万科地产集团盈利能力分析--毕业论文.doc

中央广播电视大学六盘水分校专 业 年 级 学生姓名 学 号 论文题目 指导教师 完成时间 毕 业 论 文【论文摘要】盈利能力自财务报表一出现开始就是财务分析的重点，对于盈利能力的分析结果是企业获得投资的一个重要信息，投资者对于上市公司的盈利能力分析十分重视万科地产作为我国地产界的龙头企业，其盈利能力的分析在很大程度上影响着管理者的决策万科地产自上市以来，其盈利能力基本稳定但是其成长能力存在一定的不稳定性本文主要是通过对企业盈利能力以及其相关概念进行了分析，同时对于万科地产盈利能力指标进行了概述，通过对万科地产的相关数据进行计算分析，找到目前万科地产存在的盈利问题，进而提出自己对于改进万科地产盈利能力的相关的建议。

关键词】万科地产；盈利能力；指标目 录一、盈利能力分析概述 ................................................1（一）企业盈利能力内涵 ..........................................1（二）盈利能力分析指标 ..........................................1二、对万科股份有限公司盈利能力分析 ..................................1（一）万科股份有限公司概况 ......................................1（二）万科股份有限公司盈利能力指标分析 ..........................21.盈利模式分析 ..............................................22 针对财务数据对万科进行分析 ................................3三、万科股份有限公司目前存在的盈利问题及成因 ........................3（一）万科股份有限公司目前存在的盈利问题 ........................31、获利能力比较稳定，但总体的水平偏低 .......................32、运营能力波动大 ...........................................43、成长能力缺乏稳定性 .......................................64、流动性强，负债率下降 .....................................6（二）万科股份有限公司存在的问题的原因 ..........................8四、对万科股份有限公司的相关建议 ....................................8（一）增强企业核心竞争力 ........................................8（二）增强公司获取现金的能力 ....................................9（三）加强公司内部结构的治理 ....................................9（四）改善企业的资产质量 ........................................9（五）健全外部监管机制 .........................................10参考文献 ...........................................................10附录 1 2006-2014 年万科房产 各财务指标分析 .........................11附录 2 2007-2014 年 万科集团现金流量表 .............................14附录 3 2007-2014 年 万科集团资产负债表 .............................191一、盈利能力分析概述（一）企业盈利能力内涵盈利能力就是企业资金增值能力，它通常体现为企业收益数额的大小与水平的高低。

盈利能力分析包括经营盈利能力分析、资产盈利能力分析、资本盈利能力分析和收益质量分析经营应能力分析的主要指标是营业毛利率、营业利润率、营业净利率和成本费用利润率资产盈利能力指标主要是总资产利润率、总资产报酬率和总资产净利率资本盈利能力分析主要的指标是净资产收益率、资本收益率、每股收益、市盈率发展能力分析指标主要是盈利增长能力分析、资产增长能力、资本增长能力分析和技术投入增长能力分析二）盈利能力分析指标首先是资产利润率资产利润率是公司税前利润总额与资产均匀总额的比率它小但能够评估公司的资产盈余能力，而且能够反映出公司管理者的资产配置能力万科地产 2009 年资产利润率较低，其他年份较高，而且呈逐年上升的趋势阐明万科地产自 2009 年上市以来，利润总额在小断上升，资产盈余能力较强，同时也阐明公司管理者在资产配置方而有着较强的能力其次是成本费用利润率成本费用利润率是公司的利润总额与成本费用总额的比率厂它能够评估公司盈余能力的高低，也能够评估公司对成本费用的控制能力和经营管理水平该目标越高，阐明公司为获取利润而付出的代价越小，公司的盈余能力越强万科地产的成本费用利润率在 2009-2010 年呈降低趋势，而在 2010 年以后逐年上升。

阐明公司在上市前期由于经营成本、销售费用、管理费用、财务费用和所得税费用等成本费用的增加，影响了利润总额，然后造成本钱费用利润率的降低上市后期成本费用利润率上升，阐明公司盈余能力逐年增强，管理者对成本费用的控制能力也在小断加强第三是股东权益报酬率股东权益报酬率反映了公司股东获取出资报酬的高低，该比率越高，盈余能力越强第四是销售毛利率销售毛利率反映公司的经营成本与经营收入的比例关系，毛利率越大，阐明在经营收入净额中经营成本所占比重越小，公司经过销售获取利润的能力越强经过以上图表万科地产销售毛利率在逐年上升，经过销售获取利润的能力较强2.房地产行业概况2.1 房地产行业的发展状况2.1.1 房地产行业的发展现状近年来房价的不断上涨,使我国房地产业热度不断提高,房地产业也得到迅速发展, 幅度之大，范围之广，在我国房地产历史上是少有的房子是百姓的生活必需品，房地产业又汇集了天下的资金从房市的运行层面来看：2（1）泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降2007 年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。

深圳、广州、上海、北京、东莞等城市的房价从 2007 年四季度开始下调其中深圳房价在 2007 年 11 月环比下跌 13.5%，此后逐步下跌，至 2008 年 5 月，新建商品住宅均价 11014 元/平米，回落至 2007 年初的水平，与 2007 年 10 月高峰期的 17350 元/平米相比，下跌了 36%;而且据业内人士预测，深圳的房价还会进一步探底广州也出现了类似的情况，2008 年 3 月，商品住宅均价为9316 元/平米，与 2007 年 10 月相比，下跌了 19.5%北京、上海虽然价格仍然较为坚挺，但销量也出现了不同程度的下跌，显示其价格坚挺的基石并不牢固根据国家发展改革委、国家统计局的调查显示，继多个月份出现涨幅回落之后，今年 5 月份，全国 70 个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落 0.6 和 1.5 个百分点与此同时，万科、招商、和记黄埔地产等地产商为加快资金周转纷纷调低价格、打折销售同时一些炒家为尽快脱手、回笼资金，也大幅降低房价进行抛售2）成交量萎缩，空置率上升与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。

据易居房地产研究院的统计显示，今年 1 月至 5 月，上海月平均成交面积为 83 万平方米，而 2007 年月均成交面积为 174 万平方米，同比下降 52%;其中今年 5 月成交量为 100.89 万平方米，虽然环比 4 月份增长 8%，但同比去年 4 月则下降了 57%7 月上半月上海一手商品住宅的成交量仅 33.62万平方米，环比下滑 22%，只相当于去年同期成交的三成2008 年上半年，深圳楼市成交量仍然处于下降通道之中根据世联地产研究中心发布的数据，2008 年 6 月深圳一手房成交面积为 28.3 万平米，环比下降 30.3%，同比也下降 45.5%广州市国土房管局的数据显示，今年上半年全市十区一手住宅成交量仅239.78 万平方米，与去年同期的 427.82 万平方米相比大幅度下降 44%，而与2006 年同期相比降幅更达 52%从单月来说，今年上半年单月成交量最大的是6 月，为 64.64 万平方米，其它月份全部低于 40 万平方米，成交量最低的 2 月仅 23.12 万平方米，而去年同期，每个月楼市成交量平均都在 60 万-75 万平方米之间，足见当中的差距同时，天津、杭州、南京、武汉、重庆、成都、沈阳、长沙等许多城市的成交量也开始萎缩，空置率不断攀升。

3）紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大目前，我国房地产商目前面临着巨大的资金压力据相关经济学家分析，目前我国房地产商面临 5000 亿元以上的资金缺口一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，3各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达 90%，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动4）市场开始走向分化，一些实力较低的房企正在被洗出市场一是土地制度方面监管的加强，实力较小的房地产很难拿到地，即便拿到地，也要及时支付地款二是，信贷紧缩，使得房地产资金缺乏有效的资金来源，一些中小房地产又不能通过股市发行股票来获取资金三是，房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难。

四是，由于利率提高，一些中小房地产无力支付巨额的房地产信贷的利息五是，一些中小房地产不具有品牌竞争力六是，大型房地产更具有实力进行价格战，通过价格战来清洗市场这些因素的共同作用将会使房地产市场走向分化，一些实力较低的房企将被清洗出市场，从而提高市场集中度1 月 22 日，北京市建委对拟注销资质证书的 862 家房地产开发企业名单进行了公示;根据名单，此次拟注销的大多数还是中小开发企业此外，其他城市也纷纷出现了一些中小房地产企业破产倒闭现象当然，在一些二线、三线城市，中小房地产企业还是有其存活的基础的5）房地产中介经营困难由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现了经营困难和倒闭去年以来，随着“中天置业卷款逃逸”事件和“长河地产关门倒闭”事件的发生，房地产业内一时风声鹤唳今年 1 月 11 日，创辉租售上海所有门店一夜之间全部关门而在东莞，创辉租售在最近两个月。