2022年实务基础市场比较法3.docx

2022年实务基础：市场比较法3　　估价期日修正是将比拟实例在其成交日期的价风格整为估价期日的价格主要用地价指数进展修正修正公式为：　　VE=V0×Q/Q0 (15)　　式中：VE：估价期日宗地价格　　V0：交易期日宗地价格　　Q：估价期日地价指数　　Q0：交易期日地价指数　　5.2.8 区域因素修正　　区域因素修正是将比拟实例在其外部区域环境状况下的价风格整为估价对象外部区域环境状况下的价格　　区域因素修正的主要因子有商业繁华程度、交通条件、公用设施及根底设施水平、区域环境条件、城镇规划、土地使用限制、产业集聚程度等不同用途的土地，影响其价格的区域因子不同，区域因素修正的详细因子应依据估价对象的用途确定将区域因素中的各因子对地价的影响程度求和，得出区域因素条件指数，再按公式计算修正公式为：　　VE=V0×DP/DE (16)　　式中： VE：区域因素修正后的比拟实例价格　　V0：区域因素修正前比拟实例价格　　DP：待估宗地区域因素条件指数　　DE：比拟实例宗地区域因素条件指数　　5.2.9 个别因素修正　　个别因素修正是将比拟实例在其个体状况下的价风格整为估价对象个体状况下的价格。

　　个别因素修正的主要因子包括：宗地位置、面积、外形、临街状况、宗地内根底设施水平、地势、地质、水文状况、规划限制条件等个别因素修正的详细因子应依据估价对象的用途确定将个别因素中的各因子对地价的影响程度求和，得出个别因素条件指数，再按公式计算修正公式为：　　VE=V0×SP/SE (17)　　式中：VE：个别因素修正后的比拟实例价格　　V0：个别因素修正前比拟实例价格　　SP：待估宗地个别因素条件指数　　SE：比拟实例宗地个别因素条件指数　5.2.10 土地使用年期等修正　　土地使用年期修正是将各比拟实例的不同使用年期修正到待估宗地使用年期限，以消退因土地使用年期不同而对价格带来的影响修正公式为：　　Vt=V0×K (17)　　式中： Vt：年期修正后宗地价格　　V0：年期修正前比拟实例价格　　K：年期修正系数　　K=[1-1/(1+r)m]/[ 1-1/(1+r)n] (18)　　式中： r:土地复原利率　　m:待估宗地的使用年期　　n:比拟实例的使用年期　　除进展上述几项修正外，还应依据比拟实例与待估宗地的条件差异进展其它必要的修正，如容积率修正等　　5.2.11 比准价格确定　　所选取的若干个比拟实例价格经过上述各项比拟修正后，可选用以下方法之一计算综合结果，作为比准价格：　　(1)简洁算术平均法。

　　(2)加权算术平均法　　(3)中位数法　　(4)众数法　　5.2.12 适用范围　　市场比拟法主要用于地产市场兴旺，有充分的具有替代性的土地交易实例的地区市场比拟法除可直接用于评估土地的价格或价值外，还可用于其它估价方法中有关参数的求取。