭高速公路使新桥与市内高架直接相连，市郊铁路客运金山支线、沪杭铁路副线、京沪铁路在镇内设立客运站，交通物流便捷通畅水上航道有北泖泾河、砖新河等，可保障重吨级船只自由通行新桥,区位交通,PART 1,新桥镇概况,新,桥,桥,镇,镇,商,商,业,业,概,概,况,况,新,南,南,街,街,新,新,北,北,街,街,新,南,南,街,街,九,九,新,新,公,公,路,路,新,新,北,北,街,街,：,：,形,形,成,成,了,了,一,一,条,条,U,形,小,小,型,型,商,商,业,业,街,街,，,，,涵,涵,盖,盖,了,了,日,日,常,常,生,生,活,活,方,方,方,方,面,面,面,面,新,南,南,街,街,：,：,品,品,牌,牌,零,零,售,售,和,和,餐,餐,饮,饮,为,为,主,主,购,物,物,：,：,华,华,联,联,超,超,市,市,，,，,农,农,工,工,商,商,超,超,市,市,等,等,浴,场,场,：,：,豪,豪,景,景,浴,浴,场,场,，,，,惊,惊,涛,涛,骇,骇,浪,浪,浴,浴,场,场,等,等,银,行,行,：,：,农,农,行,行,，,，,建,建,行,行,，,，,上,上,海,海,农,农,商,商,行,行,等,等,餐,饮,饮,：,：,洞,洞,天,天,食,食,府,府,，,，,千,千,岛,岛,湖,湖,鱼,鱼,味,味,馆,馆,等,等,市,场,场,：,：,新,新,桥,桥,花,花,卉,卉,苗,苗,木,木,交,交,易,易,中,中,心,心,新桥,商业概况,PART1,新桥,镇,镇概,况,况,结论,：,：知,名,名品,牌,牌不,多,多，,大,大众,消,消费,为,为主,，,，商,业,业氛,围,围较,浓,浓但,都,都是,小,小型,商,商家,居,居多,，,，不,成,成规,模,模。

专,专业,类,类市,场,场较,少,少利,于,于本,项,项目,推,推广,新桥,镇,镇商,业,业概,况,况,新南,街,街,新,新北,街,街,新桥,商业概况,PART1,新桥,镇,镇概,况,况,本案,九新,路,路,卖新,路,路,新南,路,路,新北,路,路,新镇,路,路,新桥,镇,镇商,业,业概,况,况,-,租金,新桥,商业概况,PART1,新桥,镇,镇概,况,况,新南,街,街商,铺,铺位,置,置与,房,房型,参,参差,不,不齐,，,，房,东,东心,态,态的,不,不一,致,致等,因,因素,导,导致,租,租金,价,价格,比,比较,混,混乱,，,，,故以,上,上价,格,格只,是,是在,主,主力,街,街上,的,的平,均,均单,价,价新桥,镇,镇商,铺,铺空,置,置率,：,：,9%,商铺位置,平均日租金,1F,3-5,元左右,2F,3F,2-3,元左右,4F,6F,1-1.5,元左右,项目,及,及周,边,边商,业,业状,况,况小,结,结,居民,消费,水,水平,新桥,居,居民,的,的整,体,体消,费,费意,识,识强,烈,烈,消费,欲,欲望,较,较强,追求,实,实惠,尤其,是,是餐,饮,饮类,消,消费,旺,旺盛,.,总体,来,来说,目,目前,中,中低,层,层次,的,的消,费,费群,体,体还,占,占有,较,较大,比,比例,经济,实,实力,强,强的,人,人大,多,多选,择,择去,浦,浦西,市,市中,心,心购,物,物消,费,费,流动,人,人口,消,消费,水,水平,：,：,主要,为,为工,厂,厂、,苗,苗木,基,基地,等,等产,业,业务,工,工人,员,员,中档,消,消费,水,水平,为,为主,，,，,新桥,商业概况,PART1,新桥,镇,镇概,况,况,项目,及,及周,边,边商,业,业状,况,况小,结,结,商业,氛围,新桥,镇,镇区,的,的商,业,业主,要,要集,中,中在,新,新南,街,街段,、,、新,北,北街,段,段及,九,九新,公,公路,段,段；,商业,业,业态,目前,新,新桥,已,已有,了,了商,场,场,超市,及,及专,卖,卖店,等,等并,存,存的,新,新兴,业,业态,但在,规,规模,及,及市,场,场份,额,额方,面,面,依然,以,以传,统,统的,沿,沿街,店,店面,为,为主,营,营业,态,态,新兴,业,业态,模,模式,更,更多,的,的只,是,是在,形,形式,上,上实,现,现了,丰,丰富,性,性,尚未,真,真正,成,成熟,依然,存,存在,着,着规,模,模化,水,水平,不,不高,发展,不,不平,衡,衡的,问,问题,同时,传,传统,商,商业,在,在规,范,范化,档次,产品,内,内容,方,方面,有,有较,大,大局,限,限,也制,约,约了,整,整体,商,商业,的,的发,展,展,使新,桥,桥目,前,前的,商,商业,水,水平,仍,仍处,于,于中,低,低档,次,次,.,新桥,商业概况,PART1,新桥,镇,镇概,况,况,项目,及,及周,边,边商,业,业状,况,况小,结,结,值得,注,注意,：,：,当地,的,的商,铺,铺所,面,面对,的,的消,费,费者,仅,仅限,于,于新,桥,桥镇,范,范围,以,以内,，,，,按照,当,当地,的,的消,费,费习,惯,惯，,购,购物,娱,娱乐,都,都集,中,中在,松,松江,镇,镇上,。

还有,需,需要,注,注意,的,的是,松,松江,新,新建,房,房屋,的,的空,置,置率,比,比较,高,高新桥,商业概况,PART1,新桥,镇,镇概,况,况,PART2.,项目,定,定位,及,及招,商,商策,略,略,2.1,项目,现,现状,分,分析,2.2,项目,定,定位,及,及招,商,商策,略,略,2.3,业态,布,布局,建,建议,PART2,项目,定,定位,及,及策,略,略,项目,地,地址,：,：卖,新,新公,路,路,2068,号,总,层,层,：,：,8,层,分层,面,面积,：,：单,层,层各,965-1500,平方,米,米左,右,右,整体,项,项目,：,：约,16000,平方,米,米左,右,右,备,注,注,：,：以,上,上建,筑,筑面,积,积为,暂,暂估,项目分析,基本概况,PART2,项目,概,概况,本案,为,为新,桥,桥镇,当,当地,最,最大,体,体量,商,商业,广,广场,标准,8,层商,场,场办,公,公结,构,构，,层,层高,均,均较,高,高达,4,米以,上,上，,门,门幅,宽,宽敞,，,，进,深,深适,度,度，,业,业态,布,布局,无,无局,限,限性,，,，结,构,构甚,为,为理,想,想。

本案,现,现状,为,为毛,坯,坯；,项目分析,项目现状,PART2,项目,概,概况,目前,由,由于,九,九新,公,公路,卖,卖新,路,路拓,宽,宽前,夕,夕，,项,项目,已,已经,有,有大,半,半年,的,的时,间,间在,外,外墙,改,改造,和,和相,关,关物,件,件加,固,固工,程,程，,副,副楼,正,正在,脚,脚手,架,架，,将,将导,致,致承,租,租户,的,的档,次,次及,出,出价,无,无法,拉,拉升,项目,案,案名,*,商业,广,广场,以项,目,目公,司,司名,字,字命,名,名商,业,业广,场,场，,具,具有,冠,冠名,推,推广,、,、提,升,升企,业,业知,名,名度,的,的作,用,用新桥,卖,卖新,路,路项,目,目服,饰,饰轻,纺,纺城,突出,服,服饰,礼,礼品,城,城专,业,业特,点,点，,直,直击,目,目标,消,消费,人,人群,，,，有,看,看点,，,，有,卖,卖点,错位,竞,竞争,项目定位,项目案名,PART2,项目,定,定位,招商策略,SWOT,分析,PART2,项目,招,招商,策,策略,SWOT,分析,优势,本项,目地处新桥商业中心位置,有成熟商圈的支撑,依托较好的地理位置,劣势,本项目,卖新路有个大型变电站，影响项目商业昭示面无法提升整体形象,。

项目低区的主力租赁面积较少 影响整体收益,机会,可以借助本项目为新桥最专业服饰商业项目的推广适时增加项目知名度；醒目高档的项目外立面和地理位置，形成区域亮点,威胁,如商业业态定位及经营方式选择不慎，将对项目成功产生重大威胁；整体区域内商业面积总量大，,商家生存挑战；项目,相对不成熟，认可度尚待增强，存在一定的潜在风险,鉴于,新,新桥,板,板块,的,的特,点,点，,人,人群,基,基本,上,上依,靠,靠本,地,地及,流,流动,人,人口,的,的消,费,费需,求,求，,所,所以,本,本项,目,目的,推,推广,如,如果,光,光集,中,中在,当,当地,客,客户,的,的再,开,开发,则,则基,本,本失,去,去先,机,机，,利,利用,我,我司,渠,渠道,优,优势,吸引,外,外来,客,客户,的,的投,资,资,整合,目,目前,网,网络,优,优势,，,，大,量,量进,行,行,网络,渠,渠道,的,的优,势,势招,商,商,整合,中,中介,资,资源,，,，由,我,我司,牵,牵头,拜,拜访,同,同行,，,，至,浦,浦西,定,定点,拜,拜访,宣,宣讲,，,，,吸引,大,大量,中,中介,介,介入,该项,目,目进,行,行实,际,际操,作,作。

联合,相,相关,我,我司,合,合作,方,方及,新,新桥,镇,镇招,商,商办,及,及联,盟,盟商,家,家至,现场,集,集体,参。