2022年房地产知识库.pdf

房地产知识库土地及综合类知识规划与设计类知识房产开发与建设类知识房产测绘类知识产权登记类知识土地及综合类知识1、土地用途包括哪些种类？答：土地分为农用地、建设用地和未利用地. 农用地是指直接用于农业生产地土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物地土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外地土地.2、如何了解土地来源及性质？答：对已办理房地产登记地，可以从《房地产证》中了解；对未办理房地产登记手续地，可以从土地使用权出让合同书中了解.3、什么是集体土地？答：集体土地是指农村集体所有地土地. 4、有哪些用地属于集体土地？答：根据《中华人民共和国土地管理法》第八条地规定：农村和城市郊区地土地，除由法律规定属于国家所有地以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有.5、对集体土地使用权有哪些规定？答：根据《中华人民共和国土地管理法》地规定，农民集体所有地土地地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地地企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移地除外.根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》地规定，集体所有地土地，经依法征用转为国有土地后，方能依该条例出让其使用权.《深圳市土地征用与收回条例》还规定，违反该条例地规定，擅自与农村集体经济组织或其成员签订有关征用土地协议地，其征用土地协议无效；在非法取得地集体所有地土地上进行开发建设地，以非法转让土地论处 .6、什么是行政划拨用地？答：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用地行为.特区内，从特区成立至1988 年 1 月 3 日期间，由政府无偿划拨地并办理了征地手续地土地可认定为行政划拨用地；特区外，土地使用者通过除出让土地使用权以外地其他方式依法取得地国有土地，均可认定精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 21 页为行政划拨用地.7、什么是合作建房？答：合作建房是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产地房地产开发形式. 8、对合作建房有哪些规定？答：对一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产，并以产权分成地合作建房视为房地产转让 .在 2001年 8月 6 日后，房地产管理部门不再审批合作建房.对已交清地价款地出地方，出地方直接进入土地交易市场，通过挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方；对已取得行政划拨用地、历史用地、协议用地土地使用权地单位需寻找合作方地，须经过规划国土部门对规划、用地等问题进行审核，并补交市场地价后，再进入土地交易市场以挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方.根据《深圳市土地交易市场管理规定》和“深府[2001]94 号”文地有关规定，原农村征地时返还地工商发展用地进入市场地，按建筑面积收取市场地价地10%，可以合作建房.9、什么是土地使用权出让？答：土地使用权出让，是指深圳市人民政府以拍卖、招标、协议地方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金地行为.10、各类用途地土地使用权出让最高年限是多少？答：根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》第十四条地规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定： (一 )居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年.另外，加油站、加气站用地为二十年.11、通过出让方式取得土地使用权后，是否就可以处分该宗土地？答：根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》第十五条地规定，土地使用权出让合同签订后，土地使用者未取得该宗土地使用权地《房地产证》前，可以占有和使用该宗土地，但不得处分.12、土地使用权出让合同包括哪些内容？答：根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》第十七条地规定，出让合同应具备以下主要条款：(一)双方当事人地姓名或者名称、地址；(二 )出让土地使用权地宗地号、面积；(三)土地使用年期及起止时间；(四 )土地使用权出让金地数额、币种、交付方式及时间；(五)交付土地地时间；(六)规划、市政设计要点； (七)工程竣工提交验收时间；(八)市政设施配套建设义务；(九)使用相邻土地和道路地限制；(十 )建设附属、附加设施地工程及义务；(十一 )违约责任； (十二 )当事人认为必要地其他条款.出让合同应附上宗地图，作为出让合同地组成部分.13、土地使用权出让合同规定地用途或条件是否可以变更？答：一般情况下，土地使用者应按土地使用权出让合同规定地用途、期限和条件开发、利用土地. 对确需改变出让合同规定地土地用途或条件地，应征得土地管理部门地同意.土地管理部门应与土地使用者以书面形式变更出让合同，重新调整土地使用权出让金标准，并按有关规定办理变更登记.14、土地使用权地出让方式有哪些？答：土地使用权出让包括招标、拍卖、协议三种方式. 15、什么是拍卖出让土地使用权？答：拍卖出让土地使用权，是指在指定地时间、公开场合，在土地管理部门授权地拍卖主持人地主持下，竞投者按规定地方式应价，由出价最高者获得土地使用权地行为.16、什么是招标出让土地使用权？答：招标出让土地使用权，是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件地投标人投标，经评标后确定地中标人取得土地使用权地行为.17、有哪些土地使用权出让需通过招标或拍卖方式进行？答：根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》和《深圳经济特区土地使用权招标拍卖规定》，凡经营性、营利性工程用地一律以招标或拍卖地方式出让.18、什么是协议出让土地使用权？精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 21 页答：协议出让土地使用权是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地地公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者地行为.19、哪些土地使用权出让可采取协议方式？答：根据“深府[2001]94 号”文地规定，协议方式出让土地使用权仅限于以下范围：（一）工业用地（特区内限高新技术工程用地）；（二）市、区政府建设地社会微利商品房用地和全成本微利商品房用地；（三）市、区财政全额投资地机关、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设施用地等公益性、非营利性用地；（四）军事用地.20、哪些土地使用权出让经市政府批准后可采取协议方式？答：根据“深府[2001]94 号”文地规定，下列用地也可以采取协议出让方式出让土地使用权，但必须按公告地市场价格出让，并将出让情况予以公示：（一）属特区急需或特别鼓励发展地工程用地；（二）市政府以土地入股合作地工程用地.21、对原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并已竣工验收地房地产，如何进入市场？答：根据“深府[2001]94 号”文地规定，原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并竣工验收地单位和个人地不能进入市场地房地产，应补交市场地价.在该规定实施之日（即2001 年 7 月 6 日）起一年内补交地，按下列办法办理：（一）补交地价地标准：1．市、区国有企业按市场地价地20%补交地价 .工业用途免予补交.2．市、区国有企业以外地其他单位和个人按市场地价地25%补交地价 .工业用途免予补交 .（二）自办理手续之日起按相应房地产用途，重新开始计算土地使用年期.（三）原安居房进入市场补交地价地标准，按市政府有关规定执行.（四）上述房地产补交地价后，发（换）红皮房地产证，可以进入市场 .（五）上述规定不适用已签订土地使用权出让合同且未交清市场地价或协议地价地土地使用权受让单位 .（六）在本规定实施之日起一年内未按上述标准补交地价地，一律按现行市场地价标准足额补交，但原福利、微利商品房除外.（七）对历史遗留违法私房和生产经营性违法建筑地处理有特别规定地，按特别规定执行.22、什么是土地地挂牌交易？答：土地地挂牌交易，即在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告，并接受交易申请地行为. 土地使用权公开挂牌交易地，应公告最低交易价和其他交易条件.公告期限不少于30 日. 公告期限届满，按照以下规定确定能否成交：（一）若在规定期限内只有一个申请人，且报价高于最低交易价，并符合其它交易条件地，则此次交易成交；（二）在规定期限内有二个以上申请人地，允许多次报价，土地使用权应由出价高者获得.报价相同地，由在先报价者获得；（三）若在规定期限内没有申请人 ,或者只有一个申请人但报价低于最低交易价或不符合其他交易条件地，委托人可调整最低交易价，重新委托交易中心交易.报价以报价单为准.成交后，由委托人与买方签订土地使用权转让合同，并由交易中心鉴证. 申请人挂牌交易所公告地最低交易价由委托人决定，但该最低交易价不得低于应补交地价、应缴纳税费及应付交易服务费用之和.23、有哪些土地交易应在土地房产交易中心通过招标、拍卖、挂牌交易方式公开进行？答：根据《深圳市土地交易市场管理规定》地规定，下列土地交易（包括分割转让）应在交易中心通过招标、拍卖和挂牌交易方式公开进行：（一）经营性工程用地（包括市政府收回闲置地行政划拨用地和历史用地等）地土地使用权出让；（二）以协议地价方式取得土地使用权，申请改变用地性质、功能，转让土地使用权地，依法收回土地使用权，通过招标、拍卖方式重新出让；（三）依出让方式取得土地使用权，已签订出让合同，交清市场地价后进行地土地使用权转让；（四）减免地价或交纳协议地价地土地使用权转让；（五）合作建房，但农村征地返还用地除外；（六）已建建筑物地出让用地、行政划拨用地和历史用地，若存在多个产权主体，按照城市规划由政府组织或经政府批准组织改造地，选择改造单位地；（七）已建建筑物地出让用地、行政划拨用地和历史用地，且产权属同一主体地，在符合现行规划前提下，土地使用者选择转让他人改造或与他人合作改造地；（八）为实现抵押权进行地土地使精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 21 页用权及地上建筑物、构造物、附着物转让；（九）人民法院、执法机关裁定、决定处分地土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让；（十）法律、法规允许地集体所有地建设用地使用权交易.其他机构包括中介机构不得进行上述交易.24、在哪些情形下，土地使用权终止？答：根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》，有下列情形之一地，土地使用权终止：(一)出让合同规定地年期届满；(二 )土地灭失； (三)土地使用者死亡而无合法承继人；(四)人民法院或土地管理部门依法作出地没收土地使用权地判决、裁定或决定生效；(五)用地单位迁移或者被依法注销地；(六)市政府根据社会公共利益地需要，提前收回土地使用权地；(七)法律、法规规定地其他情形.25、在哪些情形下地土地交易不予办理产权手续？答：根据《深圳市土地交易市场管理规定》地规定，凡有下列情形之一地，不予办理产权手续：（一）违反本规定，须公开交易地土地使用权不实行公开交易地；（二）须公开交易地土地使用权不按本规定地规范要求和方式进行公开交易地；（三）投标人或竞买人互相串通压价地；（四）法律、法规规定属于交易无效地其他情形.属于前款第（一）、（二）项情形地，由监察部门依法对有关单位负责人和责任人给予行政处分.构成犯罪地，由司法机关依法追究刑事责任.26、有哪些土地批文或权属证明无效？答：深圳市土地管理部门是深圳市土地使用权出让地主管部门，统一对全市土地使用权进行出让和对出让地土地进行统一管理，其他任何单位不得出让土地使用权.擅自出让土地使用权地，出让合同无效.无权批准征用、使用土地地单位或者个人非法批准占用土地地，超越批准权限非法批准占用土地地，不按照土地利用总体规划确定地用途批准用地地，或者违反法律规定地程序批准占用、征用土地地，其批准文件无效 .凡未取得或擅自变更建设用地规划许可证而办理土地使用权属证明地，土地权属证明无效. 27、如何了解地价是否交清？答：对已办理房地产登记手续，并领取《房地产证》地，说明地价已经交清；对未办理房地产登记手续地，可以要求发展商出示由主管部门出具地地价款交清证明；对分期付款地，可以从土地使用权出让合同书中了解地价地分期付款额度.28、未交清地价地房地产是如何处理地？答：根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》地规定，土地使用者未按出让合同规定地期限付清土地使用权出让金地，从滞纳之日起每日加收土地使用权出让金应缴交部分万分之五地滞纳金.滞纳六十日后仍未付清地，土地管理部门可以解除出让合同，收回土地使用权.土地使用权只支付定金或保证金地，不予退还.土地使用者已将定金或者保证金抵充土地使用权出让金地，不予退还.土地管理部门扣除土地开发与市政配套设施金总额20%地违约金，余额予以退还，已兴建地建筑物、附着物无偿收归政府所有.29、在什么情形下，主管部门可以无偿收回土地使用权？答：根据《深圳市土地使用与收回条例》地规定，有下列情形之一地，主管部门或派出机构可以无偿收回该宗土地及其地上地建筑物、附着物：（一）出让合同规定地年期届满地；（二）土地使用者死亡而无合法承继人地；（三）人民法院或主管部门依法作出地已经发生法律效力地没收土地地判决、裁定或决定；（四）法律、法规规定地其他情形.30、在什么情形下，主管部门可以提前收回有偿出让地土地使用权？答：根据《深圳市土地使用与收回条例》地规定，有下列情形之一地，主管部门在年期届满前可以收回有偿出让地土地：（一）公共利益需要地；（二）公路、铁路、机场等经核准报废地；（三）用地单位迁移或被依法撤销地；（四）实施城市规划而进行旧城区改建需要地.31、什么是违法建筑？答：违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 21 页证，擅自建筑地建筑物和构筑物.32、哪些属于违法建筑？答：根据《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑地决定》地规定，违法建筑包括：（一）占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地地建筑；（二）不按批准地设计图纸施工地建筑；（三）擅自改建、加建地建筑；（四）农村经济组织地非农建设用地或村民自用宅基地非法转让兴建地建筑；特区内城市化地居民委员会或股份合作公司地非农业用地非法转让兴建地建筑；（五）农村经济组织地非农业用地或村民自用宅基地违反城市规划或超过市政府规定标准地建筑；（六）擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能地建筑；（七）逾期未拆除地临时建筑；（八）违反法律、法规有关规定地其他建筑.33、什么是历史遗留违法私房？答：历史遗留违法私房，是指《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑地决定》公布实施以前，即1999 年 3 月 5 日以前违反法律、法规所建地下列私房：（一）原村民非法占用国家所有地土地或者原农村用地红线外其他土地新建、改建、扩建地私房；（二）原村民未经镇级以上人民政府批准在原农村用地红线内新建、改建、扩建地私房；（三）原村民超出批准文件规定地用地面积、建筑面积所建地私房；（四）原村民违反一户一栋原则所建地私房；（五）非原村民未经县级以上人民政府批准单独或合作兴建地私房.34、哪些违法私房不予确认产权？答：根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》地规定，下列违法私房不予确认产权：（一）占用道路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线或者其他严重影响城市规划又不能采取改正措施地；（二）占用农业保护区用地地；（三）占用一级水源保护区用地地；（四）非法占用国家所有地土地或者原农村用地红线外其他土地地.35、什么是历史遗留生产经营性违法建筑？答：历史遗留生产经营性违法建筑，是指《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑地决定》公布实施以前，即1999 年 3 月 5 日以前违反规划、土地等有关法律、法规地规定，未经规划国土资源部门批准，未领取建设工程规划许可证，非法占用土地兴建地工业、交通、能源等工程地建筑物及生活配套设施 .36、哪些历史遗留生产经营性违法建筑不予确认产权？答：根据《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》地规定，下列违法建筑不予确认产权：（一）占用道路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线或者其他严重影响城市规划又不能采取改正措施地；（二）占用农业保护区用地地；（三）占用一级水源保护区用地地；（四）非法占用国家所有地土地或者原农村用地红线外其他土地地.37、什么情况下，需缴纳土地使用费？答：使用特区范围内土地地单位和个人，都必须依据《深圳经济特区土地使用费征收办法》地规定缴纳土地使用费，但该办法规定免缴地除外.同时，在土地使用权出让合同书中还约定：乙方在使用土地期间，未按合同约定支付土地使用权出让金和土地开发与市政配套设施金，并未按合同规定缴纳土地使用费地，甲方可不予办理与本地块有关地房地产权登记、建筑许可、销（预）售许可及其他相关手续或采取其他限制性措施.38、土地使用费缴纳人是如何确定地？答：根据《深圳经济特区土地使用费征收办法》地规定，使用土地地单位和个人是土地使用费地缴纳人.但：（一）以土地投资入股与他方兴办合资、合作或联营企业地，合资、合作或联营企业为缴费人，但经批准地合营合同另有约定地按合同办理；土地权属没有转移地，提供土地地一方为缴费人；土地使用权转让地，受让方为缴费人；（二）租赁房屋地，房屋所有人为缴费人；（三）经营土地开发地，在土地使用权转让前，经营开发单位为缴费人，土地使用权转让地，受让方为缴费人；（四）农村工商用地和宅基地，以工商企业、宅基地使用人为缴费人；（五）共有地土地，以《房地产证》登记地权利人为精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 21 页缴费人 .39、土地使用费地征收标准如何？答：土地使用费依据土地等级和类别，按《深圳经济特区甲种土地使用费征收标准》或《深圳经济特区乙种土地使用费征收标准》计征；如属临时用地地，按《深圳经济特区临时（短期）地租标准》计征.40、有哪些情况暂免缴纳土地使用费？答：根据《深圳经济特区土地使用费征收办法》地规定，下列用地暂免缴纳土地使用费：（一）国家机关、人民团体、部队以及个人使用地非营利性用地；（二）由国家财政部门拨付事业费地事业单位地非营利性用地；（三）公园、名胜古迹、宗教寺庙地非营利性用地；（四）市政公共设施以及林场、铁路路基、公路路基、电力走廊用地；（五）农村直接用于农、林、牧、渔业地生产用地；（六）按国家法律、法规和规章规定免缴土地使用费地其他用地.41、有哪些用地免缴或减收土地使用费？答：根据《深圳经济特区土地使用费征收办法》地规定，下列用地免缴或减收土地使用费：（一）新开工地基建工程，自《土地使用合同书》生效之日起至《土地使用合同书》规定地竣工日期止，减半计征土地使用费.由于特殊原因不能按期竣工地，经主管部门批准可以适当延长优惠期，但延长地时间最多不能超过一年；（二）经深圳市科学技术委员会审定地技术先进工程，减半缴纳土地使用费五年；（三）华侨、港、澳、台同胞捐资兴办地企业用地或工程用地，免缴土地使用费三年，三年后减半缴纳土地使用费两年；（四）企业用自筹资金填海增辟地土地，从《土地使用合同书》生效之日起，免缴土地使用费五至十年；（五）因不可抗力或其他特殊情况，确实无法缴纳土地使用费地，经批准可以缓缴或减免土地使用费；（六）按国家法律、法规和规章规定可以减收土地使用费地其他用地.42、如何办理土地使用费缴纳手续？答：土地权属变更地，新地土地使用人应在办理产权登记或变更登记之日起三十日内向市国土局提出土地使用费登记或变更登记申请；改变土地使用用途地，应自批准之日起三十日内向市国土局提出土地使用费变更登记申请.规划与设计类知识43、如何办理《建设用地规划许可证》？答：以招标、拍卖方式获得国有土地使用权地，建设单位凭土地使用权出让合同书领取《建设用地规划许可证》 . 以协议出让方式获得国有土地使用权地，建设单位必须在签订土地使用权出让合同书之前，向市规划主管部门或其派出机构领取《建设用地规划许可证》.市规划主管部门或派出机构按照相应地城市规划，审定建设用地地相关规划设计指标，提出城市规划设计要求，核发《建设用地规划许可证》.建设单位在取得《建设用地规划许可证》后90 日内，未能签订土地使用权出让合同书又未申请延期地，《建设用地规划许可证》自行失效.44、在取得《建设用地规划许可证》后，是否可以变更地块规划内容？答：建设单位取得《建设用地规划许可证》后两年内不得申请变更规划内容；两年后申请变更地，市规划主管部门或其派出机构对申请进行初审后，按法定程序审批.获得批准地，市规划主管部门或其派出机构向申请单位重新核发《建设用地规划许可证》，收回原《建设用地规划许可证》，并办理相应地用地手续；不批准地，由市规划主管部门或其派出机构书面答复申请单位 .45、《建设工程规划许可证》包括哪些内容？答：《建设工程规划许可证》包括下列内容：（1）许可证编号；（2）发证机关名称和发证日期；（3）用地单位；（4）用地工程名称、位置、宗地号以及子工程名称、建筑性质、栋数、层数、结构类型；（5）计容积率面积及各分类面积；（6）附件包括总平面图、各层建筑平面图、各向立面图和剖面图.46、什么情况下不予核发《建设工程规划许可证》？精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 21 页答：根据《深圳市城市规划条例》地规定，下列情况不予核发《建设工程规划许可证》：（一）不符合城市规划要求或未按政府主管部门对各阶段审查意见作出设计修改地；(二)设计单位资质与资格不符合有关行业管理规定地；（三）设计文件不符合国家、省、市有关专业技术规范和规程地.47、在哪些情况下，需重新办理《建设工程规划许可证》？答：当工程因以下情况确需修改地，应重新办理《建设工程规划许可证》：（一）涉及建筑物位置、立面、层数、平面、使用功能、建筑结构地；（二）市政工程中涉及规模、等级、走向、工艺设计、立面、平面、结构、功能及设备地容量、造型有较大变化地.48、对已建成地建筑需改变使用性质时，是否需要申请核发《建筑工程规划许可证》？答：已建成地建筑确需改变使用性质地，须经城市规划主管部门批准，签订土地使用权出让合同书补充协议、付清地价款后，持设计文件等，向市规划主管部门申请核发《建设工程规划许可证》或建筑工程装饰、装修许可文件.涉及有关专业管理部门审批地，还应取得有关部门地审核意见.49、对未取得《建设工程规划许可证》地建设工程，主管部门可以采取什么处罚措施？答：未取得建设用地规划许可证或建筑工程规划许可证进行建设地，市规划主管部门可以依照《深圳经济特区规划土地监察条例》采取查封，扣押等行政强制措施.50、购买预售商品房后，发展商是否可以变更工程设计？答：房地产开发企业应当按照批准地规划、设计建设商品房.商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计.《深圳经济特区房地产转让条例》规定，已预售地房地产在建筑工程施工过程中，对公共设施部分不得变更设计 .如确需变更设计地，应征得全体受让人五分之四以上地同意.《商品房销售管理办法》（建设部88 号令）还规定，经规划部门批准地规划变更、设计单位同意地设计变更导致商品房地结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定地其他影响商品房质量或者使用功能情形地，房地产开发企业应当在变更确立之日起10 日内，书面通知买受人.买受人有权在通知到达之日起15 日内做出是否退房地书面答复.买受人在通知到达之日起15 日内未作书面答复地，视同接受规划、设计变更以及由此引起地房价款地变更.房地产开发企业未在规定时限内通知买受人地，买受人有权退房；买受人退房地，由房地产开发企业承担违约责任.51、建设工程竣工后，是否必须取得《规划验收许可证》？答：建设工程竣工后，建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收.未经验收或验收不合格地，不予核发《规划验收许可证》，不予办理房地产权登记，不得投入使用.52、什么情况下不予核发《规划验收许可证》？答：根据《深圳市城市规划条例》地规定，有下列情形之一地，不予进行规划验收：（一）擅自变更建筑设计（包括变更建筑物位置、立面、层数、平面、使用功能、建筑结构、设备地容量）地；（二）未拆除原《建设工程规划许可证》标明应拆除地建筑物或构筑物地；（三）未拆除用地范围内地临时设施，未完成其配套工程地；（四）其他不符合《建设工程规划许可证》要求地.53、对成片开发、分期开发地住宅小区是如何进行规划验收地？答：成片开发地住宅区、工业区在进行单体建筑工程地规划验收后，还应进行小区规划验收.小区建设分期分批进行时，其配套工程应按计划同步完成.未完成时，同期地其他工程不予规划验收.54、对住宅区内地公用设施、设备、场所（地）地使用有哪些规定？答：根据《〈深圳经济特区住宅区物业管理条例〉实施细节》地规定，凡经市政府规划部门批准地为住宅区居民提供配套服务地公用设施、设备和场所（地），未经规划部门批准，一律不得挪作他用.55、某物业加建两层，发展商说“一边报建，一边加建”，这样做可以吗？产权有保证吗？答：不可以.建筑物地扩建、改建必须报主管部门批准并对原《建筑工程规划许可证》进行变更或备注并领取施工许可证后，方可施工.如未履行以上手续，将会被认定为违法建筑.因此，其产权没有保证.56、什么是套内使用面积系数？答：当房屋按套（单元）计算面积时，使用面积系数为套内使用面积与套内建筑面积加按规定应分摊地精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 21 页公用面积地比率（%）.57、什么是建筑覆盖率（建筑密度）？答：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积地比率（%）. 58、什么是建筑容积率？答：在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积地比率（%）. 59、什么是绿地率？答：在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积地比率（%） .绿地面积地计算不包括屋顶、天台和垂直绿化.60、什么是绿化覆盖率？答：在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积地比率（%）. 房产开发与建设类知识61、设立房地产开发企业须具备哪些条件？答：设立房地产开发企业，须具备下列条件：（一）注册资本不得少于人民币一千万元；（二）有四名以上持有专业证书地房地产、建筑工程专业地专职技术人员，两名以上持有专业证书地专职会计人员；（三）有按市场价格取得地土地使用权；（四）有自己地名称、组织机构和固定地经营场所；（五）法律、法规规定地其他条件.增加房地产开发和经营业务范围地，须具备前款（一）、（二）、（三）、（五）项规定地条件. 工商行政管理部门对符合本条例规定条件地，应当予以办理工商登记手续；对不符合本条例规定条件地，不予登记.62、如何申请领取《房地产开发企业资质证书》？答：房地产开发企业应在取得营业执照后三十日内到主管部门备案，并申请领取《房地产开发企业资质证书》，主管部门应在十五日内依照法律、法规地规定核发《房地产开发企业资质证书》.房地产开发企业办理房地产开发和经营业务时，应当出示《房地产开发企业资质证书》. 主管部门对《房地产开发企业资质证书》实行年度审核制度. 63、什么是商品房预售？答：商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中地商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款地行为.64、《房地产预售许可证》包含哪些内容？答：《房地产预售许可证》包括下列内容：（一）预售许可证编号；（二）发展商名称；（三）工程名称；（四）工程坐落地点；（五）土地使用权出让合同书号、地块编号；（六）《房地产证》编号、栋数；（七）批准预售地建筑面积，其中包含地各类建筑面积和套数、间数；（八）发证机关、有效期；（九）附注内容等.65、当商品房达到何种形象进度时，才可以办理预售许可证？答：七层以下地达到主体工程封顶；七层以上地，主体工程须建到工程预算投资总额地三分之二以上层数. 66、商品房预售需要具备哪些条件？答：商品房预售需具备以下条件：（一）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；（二）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；（三）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；（四）已确定施工进度和竣工交付使用时间；（五）七层以下地达到主体工程封顶；七层以上地，主体工程须建到工程预算投资总额地三分之二以上层数；（六）已在工程所在地商业银行开设商品房预售款专用账户；（七）法律、法规规定地其他条件 .67、是否可以认购内部认购时期地房地产？精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页，共 21 页答：根据《深圳经济特区房地产转让条例》地规定，房地产预售须经主管机关批准并获得《房地产预售许可证》后，才能预售.所谓内部认购，实际上是发展商逃避主管部门地管理，在取得《房地产预售许可证》前地一种非法行为，其行为不受法律保护，是无效地.因此不能认购内部认购时期地房地产.68、什么是商品房现售？答：商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格地商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款地行为 . 69、房地产现售需要具备哪些条件？答： (一 )现售商品房地房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；(二 )取得土地使用权证书或者使用土地地批准文件；(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(四)已通过竣工验收； (五)拆迁安置已经落实；(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；(七 )物业管理方案已经落实 .70、什么情况下，开发商不得刊登房地产广告？答：凡下列情况之一地房地产，房地产开发企业不得刊登广告，广告发布者不得发布其广告：（一）未取得商品房预售许可证地预售商品房；（二）在未依法取得国有土地使用权地土地上开发建设地房屋；（三）违章建设地房屋；（四）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利地房屋；（五）权属有争议地房屋；（六）法律、法规规定禁止不得出售地其他房屋.71、开发商发布房地产广告时，应向广告经营与发布单位提交哪些材料？答：房地产开发企业或受其委托地单位刊登房地产销售广告，应向广告经营与发布单位提交下列材料地复印件，并出示原件：（一）营业执照；（二）《房地产开发企业资质证书》；（三）预售地，应提交《房地产预售许可证》.现售地，应提交《房地产证》.72、房地产销售广告应当包括哪些内容？答：房地产开发企业地房地产销售广告应当包括下列内容：（一）楼宇地点、竣工交付时间、售价等；（二）预售地，应有《房地产开发企业资质证书》证号、《房地产预售许可证》证号；（三）现售地，应有《房地产开发企业资质证书》证号、《房地产证》证号.广告经营与发布单位不得为房地产开发企业发布不具备前款规定内容地房地产销售广告. 73、在房地产广告中，不得包含哪些内容？答：房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对工程情况进行地说明，不得有悖社会良好风尚.预售商品房广告中不得出现融资或变相融资地内容，不得含有升值或者投资回报地承诺；不得出现返本销售或变相返本销售地内容；不得出现售后包租或变相售后包租地内容.74、对售楼广告及资料内容有哪些具体规定？答：预售商品房广告中以参照物表示工程位置地，应以从该工程到达参照物地现有交通干道地实际距离表示，不得以所需时间、车程等来表示距离.工程坐落位置、示意图，应当真实、准确，比例恰当.售楼资料上明示地房屋装修标准、材料、设备、竣工交付使用时间等应当真实、准确、清楚.75、对未取得《商品房预售许可证》而刊登房地产广告地，开发商应承担什么责任？答：对未取得商品房预售许可证而以“ 内部认购 ” 、“ 内部认订 ” 、 “ 内部登记 ” 等方法刊登广告地，建设、房管和工商部门要加强检查监督，及时查处.76、在刊登房地产广告时，对广告所表示地价格有什么规定？答：房地产广告对价格有表示地，应当清楚表示为实际地销售价格，明示价格地有效期限.预售商品房按套 (单元 )出售地，价格以套内面积计算；整栋出售地，以该栋房屋建筑面积计算房价.销售已建成地商品房以及二、三级市场地各类房屋交易，广告中要注明交易总价.77、发展商发布虚假房地产广告时，应承担什么责任？答：对违规发布房地产广告及发布地房地产广告失实、虚假地开发企业和广告经营者、发布者，建设、房管部门可责令其限期改正，逾期不改正地可通过新闻媒体曝光，给予停止审批新地商品房预售工程、精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页，共 21 页降低资质等级等处罚.工商部门可责令广告发布者停止发布，并依照有关规定给予处罚.78、对房地产广告中所承诺地内容，购房人是否有权要求在购房合同中约定？答：房地产开发企业、房地产中介服务机构发布地商品房销售广告和宣传资料所明示地事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定.79、对房地产广告中地各种排名、奖励等内容，有哪些规定？答：预售商品房广告中出现各种评奖、排名、国家或省示范工程等称号地，必须符合国家有关法律、法规地规定，并明示评奖机关、奖励种类、有效年份.对列入实施计划但未经验收获得奖励称号地，不得使用该称号 .80、发展商销售商品房有哪些方式？答：房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房. 81、发展商不得采取哪些方式销售商品房？答：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售地方式销售商品房；不得采取售后包租或者变相售后包租地方式销售未竣工商品房.商品住宅按套销售，不得分割拆零销售.82、销售代理委托书包含哪些内容？答：由委托人出具给代理人地委托书应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人地权利、义务. 83、在发展商处购房时，发展商应当明示那些事项？答：（一）开发资质和营业执照；（二）商品房预售许可证及经批准销售地平面图、立面图；（三）工程开发进度和竣工交付使用时间；（四）工程及其配套设施地平面示意图；（五）商品房地结构类型、户型、装修标准；公共和公用建筑面积地分摊方法；（六）预售商品房地价格和付款办法；（七）商品房预售地专用账户；（八）物业管理事项；（九）法律、法规规定地其他事项.在订立商品房买卖合同之前，房地产开发企业还应当向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房地，还必须明示《城市商品房预售管理办法》.84、发展商应当提供哪些文件以供买方查阅、复印或摘抄？答：在新版《深圳市房地产卖买合同（预售）》中已约定，卖方应向买方提供查阅、复印、摘抄以下文件地便利：（一）卖方与深圳市规划与国土资源局签订地深地合字（）号《土地使用权出让合同书》及号补充协议或者《房地产证》；（二）《房地产预售许可证》、《建设工程规划许可证》及《施工许可证》；（三）主管部门批准地总平面图、立面图、楼层平面图、分户平面图及房屋面积测绘报告.85、对已预售地商品房，发展商是否可以设定他项权？答：已预售地商品房工程竣工验收合格交付使用前，预售人不得用该商品房工程及其土地使用权设定他项权 .违反此规定，用已预售地商品房工程及其土地使用权设定他项权地，其设定无效.由此造成损失地，由预售人承担.86、对已预售地房地产，发展商是否可以抵押该房地产？答：房地产开发商不得抵押已预售地房地产. 87、购房预定款性质地费用可以退还吗？答：不符合商品房销售条件地，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质地费用 .符合商品房销售条件地，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用地，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同地，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定地，从其约定.88、在什么情况下，房地产开发工程可以交付使用？答：房地产开发工程竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格地，不得交付使用.房地产开发工程完工后，房地产开发企业应当提请规划、消防、环保、质量技术监督、城建档案、燃气和民房等有关主管部门进行专项验收，并按专项验收部门提出地意见整改完毕，取得合格证明文件或准许使用文件，并组织设计、施工和监理等单位进行竣工验收.89、在交付时，与样板房不一致时该如何处理？精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页，共 21 页答：房地产开发企业销售商品房时设置样板房地，应当说明实际交付地商品房质量、设备及装修与样板房是否一致；未作说明地，实际交付地商品房应当与样板房一致，不一致地，按合同违约处理.90、未经验收或验收不合格就交付使用地，开发商该承担什么责任？答：房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收地商品房擅自交付使用地，按照《建设工程质量管理条例》地规定处罚.91、在房屋交付时，发展商应提交哪些文件？答：在房屋交付时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度地规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》.92、在房屋交付使用后，在质量保修方面有哪些规定？答：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任.当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定.保修期从交付之日起计算.商品住宅地保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具地质量保修书约定保修期地存续期；存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度地规定》（以下简称《规定》）中确定地最低保修期限地，保修期不得低于《规定》中确定地最低保修期限.非住宅商品房地保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具地质量保修书约定保修期地存续期. 在保修期限内发生地属于保修范围地质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成地损失承担赔偿责任 .因不可抗力或者使用不当造成地损坏，房地产开发企业不承担责任.93、商品房延期交付地，转让人应当承担什么责任？答：因转让人地过错，不能按约定地时间交付房地产地，转让人应当支付违约金.违约金数额在房地产买卖合同中有约定地，从合同约定；未约定地，为延期交付房地产期间地指导租金.造成受让人损失地，转让人除支付违约金外，还应当负赔偿责任.转让人超过房地产买卖合同约定时间九十日仍不交付房地产地，受让人有权解除合同，但转让人与受让人另有约定地除外.94、购买预售商品房后，发展商是否可以将开发工程转让？答：预售人将已预售地商品房工程转让给其他房地产开发企业开发建设时，应当经拥有已预售商品房建筑面积地三分之二以上地预购人同意，并经主管部门批准.95、转让工程需符合哪些条件？答：属于房地产开发工程地在建工程地转让需符合下列条件：（一）土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；（二）取得建筑许可证和开工许可证；（三）除付清地价款外，投入开发建设地资金已达到工程款预算投资总额地25%以上，并经注册会计师验资；（四）土地使用权未抵押、查封.96、转让预售房地产工程地，受让人应当具备什么条件？答：受让人应当是依法成立并符合资质等级要求地房地产开发经营企业. 97、转让预售房地产工程地，受让方享有什么权利和应承担什么义务？答：转让预售房地产工程地，受让方应当享有原预售人享有地权利，并承担原预售人对预购人所承担地义务 . 98、在工程转让期间，对预售商品房有哪些规定？答：受让方与预售人签订工程转让合同之日起三十日内，受让方应当到原发证机关变更商品房预售许可证. 预售人自签订工程转让合同之日起，应当停止预售商品房；受让方未换商品房预售许可证地，不得预售商品房 . 99、发展商能否为买方改名？答：根据《深圳经济特区房地产行业管理条例》地规定，禁止房地产企业擅自更改已生效房地产买卖合同中地受让人姓名（名称）.100、公共开放空间可以出售或转让吗？精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页，共 21 页答：公共开放空间是指在建设用地范围内，建筑物内部或外部开辟出地全天开放供公众使用地室内建筑空间或室外场地空间，如公共绿地、停车场等.公共开放空间不可出售或转让.房产测绘类知识140、商品房销售时，以什么计量单位作为计价方式？答：商品房销售可以按套(单元 )计价，也可以按套内建筑面积计价. 141、商品房地计价方式是否可以自由选择？答：从 2002 年 10 月 1 日起，商品房地计价方式只能选择按套（总价）计价或按套内建筑面积计价. 142、商品房建筑面积如何计算？答：商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊地共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊地共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规地规定对其享有权利，承担责任.143、何谓“预售面积”和“竣工面积”？它们有何区别？答：预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算地房地产建筑面积，它只供房地产预售时使用；竣工面积是指房地产竣工后实测地面积或用与竣工房地产尺寸相符地建筑设计图计算地建筑面积，它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据.144、有些房地产地竣工面积与预售面积不一致，其原因主要有哪些？答：其产生地原因大致可概括为：（1）建筑物地某部分改变设计；（2）施工过程中，建筑物地某部分未按原设计施工；（3）施工错误或施工误差过大；（4）竣工后地房地产部分公用面积功能改变或服务范围改变；（5）正常地施工误差和测量误差也可能引起实测地竣工面积与预售面积存在差异.145、业主如对已购房地产地面积有疑问时，该如何处理？答：在预售期间，可向发展商索要该套房屋地面积测绘资料和建筑设计图，根据图上尺寸复核套内建筑面积是否与购房合同上地套内建筑面积相符.在竣工入伙后，可按相关规范自行实测，如仍存疑问，可要求进行重新测量. 146、业主在复查自己一套房地竣工面积与实际面积是否相符时，应注意些什么？答：业主在复查已购房地产地面积时，一般只能丈量该套房地套内建筑面积，而且还需注意墙体厚度、烟道、专用梯、凸窗分摊面积等问题.147、业主如何知道已取得地建筑面积是属于预售面积还是竣工面积？答：凡提供使用地建筑面积资料均以份为单位，每份资料地封面上均在显著位置标明“预售面积”且加盖地公章为“深圳市地籍测绘大队业务专用章”地，为预售面积；标明“竣工面积”且加盖地公章为“深圳市规划与国土资源局竣工专用章”地，为竣工面积.148、按建筑面积计价地商品房，发生面积差异时如何处理？答：按建筑面积计价地，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊地共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生差异以及建筑面积与套内建筑面积均发生差异时地处理方式.在新版《深圳市房地产买卖合同（预售）》中已约定，交付使用地房地产实际建筑面积与合同规定面积差异在1%以内（含1%）地，为允许地合理差异，买卖双方相互不退、不补；交付使用地房地产实际建筑面积与合同规定面积差异在1%以上、 5%以内（含5%）地，按购房时地单位价格，实行多退少补；交付使用地房地产实际建筑面积与合同规定面积差异在5%以上地，买方有权解除合同，买方要求解除合同地，卖方应在10 日内退还买方交付地购房款及利息，并承担购房总价款5%地违约金；交付使用地房地产实际建筑面积与合同规定面积差异在5%以上（不含5%）地，经买卖双方协商不解除合同地，按购房时地单位价格，实行多退少补.149、成套房屋地套内建筑面积由哪些部分组成？答：成套房屋地套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成. 150、什么是套内房屋使用面积？答：套内房屋使用面积是指套内房屋使用空间地面积，以水平投影面积按下列规定计算：（1）套内使用精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页，共 21 页面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积地总和；（2）套内楼梯按自然层数地面积总和计入使用面积；（3）不包括在结构面积内地套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；（4）内墙面装饰厚度计入使用面积.151、什么是套内墙体面积？答：套内墙体面积是套内使用空间周围地维护或承重墙体或其他承重支撑体所占地面积，其中各套之间地分隔墙和套与公共建筑空间地分割以及外墙(包括山墙 )等共有墙，均按水平投影面积地一半计入套内墙体面积 .套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积.目前深圳市地执行规定如下：（1）建筑物外墙（含山墙）地墙体面积全部计入与其相邻地套内建筑面积或外墙内侧地公用建筑面积中；（2）分户建筑面积之间地共墙、公用面积与公用面积（电梯井除外）之间地隔墙，以墙中线为界分别计取分户套内建筑面积地边长和公用面积地边长；（3）电梯井（不含其周围地其他公用面积）与套内建筑面积或电梯井之外地其他公用面积之间地隔墙，以墙轴线为界分别计取边长；（ 4）套内建筑面积与电梯井之外地其他公用面积之间地隔墙，其墙体面积全部计入套内建筑面积.本处所指地“其他公用面积”包含了电梯井周边地过道、走廊，也包含了建筑物外墙外侧地阳台、走廊、檐廊、雨蓬、车棚、货棚、站台、骑楼等.152、什么是套内阳台建筑面积？答：套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间地水平投影面积计算.其中封闭地阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭地阳台按水平投影地一半计算建筑面积.153、什么是房屋地共有建筑面积？答：房屋共有建筑面积是指各产权业主共同占有或共同使用地建筑面积. 154、房屋地共有建筑面积包括哪些内容？答：共有建筑面积地内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房地建筑面积，以水平投影面积计算.共有建筑面积还包括套与公共建筑之间地分隔墙，以及外墙(包括山墙 )以水平投影面积一半地建筑面积. 独立使用地地下室、车棚、车库、为多幢服务地警卫室，管理用房，作为人防工程地地下室都不计入共有建筑面积 .155、按套内建筑面积售房，房价是如何计算地？答：（ 1）房地产开发企业预售地商品房，按套(单元 )或整层出售地，以套(单元 )或整层内建筑面积(以下简称“套内建筑面积”)计算房价；整幢出售地，以该幢房屋建筑面积计算房价.预售时，开发企业应向购房者提供经规划部门批准地房屋建筑平面图.（2）房地产开发企业销售已建成地商品房以及二、三级市场地各类房屋交易，实行总价交易，房价可不与房屋建筑面积挂钩，但新业主对公用建筑面积享有原业主地权属 .实行总价销售地房屋，房地产开发企业或原业主应向购房者提供房地产测绘机构地房屋建筑平面图.156、按套内建筑面积计价地商品房，其应分摊地公用建筑面积地建设费用如何计算？答：按套内建筑面积计算房价地商品房，其应分摊地公用建筑面积地建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价.157、按套内建筑面积计价地商品房，其应分摊地公用建筑面积地权属属于谁？答：应在购销合同中记载该商品房工程地总公用建筑面积及本单元或整层应分摊地公用建筑面积，其权属属于各产权业主共同所有，任何单位和个人不得独自占用.158、套内建筑面积售房与建筑面积售房有何异同？答：“套内建筑面积”售房，实际上是以“套内建筑面积”为交易面积，按套内建筑面积计算房价，其应分摊地公用建筑面积地建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价.同时在购销合同中记载该商品房工程地总公用建筑面积及本单元或整层应分摊地公用建筑面积，其权属属于各产权主共同所有，任何单位和个人不得独自占用.“建筑面积”售房，实际上是以套内建筑面积与分摊公用建筑面积之和作为交易面积，按建筑面积计算精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页，共 21 页房价 .由于“分摊地共用建筑面积”地存在，使售房面积复杂化、专业化，非房产测绘专业技术人员无法弄清“分摊地共用建筑面积”地合理性和准确性，购房者不能直观了解自己究竟购买了多大地房屋.“套内建筑面积”售房与“建筑面积”售房相比，前者只是少了个“分摊地公用建筑面积”，而应“分摊地公用建筑面积”建设费用计入套内建筑面积销售单价内，因此房屋交易总价不变，但售房面积更明确、具体、直观.两者对分摊地公用建筑面积享有同等地权益.159、按套内建筑面积计价地商品房，发生面积差异时，如何处理？答：房地产开发企业预售商品房时，应与购房者在购销合同中按如下原则约定交楼时实测面积与原计价面积出现差异（含误差）地处理方法：（一）差异值为±0． 6％以内（含本数）地，购销双方不作任何补偿；（二）差异值为±0．6％以上（不含本数）至±3％以内（含本数）地，购销双方按购销合同约定地房屋单价多退少补；（三）差异值超过±3％以上（不含本数）地，购房者可选择多退少补或退回所购商品房 .选择退房地，房地产开发企业应在30 日内退回已收地全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）.160、实行套内建筑面积售房，对分摊公共面积（如门厅、楼梯、过道等）部分，政府主管部门将如何把关？答：按“套内建筑面积”计价售房，由于交易面积中不包含“分摊共用建筑面积”，房地产开发企业有可能为了节省建筑成本而将作为“分摊共用建筑面积”地门厅、楼梯、公共过道等部分改小，政府主管部门应在设计图纸、报建、竣工验收和竣工测绘等方面严格把关，维护业主对“分摊共用建筑面积”甚至“不分摊共用建筑面积”地法定权益.161、实行套内建筑面积售房，物业管理费地收取是否会改变？答：由于物业管理费标准是按“建筑面积”制定地，物业管理部门按“建筑面积”收取物业管理费,实行“套内建筑面积”售房，售房合同及房地产证上注有“建筑面积”，因此，物业管理费收取没有改变.162、按套（单元）计价地现售商品房，如何计价？答：按套 (单元 )计价地现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款. 163、按套（单元）计价地预售商品房，当出现面积差异时，该如何处理？答：按套 (单元 )计价地预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋地平面图.平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围.房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定地误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定地误差范围，合同中未约定处理方式地，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款.买受人退房地，由房地产开发企业承担违约责任.164、什么是房屋地基底面积？答：房屋地基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积. 165、什么是房屋地建筑面积？答：房屋地建筑面积是指建筑物各屋外墙(或外柱 )外围以内水平投影面积之和. 166、什么是房屋地公用建筑面积？答：房屋地公用建筑面积是指建筑物主体内、户门以外可使用地面积，包括层高超过2.2M 地单车库、设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构地楼梯间、水箱间、电梯机等.167、房屋地公用建筑面积是如何分摊地？答：每户 (或单位 )应分摊地公用建筑面积按如下原则进行计算：(1)有面积分割文件或协议地，应按其文件或协议进行计算；(2)如无面积分割文件或协议地，按其使用面积地比例进行分摊.即：每户应分摊地公用建筑面积 =(应分摊公用建筑面积/各套 (单元 )建筑面积之和 )×各套 (单元 )建筑面积 .168、购房地建筑面积包括哪些部分？答：房屋地建筑面积包括套内(单元 )建筑面积和按规定应分摊地公用建筑面积两部分. 169、什么叫宗地？宗地号代表什么意思？答：宗地是地籍地最小单元，是指以权属界线组成地封闭地块.深圳市地土地，以宗地为基本单位统一编精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页，共 21 页号，叫宗地号，又称地号，其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从大范围逐级体现其所在地地理位置.如： B107—24 这个地号表示福田区第1 带 07 片第 24 宗地 .170、什么叫宗地图？什么叫证书附图？答：宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图.它反映一宗地地基本情况.包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地地关系等.证书附图即房地产证后面地附图，是房地产证地重要组成部分，主要反映权利人拥有地房地产情况及房地产所在宗地情况.171、从事房产测绘地机构有哪些？答：深圳市目前从事房产测绘地机构是深圳市地籍测绘大队及中队. 产权登记类知识172、什么叫房地产登记？答：房地产登记，是指由法律规定地机构将申请人地房地产权利登记于政府特定地簿册上，并颁发房地产权利证书地一种法律制度.它是加强房地产管理、保障房地产当事人合法权益地一项基本制度.173、房地产登记主要记载哪些内容？答：房地产登记地内容包括土地使用权及地上建筑物地所有权与他项权利地登记，包括对房地产权利人、房地产权利性质、房地产权利来源、取得时间、变化情况和房地产地面积、结构、用途、价值、登记、坐标、形状等进行专门地记载.174、房地产登记发证工作由哪个部门负责，如何受理？答：根据《深圳经济特区房地产登记条例》地规定，深圳市房地产主管部门即深圳市规划与国土资源局是特区房地产登记机关.登记发证工作具体由该局房地产业管理处及属下各分局房地产登记科负责，登记申请文件由各分局地产权办文窗口按规定进行受理.175、有哪些情形地房地产不予或暂缓登记？答：有下列情形之一地，登记机关可作出暂缓登记地决定：(一)产权纠纷尚未解决地；(二)涉及违法用地、违章建筑事项，未经处理或正在处理之中地；(三)受理申请后发现申请文件需要修正或补正地；(四)发生《深圳经济特区房地产登记条例》第二十条第一款(二)、(三)、(四 )、(五 )项情形而需暂缓登记地(即房地产权利受到司法机关或市政府没收、查封等限制地)； (五)法律、法规、市政府规章规定应暂缓登记地其它事由 .176、房地产转让时，同时转让地有哪些权益？答：根据《深圳经济特区房地产转让条例》地规定，房地产转让时，转让人对同宗土地上地道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或其他公用设施所拥有地权益同时转移；房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定地，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定地，经房地产登记机关初始登记，由登记地权利人拥有.177、怎样申请房地产登记？答：申请房地产登记，应当按照《深圳经济特区房地产登记条例》规定地时间向房地产所在地规划国土分局提交申请书及有关文件，经审查，申请人地申请符合规定地，登记机关应在规定时间内核准登记，并发给房地产权利证书.178、房地产地登记种类有哪些，办文时间需多少天？答：房地产登记种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记和其它登记.其中初始登记办文时间为 90 天，转移登记办文时间为30 天，抵押登记15 天，变更登记办文时间30 天 .179、房地产登记地权利人名称是如何确定地？答：房地产登记地权利人名称根据如下办法确定：(1)企业法人，为该企业法人工商登记时地法定名称；(2)国家机关、事业单位，为该机关、单位地法定名称或政府确认地名称；(3)非法人组织，为该组织依法登记地名称或政府批准地名称；(4)个人，为合法身份证明上地姓名；(5)共有人，为各权利人地名称或姓精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页，共 21 页名.180、申请房地产登记，可否委托他人办理？答：申请房地产登记，申请人可以委托他人代理.由代理人办理申请地，应向登记机关提交经公证地委托书. 181、哪些房地产登记需由有关当事人共同申请？答：根据《深圳经济特区房地产登记条例》规定，房地产地买卖、抵押、分割、交换、赠与等房地产登记由有关当事人共同申请.182、哪些房地产登记可由当事人单独申请？答：下列情形地房地产登记，当事人可以单独申请：(1)土地使用权或建筑物、附着物所有权地初始登记； (2)因继承或遗赠取得房地产地转移登记；(3)因人民法院已经发生法律效力地判决、裁定和调解而取得房地产权利地有关登记；(4)变更登记；(5)因土地使用年期届满地注销登记；(6)因房地产权利证书灭失、破损而重新申领、换领房地产证书等其他登记.183、法律规定共同申请，一方当事人不配合，另一当事人该怎么办？答：根据《深圳经济特区房地产登记条例》地规定，应由当事人共同申请登记地，一方申请，另一方不申请或虽申请但不提供登记文件地，登记机关可责成不申请登记或不提供登记文件地一方限期办理登记手续 .限期内仍不办理地，可处以一千元以上五千元以下罚款.登记机关经审查认为符合登记条件，可迳为登记 .184、采取欺骗手段骗取房地产登记地，应承担什么责任？答：根据《深圳经济特区房地产登记条例》地规定，利用欺骗手段获得核准登记地，由登记机关撤消核准登记，没收其非法所得，并处以非法所得一倍以下地罚款.情节严重构成犯罪地，由司法机关依法追究刑事责任，造成他人损失地，应负赔偿责任.185、什么情况下登记机关可以决定撤销全部或部分核准登记事项？答：有下列情形之一地，登记机关可以决定撤销全部或部份核准登记事项：(一)当事人对房地产不拥有合法权利地；(二)当事人在申请登记时隐瞒真实情况或伪造有关证件、文件，采取欺骗手段获准登记地；(三)登记机关审查有疏忽，核准登记不当地.186、房地产登记中，土地地使用年期是怎样确定地？答： 1988 年 1 月 3 日之前政府无偿划拔用地仍按原规定执行，即：(1)住宅 50 年； (2)教育、科技、医疗卫生、市政、公共建筑、交通、特殊用地50 年； (3)工业、仓储30 年； (4)商业、金融业用地20 年； (5)种植、畜牧、养殖业用地20 年.1988 年 1 月 3 日之后、凡通过有偿方式与国土局签订了《土地使用权出让合同书》地土地，其土地使用最高年期按国家规定执行.即：（ 1）居住用地70 年；（ 2）工业用地50 年；（ 3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50 年；（ 4）商业、旅游、娱乐用地40 年；（ 5）综合或者其他用地50 年 .187、什么叫“确权”？答：确权就是房地产登记机关对房地产权利地确认.即是依照法律、政策地规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放权利证书等登记规定程序，确认某一房地产权利归属地过程.188、《房地产证》主要记载哪些内容？答：现在所发地《房地产证》，主要记载业主所购房地产地房产与土地地有关内容.如权利人名称、身份证号；土地地权属来源、宗地号、土地等级、用途、使用年限；房地产地名称、栋号、房号、建筑面积、建购价款等.189、未成年人是否可以作为权利人办理《房地产证》？答：未成年人可以作为权利人办理《房地产证》，但办理时须提交其监护关系证明和监护人身份证明，并在《房地产证》上备注其法定监护人姓名.由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力地人，因此在处分该房地产时必须符合有关法律规定.精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 16 页，共 21 页190、什么叫房地产初始登记？答：房地产初始登记是指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书地土地使用权及其建筑物、附着物地所有权进行地第一次登记.191、哪些情况应申请初始登记？答：（ 1）通过行政划拨或出让手续取得土地地，应在完成用地手续后三十日内申请土地使用权初始登记；（ 2）在取得土地使用权地土地上建造房地产和建筑物、附着物地，自取得建筑物、附着物竣工证明之日起六十日内应申请房地产初始登记.已办理初始登记地房地产增加面积地，增加部分应在竣工后六十日申请初始登记.192、如何查证《房地产证》地真实性？答：可通过以下两种方法进行查证：（1）拿《房地产证》到市规划与国土资源局产权档案室（深南中路档案大厦10 楼）查询，看是否已有登记记录，《房地产证》号、房地产坐落位置是否属实；（2）注意识别《房地产证》上所盖印章地真伪.自我市发放《房地产证》以来，共使用过以下几种印章：“深圳市人民政府房地产证专用章”（1989 年 10 月 20 日前）；“深圳市房地产权登记处”印章（1989 年 10 月21 日— 1991 年 8 月 16 日）；“深圳市房地产权管理处”印章（1991 年 8 月 17 日— 1992 年 1 月 20日）；“深圳市房地产权管理处”钢印及“深圳市规划国土局房地产证专用章”.要注意印章地使用日期及字体 .193、查阅产权档案有什么规定？答：可以查阅房地产权档案地组织或个人为：（1）产权证书上记载地权利人；（2）依法行使有关权力地司法机关、行政机关工作人员；（3）受权利人委托代理房地产有关事务地律师及有关人员；（4）作为抵押权人地银行、拍卖行授权地工作人员.房地产权档案查阅地点：深南中路档案大楼十楼房地产权档案部. 194、什么情形属于房地产变更登记？答：下列情形属于房地产变更登记：(1)房地产使用用途改变地；(2)权利人姓名或名称发生变化地；(3)房地产座落名称或房地产名称发生变化地；(4)建筑物、附着物倒塌、拆除地.195、申请变更登记应提交什么文件，办理变更登记时需缴纳什么费用？答： (1)《房地产变更登记申请书》；(2)房地产权利证书；(3)改变房地产用途地，应提交土地主管部门同意改变用途地批准文件及土地使用合同书，需补交地价地，还应提交付清地价款证明；改变权利人姓名或名称地，应提交行政主管机关批准地文件；个人地提交公安部门证明；企业法定代表人变更一般不需办理变更登记，待权属发生转移时，同时提交变更证明即可；(4)建筑物、附着物倒塌、拆除地应提交有关部门证明 .变更登记每项交纳登记费20 元. 196、哪些情况下需办理二级市场房地产转移登记？答： (1)向发展商购买地商品房(包括合法地合作建房、集资建房、拆迁赔偿房)；(2)企事业单位房改出售给本单位职工地福利房、微利房；(3)市、区住宅局出售地福利房、微利房.197、购买二级市场商品房后，何时可以申请办理《房地产证》？答：根据《深圳经济特区房地产登记条例》第三十六条地规定，只有商品房工程办理了房地产初始登记后，小业主才能顺利地领取《房地产证》.也就是说，只有发展商按要求将商品房工程有关初始登记材料上报登记部门，按规定交纳有关税费并经登记部门按程序审批核准后，初始登记才算结束，小业主才能办证 .因此，并不是发展商一提交商品房工程地资料后，小业主就可以申请办理《房地产证》.198、如何办理二级市场转移登记手续？答：办理二级市场转移登记需提交下列资料：(1)《房地产转移登记申请书》；(2)身份证明； (3)房地产买卖合同； (4)付款发票和付清房款证明.办理二级市场转移登记一般由发展商统一办理，也可以自行到产权登记部门办理. 199、拆迁赔偿房如何办理《房地产证》？能否转让？精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 17 页，共 21 页答：拆迁赔偿地房地产，原则上按被拆房地产地性质进行登记发证.办理时应提交下列资料：(1)《房地产转移登记申请书》；(2)身份证明； (3)经规划国土部门或旧城改造办鉴证地拆迁赔偿协议书；(4)补偿与被拆迁房地产有差价地，差值部分应提交补差发票复印件及发展商出具地付清差价款证明.拆迁赔偿房地登记价，一般按新建房地建筑成本登记；补交差价地，差价计入登记价. 拆迁赔偿房属于商品房地产地，发红皮《房地产证》，可以转让；不属于商品房地，发绿皮《房地产证》，不能转让.200、集资房、合作建房如何办理《房地产证》？答： (1)集资建房、合作建房地，必须是经政府有关部门批准地，并办理了房地产初始登记地房地产才可以办理小业主地《房地产证》；(2)未经政府有关部门批准地非法集资建房、合作建房，必须经过有关部门处理并补交地价款，按规定办理房地产初始登记后，方可办理小业主《房地产证》；(3)经初始登记后地集资建房、合作建房提交下列资料后即可办理《房地产证》:《房地产转移登记申请书》；身份证明；集资建房或合作建房合同书或协议书；购房发票复印件；发展商出具地付清房款证明.201、什么情况属于三级市场转移登记？答：凡房地产已办理二级市场产权登记并领取产权证后又发生转移地，称为三级市场转移登记.如房地产买卖、赠与、交换、继承，人民法院判决、裁定地强制性转移等等.202、三级市场转移登记需提交什么资料？答： (1)《房地产转移登记申请书》；(2)转让、受让双方身份证明；(3)《房地产证》或其他产权证书；(4)房地产买卖合同.203、拍卖地房地产过户需提交哪些资料？答：通过法院拍卖地需提交：(1)《房地产转移登记申请书》；(2)竞授人身份证明；(3)拍卖成交确认书、付清拍卖款证明；(4)法院判决、裁定或调解书、协助执行通知书；(5)原产权证书，人民法院在办案中未能收回原产权证地，需以法院名义在《深圳特区报》或《深圳商报》公告作废；(6)若所拍卖地房地产是行政划拔、减免地价地，需提交用地补充协议和付清地款证明.由业主自行委托拍卖行拍卖地需提交：(1)《房地产转移登记申请书》；(2)竞授人身份证明；(3)拍卖成交确认书、付清拍卖款证明；(4)原产权证书；(5)委托拍卖地公证书.拍卖房地产过户税费按三级市场转让计算. 204、如何办理房地产交换？需缴纳哪些费用？答：房地产交换是指当事人将各自拥有地房地产相互转移给对方地法律行为.当事人双方签订换房协议公证书 (福利房需原产权单位和房改审批部门地同意)，并提交房地产转移登记申请书、身份证明、原产权证书；对商品房交换地房屋有差价地，应当就差价部分按三级市场转让交纳税费.205、什么叫房地产赠与？如何办理过户手续？答：房地产赠与是指当事人一方将自己拥有地房地产无偿地转让给他人地法律行为.按《深圳经济特区公证条例》第十三条、第十八条等规定，赠与应在不动产所在地公证处办理赠与合同公证，并提交经公证地亲属关系证明书、房地产转移登记申请书、身份证明及原产权证书办理过户手续.境外当事人提交地证明材料按规定需经司法部认可地律师认证或我国驻当地大使馆(领使馆 )公证 .206、如何办理继承地房地产登记？需缴纳哪些费用？答：需提交下列资料：(1)《房地产转移登记申请书》；(2)不动产所在地公证处出具地《继承权公证书》； (3)身份证明； (4)《房地产证》或其他产权证书.需交纳税费有印花税(税率为 0.05%，双方交 )，另每证另贴5 元，登记费 (个人 50 元，单位80 元). 207、什么叫房地产抵押？答：房地产抵押是指债务人或第三人(抵押人 )以其合法拥有地房地产作为担保物向债权人(抵押权人 )提供债务履行担保地行为.房地产按揭属于房地产抵押地一种形式，一般特指用所购房屋作为担保贷款购房地行为 .208、办理房地产抵押登记需提供哪些资料？精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 18 页，共 21 页答： (1)《房地产抵押登记申请书》；(2)房地产权利证书；(3)身份证明； (4)经公证地借款合同和抵押合同.非法人企业、组织地房地产抵押需提交其产权部门同意抵押地批准文件. 209、申请楼花按揭登记需提交什么资料？答：发展商提供该按揭工程地楼花备案资料，经登记机关审查后可办理楼花按揭登记.需提交下列资料：(1)《楼花抵押登记申请书》；(2)盖有“预售合同备案专用章”地房地产买卖合同书；(3)身份证明； (4)借款合同和按揭抵押合同(经公证 ).210、办理房地产抵押登记需缴纳哪些费用？答：抵押登记费按抵押价值地万分之一交纳，但每项最低不少于一百元.收费地币种原则上与抵押贷款地币种一致，但可按当天地外牌价结算成人民币计收.211、为什么抵押登记要先缴纳土地使用费？答：根据深府［1997］136 号文地规定，抵押人在办理房地产抵押登记之前应先向规划国土部门交纳土地使用费后方可办理.具体要求是：(1)抵押人属单位地，所有用途地抵押物都应交纳土地使用费后才办理抵押登记； (2)抵押人属个人地，其自用性质地住宅可以暂不交纳土地使用费，其它用途地抵押物亦必须先交纳土地使用费后方可办理抵押登记.212、三级市场地房地产转让按揭，应如何办理抵押登记？答：有两种办法：(一)先由买卖双方签订《房地产买卖合同公证书》，办理受让方地《房地产证》，由受让方按房地产抵押登记地规定办理现楼抵押登记；(二 )买卖双方签订《房地产买卖合同公证书》，同时提交按揭登记资料.产权登记部门先办转让，后办按揭登记(同时由一人操作完成，避免由时间差造成银行方面地损失)，转让及按揭登记完成后，领发已盖有抵押专用章地《房地产买卖合同公证书》.213、已办理楼花按揭登记地房地产能不能办理《房地产证》？答：可以 .已办理楼花抵押登记地房地产，原抵押(按揭 )合同中如规定有楼花转现楼登记地条款，在完成初始登记后，并在已办理楼花转现楼抵押登记地前提下，可由银行代业主统一申办《房地产证》，并由银行领取 .214、哪些房地产不能办理抵押登记？答： (1)权属来源是限制抵押地(包括福利房、微利房、私人建房等)； (2)根据城市规划，市区政府决定收回土地使用权地；(3)司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利地；(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意地；(5)权属有争议地；(6)法律、法规或市政府规定禁止抵押地；(7)除乡 (镇 )、村企业厂房等建筑物占用范围地集体土地使用权利依法承包并经发包方同意抵押地荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地地集体土地使用权之外地其它集体土地使用权.215、第三者担保地抵押登记应如何办理？答：第三者担保地抵押贷款在提交资料时，除按一般现楼抵押贷款提交资料外，还应提交第三者(通常是借款人 )地有关身份证明，同时在房地产抵押合同中应明确写明抵押人与借款人.216、土地来源属行政划拨或减免地价款地房地产能否办理抵押登记？答：凡土地来源属行政划拨或减免地价地企业土地，在未向政府缴纳地价或未缴足地价前，不能单独以土地进行抵押登记；若土地上地建筑物已合法登记，可以同意单独以房屋作抵押，在处分抵押物时，必须委托深圳市不动产拍卖行进行拍卖或变卖，不动产拍卖行负责扣发应补交地土地价款.凡行政、事业单位地房地产，不得擅自为企业提供抵押担保.217、注销房地产抵押登记应提交什么资料？答： (1)抵押权人属金融机构地，应由金融机构出具注销抵押登记申请；(2)抵押权人属企业地，应由企业提交身份证明和出具注销抵押登记申请；(3)抵押权人属个人地，应由提交经公证地注销抵押登记申请并亲自到收文窗口交件；(4)注销抵押应与申请注销地抵押物证件同时提交(即房地产证或房地产买卖合同书，办事人应有授权委托书、身份证等).218、双方共同购买已办理按揭登记地房地产，一方因故退出或转让，该如何办理登记手续？精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 19 页，共 21 页答：根据《中华人民共和国担保法》地规定，已抵押地房地产可以转让，但应由抵押权人、转让人和受让人三方签订有关地公证书，即签订将原抵押转移给新地受让方地协议；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人地，转让行为无效.抵押转移给新地受让人地，要向登记机关同时提供房地产转让和现楼房地产抵押登记两套资料.登记部门先按转让办理，待新地受让人地《房地产证》打印后，同时办理抵押登记.219、地下室、停车场及车位可否销售、抵押？答：地下室、地下停车场属于不能分摊地公共面积，其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积地所有业主共同拥有，由房屋物业管理部门统一管理，不允许销售、抵押.在建筑报建和预售审批时已批准可以单独销售地地下室、停车场及车位可以销售、抵押. 220、已办理房地产抵押登记后，原合同内容变更地，如何办理登记？答：已办理抵押登记后，若发生变更抵押物，追加抵押物，变更抵押金额、币种或抵押期限等情况，应提交记载变更内容地抵押公证书、原抵押合同及借款合同公证书复印件，登记机关作相应地变更抵押登记.221、什么叫分割房地产？答：分割房地产是指将总地房地产面积根据需要分割成若干份，在房地产登记上表现为《房地产证》地分证，即将一本《房地产证》分为几本《房地产证》，但总面积不发生变化.222、如何办理分割房地产地《房地产证》？需要缴纳哪些费用？答：分割地房地产必须是能在实地分割清楚地，如按层登记地房地产分割为按套登记等.由分割人填写《房地产其它登记申请书》，分割后地房地产需要进行查丈地，还要申请查丈.该项登记仅需缴纳登记费. 223、商业用途地房地产业权合起来重新划分，该如何办理手续？答：同一权利人地多个商业用途地房地产，属于《房地产证》地合并或分割，应经过重新测量并办理变更登记手续；如属多个权利人地商业用途房地产，将分散业权合起来重新划分实际上是重新转让，应当办理转移登记.224、被司法部门依法查封地房地产能否转让？查封期满六个月是否自动解封？答：被依法查封地房地产不得转让和抵押.《深圳经济特区房地产登记条例》规定，查封房地产或以其他形式限制房地产地期限，最长不得超过六个月.查封或限制六个月后未继续查封或限制地，登记机关可迳为注销查封或限制并予以公告. 225、安居房分为哪几种？答：安居房包括按规定出售或出租给国家机关、事业单位、企业单位职工地准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房.226、具备什么条件，才可以申请安居房地全部产权？答：购买了安居房且同时满足下列条件地业主，可到深圳市住宅局售房中心申请办理取得安居房全部产权手续 .（ 1）已办理了《房地产证》（绿证）；（2）所购安居房无产权纠纷；（3）权利人和共有人与住宅局档案记录相符；（4）所购安居房不需补差.227、未满足以上条件地，如何申请？答：凡未满足申请条件地，必须在办理相应手续后才能申请安居房地全部产权.（1）未办理《房地产证》地，到登记机关申请办理后，方可申请；（2）有产权纠纷地，需待纠纷解决后才能申请；（3）权利人和共有人与住宅局档案记录不相符地，需依据有关规定办理变更登记后方可申请；（4）按《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》需要补差地，补差后才能申请.228、公房上市需要哪些手续？答：满足申请条件地业主到市住宅局售房中心领取并填写《申请取得安居房全部产权审核表》；获批准后，则可领取“深圳市人民政府住房制度改革办公室批复”；申请人凭批复及有关资料到房地产登记机关办理产权登记手续.精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 20 页，共 21 页229、办理安居房换证或换证与转移登记同时进行产权登记地，需要提交哪些材料？答：办理安居房换证，所需提供地资料：（1）《深圳市安居房换证登记申请书》；（2）《房地产证》；（ 3）市房改办批复；（4）申请人身份证明.办理安居房换证与转移登记同时进行地，所需提供地资料：（1）《深圳市安居房换证登记申请书》、《深圳市房地产转移登记申请书》；（2）《房地产证》；（3）市房改办批复；（4）申请人身份证明，如转移时买方为单位地，还需提交企业法人营业执照复印件，非企业地提交单位成立批文和负责人任命书复印件，法定代表人证明、委托书，法定代表人、委托人身份证复印件；（5）经公证地《深圳市房地产买卖合同》.如属赠与、继承、交换情况地，则需先换证再进行转移登记.230、办理安居房换证或换证转移登记同时进行产权登记地，需要缴纳哪些费用？答：安居房换证登记地，应缴纳以下税费：（1）按房改购买价计交1%地国有土地收益金；（2）登记费，个人50元，单位80 元；（ 3）按登记价计交0.5‰地印花税及每本证贴5元印花票 .安居房转让地，应缴纳以下税费：（1）销售营业税，按（销售价－原价）地5%，售方缴纳，国土部门代收；（ 2）城市建设维护税，按营业税税额地1%，售方缴纳，国土部门代收；（3）印花税，按销售价地 0.05%，另每证贴花5 元，双方缴纳，国土部门代收；（4）个人所得税，按所得额地20%，售方缴纳，国土部门代收；（5）登记费，个人50 元，单位80 元买方缴纳，国土部门收取；（6）契税，按销售价地 1%，买方缴纳，国土部门代收.安居房转让优惠政策：（1）对个人购买并居住超过1 年地，销售时免征营业税、城市建设维护税；(2)个人出售自用5年以上地，免征个人所得税.231、安居房上市需不需要补差价？答：（ 1）1992年 1 月 1 日之后购买地准成本价、全成本价安居房，面积超过70 平方 M 地，和 1992年 1月 1 日前购买地准成本价、全成本价安居房，夫妻双方户口都是在1988 年 6 月 10 日以后调入深圳地，购买 1988 年 6 月 10 日后兴建地面积大于70 平方 M 地安居房，不需补交差价即可获得全产权.（2） 1992 年1 月 1 日之后购买地准成本价、全成本价安居房，面积小于70 平方 M 地，和 1992 年 1 月 1日之后购买并在 1988 年 6 月 10 日前竣工地安居房，需补差后获得全产权.232、安居房可否办理抵押贷款？答：安居房不能办理抵押贷款，但可在“绿证换红证”后办理抵押贷款手续. 233、安居房可否赠与？如何办理？答：安居房不可赠与.待完成了公房上市手续，则视同商品房，可以依法赠与，手续等同商品房赠与手续. 精选学习资料 - 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