五华集团莆田仙游项目整体定位.ppt

n项目编号：A-1107-GW-2100-00091项目属性界定项目属性界定报告框架报告框架企业目标及要求企业目标及要求住宅与商业的关系住宅与商业的关系住宅专题住宅专题商业专题商业专题启动区建议启动区建议规划排布规划排布商业定位商业定位物业发展建议物业发展建议住宅定位住宅定位物业发展建议物业发展建议2项目处于莆田仙游鲤南镇玉田村，距核心区项目处于莆田仙游鲤南镇玉田村，距核心区3 3公里，处于新城大公里，处于新城大盘开发阶段，目前已有盘开发阶段，目前已有3 3个在开发项目个在开发项目n木兰溪将鲤城街道与鲤南镇分割开来，鲤南镇是新兴开发区域，区域认知度低，配套差；n项目距鲤城街道核心区县政府3公里（垂直距离），机动车程20分钟，百姓心理距离远；n新城开发阶段，3个项目开发，兰溪新天地、龙翔水乡丽都、中奥兰溪首府；项目属性界定项目属性界定——区域属性区域属性四线城市新区四线城市新区3城镇人口基数大，城乡一体化进程带动城市人口增加，且随着产城镇人口基数大，城乡一体化进程带动城市人口增加，且随着产业发展带来大量流动人员，促进住房需求增长业发展带来大量流动人员，促进住房需求增长n目前仙游拥有110110万人口万人口，随着仙游经济的快速发展，以及城乡一体化进程、劳动力资源市场机制的完善，外来迁入人口将大规模增长，成为人口整长的主要来源。

n 预计2015年总人口将达到115万人（其中户籍人口110万，外来务工人员5-6万人）项目属性界定项目属性界定——区域属性区域属性主要乡镇主要乡镇概况概况人口（万）人口（万）鲤城人民政府所在地，含鲤南13.0榜头侨乡，溪尾、紫洋、坝下工艺木雕漆器、红木仿古家具闻名18.0枫亭侨区集镇7.0郊尾侨乡、国道324与省道212交汇处7.0度尾茶叶、柑橘、文旦柚产地8.0盖尾兴化桂圆主产地之一9.0赖店主要侨区、华侨中学设此6.0大济镇主导产业皮蛋生产和米粉加工出口9.0榜头镇榜头镇仙游县仙游县鲤南镇鲤南镇枫亭镇枫亭镇园庄镇园庄镇游洋镇游洋镇度尾镇度尾镇大济镇大济镇盖尾镇盖尾镇赖店镇赖店镇龙华镇龙华镇郊尾镇郊尾镇钟山镇钟山镇潜在需求量大潜在需求量大4以第二、第三产业为发展重点，其中最突出的是仿古家具制造以第二、第三产业为发展重点，其中最突出的是仿古家具制造业，重点以榜头镇最为集中业，重点以榜头镇最为集中信息来源：仙游县统计局Ø以榜头、鲤南、赖店、鲤城为主体，辐射龙华、大济、度尾，整合宝泉工艺产业园、鲤南工业区、赖店科山等工业平台，推动连片开发，形成城郊工业集中区;Ø 整合提升工业集中区，以打造品牌园区、和谐园区为目标，建设宝泉工艺产业园，努力打造集生产、商业、旅游、文化等功能于一体的现代化产业园，成为全国最具影响力的古典家具生产基地和交易市场古典家具生产基地和交易市场。

Ø 通过旧城片区改造和新城区扩张，积极发展房地产业，大力推进商贸设施建设，打造鲤中商业中心、鲤南商贸城和特色商业街，不断提升中心城区的品位和档次榜头镇主要高产值企业项目属性界定项目属性界定——区域属性区域属性产业型城市产业型城市5以仿古家具为支撑带动区域经济发展，私营业主多，藏富于民，以仿古家具为支撑带动区域经济发展，私营业主多，藏富于民，消费能力强，但由于城镇化水平低，高端消费外溢消费能力强，但由于城镇化水平低，高端消费外溢信息来源：仙游县统计局Ø（仙游县）城镇化水平比（莆田市）全市平均水平低8个百分点，比全省平均水平低12.6个百分点Ø城市仿古家居业发达，带动其它产业，私营企业主多，藏富于民Ø高端消费强劲，但由于仙游当地高端消费场所欠缺，消费外溢到莆田、福州、厦门等地项目属性界定项目属性界定——区域属性区域属性高端消费外溢高端消费外溢Ø仙游没有消费、玩的地方，我一般都是通过网络或者去福州、厦门那边买衣服网络或者去福州、厦门那边买衣服；在福州买房的人比较多，像我们单位的一位阿姨，她女儿在福州上班，后来她们就在福州买了房像你们项目那边还没什么人，做商业起码要有像沃尔玛这样大型超市，可能大家才会去那消费 ——防疫站林小姐Ø买衣服什么的都去福州、泉州、厦门福州、泉州、厦门，，这边东西太差了。

做生意，很注重穿着；很少去香港，没时间；项目商业一定要高端，一定有市场，缺的不是钱，是产品，越越高端，越有生意高端，越有生意；——三福黄总访谈纪要访谈纪要6项目总建约项目总建约2121万万m m2 2，商业，商业23%23%以内，地王项目距项目以内，地王项目距项目1km1km处有温泉资源，开处有温泉资源，开发商可能投建东湖及九年制学校作为取得后续地块的谈判条件发商可能投建东湖及九年制学校作为取得后续地块的谈判条件Ø占地6.957万㎡（约104亩），总建面208711㎡Ø容积率≤3.0 ；Ø商业指标商业指标≤≤23%23%（约（约4.84.8万㎡），万㎡），建筑密度≤28%，绿地率≥35%； Ø总地价4.12亿元，楼面价楼面价（含3%契税）约20302030元元/ /㎡㎡Ø项目周边3个竞争项目：水乡丽都、兰溪新天地、兰溪首府Ø规划利好：溪景、湖景资源，距项目1km处有温泉资源，项目对面规划有一所九年制学校项目原概念规划方案项目原概念规划方案项目属性界定项目属性界定——项目属性项目属性l温泉村，具备温泉资源温泉村，具备温泉资源l东湖（规划）东湖（规划）项目地块项目地块l玉田大桥（已建成）玉田大桥（已建成）兰溪新天地（在售）兰溪新天地（在售）l龙翔水乡丽都（在建）龙翔水乡丽都（在建）兰溪首府（在售）兰溪首府（在售）1 1公里公里l九年制学校（规划）九年制学校（规划）城市中心区城市中心区7地块内部相对平坦，与周边道路高差地块内部相对平坦，与周边道路高差3-53-5米，东临瑞溪，西近东一环路，北面米，东临瑞溪，西近东一环路，北面紧临水乡丽都，南面为开发商后绪意向地块，北面有高压线横穿紧临水乡丽都，南面为开发商后绪意向地块，北面有高压线横穿北面：新开发项目龙翔水乡丽都北面：新开发项目龙翔水乡丽都东面：东渡村及瑞溪，待开发东湖公园东面：东渡村及瑞溪，待开发东湖公园N N西面：东一环路，已建成西面：东一环路，已建成地块内部：相对平坦，与周边高差地块内部：相对平坦，与周边高差3-53-5米米南面：玉田村，开发商后绪意向地块南面：玉田村，开发商后绪意向地块项目属性界定项目属性界定——项目属性项目属性高压线高压线126-1126-1（（105105亩）亩）126-2126-2126-3126-3126-1126-1、、2 2、、3 3地块总体占地约地块总体占地约300300亩亩龙翔水乡丽都龙翔水乡丽都兰溪新天地兰溪新天地东一环路东一环路玉田大桥玉田大桥8四线产业型小城市，拥有一定环境优势、中大规模、高地价商住四线产业型小城市，拥有一定环境优势、中大规模、高地价商住项目项目p城市、区域属性城市、区域属性p项目属性项目属性四线产业型小城市四线产业型小城市四线城市，以仿古家具为主业驱动，民营经济发达，消费能力强发展中区域发展中区域城市生活区，属新城大盘开发起步阶段，未来将成为城市升级及外移中心区环境优势环境优势项目拥有一定溪景、山景资源，未来可能新建东湖公园；中大规模中大规模占地100亩，未来可能取得其它200亩，从目前开发水平及规模来看，在区域内是一个中大规模项目；中等密度、高地价中等密度、高地价容积率为3，中等密度，地王项目，从开始就被定义为豪宅项目属性界定项目属性界定——项目属性项目属性9项目属性界定项目属性界定报告框架报告框架企业目标及要求企业目标及要求住宅与商业的关系住宅与商业的关系住宅专题住宅专题商业专题商业专题启动区建议启动区建议规划排布规划排布商业定位商业定位物业发展建议物业发展建议住宅定位住宅定位物业发展建议物业发展建议10企业及取地背景：市场一定知名度，通过项目开发带动后续地企业及取地背景：市场一定知名度，通过项目开发带动后续地块取得块取得五华城五华城n“五华集团08年在仙游做了一个项目，体会到仙游的人口资源和消费能力不同于一般的县级城镇。

五华集团在仙游市场已经有一定的基础已经有一定的基础，并得到仙游各界人士的认同和尊敬n“后续（项目所在）片区的开发片区的开发对于本项目有重大的战略意义及影响，这也是集团决定拿下此地块的原因n“目前126地块是由3个地块组成的300亩、60余万开发体量126-1（105亩）只是三百亩前期的首开发区域首开发区域取地背景取地背景n“五华集团08年在仙游做了一个项目，体会到仙游的人口资源和消费能力不同于一般的县级城镇五华集团在仙游市场已经有一定的基础已经有一定的基础，并得到仙游各界人士的认同和尊敬五华品牌在市场已有一定影响力五华品牌在市场已有一定影响力本项目开发带动后续地块取得本项目开发带动后续地块取得资料来源： 首次沟通会议纪要建立市场价格话语权建立市场价格话语权n“希望通过126项目的开发，掌握仙游房地产的价格话语权价格话语权11原有方案存在问题：商业体量最大化，但存在消化及价值实现原有方案存在问题：商业体量最大化，但存在消化及价值实现问题，住宅普通兵营式排布，景观及地块价值没有充分挖掘问题，住宅普通兵营式排布，景观及地块价值没有充分挖掘n原有方案优点：1、商业最大化：设置了集中式商业及三面底商；2、住宅纯南北向；n原有方案存在的问题：1、商业体量最大化，但没有考虑是否能够消化及沉淀成本；3、兵营式排布，景观及地块价值未充分挖掘；集中式商业集中式商业项目概念规划方案项目概念规划方案取地背景取地背景12市调成果沟通会后开发商需要世联解决的问题：市调成果沟通会后开发商需要世联解决的问题：住宅方面住宅方面产品配比？户型？建筑形态？启动区划分等？商业方面商业方面整体体量？持有体量？运营方式建议？商业形态及定位？创新的商业形态？经济测算？其他方面其他方面规划上适当考虑后续地块的取得？投建九年制学校？东湖公园、瑞溪开发整治建议？n“客户方面，我们对于仙游的客群和购买力没有顾虑，其民间资金及购买力十分强劲。

商业应作为重点研究部分）”n“希望世联提供准确的整体定位，包括产品形态、商业配比，商业业态建议、户型配比、综合规划整治等并提供相对应的运营方式进行参考——《首次沟通会议纪要》开发商要求开发商要求13五华提出的目标：打造标杆产品，实现当地市场最高价，通过五华提出的目标：打造标杆产品，实现当地市场最高价，通过126-1126-1地块前期快速开发回现，取得后续整体地块前期快速开发回现，取得后续整体300300亩地块亩地块开发商目标开发商目标目标一：打造仙游区域标杆产品，树立五华品牌形象目标一：打造仙游区域标杆产品，树立五华品牌形象目标二：适当实现项目的利润目标二：适当实现项目的利润目标三：通过一期项目的回现，为后期取地作铺垫目标三：通过一期项目的回现，为后期取地作铺垫地王项目意味着地王项目意味着““最高价产品最高价产品””，，市场最高价市场最高价的实现通过该楼盘进一步通过该楼盘进一步提升品牌在当地影响力提升品牌在当地影响力住宅价格已是当地天花板，提升客户对住宅价值认可；住宅价格已是当地天花板，提升客户对住宅价值认可；商业的定位商业的定位关系到项目利润空间大小；关系到项目利润空间大小；Ø一期作为后续开发的铺垫，一期作为后续开发的铺垫，快速回现快速回现是核心目标。

是核心目标Ø一期争取在一期争取在20122012年春节前抢返乡潮开盘预计年春节前抢返乡潮开盘预计1 1月月1818日开盘，日开盘，2 2年内完成开发销售年内完成开发销售14项目属性界定项目属性界定报告框架报告框架企业目标及要求企业目标及要求住宅与商业的关系住宅与商业的关系住宅专题住宅专题商业专题商业专题启动区建议启动区建议规划排布规划排布商业定位商业定位物业发展建议物业发展建议住宅定位住宅定位物业发展建议物业发展建议15【高层均价测算】按照【高层均价测算】按照30%30%基本利润率进行返算，纯计算住宅部基本利润率进行返算，纯计算住宅部分，住宅保本销售均价分，住宅保本销售均价66946694元元/ /㎡㎡n测算前提：1、此测算为剔除商业部分，纯计算住宅部分住宅部分为18层小高层2、预计建安费用1600元/㎡，前期工程费150元/㎡，园林及室外配套200元/㎡n测算结果：以利润率30%进行测算，项目高层保本销售均价6694元/㎡核心问题解析核心问题解析保本利润率返算法保本利润率返算法16住宅核心问题：如何实现高于区域住宅核心问题：如何实现高于区域20%20%溢价，实现高于市场溢价，实现高于市场13001300元元/m/m2 2核心问题解析核心问题解析——住宅住宅高于区域均价高于区域均价20%20%66946694元元/ /㎡㎡17【商业价格测算】通过与市场项目的比准，预估本项目沿主干【商业价格测算】通过与市场项目的比准，预估本项目沿主干道商业销售均价道商业销售均价2000020000元元/ /㎡，商业是利润的主要来源㎡，商业是利润的主要来源n分别选取比准指标，比准本项目与兰溪新天地、天怡财富成、海宏鲤城广场的沿主干道商业售价，得出本项目比准销售均价n考虑到项目周边项目商业均未开始销售，商业氛围不浓，适当将比准结果调整成2000020000元元/ /㎡㎡竞争项目比准法竞争项目比准法核心问题解析核心问题解析——商业商业商业核心问题：作为提升利润重要来源，如何提升商业价值？商业核心问题：作为提升利润重要来源，如何提升商业价值？18发展战略发展战略项目发展战略项目发展战略————住宅价值最大化，通过销售商业实现高利润住宅价值最大化，通过销售商业实现高利润住宅：住宅：如何实现高于区域如何实现高于区域20%20%溢价，实现高于市场溢价，实现高于市场13001300元元/ /㎡㎡商业：商业：作为提升利润重要来源，如何提升商业价值？作为提升利润重要来源，如何提升商业价值？本项目本项目 “ “快速回现，适当利润的目标快速回现，适当利润的目标””下的发展战略：下的发展战略：项目发展战略项目发展战略19项目属性界定项目属性界定报告框架报告框架企业目标及要求企业目标及要求住宅与商业的关系住宅与商业的关系住宅专题住宅专题商业专题商业专题启动区建议启动区建议规划排布规划排布商业定位商业定位物业发展建议物业发展建议住宅定位住宅定位物业发展建议物业发展建议20商业的体量及形态未确定，但须根据溢价程度、销售难易进行商业的体量及形态未确定，但须根据溢价程度、销售难易进行取舍取舍商业形态选择商业形态选择商业形态商业形态概况概况集中式商业通常为3000㎡以上商业综合体，通过招租主力店、一般作为持有并通过运营租金收益街区商业以商业内外街组成，整体街区通过动线设计实现街区的整体化，可分割销售回现沿街底商沿住宅底层设置，一般1-2层，层高4.5-6m，可销售回现21【商业价格测算】通过价格折减规律，本项目次级道路商业预【商业价格测算】通过价格折减规律，本项目次级道路商业预估售价估售价1400014000元元/ /㎡㎡60096009元元/ /㎡㎡55995599元元/ /㎡㎡68996899元元/ /㎡㎡53445344元元/ /㎡㎡91059105元元/ /㎡㎡1200012000元元/ /㎡㎡天怡财富城天怡财富城————次级道路相对主干道折减系数次级道路相对主干道折减系数75%75%5300053000元元/ /㎡㎡5800058000元元/ /㎡㎡4000040000元元/ /㎡㎡海宏鲤城广场海宏鲤城广场————次级道路相对主干道折减系数次级道路相对主干道折减系数70%70%商业位置商业位置折减系数折减系数商业售价（元商业售价（元/ /㎡）㎡）主干道沿街70%20000次级道路沿街次级道路沿街1400014000商业形态选择商业形态选择22【商业价格测算】通过价格折减规律，外街二层商业售价【商业价格测算】通过价格折减规律，外街二层商业售价1200012000元元/ /㎡，一层㎡，一层内街售价为内街售价为1400014000元元/ /㎡，二层内街售价为㎡，二层内街售价为80008000元元/ /㎡㎡项目项目商业楼层商业楼层外街销售价格外街销售价格（元（元/ /㎡）㎡）内街销售价格内街销售价格（元（元/ /㎡）㎡）横向折减比例横向折减比例正荣时代广场正荣时代广场一层一层80000-8100056000-6000070%70%二层二层30000-5000020000-30000/温泉新都城温泉新都城一层一层12000-15000//二层二层8000-10000//纵向折减系数纵向折减系数60%60%40%40%/正荣时代广场正荣时代广场本案商业本案商业价格（元价格（元/ /㎡）㎡）沿街一层商业沿街一层商业20000外街二层商业外街二层商业12000内街一层商业内街一层商业14000内街二层商业内街二层商业8000温泉新都城温泉新都城内街内街外街外街主干道主干道主干道主干道商业形态选择商业形态选择23综合比较，由于溢价不高且销售难度较大，商业部分不建议设综合比较，由于溢价不高且销售难度较大，商业部分不建议设置内街置内街商业形态选择商业形态选择结论：结论：1、考虑到溢价比例及销售难度，建议本项目只规划外街一、二层，内街只规划一层2、次级道路沿线建议只设置一层沿街商业3、内街及次级道路一侧因溢价不高，不建议设置2层商业24根据价格预判，得出本项目商业排布大致如下；由于项目周边根据价格预判，得出本项目商业排布大致如下；由于项目周边区域目前商业氛围不足，本项目商业基本靠集中式商业进行驱区域目前商业氛围不足，本项目商业基本靠集中式商业进行驱动动排布依据：排布依据：n沿主干道一层商业价值较高，设置2层外街，1层内街n沿次级道路只设置一层底商n在东南角设置集中式商业，可同时带动规划路一侧商业及内外街商业；后续招商持有n在西南角设置2F的小型集中式商业，可带动新厝路一侧商业；由于面积较小，可独立出售n由于项目周边区域目前商业氛围不足，本项目商业基本靠集中式商业进行驱动商业形态选择商业形态选择2F商业商业主主题题广广场场一层底商一层底商2F外街外街集中式商业集中式商业一层底商一层底商1F内街内街25项目业态面临项目业态面临2 2种选择：餐饮休闲型或新区商业驱动型种选择：餐饮休闲型或新区商业驱动型发展模式发展模式特征特征关键词关键词示范性商业型示范性商业型（水头（水头- -时代新城）时代新城）以大型商业体的发展带动住宅发展，实现住宅高溢价，最终实现综合体的整体高价值城市中心、大型综合体、商业发展为趋动力文化商业型文化商业型（新天地、波托菲诺）（新天地、波托菲诺）赋予商业以文化内涵，以商业特色带动项目整体的知名度和高形象，实现住宅溢价，同时成为特色商业中心城市文化商业化、特色商业使住宅高溢价街坊式商业型街坊式商业型（莞都国际花城）（莞都国际花城）城市中心区、以回现为前提，以商业街的形式设置提升商业价值城市中心、快速回现、商业非持有餐饮休闲型餐饮休闲型（温泉新都城）（温泉新都城）豪宅社区，通过引入高端餐饮休闲品牌高端餐饮休闲品牌，配合项目的整体形象档次，作为社区的商业配套，由开发商持有豪宅社区、小规模商业新区商业驱动型新区商业驱动型（正荣时代广场）（正荣时代广场）非城市中心区的商住项目，由于商业体量大，以持有主力商家商业主力商家商业实现商业价值与可持续性经营的均衡非城市中心区、大体量商业商业业态选择商业业态选择餐饮休闲型餐饮休闲型 OR OR 新区商业驱动？新区商业驱动？26商家验证商家验证1 1：中小规模特色餐饮有一定进驻意向，但单纯依靠中：中小规模特色餐饮有一定进驻意向，但单纯依靠中小规模餐饮不能带动整体商业小规模餐饮不能带动整体商业商业业态选择商业业态选择商家验证结果：商家验证结果：Ø高端酒楼进驻意向低，中小规模特色餐饮进驻意向度较高；Ø需求面积800-1000㎡；27商家验证商家验证2 2：百货类进驻意向低，超市、影院及娱乐类均不具备：百货类进驻意向低，超市、影院及娱乐类均不具备单独驱动能力，因此建议选择复合业态单独驱动能力，因此建议选择复合业态商业业态选择商业业态选择商家验证结果：商家验证结果：Ø百货类：进驻意向低；Ø超市类：无强势品牌，人人乐、好又多有一定意向，需求面积12000-20000㎡；Ø影院类：中小规模进驻意向度较高，需求面积约1500㎡；ØKTV娱乐类：中小规模有进驻意向，需求面积2000-5000㎡若考虑引进超市、餐饮、娱乐复合业态，则集中式商业体量约需若考虑引进超市、餐饮、娱乐复合业态，则集中式商业体量约需2000020000㎡㎡28建议选择超市、餐饮、娱乐共同驱动的形式发展集中式商业建议选择超市、餐饮、娱乐共同驱动的形式发展集中式商业商业业态选择商业业态选择2F商业商业主主题题广广场场一层底商一层底商2F外街外街集中式商业集中式商业一层底商一层底商1F内街内街集中式商业初步规划：集中式商业初步规划：注：1、为控制持有的集中式商业的体量，又考虑到目前市场上车位销售情况不乐观，建议预留适当地下空间租给超市使用2、除集中式商业外，其余商业均可销售，实现回现29项目属性界定项目属性界定报告框架报告框架企业目标及要求企业目标及要求住宅与商业的关系住宅与商业的关系住宅专题住宅专题商业专题商业专题启动区建议启动区建议规划排布规划排布商业定位商业定位物业发展建议物业发展建议住宅定位住宅定位物业发展建议物业发展建议30整体档次定位：与城市高端住宅形象相对应的精品商业配套，整体档次定位：与城市高端住宅形象相对应的精品商业配套，并具有一定的特色并具有一定的特色商业包装建议商业包装建议满足对生活有独特的高尚追求的客户群体需要满足对生活有独特的高尚追求的客户群体需要打造与城市高品质住宅相对应的打造与城市高品质住宅相对应的““精品精品””商业配套商业配套仙游城市高品质住宅仙游城市高品质住宅城市高品质社区特色商业城市高品质社区特色商业Ø通过项目整体高端形象、商业建筑外立面的特色形象、有序管理项目整体高端形象、商业建筑外立面的特色形象、有序管理带给客户的一种综合性感受。

Ø在商业业态的选择上应主要考虑客户的需求和接受程度，应以符合周边片区生活需要符合周边片区生活需要的商业业态为主，同时对提升项目生活便利度提升项目生活便利度起到良好的补充31规划建议：设置集中式商业，外街设置两面开，带动内街；内规划建议：设置集中式商业，外街设置两面开，带动内街；内街将铺位划小，保证销售速度街将铺位划小，保证销售速度n除集中式持有外，其余商业均可销售回现n集中式商业约20000㎡（不含地下），设置3层n提升项目商业价值：提升项目商业价值：1、集中式商业提升整体商业价值，带动规划路及内外街；2、2F商业带动新厝路商业，串联内外街；3、主干道一侧内外街：•外街拉大进深，设置两面开店面，带动内街；2层外街可采用空间组合布局方式，实现商铺的灵活组合；•内街价值相对较低，将铺位划小；4、商业层高设置为6m；商业包装建议商业包装建议2F2F商业商业主主题题广广场场一层底商一层底商2F外街外街集中式商业集中式商业一层底商一层底商1F1F内街内街外街拉大进深，外街拉大进深，设置两面开店面，设置两面开店面，带动内街带动内街考虑到内街价值考虑到内街价值相对较低，建议相对较低，建议将内街铺位划小将内街铺位划小外街店面外街店面双面开门双面开门内街店面内街店面内外街示意图内外街示意图32规划建议：外街商铺可考虑空间组合方式，保持灵活性规划建议：外街商铺可考虑空间组合方式，保持灵活性商业包装建议商业包装建议•商业外街商铺采用比较灵活的结构形商业外街商铺采用比较灵活的结构形式，使各销售单位之间可以实现自由式，使各销售单位之间可以实现自由组合，以满足不同面积需求的客户或组合，以满足不同面积需求的客户或租户的要求。

租户的要求•外街设置两面开，带动内街销售外街设置两面开，带动内街销售•内街面积建议划小，方便销售内街面积建议划小，方便销售分项分项外街尺寸尺度外街尺寸尺度内街尺寸尺度内街尺寸尺度基本单位面基本单位面积积40-60m220-50㎡层数层数2层1层基本开间基本开间4-5m为宜3-5m基本进深基本进深12-15m为宜10-15m基本层高基本层高挑高6m，可设夹层——商业街商铺空间组合形式商业街商铺空间组合形式33沿东一环路外街：沿东一环路外街：展示城市意向，界定领域边界，住宅底商退台绿化处理，展示城市意向，界定领域边界，住宅底商退台绿化处理，减少商业对住宅的影响，增大室外空间，增加行人的驻留性及驻留时间减少商业对住宅的影响，增大室外空间，增加行人的驻留性及驻留时间商业包装建议商业包装建议住宅底商退台绿化处理住宅底商退台绿化处理Ø临街特色商业街，在形式上与周边项目形成区隔，形成领域感；Ø沿街商业是本项目商业的重要组成部分，因此建议预留较大的室外空间，增加行人的驻留性及驻留时间；Ø要保证足够面宽与店铺的进入性和橱窗展示功能等；Ø保证内街入口宽度；Ø退台处理，减少商业对住宅影响，通过绿化提升社区整体形象主主题题广广场场集中式商业集中式商业预留较大的室外空间，增加预留较大的室外空间，增加行人的驻留性及驻留时间行人的驻留性及驻留时间34沿东一环路内街：沿东一环路内街：打造体验式特色风情商业街区，提升商业环打造体验式特色风情商业街区，提升商业环境中的休闲价值与景观价值境中的休闲价值与景观价值商业包装建议商业包装建议n 结合本项目特点，可以对街区人行通道进行区域划分和人流引导；n 将绿化和休憩设施巧妙结合，提高空间使用效率的同时也突出了休闲气息；n增加部分小品，增强内街趣味性集中式商业集中式商业35次干道两侧：次干道两侧：通过集中商业的带动，结合滨水资源，设置特色通过集中商业的带动，结合滨水资源，设置特色化风情商业街，打造特色风情商业街化风情商业街，打造特色风情商业街主主题题广广场场集中式商业集中式商业n 通过集中商业带动两侧商业n结合滨水资源，设置特色化风情商业街，可引进餐饮、酒吧、咖啡馆等商业包装建议商业包装建议36于项目西南角设置两层于项目西南角设置两层商业旗舰商业旗舰，并引进商业主力店进行经营，，并引进商业主力店进行经营，提升沿线商业价值；前期作为项目营销中心，后期整体出售提升沿线商业价值；前期作为项目营销中心，后期整体出售n于项目西南端头位置商业两层商业旗舰于项目西南端头位置商业两层商业旗舰，作为展示项目高端形象的载体之一n在西南端头设置商业旗舰，有利于带动新厝路一侧的商业价值；n一层结合底层商铺挑高一层结合底层商铺挑高6 6米米，体现气势，整体强调尊贵感n商业旗舰引进商业主力店，如高端餐饮、酒吧等经营，满足社区及区域高端消费者的需求。

n商业旗舰打造契合项目整体气质，前后建议采用大幅落地玻璃门窗，最大限度的前观溪景、后赏社区水景等主主题题广广场场集中式商业集中式商业商业包装建议商业包装建议37集中式商业：集中式商业：集中式商业的对外形象和昭示性是提升商业价值的主要方面，集中式商业的对外形象和昭示性是提升商业价值的主要方面，着重打造创新与现代感的立面造型与风格，契合项目整体气质着重打造创新与现代感的立面造型与风格，契合项目整体气质Ø依据现有设计方案，集中式商业规划为3层，总面积约为20000㎡；Ø集中式商业以引入餐饮、影院、娱乐等为主力商家；Ø集中式商业外立面力求创新，强化城市意向与商业形象2-32-3层采用较面积的玻璃幕层采用较面积的玻璃幕墙修饰，强化现代感与通透墙修饰，强化现代感与通透感，视觉冲击力强感，视觉冲击力强1 1层采用石材装饰，提升商层采用石材装饰，提升商业品质形象业品质形象创新的商业立面造型，作为创新的商业立面造型，作为项目展示的标签之一，提升项目展示的标签之一，提升项目及商业的形象价值项目及商业的形象价值主主题题广广场场集中式商业集中式商业商业前广场作为汇聚人气、人流的重要节点商业前广场作为汇聚人气、人流的重要节点商业前广场结合社区主入口设置商业前广场结合社区主入口设置商业包装建议商业包装建议38商业导视牌及广告牌、立柱牌、街区绿化小品等强化商业氛围，商业导视牌及广告牌、立柱牌、街区绿化小品等强化商业氛围，建立强势的区域标识形象建立强势的区域标识形象Ø商业统一导示系统及小品设计，建立醒目统一的区域标识形象，强化商业氛围和城市意向。

Ø灯光工程、街区绿化等增加商业街的城市感街区小品街区小品 商业包装建议商业包装建议39远距离建立形象地标，近距离增强识别便利远距离建立形象地标，近距离增强识别便利n 通过色彩和建筑形式设计，建立醒目统一的外檐形象，远距离建立地标感；n首层应根据商业经营的需要设计足够的面宽，保证店铺的进入性和橱窗展示功能；商业包装建议商业包装建议40霓虹广告就是人气，做立面前提前设计安排霓虹广告就是人气，做立面前提前设计安排n霓虹广告：营造人气，做立面前提前设计安排；充分利用外立面的昭示性；n视野角度直接影响广告效应商业包装建议商业包装建议41充分考虑到夜景灯光效果，避免使用冷色调灯柱充分考虑到夜景灯光效果，避免使用冷色调灯柱Ø夜晚的灯光效果可以渲染街区的商业氛围：Ø在营销阶段有助于聚集项目人气，树立形象Ø要点：避免过多使用蓝、紫、绿等冷色调光源；不宜采用大功率的灯柱，避免对住户形成光污染；Ø与景观结合的地灯，有助于创造出柔和亲切的街区氛围商业包装建议商业包装建议42商业价值实现模式商业价值实现模式商业包装建议商业包装建议集中式商业集中式商业商业价值实现模式：商业价值实现模式：1 1、集中式商业驱动：、集中式商业驱动：通过集中式商业带动整体项目商业，定位超市/餐饮/娱乐综合业态2 2、点线联合，整体带动：、点线联合，整体带动：集中式商业带动规划路及内外街2侧商业，2层商业旗舰带动新厝路一侧，同时对接内外街，形成整体的商业动线3 3、商业附加值：、商业附加值：外街店面两面开门，增大沿街面采用灵活的空间组合形式，可分可合，大小随意6m层高，可灵活改造43项目属性界定项目属性界定报告框架报告框架企业目标及要求企业目标及要求住宅与商业的关系住宅与商业的关系住宅专题住宅专题商业专题商业专题启动区建议启动区建议规划排布规划排布商业定位商业定位物业发展建议物业发展建议住宅定位住宅定位物业发展建议物业发展建议44住宅住宅担当市场领导者角色担当市场领导者角色，树立区域高端产品价值标识，突破，树立区域高端产品价值标识，突破区域现有价格体系区域现有价格体系市场领导者：市场领导者：n项目层面：1、地王项目势必实现市场最高价2、项目>6694元/㎡销售保本价，创仙游同类产品新高；3、项目开发有品牌目标的要求，须打造标杆产品，树立市场口碑；n市场占位：弥补市场空白，打造仙游第一豪宅；市场占位市场占位1 1领导者领导者/ /防御战防御战市场占位市场占位2 23 34 4挑战者挑战者/ /进攻战进攻战追随者追随者/ /侧翼战侧翼战补缺者补缺者/ /游击战游击战条件：条件：区域标杆楼盘，如本项目；战略：战略：通过强化核心优势保持市场最高影响力；保持价格领先；制定游戏规则条件：条件：区域无特别优势楼盘，如龙翔水乡丽都；战略：战略：紧跟或模仿标杆楼盘；通过强调与标杆楼盘的共性来提升自身价值；条件：条件：区域有特色的楼盘，如天博公园1号；战略：战略：不参与直接竞争；走专业化或特色化道路 条件：条件：区域领先楼盘，如兰溪首府；战略：战略：改变游戏规则；通过高于或低于标杆楼盘的价格来竞争45基于领导者的市场占位，本项目主要可通过自身产品力打造及基于领导者的市场占位，本项目主要可通过自身产品力打造及附加值提升实现溢价附加值提升实现溢价方案选择方案选择操作要点操作要点优势优势劣势劣势案例案例规划突破规划突破高容积率下的低密度产品，本项目可考虑别本项目可考虑别墅产品墅产品市场突破，容易快速建立影响力风险高，客户接受度存在困难万科第五园设计创新设计创新风情创新、空间创新等，本项目可考虑产品、本项目可考虑产品、外立面、空间设计等外立面、空间设计等快速建立口碑传播点政策难度是否允许、设计要求高源昌鑫海湾万科城功能转化功能转化住宅商业化、写字楼化处理，本项目可考虑本项目可考虑酒店式公寓产品酒店式公寓产品最大化的提升项目利润住宅的品质受影响现代城、LOFT资源溢价资源溢价自然资源最大化、私有化，本项目可考虑引本项目可考虑引入温泉入温泉稀缺、不可复制的资源使得竞争优势明显，客户认可度高开发及设计难度大，对施工要求高万科十七英里天麓配套溢价配套溢价突破市场已有的关键性配套，本项目可设置本项目可设置独立会所、风格化的园林形成竞争力独立会所、风格化的园林形成竞争力成本控制好，后续客户感知强运营费用较高，物业管理要求高银聚祥邸营销创新营销创新体验式、重展示等总成本控制好，利于前期创建口碑前期资金投入大，后续客户追捧度不高三湘北尚品质溢价品质溢价高品质，博取高溢价品牌创建效果好，后续市场认可度高成本投入大，利润额不高香蜜湖一号品牌溢价品牌溢价已具备一定的品牌基础成本控制好，客户资源强大品牌积累时间长，跨区域营销受限波托菲诺核心问题核心问题产品力打造产品力打造附加值提升附加值提升46住宅主要发力点住宅主要发力点住宅发展战略住宅发展战略产品力打造产品力打造附加值提升附加值提升产品定位产品定位高赠送高赠送高附加值高附加值园林、会所、温泉入户等园林、会所、温泉入户等物业发展建议物业发展建议户型、外立面等户型、外立面等发展战略发展战略物业类型、户型、面积、配比等物业类型、户型、面积、配比等47【客户构成】主流购房群体为县城、榜头及其他乡镇客户，职【客户构成】主流购房群体为县城、榜头及其他乡镇客户，职业构成以生意人、教师、机关单位为主，且购房区域性较强业构成以生意人、教师、机关单位为主，且购房区域性较强Ø 我们的客户40%左右都是榜头的，而且其中30%的都是做红木这块生意的。

还有几个行业的，（像）商人、教师、机关单位，这边教师购房的比例是比较大的，但现有公务员的量不大；附近坝上、榜头也很多过来买的，因为那边比较有钱，而且比较近；——兰溪新天地企划Ø项目主力供应120平左右的三房两厅两卫，80平左右的2房，目前客户需求也是小户型的房源；三房主要是教师、周边规划的党政机关人员为主——豪景园销售代表Ø像我们这边附近医院、财政局的很多，都是（出生在）八几年的；周边的（鲤城、鲤南）占60%，乡镇的（榜头、大济、度尾）的占30%，其他的占10%；——海宏鲤城广场置业顾问Ø仙游买房的客户区域性比较明显，一般在鲤南买房的客户大多来自周边的农村，而城南区域的买房客户主要是榜头、郊尾以及县城区域的企事业单位的；——中奥兰溪首府销售主管榜头镇榜头镇仙游县仙游县鲤南镇鲤南镇枫亭镇枫亭镇园庄镇园庄镇游洋镇游洋镇度尾镇度尾镇大济镇大济镇盖尾镇盖尾镇赖店镇赖店镇龙华镇龙华镇郊尾镇郊尾镇钟山镇钟山镇Ø仙游人买房子很看重区域，几乎都是固定（地方）的：榜头的会买东面的，像西面的龙华、大济，赖店的会去鲤南；像天怡财富城就赖店买的特别多，滨河家园大都市布尾、大济、龙华的比较多——兰溪新天地企划客户定位客户定位48【县城客户】主要以公务员、教师为主，可接受总价【县城客户】主要以公务员、教师为主，可接受总价6060万以内，万以内，需求三房为主，注重生活配套及社区环境需求三房为主，注重生活配套及社区环境n业内人士访谈纪要：业内人士访谈纪要：Ø还有几个行业的，（像）商人、教师、企事业单位商人、教师、企事业单位，教师购房的比例是比较大的，但公务员的量不大Ø这边（的客户）老师偏多，公务员也有，老师一般选三房三房，因为想一步到位，两房太小了；——浩瀚置业莆田市场企划Ø一般买房的客户月供月供20002000元左右元左右比较合适，3000元左右压力比较大——天博公园壹号置业顾问置业动机置业动机特征特征产品需求产品需求重点关注重点关注 l需求100-120㎡三房为主，部分年轻群体或收入受限需求70-80㎡两房；l喜欢空间布局合理、高性价比产品l刚性需求客户，首置或改善型需求；l以自住为首要目的l客户群体30岁左右；l客户职业集中在教师、公务员、事业单位；l购买力有限，对总价敏感，总价6060万万以内l生活配套、社区环境县城客户县城客户n消费者访谈纪要：消费者访谈纪要：Ø接近医院、学校医院、学校的；最好是有健身房、泳池健身房、泳池的；——保险公司职员 黄先生Ø打算买三房三房的，因为我们没什么钱，所以买房子会想得长远一点，以后有小孩了，父母偶尔过来住住，两房根本住不下；——小学教师 林小姐客户定位客户定位49【榜头客户】主要为仿古家具私企业主及高级技术工人，置业【榜头客户】主要为仿古家具私企业主及高级技术工人，置业目的为进城及教育，关注点为教育和社区配套目的为进城及教育，关注点为教育和社区配套客户客户细分细分收入水平收入水平（万（万/ /年）年）总价范围总价范围置业目的置业目的购房关注点购房关注点产品需求产品需求访谈纪要访谈纪要私企私企业主业主500-1000无总价天花板彰显财富身份象征社区配套•三房、四房及楼中楼等•150㎡以上三房、四房•200-300㎡楼中楼等Ø房子是肯定要买的，不买房人家就觉得你是不是没赚到钱……Ø我要买个170-180㎡的三房，肯定要带电梯的，100万买一套房子很正常的；——榜头曾林居 杨老板Ø买的话肯定是别墅，自己家里房子非常大，面积肯定要200-300平米；最好有会所，可以接待别人；小区绿化和配套好，让人住进去觉得有面子；——三福家具黄总高级高级技术技术工人工人10-1550-80万教育、进城教育配套社区配套•100-130㎡三房Ø住宅100多平米，至少3房，不然住不下，有朋友来也不方便；最好是树种多点，还有多些健身的，像游泳池什么的；——榜头木工郑先生n访谈纪要：访谈纪要：Ø像（一些在）外面做生意的，不看总价不看总价，只要首付能受得了，就买了；——海宏鲤城广场置业顾问Ø榜头、单位里面的那些有钱人都选沿溪的，两房半，月供月供50005000左右；——中奥兰溪首府销售主管Ø老榜头人一般家里都开店，至少流动资金流动资金300-400300-400万，资产基本上千万万，资产基本上千万；Ø本地开料的多，收入250-300250-300元元/ /天天，一般干11个月，休一个月，奖金1-2万/年，小厂、大厂工资差不多；木工的人单坝下2 2万多人万多人；——榜头木工郑先生n全镇仙游各类工艺企业企业10001000多家多家，其中规模较大的木雕和仿古家私企业500多家，从业人员从业人员2500025000人人，年创产值8亿元。

2008年数据）——仙游县城市总体规划（2009-2030年）客户定位客户定位50【其他乡镇客户】大部分在外经商，家有自建房，为进城、教【其他乡镇客户】大部分在外经商，家有自建房，为进城、教育置业，总价承受能力不高育置业，总价承受能力不高置业动机置业动机置业动机置业动机特征特征特征特征产品需求产品需求产品需求产品需求重点关注重点关注重点关注重点关注l地段l价格敏感l社区环境、教育配套l在家有自建房，为进城置业l在外经商，以做生意或经营加油站居多l总价40-5040-50万万l需求低总价类产品，一般不选择沿溪的产品l120㎡左右三房其他乡镇客其他乡镇客户户l首置客户l为户口、教育问题进城置业n访谈纪要访谈纪要Ø主要是关注社区氛围社区氛围，像仙游这边买房子的不是没房子住，都有自己建房的，一栋一栋的，但是他们可能更喜欢这种有社区的，而且还有这种去城里住的观念去城里住的观念非常强烈——浩瀚置业莆田市场企划Ø其他乡镇的客户承受的总价在40-5040-50万万，有的是因为喜欢住在溪边，关注的话首先是价格价格，再有就是小区的绿化、规划绿化、规划（原均价4500元/㎡）——中奥兰溪首府销售主管客户定位客户定位51客户定位：主抓本地中高端客户，兼顾刚需及改善型客户客户定位：主抓本地中高端客户，兼顾刚需及改善型客户边缘客户边缘客户重要客户重要客户核心客户核心客户Ø县城教师、公务员，榜头高级木工，其县城教师、公务员，榜头高级木工，其他乡镇生意人他乡镇生意人Ø比例：60%60%Ø产品需求：三房三房为主，满足居住的品质需求，部分因购买力限制选择两房两房Ø关注点：价格、教育配套、产品设计Ø榜头及其他乡镇私企业主、县城高级公务员榜头及其他乡镇私企业主、县城高级公务员Ø比例：30%30%Ø产品需求：购买力强，主要以享受型三房、四房三房、四房为主，部分需求楼中楼、别墅楼中楼、别墅等Ø关注点：社区环境、产品设计Ø枫亭等乡镇客户，莆田客户枫亭等乡镇客户，莆田客户Ø比例：10%10%Ø产品需求：两房、三房等客户定位客户定位52除了市场正常的平层产品之外，可能的方向有别墅、整栋的空除了市场正常的平层产品之外，可能的方向有别墅、整栋的空中别墅产品以及酒店式公寓中别墅产品以及酒店式公寓本项目规划指标要求容积率本项目规划指标要求容积率≤3.0≤3.0，，因此物业类型选择上有以下因此物业类型选择上有以下3 3种方向：种方向：1、、别墅别墅产品提升整体项目形象；产品提升整体项目形象；2、个别整栋的、个别整栋的空中别墅空中别墅产品，制造当地稀缺产品；产品，制造当地稀缺产品；3、、酒店式公寓酒店式公寓产品，但当地房地产投资风气低迷，必产品，但当地房地产投资风气低迷，必须制造新的营销卖点，进行市场的引导。

须制造新的营销卖点，进行市场的引导物业类型选择物业类型选择53【别墅】市场上别墅销售情况良好，且市场的潜在需求量大，【别墅】市场上别墅销售情况良好，且市场的潜在需求量大，本项目适当规划别墅既可提升形象又可实现一定的利润本项目适当规划别墅既可提升形象又可实现一定的利润物业类型选择物业类型选择买的话肯定是别墅，自己家里房子非常大，面积肯定要200-300平米；最好有会所，可以接待别人；小区绿化和配套好，让人住进去觉得有面子；——三福家具黄总2 2、客户：高端客户偏好别墅、客户：高端客户偏好别墅买我们这里的别墅客户主要是仙游榜头镇做仿古家具的有钱人，也有自己做企业的人，……至于价格上他们不是特别的敏感，而且他们都是买来自住的；——天博公园1号销售代表1 1、业内人士：别墅客户主要是榜头红木家具老板及一些企业主、业内人士：别墅客户主要是榜头红木家具老板及一些企业主22套双拼别墅，已售16套，销售率73%兰溪新天地，兰溪新天地，5100-7500元元/㎡，总价㎡，总价135-250万万一期共推出20幢，已售16套（含未批准预售的）天博公园天博公园1号，号，1.1-1.5万万/㎡，总价㎡，总价200-530万万n全镇仙游各类工艺企业1000多家，其中规模较大的木雕和仿古家私企业500多家，从业人员25000人，年创产值8亿元。

2008年数据）——仙游县城市总体规划（2009-2030年）3 3、市场潜在需求量大、市场潜在需求量大54【楼中楼】具备稀缺性及创新性，可拔升项目形象，建议本项【楼中楼】具备稀缺性及创新性，可拔升项目形象，建议本项目规划少量作为目规划少量作为““楼王楼王””产品，并通过面积赠送提高性价比产品，并通过面积赠送提高性价比市场在售均为顶层楼中楼产品市场在售均为顶层楼中楼产品在售楼中楼产品消化缓慢在售楼中楼产品消化缓慢主要是由于面积过大、总价过高主要是由于面积过大、总价过高市场上缺乏能给客户市场上缺乏能给客户““标签感标签感””的产品的产品“整栋楼中楼”产品具备稀缺性、创新性可通过控制面积，适当赠送提高性价比“整栋楼中楼”产品可拔升项目形象，具备营销价值n访谈纪要：访谈纪要：Ø仙游最不好卖的楼层就是底层和最顶楼Ø仙游的楼中楼户型都不好户型都不好，客厅没有挑高，几乎没有送面积的，价格也太高了，而且 240-250㎡的面积很大Ø仙游的挑高的都卖得很好，如果做挑高挑高4.5m、5m的那种应该会很好卖，因为仙游人贪便宜贪便宜，如果觉得占到便宜了会很开心Ø仙游没有那个项目说是有钱人都买在那里的，基本上客户都很分散很分散——兰溪新天地企划在售项目楼中楼产品消化速度缓慢在售项目楼中楼产品消化速度缓慢物业类型选择物业类型选择55【公寓】市场消化速度慢，消费者投资意向极低，因此本项目【公寓】市场消化速度慢，消费者投资意向极低，因此本项目不建议规划酒店式公寓产品不建议规划酒店式公寓产品唯一有公寓在售项目唯一有公寓在售项目——天怡财富城（共天怡财富城（共24套，套，2009年取得预售证，已售年取得预售证，已售18套）套）已售已售未售未售这边的人其实对房地产的概念没那么深，住宅还是很少人投资的，（他们做木材生意），木材的投资回报比这个高多了，批一车能赚个几十万；——浩瀚置业企划业内人士：相比其他行业，住宅投资的回报率极低、资金运转速度慢业内人士：相比其他行业，住宅投资的回报率极低、资金运转速度慢（买来）投资的占不到5%，基本都是买来自己住的；——海宏鲤城广场销售代表业内人士：即便是在最繁华地段，投资比例仍极低业内人士：即便是在最繁华地段，投资比例仍极低买了等增值再卖的（客户）比较少，单纯投资的比例比较低；——仙港房产老板二手房门店：购置住宅增值投资比例低二手房门店：购置住宅增值投资比例低不会投资，会把钱投到其它地方，来钱快，投资回报率更高；——三福家具黄总消费者：投资意向度低消费者：投资意向度低物业类型选择物业类型选择56本项目物业类型本项目物业类型高层高层————项目主要物业类型项目主要物业类型1 1别墅别墅————拔升调性，提升利润拔升调性，提升利润2 2空中别墅空中别墅————市场创新产品，提升项目形象市场创新产品，提升项目形象3 3物业类型选择物业类型选择57【供需套数】三房是市场主流产品，其次是两房，公寓、四房【供需套数】三房是市场主流产品，其次是两房，公寓、四房和楼中楼非市场主流产品和楼中楼非市场主流产品三房供需两旺，供应量和销售量均超过60%，是市场主流产品两房仅次于三房，供应量和销售量均超过15%，且需求大于供给公寓、四房和楼中产品供应与需求均较低产品配比确定产品配比确定58【销售率】三房供销两旺，两房供应低于三房，但销售速度理【销售率】三房供销两旺，两房供应低于三房，但销售速度理想，有一定市场需求，四房及复式由于总价问题销售率偏低想，有一定市场需求，四房及复式由于总价问题销售率偏低公寓产品市场供应量小，属于空缺产品，但销售率低（仅天怡财富城1个项目，2009年取得预售证）两房产品供应量占15%，相对空缺，但销售率达87%，市场需求较稳定四房、楼中楼产品消化速度较慢三房产品供需两旺，消化速度最快四房及楼中楼产品供需偏低，销售速度较慢，说明市场需求量有限四房及楼中楼产品供需偏低，销售速度较慢，说明市场需求量有限市场现状小结市场现状小结三房为供需均占三房为供需均占60%60%以上，供需两旺，是市场主流产品以上，供需两旺，是市场主流产品两房需求小于三房，但两房需大于供，是市场相对空缺产品两房需求小于三房，但两房需大于供，是市场相对空缺产品一房供需偏低，销售速度也偏低，说明市场需求偏低一房供需偏低，销售速度也偏低，说明市场需求偏低产品配比确定产品配比确定59【产品组合建议】三房为主力户型，两房为重点户型，适当布【产品组合建议】三房为主力户型，两房为重点户型，适当布置高端楼中楼产品，规避四房产品风险置高端楼中楼产品，规避四房产品风险n以定位为前提，市场为基础，确定产品定位的原则：n抓市场主流，切合主要客户抓市场主流，切合主要客户需求；需求；n弥补市场空缺，规避未来竞弥补市场空缺，规避未来竞争；争；n切合项目定位，拔升项目形切合项目定位，拔升项目形象象市场供应比例市场供应比例项目户型比例项目户型比例四房：四房：13%13%三房：三房：80%80%楼中楼：楼中楼：10%10%两房：两房：10%10%三房：三房：69%69%两房：两房：15%15%一房：一房：1%1%楼中楼：楼中楼：2%2%户型户型套数比套数比备注备注两房10%10%市场相对空缺产品三房80%80%市场主流产品楼中楼10%10%明星产品，标杆户型产品配比确定产品配比确定60【供需及销售量】【供需及销售量】120-140120-140㎡供需两旺，占㎡供需两旺，占35%35%以上；另外，以上；另外，70-70-8080㎡区间存在较大市场机会㎡区间存在较大市场机会120-130㎡、130-140㎡供需最旺，是市场主流户型区间70-80㎡供应量小，但销售比例高于供应比例，市场存在一定空缺；70-140㎡区间供需基本平衡，市场消化速度稳定，个别区间销售比例高于供应比例；产品面积确定产品面积确定61【销售率】【销售率】70-8070-80㎡和㎡和100-110100-110㎡销售率最高，其次为㎡销售率最高，其次为90-10090-100㎡㎡ 和和120-130120-130㎡㎡ 的产品的产品90-110㎡、120-130㎡销售率较高70-80㎡销售率较高140㎡以上面积销售率较低70-8070-80㎡产品需求大于供应，销售率高，供应量少，市场表现良好㎡产品需求大于供应，销售率高，供应量少，市场表现良好面积段小结面积段小结120-140120-140㎡供需两旺，主要为三房，是市场主流产品㎡供需两旺，主要为三房，是市场主流产品140140㎡以上供需较小，销售率低，市场表现差㎡以上供需较小，销售率低，市场表现差90-11090-110㎡供需均较高，销售率也较为理想㎡供需均较高，销售率也较为理想产品面积确定产品面积确定62【客户总价区间】市场两房总价区间【客户总价区间】市场两房总价区间25-6225-62万，三房万，三房38-6238-62万，万，四房四房71-8071-80万万305070901001040608020单位：万2房3房复式2房3房3房4房110120130复式2房3房4房复式3房4房2房0豪景园海宏鲤城广场中奥兰溪首府兰溪新天地世和丽景3房天怡财富城市场主力总价市场主力总价区间：区间：两房：25-45万三房：38-62万四房：71-80万中端客户总价区间在中端客户总价区间在40-6040-60万，高端客户总价区间在万，高端客户总价区间在70-10070-100万万p中端客户：中端客户：40-60万万一般买房的客户月供2000元左右比较合适，3000元左右压力比较大；——天博公园壹号置业顾问p高端客户：高端客户：70-100万万榜头、单位里面的那些有钱人都选沿溪的，两房半，月供5000左右；——中奥兰溪首府销售主管产品面积确定产品面积确定63产品定位原则：抓市场主流，控制总价，并通过赠送保证舒适产品定位原则：抓市场主流，控制总价，并通过赠送保证舒适度度n产品定位原则：产品定位原则：1 1、抓市场需求主流，保证项目回现、抓市场需求主流，保证项目回现三房为主，辅以少量两房及适量创新产品，考虑项目整体形象的拔升与回现要求2 2、预判未来市场价格趋势，适度控制总价、预判未来市场价格趋势，适度控制总价通过产品面积的控制，实现后续市场价格下的总价控制3 3、适度面积赠送保证舒适度、适度面积赠送保证舒适度赠送面积，保证总价控制下的舒适度，亦可缓解当地对高层产品公摊大的抗性产品定位产品定位64【产品配比】三房为主，通过不同面积段进行产品区分；适量【产品配比】三房为主，通过不同面积段进行产品区分；适量两房填补市场空缺，楼中楼产品拔升项目形象两房填补市场空缺，楼中楼产品拔升项目形象户型户型面积面积（㎡）（㎡）配比配比市场表现市场表现定位原则定位原则总价区间总价区间（万）（万）目前市目前市场总价场总价（万）（万）两房两房70-7510%Ø两房需大于供，是市两房需大于供，是市场相对空缺产品场相对空缺产品Ø70-8070-80㎡㎡产品需求大于产品需求大于供应，销售率高，供应供应，销售率高，供应量少，市场表现良好量少，市场表现良好抓住市场机会抓住市场机会49-5325-62经济三房经济三房95-10020%Ø三房供需两旺，是市三房供需两旺，是市场主流产品场主流产品Ø90-11090-110㎡㎡供需均较高，供需均较高，销售率也较为理想销售率也较为理想Ø120-140120-140㎡㎡供需两旺，供需两旺，主要为三房，是市场主主要为三房，是市场主流产品流产品抓市场主流，抓市场主流，切合主要客户切合主要客户需求需求预判未来市场预判未来市场价格趋势，适价格趋势，适度控制总价度控制总价66-9838-62舒适三房舒适三房小于12040%大三房大三房14020%楼中楼楼中楼160-18010%Ø楼中楼由于总价高，楼中楼由于总价高，销售速度慢销售速度慢Ø需要提升产品附加值需要提升产品附加值切合项目定位，切合项目定位，拔升项目形象拔升项目形象112-12671-80年轻客户或收入年轻客户或收入受限客户受限客户客户对位客户对位县城及其他乡镇县城及其他乡镇中端客户中端客户榜头、县城机关榜头、县城机关单位职员等客户单位职员等客户榜头私企业主及榜头私企业主及其他高端客户其他高端客户榜头高级木工及榜头高级木工及县城公务员、教县城公务员、教师等客户师等客户产品定位产品定位65主要发力点主要发力点住宅发展战略住宅发展战略产品力打造产品力打造附加值提升附加值提升产品定位产品定位高赠送高赠送高附加值高附加值园林、会所、温泉入户等园林、会所、温泉入户等物业发展建议物业发展建议户型、外立面等户型、外立面等发展战略发展战略物业类型、户型、面积、配比等物业类型、户型、面积、配比等66市场目前产品基本做到南北通透，以两梯四户为主，部分资源市场目前产品基本做到南北通透，以两梯四户为主，部分资源好的位置设置一梯两户好的位置设置一梯两户户型设计建议户型设计建议天博公园天博公园1 1号高层号高层1#1#楼楼天博公园天博公园1 1号高层号高层2#2#楼楼兰溪新天地兰溪新天地兰溪首府兰溪首府海宏海宏··鲤城广场鲤城广场南北不通透南北不通透南北不通透南北不通透沿溪沿溪Ø多层产品大都一梯两户，高层以两梯四户为主，部分价值较高位置设置一梯两户Ø仙游的户型基本做到了南北通透世和丽景世和丽景67市场现有市场现有2 2房：除阳台、凸窗、花池外无其他赠送形式，空间布房：除阳台、凸窗、花池外无其他赠送形式，空间布局有待优化局有待优化走道空间浪费走道空间浪费鲤城广场两房鲤城广场两房84.47㎡㎡鲤城广场鲤城广场“2+1”房房119.81㎡㎡公园公园1号两房号两房83.6㎡㎡茶室茶室花架赠送空间花架赠送空间空间浪费空间浪费厕所对大门厕所对大门次卧朝西次卧朝西卧室正对大门卧室正对大门卧室正对厕所卧室正对厕所阳台阳台阳台阳台凸窗凸窗餐厅采光差餐厅采光差凸窗凸窗仙游仙游2 2房特征：房特征：l客厅和主卧朝南，客厅带阳台，客厅餐厅相连，以竖厅为主；l无入户花园，赠送面积少，赠送以凸窗和阳台为主；l仅1个阳台；l存在空间浪费仙游仙游“2+1”“2+1”房特征：房特征：l客厅和主卧朝南，客厅带大阳台，以竖厅为主；l赠送面积少，赠送以凸窗和阳台为主；l仅1个阳台；l户型舒适度有待改善入户入户花园花园卧室正对厕所卧室正对厕所阳台阳台凸窗凸窗凸窗凸窗南北不通透南北不通透南北不通透南北不通透兰溪首府兰溪首府“2+1”房房104.26㎡㎡阳台阳台书房书房凸窗凸窗南北不通透南北不通透户型设计建议户型设计建议68市场现有市场现有3 3房：户型面积房：户型面积120120㎡以上，赠送形式以凸窗和阳台为㎡以上，赠送形式以凸窗和阳台为主，主，2 2个以上阳台；个以上阳台；3+13+1房较少，赠送空间改造的实用性不大房较少，赠送空间改造的实用性不大入户花园入户花园凸窗凸窗凸窗凸窗凸窗凸窗双阳台双阳台凸窗凸窗凸窗凸窗三阳台三阳台仙游仙游3 3房特征：房特征：l客厅和主卧朝南，客厅带阳台，客厅餐厅相连，以竖厅为主；l面积在120㎡以上l赠送面积少，赠送以凸窗和阳台为主；l2个以上阳台；l存在空间浪费三阳台三阳台凸窗凸窗凸窗凸窗空间浪费空间浪费兰溪首府三房兰溪首府三房138.73㎡㎡兰溪新天地三房兰溪新天地三房125㎡㎡公园公园1号三房号三房122.5㎡㎡凸窗凸窗凸窗凸窗凸窗凸窗凸窗凸窗入户花园入户花园安特豪景园三房安特豪景园三房141㎡㎡阳台阳台兰溪首府兰溪首府“3+1”房房 139.78㎡㎡主卧主卧书房书房双阳台双阳台凸窗凸窗凸窗凸窗凸窗凸窗户型设计建议户型设计建议69市场现有市场现有4 4房：户型面积房：户型面积130130㎡以上，基本无赠送㎡以上，基本无赠送兰溪首府四房兰溪首府四房 169.92㎡㎡四阳台四阳台凸窗凸窗凸窗凸窗空间浪费空间浪费龙翔新城四房龙翔新城四房 134㎡㎡阳台阳台凸窗凸窗凸窗凸窗凸窗凸窗厨房正对厨房正对客厅客厅凸窗凸窗凸窗凸窗双阳台双阳台龙翔新城四房龙翔新城四房世和丽景四房约世和丽景四房约140㎡㎡入户花园入户花园可改造可改造空间空间双阳台双阳台仙游仙游4 4房特征：房特征：l主卧朝南，客厅带阳台，客厅餐厅相连，以竖厅为主；l面积在130㎡以上l基本无赠送面积，赠送以凸窗和阳台为主；l2个以上阳台；l一般设置3个房间+1个书房l存在空间浪费及布局不合理三卧室权朝南三卧室权朝南书房书房书房书房书房书房三卧室三卧室+书房全朝南书房全朝南书房书房南北不通透南北不通透户型设计建议户型设计建议70市场其他产品：面积控制较好，户型附加值不高，功能空间单市场其他产品：面积控制较好，户型附加值不高，功能空间单一，无明显亮点一，无明显亮点公园公园1号五房号五房136㎡㎡步入式步入式凸窗凸窗步入式步入式凸窗凸窗步入式步入式凸窗凸窗步入式步入式凸窗凸窗步入式步入式凸窗凸窗餐厅空餐厅空间过小间过小露台露台天怡财富城楼中楼（五房）天怡财富城楼中楼（五房）161㎡㎡书房书房入户花园入户花园阳台阳台凸窗凸窗凸窗凸窗南北不通透南北不通透厨房餐厨房餐厅正对厅正对卧室卧室户型分析：户型分析：1、面积控制合理2、3个卧室朝南，客厅带入户花园；3、主卧带书房，无改造空间；4、南北不通透；5、无赠送面积户型分析：户型分析：1、面积压缩较好2、功能空间单一，无衣帽间、休闲室等空间；3、个别空间尺度过小；4、步入式凸窗实用性高；5、除顶层赠送露台外，无其他赠送空间卫生间卫生间空间过空间过小小户型设计建议户型设计建议71市场现有别墅：面积市场现有别墅：面积200-350200-350㎡，双拼、联排为主，赠送面积方㎡，双拼、联排为主，赠送面积方式单一式单一天博公园天博公园1号号天博公园壹号天博公园壹号n双拼+联排，三层半A户型356.92㎡;　B户型322.19㎡C户型238.71 ㎡;　D户型201.15㎡n地下车库及下沉式庭院赠送约赠送约100100㎡㎡n地上主要通过退台进行面积赠送兰溪新天地兰溪新天地兰溪新天地兰溪新天地n双拼：210㎡，313㎡，330㎡，三层n地上主要通过退台进行面积赠送户型设计建议户型设计建议72各户型设计要点各户型设计要点户型设计建议户型设计建议73对于舒适型户型，削减非必要功能空间，节省交通面积，同时对于舒适型户型，削减非必要功能空间，节省交通面积，同时可适当增加进深可适当增加进深123金地梅陇镇金地梅陇镇114.32平米（三房）平米（三房） 进深：开间进深：开间=1.4：：1123绿城桂花城绿城桂花城140平米（三房）平米（三房） 进深：开间进深：开间=0.8：：1金地梅龙镇的户型金地梅龙镇的户型更有效地利用了建筑的进深更有效地利用了建筑的进深：：1、各功能空间更有效的集中，节省了交通面积；2、可以将公共卫生间等次要的功能间沿进深布置，不必要占用南、北面价值较高的面宽3、家庭人口少，可将餐厅与客厅结合布置，节省北向空间Ø对于少居室户型，削减非必要功削减非必要功能间，能间，如主卫生间、独立餐厅等Ø将各功能空间环绕布置各功能空间环绕布置，高效率使用交通面积Ø适当增加进深适当增加进深，合理安排非居住空间Ø110平米可以满足舒适型三房的所有功能，并体现出更高的舒适性，必须通过优化户型结构来控制总面积户型设计建议户型设计建议74对于紧凑型户型，减少大而无用的面积，提高功能空间的使用对于紧凑型户型，减少大而无用的面积，提高功能空间的使用率率绿城桂花城绿城桂花城114平米（两房）平米（两房） 金地梅陇镇金地梅陇镇77.06平米（两房）平米（两房） p 客厅：客厅：25.625.6→17.6→17.6p 主卧：主卧：18.918.9→15.9→15.9p 次卧：次卧：11.9→9.711.9→9.7p减少一个卫生间减少一个卫生间×金地梅陇镇金地梅陇镇114.32平米三房平米三房压缩了空间，但赠送压缩了空间，但赠送了面积，并未减损使了面积，并未减损使用价值用价值压缩出了一个功能区，压缩出了一个功能区，可设置为儿童房、书可设置为儿童房、书房等房等多出一个多出一个居住空间居住空间绿城桂花城绿城桂花城114平米（两房）平米（两房） 在同样的功能空间下，压缩无感知空间，减少总面积在同样的功能空间下，压缩无感知空间，减少总面积户型设计建议户型设计建议75所有户型必须做到主卧朝南，客厅朝南或者朝景观，南所有户型必须做到主卧朝南，客厅朝南或者朝景观，南向面宽只给卧室或客厅使用向面宽只给卧室或客厅使用户型设计建议户型设计建议平面建议平面建议两梯四户：两梯四户：1.大部主要产品房间方正实用2.户户向南3.所有房间均能通风采光4.人流通道互不干扰5.电梯厅、消防楼梯通风采光两梯六户：两梯六户：1.所有户型均能向南2.所有主要房厅均方正3.消防楼梯能通风采光4. 01、06户型南北通透两梯四户两梯四户三梯六户三梯六户Ø当产品的主要景观面与南北朝向相冲突时，应首先保首先保证产品具有南向面宽证产品具有南向面宽，再综合景观角度进行调整Ø南向面宽只给卧室或客厅使用，不要出现厨房等非主要功能空间占用南向面宽两梯四户两梯四户76两房布局紧凑，加大赠送面积，增加居家功能两房布局紧凑，加大赠送面积，增加居家功能空间，优化产品布局空间，优化产品布局6565平米平米两房两房户型建议户型建议户型设计建议户型设计建议设计要点设计要点福州福州··正荣润城正荣润城 两房两房6565平米平米Ø户型空间紧凑户型空间紧凑，功能空间压缩整合，实用面积集中，减少面积浪费。

Ø主卧带景观阳台设计主卧带景观阳台设计，通风采光好，室内空间外延Ø次卧带飘窗次卧带飘窗，扩展室内空间，可增加采光面和观景面，部分可改造为实用休闲空间，提升舒适度和附加值Ø赠送面积提升性价比：赠送面积提升性价比：满指标赠送，增加赠送的同时提升舒适度；此外，可考虑通过入户花园内移，列入公摊，不占用15%阳台面积Ø客厅不少于3.6m面宽，主卧不少于3.4m面宽，保证观景面77小三房通过精准设计，户型紧凑，实用面积集小三房通过精准设计，户型紧凑，实用面积集中，减少面积浪费，通过一定创新提高性价比中，减少面积浪费，通过一定创新提高性价比户型设计建议户型设计建议9595平米平米经济三房经济三房户型建议户型建议Ø户型方整，主卧朝南布置主卧朝南布置Ø赠送面积提升性价比：赠送面积提升性价比：入户花园、观景阳台赠送一半面积Ø凸窗设计凸窗设计增大观景面和采光面，提高性价比Ø动静分区、干湿分离Ø客厅不少于3.6米面宽，主卧不少于3.4米面宽，保证观景面设计要点设计要点中央原著中央原著8989㎡两房（可改㎡两房（可改3 3房）房）赠送部分赠送部分赠送部分赠送部分中央原著中央原著8888㎡两房（可改㎡两房（可改3 3房）房）赠送部分78舒适三房在精准设计、实用功能空间集中的基舒适三房在精准设计、实用功能空间集中的基础上，通过一定创新提升舒适度础上，通过一定创新提升舒适度100-120100-120舒舒适三房适三房户型建议户型建议户型设计建议户型设计建议深圳深圳··中粮澜山中粮澜山 三房三房122122平米平米Ø户型方整，主卧朝南布置。

主卧朝南布置Ø赠送面积提升性价比：赠送面积提升性价比：入户花园、观景阳台赠送一半面积Ø凸窗设计凸窗设计增大观景面和采光面，提高性价比Ø区分观景阳台与生活阳台双阳台Ø动静分区，主卧区与次功能用房分区明确Ø客厅不少于4米面宽，主卧3.6米面宽，保证观景面设计要点设计要点入户花园入户花园赠送一半赠送一半宽景凸窗宽景凸窗设计设计步入式步入式衣帽间衣帽间宽景凸窗宽景凸窗设计设计79大三房在保证较舒适居住尺度基础上，通过大三房在保证较舒适居住尺度基础上，通过多种创新进一步提升舒适度多种创新进一步提升舒适度户型设计建议户型设计建议130-140130-140大大三房三房户型建议户型建议Ø户型方整，南北通透，主卧朝南主卧朝南布置Ø赠送面积提升性价比：赠送面积提升性价比：入户花园、观景阳台赠送一半面积Ø凸窗设计凸窗设计增大观景面和采光面Ø区分观景阳台与生活阳台双阳台Ø动静分区，主卧区与次功能用房分区明确Ø主卧步入式衣帽间设计提升品质感Ø客厅不少于4.2米面宽，主卧3.6-3.8米面宽，保证观景面设计要点设计要点东莞东莞··中央公馆中央公馆 三房三房133133平米平米宽景凸窗宽景凸窗设计设计步入式步入式衣帽间衣帽间入户花园入户花园赠送一半赠送一半观景阳台观景阳台赠送一半赠送一半生活阳台生活阳台80大四房是项目中的明星产品，充分挖掘产品舒大四房是项目中的明星产品，充分挖掘产品舒适度，营造大尺度多功能的高品质居住感适度，营造大尺度多功能的高品质居住感户型设计建议户型设计建议150-155150-155大四房大四房户型建议户型建议设计要点设计要点Ø户型方整，南北通透，主卧、客厅朝主卧、客厅朝南布置。

南布置Ø通过多种方式赠送面积提升性价比：通过多种方式赠送面积提升性价比：多功能空间全赠送，空中花园、入户花园、大观景阳台赠送一半面积Ø宽景凸窗设计宽景凸窗设计增大观景面和采光面Ø动静分区，主卧区与次功能用房分区明确Ø可考虑双主卧设计可考虑双主卧设计，主卧步入式衣帽间设计提升品质感Ø客厅3.9-5.2米面宽，主卧4.2米面宽，超大观景面东莞东莞··金域中央金域中央 154 154平米四房平米四房空中花园空中花园赠送一半赠送一半多功能空多功能空间全赠送间全赠送宽景凸窗宽景凸窗设计设计步入式步入式衣帽间衣帽间入户花园入户花园赠送一半赠送一半观景阳台观景阳台赠送一半赠送一半81楼中楼采用客厅挑高的方式增加空间的通透感，楼中楼采用客厅挑高的方式增加空间的通透感，并通过精装提升其舒适度并通过精装提升其舒适度户型设计建议户型设计建议220220平米平米楼中楼楼中楼户型建议户型建议Ø客厅挑高客厅挑高6 6米设计米设计，增加空间的通透感Ø 双卧室，客厅均朝南双卧室，客厅均朝南，增加景观面的打造Ø楼梯的位置尽量靠近入口，避免影响室内的格局及动线Ø客厅面宽不低于4.2m，主卧面宽不低于3.6mØ阳台数量不少于两个，无阳台、露台的卧室，应设置飘窗Ø尽量设置赠送面积，提升户型实用性及性价比设计要点设计要点客厅挑高客厅挑高瑞安瑞安 塘下瑞城塘下瑞城 220 220平米四房平米四房餐厅挑高餐厅挑高82住宅户型设计建议要点住宅户型设计建议要点产品面积产品面积房间数房间数客厅客厅主卧套房主卧套房卫生间卫生间露台阳台露台阳台其他设计要点其他设计要点65㎡2面宽3.6m以上1个主卧；面宽3.4m以上共1个，自然通风采光设置双阳台，即生活与主卧阳台设计飘窗、结构板等赠送面积；动静分区明确95㎡3面宽3.6m以上，朝南1个主卧；面宽3.4m以上共1个，自然通风采光设置双阳台，生活及观景阳台分开设计飘窗、结构板等赠送面积；动静分区明确100-120㎡3面宽4m以上1个主卧套房（衣帽间、卫生间6，朝南；面宽3.6m以上共两个，自然通风采光设置双阳台，生活及观景阳台分开设计飘窗、结构板等赠送面积；动静分区明确130-140㎡3面宽约4.2m-4.5，朝南1个主卧套房（衣帽间、卫生间），南北通透；面宽3.6-3.8m共两个，自然通风采光建议设置三个阳台，包含观景阳台、生活阳台、主卧阳台设计飘窗、结构板等赠送面积；动静分区明确150-155㎡4面宽4.2-4.8以上，朝南可考虑2个主卧套房，其中大主卧包含衣帽间、卫生间，面宽3.9m-5.2共三个，自然通风采光建议设置三个阳台，包含观景阳台、生活阳台、大主卧阳台设计飘窗、结构板等赠送面积；动静分区明确220㎡复式4-5挑高6米2个主卧套房，南北通透，主卧面宽3.6m以上---------户型设计建议户型设计建议83市场现状扫描：现阶段市场上各楼盘建筑外观打造上精细化不市场现状扫描：现阶段市场上各楼盘建筑外观打造上精细化不足，未真正体现出高档楼盘的品质感与外豪形象足，未真正体现出高档楼盘的品质感与外豪形象兰溪新天地兰溪新天地- -现代风格现代风格+ +西班牙风格西班牙风格中奥中奥··兰溪首府兰溪首府——新古典主义风格新古典主义风格天博公园天博公园1 1号号----西班牙西班牙+ +新古典主义风格新古典主义风格龙翔水乡丽都龙翔水乡丽都- -现代风格现代风格Ø仙游市场高层住宅以新古典主义格及现代风格为主Ø别墅以西班牙风格为主，但不纯粹、且建筑外立面的品质感较低建筑风格建议建筑风格建议84市场立面普遍品质感差，客户偏好暖色调，注重尊贵感市场立面普遍品质感差，客户偏好暖色调，注重尊贵感访谈纪要：访谈纪要：•建筑的外立面都还可以，没有什么特别要求的，觉得龙翔还不错——疾控中心 林小姐•暖色调比较好看，黑乎乎的不好看。

仙游是“工艺美术之乡”，外立面要下功夫——榜头镇居民郑小姐•最好是颜色深一点的，档次高一点的，看起来比较有面子——榜头镇红木家具店杨老板兰溪新天地高层，外立面虽有装饰，但兰溪新天地高层，外立面虽有装饰，但贴砖不注重细节，品质感差贴砖不注重细节，品质感差兰溪新天地多层，西班牙风格，兰溪新天地多层，西班牙风格，土黄色涂料品质感低土黄色涂料品质感低龙翔新城，橘红色贴砖外立面，品质感一般龙翔新城，橘红色贴砖外立面，品质感一般建筑风格建议建筑风格建议85本项目建筑风格建议本项目建筑风格建议————ART-DECOART-DECO建筑风格，融入新古建筑风格，融入新古典元素，典元素，塑造尊贵感的外豪气派塑造尊贵感的外豪气派建筑风格建筑风格特点特点适用情况适用情况欧式风格欧式风格n与市场其他高层产品形成差异化，市场识别力强n营造异域风情，整体档次较高，品质感较强突出异域风情，可突出楼盘档次楼盘档次并形成差异化，但打造成本相对较高成本相对较高，，且容易与市场形成竞争现代风格现代风格n强调简单实用n多由垂直的线条形成简约的外立面整体风格时尚、轻快，但档次感与品质感相对欠缺，且市场同质化严重市场同质化严重，难以跳出市场ART-DECOART-DECOnART-DECO风格强调建筑物的高耸、挺拔nART-DECO风格浓厚色彩，给人以稳重感建筑高耸、挺拔，品质感强，耐看、耐久，建筑高耸、挺拔，品质感强，耐看、耐久，市场接受度高市场接受度高新古典主义新古典主义n以建筑符号语言营造精致设计感n适于营造纯住宅区氛围的精致和高品味易突出建筑的厚重与高端形象，但大量石材和瓷砖的应用导致成本增加成本增加客户对建筑风格关注不大，但对建筑外立面的品质与外豪形象比较敏感，品质与外豪形象比较敏感， ARTDECOARTDECO建筑高耸挺拨，展现尊贵意向，具有强烈的品质感和档次感。

建筑高耸挺拨，展现尊贵意向，具有强烈的品质感和档次感客户需求客户需求综合考虑项目的整体定位、客户需求及各建筑风格的特点、成本因素等，建议本项综合考虑项目的整体定位、客户需求及各建筑风格的特点、成本因素等，建议本项目即采用目即采用ART-DECOART-DECO建筑风格建筑风格建筑风格建议建筑风格建议86ART-DECOART-DECO风格强调建筑物的高耸、挺拔，给人以拔地而起、傲风格强调建筑物的高耸、挺拔，给人以拔地而起、傲然屹立的非凡气势然屹立的非凡气势 ，适合项目塑造高端形象，适合项目塑造高端形象建筑风格之立面形象建筑风格之立面形象ØARTDECOARTDECO风格风格通过新颖的造型、材料的运用等，成为一种摩登艺术的符号Ø摩登的形体又赋予贵族的气质和高贵感贵族的气质和高贵感 ，客户接受度高ØARTDECOARTDECO风格建筑将带来一种大都会的感觉，能够削弱项目区风格建筑将带来一种大都会的感觉，能够削弱项目区域的陌生感域的陌生感87主要通过屋顶造型、装饰线条以及底部石材的运用来塑造主要通过屋顶造型、装饰线条以及底部石材的运用来塑造ARTDECOARTDECO三段式建筑结构，体现品质感三段式建筑结构，体现品质感建筑风格之立面构图建筑风格之立面构图挺拔向上的建筑形体，挺拔向上的建筑形体，清晰的装饰线条清晰的装饰线条底部引用石材基座、石柱等底部引用石材基座、石柱等融合古典主义的元素的融合古典主义的元素的建筑屋顶造型建筑屋顶造型ØARTDECO风格通过建筑元素、色系应用、材质区隔等，在纵向上将整体建筑分为三段，给人以沉稳、挺拔的美感Ø主要通过竖向的窗带、竖向的装饰线条等细部结构注重对垂直线条的强化88运用多层次的几何线型及图案，重点装饰于运用多层次的几何线型及图案，重点装饰于建筑内外门窗线脚、建筑内外门窗线脚、檐口及建筑腰线、顶角线檐口及建筑腰线、顶角线等部位等部位建筑风格之立面构图建筑风格之立面构图n在内部门窗、栏杆、家具细部亦饰以装饰艺术派的图案和纹样，比如麦穗、太阳图腾等等，显现出华贵的气息。

u融合新古典主义的元素，采用横三段的立面构图，在纵向上深浅颜色对比，展现优雅摩登的建筑风格八角飘窗，门廊、等细部装饰，展现隽永而不失现代的建筑气质 89建筑色彩以柔和明快的暖色调为主，局部点缀明亮色彩，体现建筑色彩以柔和明快的暖色调为主，局部点缀明亮色彩，体现高品质感，消除区域陌生高品质感，消除区域陌生建筑风格之建筑色调建筑风格之建筑色调暖暖色色调调为为主，主，局局部部点点缀缀明明亮亮色色彩彩Ø立面采用暖色系，立面采用暖色系，可选择浅赭石、棕红、暖黄等颜色，具较高品质感；并具有较好的耐污和抗老化能力Ø局部点缀明亮色彩，局部点缀明亮色彩，丰富立面形象Ø整体感觉大气，营造强烈的都市感，可有效消整体感觉大气，营造强烈的都市感，可有效消除区域陌生，除区域陌生，营造出华贵感强烈的高尚住宅90建筑外墙材料建议选择外墙贴砖，底部局部使用石材，以提高建筑外墙材料建议选择外墙贴砖，底部局部使用石材，以提高品质感，丰富立面形象品质感，丰富立面形象建筑风格之建筑材质建筑风格之建筑材质n建筑主体外墙考虑到选择涂料品质感不强且有可能成本不低，为此建议外墙瓷砖拼贴或面外墙瓷砖拼贴或面砖等砖等，可以体现较好的品质感；同时外立面建议采用不同的材质、不不同的材质、不同色彩的材料同色彩的材料进行搭配，追求一种丰富的立面效丰富的立面效果果n基座材料建议采用高品质的石材石材，提升近距离的观感与品质感。

基座局部采用石材可基座局部采用石材可提升品质感提升品质感91注意对于排水管、空调机位、水箱等细节的处理，可在基本不注意对于排水管、空调机位、水箱等细节的处理，可在基本不大量增加成本的基础上大力提升项目的品质感大量增加成本的基础上大力提升项目的品质感Ø避免破坏建筑立面的整避免破坏建筑立面的整体性；细节处考虑周到，体性；细节处考虑周到，体现人性化体现人性化水表箱隐藏化、景观化水表箱隐藏化、景观化在外立面上进行修饰，隐藏空调机位在外立面上进行修饰，隐藏空调机位把水管管线隐藏在外立面构造之下把水管管线隐藏在外立面构造之下建筑风格之建筑细节建筑风格之建筑细节92在保障品质的前提下，注重成本控制在保障品质的前提下，注重成本控制建筑风格建议小结建筑风格建议小结u外立面采用经典的ART-DECO风格，以三段式的肌理分配，整体建筑挺拔稳重；u减少细节的复杂性，简化立面等；建筑造型建筑造型u建议采用多种材质，以丰富立面，可见近观的部分 立面，采用较高档材料，例如1-4层运用石材立面；u建筑外墙材料建议选择外墙贴砖，底部局部使用石材，以提高品质感，丰富立面形象外墙材料外墙材料u注意对于排水管、空调机位、水箱等细节的处理；u建筑色彩以柔和明快的暖色调为主，局部点缀明亮色彩体现高品质感其它细节其它细节93主要发力点主要发力点住宅发展战略住宅发展战略产品力打造产品力打造附加值提升附加值提升产品定位产品定位高赠送高赠送高附加值高附加值园林、会所、温泉入户等园林、会所、温泉入户等物业发展建议物业发展建议户型、外立面等户型、外立面等发展战略发展战略物业类型、户型、面积、配比等物业类型、户型、面积、配比等94为了提高性价比，考虑当地政策执行严格，可用的偷面积方式为了提高性价比，考虑当地政策执行严格，可用的偷面积方式有限，主要以有限，主要以““擦边球擦边球””进行最大化赠送进行最大化赠送面积赠送方式面积赠送方式计算方式计算方式赠送手法赠送手法优劣势优劣势全赠送面积利用平面上凹口处的利用平面上凹口处的结构梁、板结构梁、板Ø完全不计入容积率，赠送率高Ø非装修房，业主后期需自己改建，较为复杂，建议开发商验收后统一改建复式户型上空挖空Ø完全不计入容积率Ø改造后客厅部分空间可能存在压抑感错层露台错层露台Ø对于景观资源佳的项目，错层露台可增强生活享受度Ø仅为“观赏性”，实用性一般凸窗凸窗Ø不计入容积率Ø不能成为赠送的主要方式，仅为附加方式花架不计算面积，只具备观赏性，实用性差夹层不计入容积率，规定严，但舒适度低，一般在投资型产品中使用计半面积空中花园空中花园Ø面积计半，后期可改为房间Ø后期要改房，对开间进深比有一定要求入户花园或阳台纳入入户花园或阳台纳入室内实用空间室内实用空间实用度高，面积计半大阳台或入户花园大阳台或入户花园计半面积，但实用度较低，仅能作为生活/观景之用产品设计原则：通过面积赠送，保证压缩面积下的户型舒适度，并提升性价比产品设计原则：通过面积赠送，保证压缩面积下的户型舒适度，并提升性价比95非常规赠送方式非常规赠送方式1——1——电梯厅部分电梯厅部分实施措施：通过电梯双向开启，使公共电梯厅成为实施措施：通过电梯双向开启，使公共电梯厅成为私家电梯厅，私家电梯厅，本项目可在楼王中使用本项目可在楼王中使用96电梯厅部分实例及参考图片电梯厅部分实例及参考图片实例：深圳香密湖实例：深圳香密湖1 1号号 华府华府非常规赠送方式非常规赠送方式1——1——电梯厅部分电梯厅部分97非常规赠送方式非常规赠送方式2——2——空中庭园空中庭园政策依据：建筑物的政策依据：建筑物的阳台阳台均应按照其投影面积的均应按照其投影面积的1/21/2计算。

计算实施措施实施措施A A：：空中庭院空中庭院只计算一半建筑面积，可封玻璃成为只计算一半建筑面积，可封玻璃成为房间房间赠送另外一半面积赠送另外一半面积. .如图（即室外如图（即室外空间室内化）空间室内化）98非常规赠送方式非常规赠送方式2——2——空中庭园空中庭园实施措施实施措施B B：：空中庭院空中庭院两层通高，不计算建筑面积两层通高，不计算建筑面积. .如图（即福州正荣润城赠送模式）如图（即福州正荣润城赠送模式）政策依据：阳台顶盖高度政策依据：阳台顶盖高度大于或等于两个标准层高度大于或等于两个标准层高度，该阳台不计算建筑面积该阳台不计算建筑面积奇数层奇数层偶数层偶数层偶数层挑高赠送位置偶数层挑高赠送位置奇数层挑高赠送位置奇数层挑高赠送位置99空中庭园部分实例及参考图片空中庭园部分实例及参考图片实例：深圳左庭右院，赠送两层高空中庭园实例：深圳左庭右院，赠送两层高空中庭园实例：成都某楼盘，房间外墙做栏板赠送一半面积实例：成都某楼盘，房间外墙做栏板赠送一半面积实例：某项目，利用电梯与楼梯之间连扳进行赠送实例：某项目，利用电梯与楼梯之间连扳进行赠送非常规赠送方式非常规赠送方式2——2——空中庭园空中庭园100非常规赠送方式非常规赠送方式3——3——阳台、露台阳台、露台政策依据：两层通高阳台、露台、突出小于政策依据：两层通高阳台、露台、突出小于0.6m0.6m的阳台不计算建筑面积的阳台不计算建筑面积. .实施措施：赠送两层通高阳台、露台、突出小于实施措施：赠送两层通高阳台、露台、突出小于0.6m0.6m的阳台的阳台. .101阳台露台部分实例及参考图片阳台露台部分实例及参考图片深圳鸣翠居，赠送两层通高超大阳台深圳鸣翠居，赠送两层通高超大阳台. .非常规赠送方式非常规赠送方式3——3——阳台、露台阳台、露台102非常规赠送方式非常规赠送方式4——4——层高部分层高部分实施措施实施措施A A：复式住宅公共空间两层通高，装修分两层。

复式住宅公共空间两层通高，装修分两层实例：深圳星河丹堤实例：实例：1717英里高层英里高层103非常规赠送方式非常规赠送方式4——4——层高设计层高设计实施措施实施措施B B：提高层高至，装修：提高层高至，装修做夹层做夹层，如层高，如层高4.8m4.8m，分为，分为2.6m2.6m，，2.2m2.2m两层两层因建筑高度控制，此方法会损失一定的建筑面积因建筑高度控制，此方法会损失一定的建筑面积104主要发力点主要发力点住宅发展战略住宅发展战略产品力打造产品力打造附加值提升附加值提升产品定位产品定位高赠送高赠送高附加值高附加值温泉入户、园林、会所等温泉入户、园林、会所等物业发展建议物业发展建议户型、外立面等户型、外立面等发展战略发展战略物业类型、户型、面积、配比等物业类型、户型、面积、配比等105高附加值高附加值——温泉入户温泉入户【温泉入户】成本过高，且后期维护工作较繁琐，不建议采用【温泉入户】成本过高，且后期维护工作较繁琐，不建议采用2.0Km温泉村温泉村本项目本项目1 1、温泉引入成本高、温泉引入成本高Ø在地块内地块内可实现自行开采且水温、出水量可达基本要求情况下，按国家规划算，成本1900元/㎡；Ø温泉所在温泉村距本项目约2km，需挖井饮水，单井费用预计在500万元，水处理相关设备90万，另需铺设饮水管道及保温设备2 2、温泉设备施工工艺复杂、温泉设备施工工艺复杂3 3、温泉后期维护成本高、温泉后期维护成本高Ø温泉水管道不能是常规的管道，常规的钢管道易腐蚀，维护成本较高，须采用抗腐蚀材料的管道建材Ø①在水源地开挖开采井②设置给排水机房③饮水管道及保温设备入户 ④回灌井 ，实现局部空间的采暖；106市场现状扫描：目前仙游市场各楼盘对社区的园林景观打造较市场现状扫描：目前仙游市场各楼盘对社区的园林景观打造较粗糙，精细化不足粗糙，精细化不足Ø规模较小Ø精细化不足Ø品质感不高仙游市场园林水平一般，大部分项目没有认清园林的作用，未作重点打造，精细化不足，更缺乏细节的打造。

规模较小规模较小精细化不足精细化不足品质感不高品质感不高市场现状市场现状兰溪新天地兰溪新天地——社区入口小气、景观打造粗糙社区入口小气、景观打造粗糙中奥中奥··兰溪首府兰溪首府——较大规模水景较大规模水景天博公园天博公园1 1号号——无边界泳池，别墅无特别景观无边界泳池，别墅无特别景观龙翔水乡丽都龙翔水乡丽都- -园林景观无特色园林景观无特色高附加值高附加值——园林园林107在仙游市场，现阶段客户对水景、园林景观的丰富性及参与性等在仙游市场，现阶段客户对水景、园林景观的丰富性及参与性等关注度高关注度高典型客户语录典型客户语录Ø“我们仙游买房的人大都喜好我们仙游买房的人大都喜好有水有水的景观园林，如游泳池等，孩子也的景观园林，如游泳池等，孩子也喜欢玩水喜欢玩水”Ø“我认为什么风格不重要，只要社区景观面积我认为什么风格不重要，只要社区景观面积够大够大、绿化面积多，特别是、绿化面积多，特别是有水景有水景多种树多种树”Ø“我喜欢更生态、更休闲的园林景观我喜欢更生态、更休闲的园林景观”Ø“我喜欢大社区、我喜欢大社区、大气、有特色大气、有特色的园林的园林”Ø“我喜欢我喜欢带泳池和会所带泳池和会所的园林，工作累了可以去那里放松的园林，工作累了可以去那里放松”仙游目标客户关注点仙游目标客户关注点2 2、、园林面积大，层次感强园林面积大，层次感强3 3、、园林有特色园林有特色1 1、、重参与性，有水景、泳池重参与性，有水景、泳池高附加值高附加值——园林园林108欧式风情园林设计要点欧式风情园林设计要点园林设计园林设计要点要点主景观带主景观带水系水系架空层绿化架空层绿化……园林空间园林空间景观节点景观节点植被植被小区主出入口小区主出入口道路道路景观小品景观小品游泳池游泳池景观主轴串联小组团景观主轴串联小组团浅水浅水曲径通幽曲径通幽文化特色文化特色互动互动层次层次符号感符号感浓密浓密高附加值高附加值——园林园林移步换景移步换景109连接项目四个出入口打造两条主景观轴，成为社区内部主要的连接项目四个出入口打造两条主景观轴，成为社区内部主要的景观步道和视线通廊，营造流畅的景观空间景观步道和视线通廊，营造流畅的景观空间园林景观之景观轴园林景观之景观轴Ø主景观轴是小区内主景观轴是小区内部主要景观步道和视部主要景观步道和视线通廊。

线通廊Ø通过对主景观轴上的点、线、面景观的结合，组织出层出不穷的视觉空间，形成形成多重景观园林境界多重景观园林境界Ø林荫大道结合水景林荫大道结合水景构建大气尊贵的欧式构建大气尊贵的欧式风情景观主轴风情景观主轴，同时起到划分、联系并贯穿各个组团的作用东西方向景观轴以游泳池结合浓密植被、景观东西方向景观轴以游泳池结合浓密植被、景观小品、水景、特色亭廊等，营造尊贵、温馨的小品、水景、特色亭廊等，营造尊贵、温馨的社区景观环境社区景观环境南北方向景观轴体南北方向景观轴体现大气、仪式感现大气、仪式感东西方向景观轴以东西方向景观轴以营造尊贵、温馨的营造尊贵、温馨的景观环境为主景观环境为主南北方向景观轴以高南北方向景观轴以高大树阵、雕塑等，结大树阵、雕塑等，结合入口广场，形成景合入口广场，形成景观走廊，着重体现大观走廊，着重体现大气、仪式感气、仪式感景观中轴景观中轴景观中轴景观中轴110沿景观轴沿景观轴设置设置3 3个景观组团串联核心景观带，以绿化植被结合个景观组团串联核心景观带，以绿化植被结合2 2个重要景观节点，结合入户景观，丰富园林整体的内部空间个重要景观节点，结合入户景观，丰富园林整体的内部空间Ø根据建筑排布形态划分为2 2个相对独立区域个相对独立区域Ø3 3个组团个组团：1、高层围合部分以景观主轴为界划分为2个组团；2、连店后花园划分为1个组团，相对保证其私密性与独立性Ø2 2个主要景观节点个主要景观节点：1、主入口；2、景观中心点Ø多个入户景观：多个入户景观：除组团外，每个楼栋入户景观均用植被、小品等营造出欧式风情Ø小景观组团带来视觉的视觉的变化变化，使整个园林有主题，有亮点，有起伏；Ø小景观组团带来的曲折曲折感感可以丰富园林内部空间园林景观之景观组团园林景观之景观组团景观主轴景观主轴景观组团景观组团以绿化代替硬铺以绿化代替硬铺营造半开放式入户空间营造半开放式入户空间主景观轴主景观轴111三个景观组团设置不同的主题与功能，营造三个景观组团设置不同的主题与功能，营造““异步异景异步异景””的园的园林景观空间，提升社区居住品质林景观空间，提升社区居住品质园林景观之景观组团园林景观之景观组团A A组团以泳池为主体结合喷泉雕塑、植组团以泳池为主体结合喷泉雕塑、植被等，营造浓郁的欧式风情被等，营造浓郁的欧式风情C C组团景观以浓密植被区隔高层与别墅空组团景观以浓密植被区隔高层与别墅空间，此外通过植被来营造别墅的入户空间间，此外通过植被来营造别墅的入户空间B B组团设置休闲空间，包括儿童游组团设置休闲空间，包括儿童游乐设施、休闲广场等，另可考虑与乐设施、休闲广场等，另可考虑与架空层相结合架空层相结合B组团组团A组团组团C组团组团112景观节点延续景观主轴的对称性，中心景观节点以圆形花坛或景观节点延续景观主轴的对称性，中心景观节点以圆形花坛或喷泉为主体喷泉为主体园林景观之景观组团园林景观之景观组团中心景中心景观节点观节点主入口主入口欧式景观亭喷泉欧式景观亭喷泉圆形花坛圆形花坛欧式喷泉欧式喷泉休闲广场结合跌水休闲广场结合跌水113水系作为园林的点睛之笔，沿主景观带布置，并形成局部的小水系作为园林的点睛之笔，沿主景观带布置，并形成局部的小水景水景园林景观之水系园林景观之水系Ø为满足仙游人的亲水特质，主景观带上建议以水系贯穿；同时考虑到维护成本及安全性等，建议水系只需采用浅水、跌水、喷泉等，浅水、跌水、喷泉等，降低成本的同时保证安全；Ø局部的小水景局部的小水景可以形成小景观组团，成为园林的亮点或者园林的次景观区，局部的小水景还可成为驻留空间，提供参与和互动的空间。

Ø观赏性与参与性的结合观赏性与参与性的结合，可在局部用原生态的木栈道或沙石拉近与水的距离游泳池游泳池景观主轴景观主轴架空层与水系结合架空层与水系结合泳池泳池小型喷泉小型喷泉小跌水小跌水114采用高耸的乔木配以低矮的灌木丛、花卉草坪等搭配层次丰富的植被，结合采用高耸的乔木配以低矮的灌木丛、花卉草坪等搭配层次丰富的植被，结合几何图形剪裁，建立立体化、对称化的景观体系，提升园林的品质感几何图形剪裁，建立立体化、对称化的景观体系，提升园林的品质感园林景观之植被园林景观之植被Ø三重园林：三重园林：高耸的乔木配以低矮的灌木丛、草皮搭配设计层次感丰富的立体园林Ø园林适当高差起伏园林适当高差起伏突出层次感突出层次感Ø重要景观节点出种重要景观节点出种植高档植物植高档植物突出品质感115高大与浓密的绿化种植可在视觉上形成更为宽阔的楼间距，弱高大与浓密的绿化种植可在视觉上形成更为宽阔的楼间距，弱化高层建筑带来的压抑感化高层建筑带来的压抑感园林景观之植被园林景观之植被Ø住宅底部的绿化住宅底部的绿化种植种植可在视觉感官上形成宽阔楼间距，弱化高层建筑带来的压抑感Ø丰富的植被进行遮掩，塑造移步换移步换景的丰富园林空间景的丰富园林空间。

层次感强、景观细节丰富层次感强、景观细节丰富视觉上形成宽阔楼间距视觉上形成宽阔楼间距视觉上形成宽阔楼间距视觉上形成宽阔楼间距建筑底部的绿化种植浓密建筑底部的绿化种植浓密116小区景观步行道应强调蜿蜒曲折、曲径通幽，曲线步道营造移小区景观步行道应强调蜿蜒曲折、曲径通幽，曲线步道营造移步换景的丰富园林空间步换景的丰富园林空间Ø小区主要步行道道路刻意突出蜿蜒曲折、曲径通幽视觉效果；Ø局部可采用石材或木材路面，突出原生感Ø景观步道以曲线景观步道以曲线设计为主，设计为主，营造移步换景的丰富园林空间园林景观之道路园林景观之道路曲线道路设计曲线道路设计微坡植物微坡植物路面局部草坪点缀路面局部草坪点缀道路用材搭配道路用材搭配道路的精细化做法道路的精细化做法117社区内部景观廊架、灯饰、雕塑等小品在细节上体现园林景观社区内部景观廊架、灯饰、雕塑等小品在细节上体现园林景观的品质感和精细化、特色化的品质感和精细化、特色化Ø景观小品以具有参具有参与性的小品为主与性的小品为主，例如花架、桌凳、风雨廊道等，在观赏的同时提高实用性；Ø同时小品要考虑驻留节点的设置，提供景观休憩空间；Ø通过园林空间的休休闲座椅、廊架、灯饰、闲座椅、廊架、灯饰、雕塑雕塑等小品体现园林景观的精致化和精细化；Ø品质体现于细节，品质体现于细节，用心的细节设计会给客户以深刻的感受，是展示整体品质的有效途径。

园林景观之景观小品园林景观之景观小品花钵雕塑花钵雕塑雕塑小品雕塑小品灯饰灯饰景观亭景观亭赤陶花器赤陶花器喷泉雕塑喷泉雕塑118与水景相结合的栈桥设计，采用木质、玻璃或原天然砖石材料，与水景相结合的栈桥设计，采用木质、玻璃或原天然砖石材料，体现天然质感体现天然质感园林景观之景观小品园林景观之景观小品Ø与水景相结合与水景相结合的栈桥设计，的栈桥设计，采用木质、玻璃或天然砖石材料，体现天然质感Ø栈桥周边的灯饰设计，在细节处凸显精致天然砖石栈桥与水景充分结合天然砖石栈桥与水景充分结合亲水平台亲水平台水系两侧灯饰设计水系两侧灯饰设计水系围栏水系围栏水系围栏雕塑设计水系围栏雕塑设计119主入口沿主干道设置，气派入口广场对外凸显城市意向与强烈主入口沿主干道设置，气派入口广场对外凸显城市意向与强烈昭示，彰显社区气派和高档形象昭示，彰显社区气派和高档形象园林景观之入口广场园林景观之入口广场Ø沿主干道设置入口广沿主干道设置入口广场场对外昭示性强，凸显小区大气形象Ø中央雕塑和入口标识凸显社区气派形象，对外展示强烈昭示性Ø入口广场作为人流聚集焦点的开放性空间，是住宅与集中式商业的共同人流广场气派入口广场昭示性佳，在东一环路形成景观面气派入口广场昭示性佳，在东一环路形成景观面水系结合树阵形成仪式感及尊贵感水系结合树阵形成仪式感及尊贵感以浓密的植被形成视觉阻隔，打造仪式感和神秘感，以浓密的植被形成视觉阻隔，打造仪式感和神秘感，体现私家府邸（外界难得一窥）体现私家府邸（外界难得一窥）住宅主入口结合商业广场住宅主入口结合商业广场120入口广场运用相对整齐的行道树和花坛、植被等体现出气势，入口广场运用相对整齐的行道树和花坛、植被等体现出气势，并加以水景及雕塑呼应，形成仪式感，给业主尊贵感并加以水景及雕塑呼应，形成仪式感，给业主尊贵感Ø主入口结合叠水景观和雕主入口结合叠水景观和雕塑设置树阵。

塑设置树阵Ø入口广场作为人流聚集焦点的开放性空间，着重体现出项目的气派与特色Ø通过入口主题广场作为与商业空间人流聚散的主要空间入口大门入口大门树阵树阵园林景观之入口广场园林景观之入口广场入口引入树阵，形成仪式感入口引入树阵，形成仪式感入口广场水景与雕塑，具有强烈的符号感入口广场水景与雕塑，具有强烈的符号感121泳池泳池设置欧式风情泳池，提升社区形象，同时作为水景展示，满足仙游客户需求；设置欧式风情泳池，提升社区形象，同时作为水景展示，满足仙游客户需求；泳池结合围栏、雕塑喷泉等小品设计，丰富泳池边界，凸显精细化和品质感泳池结合围栏、雕塑喷泉等小品设计，丰富泳池边界，凸显精细化和品质感园林景观之泳池园林景观之泳池Ø中庭景观中心设置泳池，提升社区高档形象，满足客户亲水及休闲需求Ø泳池景观化，采用丰富曲线边界，富于变化Ø泳池景观化，采用丰富曲线边界泳池小品设计泳池小品设计泳池边界曲线设计泳池边界曲线设计泳池围栏设计泳池围栏设计122充分利用底层架空进行绿化，形成半开放的绿化空间，延伸绿充分利用底层架空进行绿化，形成半开放的绿化空间，延伸绿意入户，并可适当与水系相结合，丰富景观视觉意入户，并可适当与水系相结合，丰富景观视觉园林景观之架空层绿化园林景观之架空层绿化Ø充分利用充分利用架空层空架空层空间，间，架空层绿化是社区绿化的延伸。

架空层绿化与组团绿化形成良好过渡架空层绿化与组团绿化形成良好过渡形成景观视觉通廊形成景观视觉通廊架空层与水系相结合架空层与水系相结合架空层绿化的类园林化处理架空层绿化的类园林化处理123凸显社区高品质住宅形象的欧式风情园林打造核心要点凸显社区高品质住宅形象的欧式风情园林打造核心要点————品品质感、精细化质感、精细化园林景观小结园林景观小结p欧式风情园林欧式风情园林，奢华尊贵奢华尊贵p主景观带下的小景观组团主景观带下的小景观组团，丰富园林内部空间，丰富园林内部空间p水系点睛之笔水系点睛之笔，浅水和跌水形态，注重参与性，浅水和跌水形态，注重参与性p 植被的高差打造立体层次感植被的高差打造立体层次感，利用植被的遮掩改变高层的压迫感，利用植被的遮掩改变高层的压迫感p 曲径通幽的曲径通幽的道路道路，带来移步换景的感觉，带来移步换景的感觉p可参与性的可参与性的园林小品园林小品，塑造邻里交流空间，塑造邻里交流空间p气派气派入口广场入口广场喷泉水景和标志性雕塑设计，彰显社区城市意向喷泉水景和标志性雕塑设计，彰显社区城市意向p设置设置中心泳池中心泳池提升社区高档形象，满足仙游客户需求提升社区高档形象，满足仙游客户需求p架空层绿化架空层绿化打造半开放休闲空间，形成景观通廊，延伸绿意入户打造半开放休闲空间，形成景观通廊，延伸绿意入户p 不采用昂贵的植被、花卉和石材不采用昂贵的植被、花卉和石材p 控制水系规模，不做大面积深水控制水系规模，不做大面积深水p 小品以简单特色为主，强调可参与性小品以简单特色为主，强调可参与性有节点有节点有亮点有亮点品质感品质感精细化精细化原生态原生态低成本低成本124利用架空层设计利用架空层设计挑高入户大堂挑高入户大堂，并，并按照星级酒店标准精装，打造奢华、尊按照星级酒店标准精装，打造奢华、尊贵、贵、气派气派的入户大堂，并配以大堂管家服务，营造尊崇、温馨的归家体验，的入户大堂，并配以大堂管家服务，营造尊崇、温馨的归家体验，拔升项目豪宅形象拔升项目豪宅形象高附加值高附加值——配套配套架空层挑高设计气派入户大堂架空层挑高设计气派入户大堂n利用架空层设计利用架空层设计6-86-8米挑高设置气派入户大堂，景观米挑高设置气派入户大堂，景观通透，装饰奢华，拔升项目形象，彰显高档品质。

通透，装饰奢华，拔升项目形象，彰显高档品质n大堂内设接待服务处、配合以大堂管家的尊贵服务体大堂内设接待服务处、配合以大堂管家的尊贵服务体系等给客户无以伦比的尊崇体验，真正的人性化尊贵系等给客户无以伦比的尊崇体验，真正的人性化尊贵生活标志生活标志入户大堂内外做足空间尺度，注重细节打磨，入户大堂内外做足空间尺度，注重细节打磨，增加豪宅的品质感和尊贵感增加豪宅的品质感和尊贵感大堂装饰采用高级水晶灯，名家画作、铺砌大堂装饰采用高级水晶灯，名家画作、铺砌天然石材等，注重细节打造天然石材等，注重细节打造125设置两层设置两层会所会所，作为项目高端配套设置，提升项目价值形象，作为项目高端配套设置，提升项目价值形象对于项目会所设置原则：对于项目会所设置原则：n会所设置在项目的西北端头会所设置在项目的西北端头，作为展示项目高端形象的载体之一，可带动人流往沿溪一侧流动，有利于带动新厝路的商业价值；n会所作为项目的高端配套设置，可设置为开放型会所开放型会所，引入高端餐饮等，提高项目价值形象，既面向社区业主，又作为对外经营的小小型高端商业中心型高端商业中心会所会所高附加值高附加值——配套配套126设置半开放式会所，引进高端餐饮、休闲业态，满足社区内部设置半开放式会所，引进高端餐饮、休闲业态，满足社区内部及外部高端消费群体，提升项目形象及外部高端消费群体，提升项目形象本项目会所建议：本项目会所建议：n面积：面积：1000-2000㎡n定位：定位：满足社区及区域高端消费者商务接待及休闲需求，提升项目整体商业价值n功能：功能：汇聚休闲健身、商务接待、顶级餐饮等功能——引入商业主力店如高端餐饮、酒吧等提高项目形象，同时提供乒乓球、健身中心、阅览室、棋牌室、室内SPA等会所功能；n客户群体：客户群体：社区内部及外部高端客户n打造细节：打造细节：会所设置两层，会所一层结合底层商铺挑高6米，体现气势，整体强调尊贵感；商业旗舰打造契合项目整体气质，前后建议采用大幅落地玻璃门窗，最大限度的前观溪景、后赏社区水景等。

会所会所高附加值高附加值——配套配套127住宅的价值主要通过自身产品力及附加值的提升实现住宅的价值主要通过自身产品力及附加值的提升实现产品定位产品定位高层+别墅+空中别墅，适度创新引领市场Art Deco品质感外立面高赠送高赠送高赠送，提升舒适度及附加值附加值附加值欧式风情园林，开放式高端商务会所产产品品力力附附加加值值住宅部分小结住宅部分小结产品力产品力128项目属性界定项目属性界定报告框架报告框架企业目标及要求企业目标及要求住宅与商业的关系住宅与商业的关系住宅专题住宅专题商业专题商业专题启动区建议启动区建议规划排布规划排布商业定位商业定位物业发展建议物业发展建议住宅定位住宅定位物业发展建议物业发展建议129设计院第一版总平：外围设计院第一版总平：外围4040套宅连店，三面底商，套宅连店，三面底商，1 1栋栋3F3F集中式集中式商业，围合式高层商业，围合式高层2F商业约2000㎡户型户型面积面积（㎡）（㎡）占比占比两房两房70-7512%12%经济三房经济三房9525%25% 舒适三房舒适三房100-12034%34%三房半三房半130-14020%20%空中别墅空中别墅2106%6%宅连店宅连店220-2703%3%规划排布规划排布建议配比调整建议配比调整3F集中式商业约3700㎡商业地下室范围线底商住宅地下室范围线85 8585 85123 123123 12385 8585 85123 123123 12390 9090 90125 130125 13085 8585 85123 123123 12385 8585 85123 123123 12390 9090 90130 125130 12590 9090 90125 130125 13090 9090 90130 125130 125135 125135 125110110125 135125 135110110210 210 210210 210 210135 125135 125110110125 135125 135110110155 150150 155155 150150 155130规划布局调整：宅连店沿路边排布；适当将中心高层外移至规划路，降低压规划布局调整：宅连店沿路边排布；适当将中心高层外移至规划路，降低压抑感及梯户比，增加抑感及梯户比，增加““端头户型端头户型””；户型面积排布应考虑地块资源价值；户型面积排布应考虑地块资源价值集中式商业集中式商业商业前广场宅连店平行路边摆布将中心楼栋移至规划路一侧，避免环形布局的压抑感，另可适当降低梯户比宅连店沿路面摆布，高层位置可适当外移，放大园林面积景观资源优的位置摆布大户型，景观资源较差的位置排布小面积户型（户型面积的户型面积的排布应结合地块的资源价值排布应结合地块的资源价值进行进行）楼栋多是2-3个单元拼合在一起的，建议尽可能拉开间距，多做些多做些“端头端头户型户型”n该方案优点：该方案优点：1、排布实现了集中式商业、宅连店、住宅底商3种形式，价值最大化2、构建出了中庭园林n该方案不足：该方案不足：1、高层围合式排布，楼间距过小，存在压抑感，建议打开高层的开口2、可通过将宅连店平行路边摆布，拉大中庭的范围，放大园林面积3、楼栋多是2-3个单元拼在一起，建议前后错或折角的形式制造更多的“端头户型”n开发商的工程要求：开发商的工程要求：1、宅连店要有独立的地下室2、为控制前期资金运作，一期的地下室施工范围尽量压缩3、集中式商业地下室预留地下超市空间规划排布规划排布131设计院第二版总平设计院第二版总平————全底商方案：三面全底商方案：三面1F1F底商，利用地块拐底商，利用地块拐角设置集中式商业角设置集中式商业集中式商业集中式商业 3F3F2F2F1F1F高层高层 1602 1602户户规划排布规划排布住宅地下室范围线132设计院第二版总平设计院第二版总平————宅连店方案：宅连店方案：3030套宅连店，三面底商，套宅连店，三面底商，利用地块拐角设置集中式商业利用地块拐角设置集中式商业集中式商业集中式商业 3F3F宅连店宅连店 30 30套套高层高层 1668 1668户户规划排布规划排布115 115115 11595 9595 95 115 115115 11595 9595 95 65 6565 65115 115115 11595 9595 95 130 115130 11595 9595 95 115 130115 13095 9595 95 65 6565 65115 115115 11595 9595 95 140135140135115 115115 115 135 140 135 140 115 115115 115155 150155 150150 155150 155220 220 220 220220 220 220 220140 135140 135115 115115 115140 135140 135115 115115 115133方案比较：综合经济效益与方案优劣势，建议优选宅连店方案方案比较：综合经济效益与方案优劣势，建议优选宅连店方案方案方案总成本总成本（万元）（万元）净收入净收入（万元）（万元）税前利润税前利润（万元）（万元）税前利润率税前利润率税后利润税后利润（万元）（万元）税后利润率税后利润率税后利润差税后利润差额（万元）额（万元）底商方案底商方案106758 1522375176047%3882035%——宅连店方案宅连店方案109384 1590955639250%4229438%34743474方案方案底商方案底商方案宅连店方案宅连店方案优势优势Ø整体风险低，容易把控Ø整体收益高Ø宅连店有利于拔升整体项目的形象Ø差异化的产品有利于形成市场关注度劣势劣势Ø经济价值一般Ø临街户型多，高层价值贬损Ø整体项目品质一般，无标杆产品提升形象Ø宅连店产品总价较高，目标客户范围小方案优劣势分析方案优劣势分析——宅连店方案具备经济效益及营销效益宅连店方案具备经济效益及营销效益经济效益比较经济效益比较——宅连店方案较底商方案多盈利宅连店方案较底商方案多盈利3474万万规划排布规划排布134内侧沿溪道路不设置商业，建议在地块西北角设置内侧沿溪道路不设置商业，建议在地块西北角设置2F2F会所，楼会所，楼栋适当转向保证景观面及拉大间距栋适当转向保证景观面及拉大间距沿溪一侧商业价值低，不建议设置商业Ø沿溪一侧商业价值低，不建议设置商业Ø此处建议设置2F会所会所，打造类似骏豪会的开放性会所将该栋转成平行北侧道路，保证140㎡户型的溪景景观加大改动折角，将2栋楼整体北移，拉开主入口中轴线间距规划排布规划排布135宅连店宅连店作为本项目的创新产品，具备标杆作用，建议控制面积，作为本项目的创新产品，具备标杆作用，建议控制面积，通过赠送提升附加值，保证舒适度通过赠送提升附加值，保证舒适度宅连店包装建议宅连店包装建议l宅连店作为创新产品，具备宅连店作为创新产品，具备提升商业利润，提升整体价值提升商业利润，提升整体价值的作用的作用l宅连店价值提升：控制面积，宅连店价值提升：控制面积，主要通过赠送保证舒适度，提主要通过赠送保证舒适度，提升附加值，同时能控制总价升附加值，同时能控制总价项目项目面积区间面积区间价格价格总价总价天博公园天博公园1 1号号201-356㎡1.1-1.5万/㎡135-250万兰溪新天地兰溪新天地210-330㎡5100-7500元/㎡200-530万本项目本项目200㎡左右（实用300-400㎡）——300万注：根据本项目与公园1号点对点分析得出项目宅连店大致均价，测算取中间值1.5万/㎡136宅连店产品应注重宅与店的空间关系，宅与店相对独立，且保宅连店产品应注重宅与店的空间关系，宅与店相对独立，且保证宅的舒适度，后期采用可分可合形式进行销售证宅的舒适度，后期采用可分可合形式进行销售商铺商铺别墅地下室别墅地下室车位车位连廊连廊模式模式1 1：三盛中央公园，赠送一层地下空间及露台作为附加值：三盛中央公园，赠送一层地下空间及露台作为附加值店店墅墅高层高层地下车库模式模式2：福清中庚紫金香山，赠送店面平台作为别墅的：福清中庚紫金香山，赠送店面平台作为别墅的前后花园作为附加值前后花园作为附加值宅连店发展模式宅连店发展模式别墅入户别墅入户商业及别墅露台商业及别墅露台l考虑到宅连店整体销售的难度较大，需求宅和店的整体客户群相对少，建议本项目宅连店采用可分可合方式进行销售；l宅与店相对独立，分开入户，且充分保证宅的舒适度137为提升宅的附加值，建议严格控制面积或提高附加值，可考虑为提升宅的附加值，建议严格控制面积或提高附加值，可考虑地下空间的充分利用地下空间的充分利用地下室地下室一层一层BACBCA二层，二层，B户型户型BB三层，三层，B户型户型模式模式3：福州华润橡树湾，赠送：福州华润橡树湾，赠送2层地下室及露台作为附加值层地下室及露台作为附加值四层四层C五层五层C模式模式4：上海一品漫城，一层利用下沉式地下空间，构建出：上海一品漫城，一层利用下沉式地下空间，构建出首层全明地下室进行赠送首层全明地下室进行赠送采光采光地下室地下室1F庭院庭院庭院庭院地面地面地面入户地面入户宅连店发展模式宅连店发展模式 下沉式庭院，全采光地下室下沉式庭院，全采光地下室路面路面地下空间的利用可参考以下2种模式：l福州华润橡树湾，赠送5.8M层高的地下室，可改成2层l上海一品漫城，通过下沉式庭院打造出全明地下室进行赠送138面积控制在面积控制在200200㎡以内，通过露台、庭院等可改造空间的赠送实㎡以内，通过露台、庭院等可改造空间的赠送实现功能完整现功能完整宅连店发展模式宅连店发展模式 l五房三厅三卫，约五房三厅三卫，约193193㎡㎡，面宽，面宽6.8m6.8ml6.8*5.1m6.8*5.1m大客厅，阔绰尺度，空间开阔大客厅，阔绰尺度，空间开阔l布局合理，动静分区布局合理，动静分区l赠送面积方正实用，可改房间赠送面积方正实用，可改房间露台露台露台露台露台露台露台露台宅连店户型参考宅连店户型参考1 1139宅连店户型参考宅连店户型参考2 2l本户型产权面积：本户型产权面积：223223㎡㎡，七房两厅四卫，七房两厅四卫l赠送地下室、露台、采光天井、车位等赠送地下室、露台、采光天井、车位等l本项目可将顶层部分空间作为露台赠送，控制产权面积本项目可将顶层部分空间作为露台赠送，控制产权面积可作为露台赠送可作为露台赠送宅连店发展模式宅连店发展模式 140宅连店作为标杆产品，是项目的形象面，结合底层商业打造，宅连店作为标杆产品，是项目的形象面，结合底层商业打造，形成项目独特的风情形成项目独特的风情Ø宅连店建议采用欧式或英伦建筑风格，风情化特征明显且与项目整体Art Deco风格契合。

Ø3-4层宅连店，底层商业挑高6米，高品质打造，提升项目整体形象欧式建筑风格欧式建筑风格英伦建筑风格英伦建筑风格整体商业风情打造整体商业风情打造宅连店发展模式宅连店发展模式 141商住分离，互补干扰，别墅有独立地下室可直接入户商住分离，互补干扰，别墅有独立地下室可直接入户Ø商业与别墅相对独立，分开入户，互不干扰Ø别墅独立地下室，可直接入户宅连店发展模式宅连店发展模式 商业顶层作为别墅的露台或花园商业顶层作为别墅的露台或花园别墅从社区内单独入户别墅从社区内单独入户别墅车行路线别墅车行路线别墅地下室直接入户别墅地下室直接入户142项目属性界定项目属性界定报告框架报告框架企业目标及要求企业目标及要求住宅与商业的关系住宅与商业的关系住宅专题住宅专题商业专题商业专题启动区建议启动区建议规划排布规划排布商业定位商业定位物业发展建议物业发展建议住宅定位住宅定位物业发展建议物业发展建议143启动区范围必须避开高压线，另根据价值标杆产品搭配相对较启动区范围必须避开高压线，另根据价值标杆产品搭配相对较弱产品的原则确定启动区弱产品的原则确定启动区n启动区选择依据启动区选择依据 1、宅连店作为稀缺产品，树立价值标杆，结合住宅产品，打造多元化产品线；2、前期价格较低，以相对较弱产品入市，后期随着市场发展及东湖片区规划落实，区域价值显现，再行启动资源强势产品，实现溢价；3、启动期前期周边新兴住宅区成熟，城市意向强，有利于弱化区域陌生感；4、受地块高压线穿过的限制，启动区范围必须避开高压线启动区建议启动区建议144启动区建议启动区建议启动区范围地下室范围启动区规划有启动区规划有2 2栋两梯六户、栋两梯六户、2 2栋两梯四户产品及栋两梯四户产品及1818套宅连店产套宅连店产品，商业部分包括品，商业部分包括3F3F集中式商业及沿街底商集中式商业及沿街底商145启动区高层以小面积户型为主力，三房占启动区高层以小面积户型为主力，三房占78%78%，主要以，主要以9595、、115115㎡小面积三房为主㎡小面积三房为主启动区建议启动区建议146。

高高高高明星明星现金牛现金牛婴儿婴儿瘦狗瘦狗 相对市场份额相对市场份额波士顿矩阵波士顿矩阵启动区产品细分：少量两房作为婴儿产品，以小面积三房做为启动区产品细分：少量两房作为婴儿产品，以小面积三房做为现金牛产品，宅连店作为标杆拔升整体形象现金牛产品，宅连店作为标杆拔升整体形象市场市场增长增长率率启动区建议启动区建议147启动区推售铺排：建议启动区分启动区推售铺排：建议启动区分2 2期推售，一期产品约期推售，一期产品约340340套套（含（含1818套宅连店别墅）套宅连店别墅）一期推售一期推售二期推售二期推售一期推售量一期推售量启动区建议启动区建议148体验式展示体验式展示4 4部曲，充分展示项目全新生活方式部曲，充分展示项目全新生活方式宅连店别墅及高层样板房体验高端生活沿东一环路一侧设置外围展示及绿化，形成自我领域感；集中式商业引进麦当劳得来速、影院等主力店，提升整体商业价值；宅连店花园与高层组团园林结合展示，形成园林展示区样板房样板房环城景环城景观大道观大道园林园林景观大景观大道道售楼处售楼处大气、情调的售楼部空间，震撼客户；感受尊贵的服务；一期展示区范围一期展示区范围一期推售一期推售二期推售二期推售12344一期施工通道一期施工通道启动区建议启动区建议149体验第体验第1 1站：沿东一环路一侧前期展示以外围展板、绿化为主，结合宅连店站：沿东一环路一侧前期展示以外围展板、绿化为主，结合宅连店底商，展示城市意向，形成自我领域感；集中式商业引进主力店提升整体商底商，展示城市意向，形成自我领域感；集中式商业引进主力店提升整体商业价值业价值要点要点1 1：外围鲜明特色展板区隔：外围鲜明特色展板区隔要点要点3 3：道路两侧道旗设置：道路两侧道旗设置要点要点2 2：外围结合绿化展示：外围结合绿化展示要点要点4 4：宅连店别墅及底商展示：宅连店别墅及底商展示启动区建议启动区建议150体验第体验第2 2站：大气、个性化的营销展示空间，通过外立面、形象站：大气、个性化的营销展示空间，通过外立面、形象岗及内部装修制造豪宅感，震撼客户岗及内部装修制造豪宅感，震撼客户要点要点2 2：气派大厅，制造豪宅感：气派大厅，制造豪宅感要点要点3 3：入口设置形象岗，给客户尊贵感：入口设置形象岗，给客户尊贵感导视牌导视牌要点要点1 1：特色外立面：特色外立面户型区户型区启动区建议启动区建议151体验第体验第3 3站：宅连店及高层间的园林空间，利用别墅庭院及景观站：宅连店及高层间的园林空间，利用别墅庭院及景观小品、高大植株的设置，打造园林景观展示面小品、高大植株的设置，打造园林景观展示面要点要点3 3：利用高大植株区隔高层与别墅空间：利用高大植株区隔高层与别墅空间要点要点1 1：利用浓密的园林保证宅连店别墅的私密性：利用浓密的园林保证宅连店别墅的私密性要点要点2 2：宅连店别墅庭院空间营造：宅连店别墅庭院空间营造要点要点4 4：曲折的道路及植栽颜色搭配：曲折的道路及植栽颜色搭配启动区建议启动区建议152体验第体验第4 4站：宅连店别墅样板房，体验尊贵便捷的生活站：宅连店别墅样板房，体验尊贵便捷的生活方式；高层样板房，体现产品优势方式；高层样板房，体现产品优势l1 1套高层样板房套高层样板房楼层：考虑到施工进度及景观面问题，建议设置在2-4F面积：115㎡ 设计要点：主要是体现户型的空间空间感，通过对赠送空间的改造，化解户型空间舒适度不足的问题；同时展示该户型2面园林的优势，提升客户预期；设计风格：现代简约，主要是体现生活化的居住氛围l1 1套宅连店别墅样板房套宅连店别墅样板房设计要点：展示宅连店的楼上居住、楼下经商的便捷便捷，保证居住空间与商业连接的方便，又相对保证居住空间的私密性设计风格：欧式风格，体现尊贵大气阳台空间的改造阳台空间的改造挑高奢华客厅挑高奢华客厅大气餐厅大气餐厅启动区建议启动区建议153THE ENDTHE END154宅连店地下空间方案选择宅连店地下空间方案选择155附附 件件156全国房地产典型开发企业高层外立面特色研究全国房地产典型开发企业高层外立面特色研究福州万科金域榕郡福州万科金域榕郡Ø万科作为全国知名品牌开发商，其成熟开发了的多个产品体系均已获得市场的验证，其金域系高层产品更是其经典之一，多采用ART-DECO风格、现代典雅风格、新古典主义风格等。

福州万科金域华府福州万科金域华府重庆龙湖春森彼岸重庆龙湖春森彼岸Ø绿城地产的公寓类产品分为桂花系与百合系，其中桂花系列主要为洋房，采用现代简约风格；百合系主要为高层产品，多采用ART-DECO、现代、新古典主义风格绿城地产桂花系产品绿城地产桂花系产品绿城地产百合系产品绿城地产百合系产品Ø龙湖地产的高层产品多采用创新的现代风格，注重产品品质及细节的打造建筑风格建筑风格157绿城打造的公寓产品可以分为可以分为桂花系、百合系五大代绿城打造的公寓产品可以分为可以分为桂花系、百合系五大代表系列，其中百合系主要为高层产品表系列，其中百合系主要为高层产品玫瑰系玫瑰系桃花系桃花系青竹系青竹系桂花系桂花系百合系百合系别墅别墅别墅别墅别墅别墅公寓公寓公寓公寓公寓公寓北美或海派风格北美或海派风格独栋别墅，代表项目：杭州九溪玫瑰园 、上海玫瑰园 “田园意境田园意境” 的多种不同建筑风格的独栋别墅，代表项目：杭州桃花源高尔夫别墅高尔夫别墅项目，多种建筑风格混搭，代表项目：长沙青竹园 围合式布局 4-5层多多层层为主，间以小高层，代表项目：杭州桂花城等园林环境与城市气质结合的高层高层 ，代表项目：杭州绿园、春江花月、合肥百合公寓杭州九溪玫瑰园杭州九溪玫瑰园杭州桃花源杭州桃花源长沙青竹园长沙青竹园杭州桂花城杭州桂花城上海绿城上海绿城建筑风格建议建筑风格建议158桂花系桂花系————绿城延续长度最长的一个系列，低密度、绿城延续长度最长的一个系列，低密度、高绿化率，以高绿化率，以4-54-5层洋房为主，间以小高层层洋房为主，间以小高层 n风格营造：厚重典雅的欧欧式建筑风格；式建筑风格；n代表项目：杭州桂花城、合肥桂花园、长沙桂花城、杭州丹桂公寓、宁波桂花园等n注重丰富、厚重外立面与精致园林搭配建筑整体典雅大气，细部层次十分丰富，散发出独特的人文气质 内部各组团高低错落，形成灵活有序的空间形态桂花系桂花系百合系百合系公寓公寓公寓公寓公寓公寓建筑风格建议建筑风格建议159合肥桂花园建筑采用经典的欧陆风格外立面与细致的合肥桂花园建筑采用经典的欧陆风格外立面与细致的构件搭配，错落、凹凸变化，整体风格清新典雅构件搭配，错落、凹凸变化，整体风格清新典雅建筑外立面丰富多样，整体风格清新典雅四坡顶与丰富的屋顶构件经典欧陆风格的“三段式”立面青灰、赭红的清水砖墙面页岩、片石饰面及局部喷涂八角窗与凸角墙体桂花系桂花系百合系百合系公寓公寓公寓公寓公寓公寓老虎窗与威卢克斯窗建筑风格建议建筑风格建议160百合系百合系————追求典雅、稳重、大气的古典主义或追求典雅、稳重、大气的古典主义或ARTDECOARTDECO风格，多为高层，体现品质感与尊贵感风格，多为高层，体现品质感与尊贵感n整体定位：与城市气质相呼应的高档高层居住区；n风格营造：追求典雅、稳重、大气的古典主义或古典主义或ARTDECOARTDECO风格风格n代表项目：杭州绿园、杭州玉兰公寓、上海绿城、合肥百合公寓等；人车分流，构建中心花园半围合半开放，使建筑与绿荫串连建筑凹凸、转折、进退、高低错落，增添层次感桂花系桂花系百合系百合系公寓公寓公寓公寓公寓公寓建筑风格建议建筑风格建议161合肥百合公寓合肥百合公寓————稳重、大气的稳重、大气的ARTDECOARTDECO风格，三段风格，三段式结构、高低错落建筑顶部造型、从建筑用材到细节式结构、高低错落建筑顶部造型、从建筑用材到细节体现高品质感体现高品质感单体细节讲究线角的丰富细腻 建筑凹凸、转折、进退、高低错落 相同风格的商业、幼儿园、垃圾房等石柱、外墙挂花岗岩和局部喷涂提升建筑档次桂花系桂花系百合系百合系公寓公寓公寓公寓公寓公寓建筑风格建议建筑风格建议162全国各品牌开发商景观打造要点总结：重视水景和园林细节打全国各品牌开发商景观打造要点总结：重视水景和园林细节打造，营造浓密、多重、立体化园林景观造，营造浓密、多重、立体化园林景观龙湖、万科、建发、绿城地产项目龙湖、万科、建发、绿城地产项目 园林景观打造要点：园林景观打造要点：Ø社区园林种植比较浓密，高大的绿植与草坪、花卉等，形成丰富于层次感的园林环境，减少高层住宅所带来的压迫感；Ø注重水景的设计，结合水系小品营造丰富水景效果；重视丰富水系的设计与园林的结合互动，，体现社区绿色生态居住环境；Ø注重景观小品细节打造和植被花卉的层次搭配，突出园林精细化和品质感。

合肥绿城桂花园合肥绿城桂花园龙湖悠山郡龙湖悠山郡建发书香佳缘建发书香佳缘万科金域华府万科金域华府高附加值高附加值——园林园林163欧式风格，气势宏伟，易形成仪式感，客户尊贵感强欧式风格，气势宏伟，易形成仪式感，客户尊贵感强欧式园林特点欧式园林特点l以严谨的几何图形作为园林布局的依据l以建筑物构成园林主轴；在园林的主轴线上，伸出几条副轴，布置宽阔的林荫道、花坛、河渠、水池、喷泉、雕塑等l典型项目：圣莫丽斯多重拱门多重拱门对称式入口对称式入口花钵雕塑花钵雕塑修剪整齐的绿篱修剪整齐的绿篱高附加值高附加值——园林园林164园林特点：园林特点：l以滨海休闲、自然的度假风情为园林的主要诉求点，使用水景、沙滩、太阳伞等烘托休闲感受；l植被上选取棕榈科植物加低矮灌木营造热带风情l典型项目：阳光棕榈园澳洲风格，滨海休闲、自然的度假风情，选取棕榈科植物加低澳洲风格，滨海休闲、自然的度假风情，选取棕榈科植物加低矮灌木营造热带风情矮灌木营造热带风情棕榈科植物加低矮灌木棕榈科植物加低矮灌木自然、休闲的度假风情自然、休闲的度假风情水景、木栈道、太阳伞水景、木栈道、太阳伞高附加值高附加值——园林园林165166泰式园林特点：泰式园林特点：l高大的棕榈树配以低矮的灌木丛；l喷泉水景结合东南亚文化特色的动物雕塑l富有宗教气息的亭台，营造出热带风情，符号感强l典型项目：万科金域蓝湾东南亚泰式风格，滨海休闲、自然的度假风情，选取棕榈科植东南亚泰式风格，滨海休闲、自然的度假风情，选取棕榈科植物加低矮灌木营造热带风情物加低矮灌木营造热带风情水景结合动物雕塑水景结合动物雕塑东南亚风格雕塑东南亚风格雕塑热带风情的亭台热带风情的亭台棕榈树棕榈树高附加值高附加值——园林园林167园林特点：园林特点：l占地面积较小，多以水为中心，景物环水而设l院落层层相串，或小路迂回彼此连接，或曲折小桥相互勾通；l空间疏密相间、主次分明，时而开阔、时而曲折、时而幽深，构成庭院深邃的韵味l典型项目：兰溪谷江南风格，以水为中心，植被茂盛，以小见大，移步易景，营江南风格，以水为中心，植被茂盛，以小见大，移步易景，营造庭院深邃感受造庭院深邃感受景物环水而设景物环水而设院落间串联院落间串联植被堆叠茂盛植被堆叠茂盛以水为中心以水为中心高附加值高附加值——园林园林168园林特点：园林特点：l在项目自身自然资源上，充分发挥园林设计艺术的原生态园林风格l典型项目：金地香蜜山原始山地风格，在山体资源基础上，充分发挥园林艺术的原生原始山地风格，在山体资源基础上，充分发挥园林艺术的原生态园林风格，结合山体地形打造错落阶园林，登山道态园林风格，结合山体地形打造错落阶园林，登山道利用山体打造园林利用山体打造园林整体台地式园林整体台地式园林高附加值高附加值——园林园林169l中式园林元素中式园林元素：长廊、拱桥、楼台、亭榭、湖水石、树、竹、山、水等l典型项目：典型项目：万科第五园、建发书香佳缘 中式风格，白墙灰瓦为主，意境深远，建筑、叠山、理水和植中式风格，白墙灰瓦为主，意境深远，建筑、叠山、理水和植物配置为四大基本要素，园林以竹为主物配置为四大基本要素，园林以竹为主高附加值高附加值——园林园林170结合项目整体定位，建议项目打造欧式风格园林，通过仪式感结合项目整体定位，建议项目打造欧式风格园林，通过仪式感的增加客户的尊贵感，提升项目品质与形象的增加客户的尊贵感，提升项目品质与形象园林风格园林风格特点特点元素元素说明说明与本项目契合度与本项目契合度欧式风格欧式风格1.以严谨的几何图形作为园林布局的依据2.以建筑物构成园林主轴；3.在园林的主轴线上，伸出几条副轴，布置景观节点等穹顶浮雕/林荫道/花坛/河渠/水池/喷泉/雕塑优势：优势：气势宏伟，易形成仪式感，客户尊尊贵感强贵感强劣势：劣势：对园林面积要求较大面积要求较大，对建筑风格有一定要求欧式风格仪式感强，尊贵大气，客户感知强烈，符合本项目的高端定位澳洲风格澳洲风格1.滨海休闲、自然的度假风情2.植被选取棕榈科植物加低矮灌木营造热带风情水景/沙滩/太阳伞/棕榈科植物优势：优势：植被两极分层，园林参与性强园林参与性强劣势：劣势：棕榈科及灌木丛园林参与性弱园林参与性弱要求配合现代建筑风格，且水景、沙滩等造景后期维护难度大，不建议采用泰式园林泰式园林 1.高大的棕榈树配以低矮的灌木丛2.喷泉水景结合东南亚文化特色，营造出热带风情3.动物雕塑、宗教气息的亭台，符号感强棕榈树/低矮灌木丛/喷泉水景/动物雕塑/宗教气息亭台优势：优势：以小见大，对园林面积要求不高，符号感强，风格突出符号感强，风格突出，对建筑风格要求不高劣势：劣势：植被品种单一单一与兰溪新天地东南亚风格接近，不易形成差异化，不适合本项目江南园林江南园林1. 以水为中心，景物环水而设，错落有致2.院落层层相串，时而开阔、时而曲折、时而幽深，构成庭院深邃的韵味 3.空间疏密相间、主次分明小路/小桥/流水/亭台/鹅卵石优势：优势：以小见大，植被茂盛，移步易景，植被茂盛，移步易景，营造庭院深邃感受营造庭院深邃感受劣势：劣势：园林风格意境的充分表达对园林设园林设计要求较高计要求较高适合具有青山绿水的景观资源，气质温婉的项目原始山地原始山地风格风格1.在山体资源基础上，充分发挥园林艺术的原生态园林风格2.结合山体地形打造错落阶园林，登山道登山道优势：优势：保持山体自然山体自然劣势：劣势：对项目位置及地形具有先天要求先天要求适合地形为山地坡地形式项目，借地势依山而建，不适合本项目中式风格中式风格1.白墙灰瓦为主，意境深远2.建筑、叠山、理水和植物配置为四大基本要素3.园林以竹为主长廊/拱桥/石桌/亭榭/湖水石/树/竹/门楼/花窗优势：中式意境优势：中式意境深远劣势：劣势：对建筑风格要求极高建筑风格要求极高，对园林设计园林设计的要求较高的要求较高　客户接受度有限，风险大，不适合本项目高附加值高附加值——园林园林171。