安徽铜陵商业市场调研33页.ppt

商业市场调研商业市场调研p城市商业总体特征调研p市区商业供应特征调研p主要街道业态调研p商业个案调研赢商网-运营中心，最专业“商业地产商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址： 添加￿2104223640，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送￿城市商业整体版图n老城区核心辐射区内，是商业经营的价值高地，尤其长江中路，人气很旺；n其他区域商业旺气呈现明显不足，租金较低靠近城区边界的地方，商业几乎断节城市商业总体特征分城市商业总体特征分析析整个城市道路的边界，其实就是城市商业的边界主城区道路边界东向：铜都大道；南向：金山路西向：铜官大道；北向：北京路注：随着道路的延伸，商业衰减非常明显，虚线区域商业几乎绝迹城市商业边界图城市主要道路商业分析城市主要道路商业分析城市商业总体特征分城市商业总体特征分析析◆ 商场和专卖店等密集，商品品类丰富在长江中路上，商业元素较为丰富，休闲娱乐类、家居类、服装化妆类、日用百货类、食品类、文体类、电讯类、交通工具类商品融合在这条街道上，它满足了铜陵市人民生活的各方面需求大部分的商业业种都希望依附于长江中路◆某一单一业态经营单街扎堆特征明显◆ 业种分布与地势有着密切关系◆ 休闲、娱乐业遍地开花历史以来，铜陵市就属于工矿城市，外来人口较多，使得与流动人口相关的服务产业蓬勃发展。

在城市中心区域我们可以在任何一条街上都能看到宾馆、浴场、KTV、足浴、桑拿城的出现，在档次上可谓良莠不齐比较有名气的服务场所大都分布在离主要商业区不远的城市主干道旁城市商业总体特征分城市商业总体特征分析析 商业市场调研商业市场调研p城市商业总体特征调研p市区商业供应特征调研p主要街道业态调研p商业个案调研百货商场过于集中，大多处于转百货商场过于集中，大多处于转型期型期§截至2008年12月,铜陵市区百货商场3家,总规模在19万平方米左右;§铜陵市百货商场主要集中在长江中路;§各百货商场经过业态调整及相关经营策略改变,正从传统百货向新型百货(品牌经营与特色主题经营,注重环境改善与人本主义等)转变;§但受自身物质条件的限制,单纯依赖软件方面的提高其市场发展空间相当有限，如铜陵第一百货已停业，所在地块已重新推向市场市区商业供应特征分析市区商业供应特征分析- -百百货货百货商场经营档次多元化百货商场经营档次多元化, ,主题商场较少主题商场较少§铜陵市大多数百货商场经营品种雷同,市场竞争力不强;§各种类型专业市场及超市逐步瓜分百货业经营利润,促使百货经营业态组合发生根本性改变;市区商业特征分析市区商业特征分析- -百货百货商场名称　经营规模(平方米)经营档次业态组合特征目标消费群体铜陵商城90,000 中档服装服饰80%,娱乐20%女性居多合百商厦32,000 中档服装服饰74%,化妆品及珠宝15%、超市6%各年龄层次铜冠商业广场66,000 中档服装服饰55%,餐饮娱乐20%,超市及电器25%各年龄层次超市外扩趋势明显超市外扩趋势明显§铜陵中大型超市数量较少，现有的超市多分散于居民区与商业区内；§超市经营面积在2000平方米以上共计5家,10000平米以上的2家;§从铜陵城市发展角度，结合居民住宅区及超市(含中大型超市及小型超市、便利店)分布情况,超市向东南方向扩张趋势明显;§迄今为止，铜陵已有合家福、华润苏果、家得利、华联等中大型超市。

市区商业供应特征分析市区商业供应特征分析- -中大型超中大型超市市项目名称地理位置规模(m2)投入运营时间华联淮河大道28002008台客隆石城大道4,0002008合家福淮河大道13,0002006合家福义安北路20002003华润苏果淮河大道15,0002007家得利淮河大道1,0002003铜陵中大型超市基本情况铜陵中大型超市基本情况超市运营状况参差不齐超市运营状况参差不齐§家得利是铜陵超市业人气较旺、经济效益最好的超市;§合家福是铜陵营业面积和店面数量最多的超市；§超市租金大致在0.5-1元/平方米/天左右，视超市具体区位条件及合同签订年份而定§至2008年12月中大型超市营业面积在3.78万平方米;市区商业特征分析市区商业特征分析- -中大型超市中大型超市专业市场分布图铜陵现有各个专业市场地址的选择，均处于主要城市”过境公路“沿线：东向交通要道（铜都大道）和北向交通要道（北京西路）上：汽车销售市场——铜都大道南段花鸟市场——铜都大道与北京东路交口西北向铜陵大市场——铜都大道北段绿源农产品大市场——铜都大道北段茂源大市场——北京西路段（家具、家居、建材等）铜陵部分专业市场没有通过政府的规划来引导,如汽车销售市场, 是自发形成,因此需要较长周期引导与布局市区商业供应特征分析市区商业供应特征分析- -专业市专业市场场 次中心或边缘区域对专次中心或边缘区域对专业市场吸引力业市场吸引力§铜陵市现有专业市场总计5-10个,总规模在40万平方米左右;§专业市场承租能力较低,一般选址在城市边缘区域;§租金价格与道路交通是专业市场选址考虑的主要评价指标与因素;§城市中心或次中心区域可考虑精品专业市场,以满足特定消费人群需求,而且精品专业市场具备较高承租能力。

经营规模(万平方米)投入运营时间汽车销售市场20家销售企业2002年开始形成花鸟市场0.3已建成铜陵大市场13.6准备启动绿源农产品大市场15在建茂源大市场10一期已营业,三期在建专业市场选址专业市场选址考虑因素考虑因素市区商业特征分析市区商业特征分析- -专业市场专业市场餐饮市场主要分散在三个片区餐饮市场主要分散在三个片区据不完全统计 , 铜陵市现有大小餐饮企业 1400 余家 , 茶楼170 余家§羊家山沿线已形成餐饮聚集气候, 但主要以100平米左右的小面积餐饮为主;§餐饮营业面积较大的的中大型餐饮店主要集中在义安北路、淮海北路、石城大道上;§尚无国内外特色餐饮品牌,以淮扬菜及特色小吃等居多§随着铜陵人均GDP的增加及消费者消费习惯的转变,现有传统的消费场所将不能满足广大消费者需求 , 新的市场需求空间日益扩大 , 有特色的餐饮场所将成为新的市场需求市区商业供应特征分析市区商业供应特征分析- -餐饮餐饮酒店名称餐厅容量育和大酒店豪华包厢30个及1个中餐宴会大厅和1个小型宴会厅， 极度大酒店 包厢30多间美华大酒店11个风格各异的大中小型宴会厅 酒店餐饮酒店餐饮( (举例举例) )餐饮市场经营良好餐饮市场经营良好, ,中高档餐中高档餐饮较为缺乏饮较为缺乏§中高档餐饮消费基本上都集中在义安北路、长江中路、淮河大道等沿线酒店内;§纯餐饮场所大多经营定位大众消费,档次不高;§酒店内餐饮消费形式以婚宴、节庆、企业年会与商务宴请为多;§中高档餐饮场所承租能力大致在1-2.5元/平方米/天;§社区型餐饮街铺(如濠北路)租金大致在1-2元/平方米/天。

市区商业供应特征分析市区商业供应特征分析- -餐饮餐饮市中心周边为娱乐消费首市中心周边为娱乐消费首选选区域区域§主要分布在长江中路、义安北路及淮海北路周边，靠近市中心;§从经营方面及知名度来看，KTV、歌舞厅类消费场所,凯撒及糖果表现良好;§中高档酒吧在铜陵不多，如百度等,§铜陵中高档桑拿洗浴场所不多,如黄金海岸 ;§铜陵娱乐类业态租金承受能力在1-3元/平方米/天左右市区商业供应特征分析市区商业供应特征分析- -娱乐娱乐本地块就我们的调研来看： p铜陵酒店市场竞争较为激烈，在市区范围内，包括星级的酒店在内，酒店的数量超过了40家p而在项目所在的北京路地块，不到1公里范围内，有9家酒店，3家旅馆市区商业供应特征分析市区商业供应特征分析- -酒店酒店序号酒店名称星级客房数（间）价格（元）空间分布配套1逸顿国际 大酒店五星200新区集住宿、餐饮、会议、休闲、健身、娱乐为一体 2五松山宾馆四星138260-860市区3华亭四季大酒店 四星120198-6084美华大酒店三星97168-598餐厅、足浴、5铜都国际大酒店三星143现正改造，未来将为4星级标准酒店6天井湖宾馆三星141198-498天井湖区域餐厅、会议室7育和大酒店三星147275-760市区餐厅、会议室、大型会场铜陵截至到2008年共拥有星级饭店19家，其中五星级1家，四星级2家，三星级4家。

经营情况：铜陵整体酒店行业经营一般，平均开房率为63%左右市区商业供应特征分析市区商业供应特征分析- -酒酒店店市区商业供应特征分析市区商业供应特征分析- -酒店酒店 商业市场调研商业市场调研p城市商业总体特征调研p市区商业供应特征调研p主要街道业态调研p商业个案调研赢商网-运营中心，最专业“商业地产商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址： 添加￿2104223640，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送￿1.市区主要商街店铺统计Ø淮河路（两侧主要路段，在经营商铺）：23+33+52+42=150间Ø义安大道（两侧主要路段，在经营商铺）：33+10+16+19+37+43=158间Ø金山路（两侧主要路段，在经营商铺）：24+17+29=70间Ø长江中路（两侧主要路段，在经营商铺）：61+70=131间Ø北京中路（两侧，在经营商铺）：19+51=70间注：以上是采用“传统扫街”方式，进行数量统计主要街道业态调研主要街道业态调研主要道路商铺经营业态构成经营业种街道服装皮鞋电器药店金融银行餐饮宾馆娱乐休闲其他淮河路173514131484义安大道21210221192金山路614248长江中路6763810532北京中路114324835注：从主要道路商铺经营业态丰富性与分布数量上来看，长江中路无疑是其中的佼佼者。

而在所有主要道路商业经营业态中，“服装皮鞋”、“餐饮宾馆”和“娱乐”成为经营最多的业态，共有196间，占商业铺面总数的38.5%，成为城市商业的主力业态主要街道业态调研主要街道业态调研主要街道业态调研主要街道业态调研n铜都大道：仅南段出现汽车销售、大型车辆维修、洗车、中小型路边饭店n北京路：北京东路与铜都大道交口出现各类卡车集结市场（物流运输），北京中路为铜陵学院和税务局等企业聚集区，各类中低消费型商业得以存活北京西路靠近火车站段中型饭店、旅馆n铜官大道：南段主要承接横港码头的货运，各类化工型集结企业，几乎没有商业中段至义安大道交口沿线商业，多属于社区生活型商业n金山路：东路为过境型道路，沿街社区底层商业在与铜都大道交口处较多中路和西路都为途径部分铜陵有色金属集团下属企业，其铁路专用线也使得商业断裂仅与淮河路交口世界花园小区附近出现各类较新商铺主要街道业态调研主要街道业态调研城市商业饱和度、扩张态势与项目未来商业辐射分析商街经营状况空置率商户经营状况二手市场转手状况长江中路旺0生意很好无转售、无转租淮河路较旺约3%生意较好少量转租义安大道较旺约5%生意一般少量转租金山路一般约20%以上生意一般少量转租北京路中段一般有5%的空置生意一般无出售、有少量转租主要街道业态调研主要街道业态调研区域路段面积租金(元/平米/月)业态淮海路北段5646.4电器1693.8小百货中段2878.57零售5172服务南段16106服务8125烟酒店义安大道中段18128文哲美术用品店4065.8三信国际电工82112颐佳爱家坊南段12125甲丽净灰指甲1533四川红高粱酒店1060鞭炮店长江中路　7896裴然布业8187.5陵江烟酒店18570服饰1店长江中路作为铜陵最繁华的街道，租金价格为最贵。

主要街道租金水平调主要街道租金水平调研研铜陵商铺租金特征主要体现为三个方面：第一，城市核心区域的高档商铺，租售价格均很高，铺主大多为投资经营者，这一类商街主要为长江中路、义安大道中段、淮河中路、铜冠商业广场段、石城大道与北京中路交口为代表这一区域商铺最高租金可达到200元/平米/月以上次级中心区商铺租金水平在80-150元/平米/月第二，城市核心区以外的中低档商铺，租售价格相对较低，铺主多为居家经营，购铺及经营主要是为了养家糊口，最低租金可低至15-30元/平米/月第三，城市整体商业水平，以“长江路与人民交口”为中心高点，向四周递减核心区集中几乎大部分商业资源，向周边递减的速度极快铜陵主要街道调研总铜陵主要街道调研总结结 商业市场调研商业市场调研p城市商业总体特征调研p市区商业供应特征调研p主要街道业态调研p商业个案调研1F:名品世界肯德基、国际名品、化妆品、黄金珠宝、名表眼镜、箱包皮具、名品鞋类、烟酒茶2F：淑女空间时尚女装、少淑女装、休闲女装、女士内衣、女士配饰3F：知性花园职业女装、时尚女装、中老年装、女士配饰、精品女裤、名品文胸、SPA女士生活馆4F：生活汇馆男士正装、商务休闲、西裤衬衣、运动地带、青春休闲、牛仔服饰、羊毛羊绒、儿童世界、床上用品、男士配饰5F：娱乐美食馆主题餐饮、特色餐饮、快乐电玩、飚歌KTVB1：国美电器、铜冠图书音像城1-3F部分：华联超市商业个案调研商业个案调研- -铜冠商业广场铜冠商业广场优势：1、作为铜陵单体规模最大的商业广场，加之有色集团强有力的资金、政府的强力支持，铜冠商业广场有较大的发展潜力；2、作为铜陵市场第一个的MALL商业，餐饮娱乐等辅助业态配比较高，符合新时代消费者的综合消费需求；3、采用只租不售的盈利模式，符合商业发展的需求；劣势：1、虽然有国美电器和华联两个主力店，5楼有KTV、特色餐饮等次主力店，但在规划上没有充分考虑人流的共享；2、零售业态及品牌与铜陵市场的百货无较大区别，无法形成自身的特色；商业个案调研商业个案调研- -铜冠商业广铜冠商业广场场一楼：黄金珠宝 化妆品 名烟名酒 精品男鞋 时尚女鞋 箱包皮具 数码 进口手表 麦当劳二楼：精品女装 淑女休闲 职业女装 中老年装 饰品三楼：精品男装 商务男装 西服休闲 衬衫领带 男士精品 羊绒羊毛衫四楼：运动服鞋 时尚休闲服 精品内衣 家居服五楼：床上用品 童装童鞋 童车玩具 文体办公 国产钟表 工艺品家电：彩电 冰箱 空调 洗衣机 家影碟机 厨卫小家电 电脑 电工电料一楼与二楼之间：合家福超市p合百位于铜陵核心地块，作为铜陵较早经营的百货公司，是铜陵人购物的首选；p2008年的销售收入预计将达到3.3亿元，坪效达到了1万元/平米；商业个案调研商业个案调研- -合百商厦合百商厦作为铜陵经营状况最好的百货，我们用南京的金鹰作为比较。

金鹰购物中心以2003年营业额7.9亿元;2005年营业额16亿;2006年营业额19亿,营业面积近24000平方米为准2003年 每平米坪效32917元 2005年 每平米坪效66667元 2006年 每平米坪效79167元合百商厦作为在三线城市铜陵，坪效达到10000元/平米，经营状况尚可，但也有较大的提升空间商业个案调研商业个案调研- -合百商厦合百商厦优势：1、铜陵商城作为铜陵最大的商业综合体，同时有合家福、华亭四季酒店、人民电影院、徽皇等主次力店；2、位于长江中路繁华地块，市口较好劣势：1、经营情况不甚理想，临长江中路的2层至今尚空置；2、规划方面没有做好，超市、电影院等主力店没有带动其他区域的人流；3、整体租金较贵，一楼内铺租金价格为160元/平米/月；商业个案调研商业个案调研- -铜陵商城铜陵商城逸顿国际商业街逸顿国际商业街p所属板块：新城区板块p位置：翠湖二路188号 p开盘时间：07年1月p建筑面积：11690.60 M2 （67套）p均价（最高低价、价差）：一楼4000-8000元/平米，二楼1300-3900元/平方米，三楼均价3100元（面积较少，只有5套）p户型特征：切成50-180平米的单间。

p销售速度：除酒店外,其他商铺目前已销售完毕，但有一些是内部认购或是工程款抵扣商业个案调研商业个案调研- -逸顿国际商逸顿国际商业街业街现逸顿国际大酒店、曾府私房菜馆、鼎红娱乐等已开业富丽花园社区商业富丽花园社区商业p所属板块：新城区板块p位置：石城大道与丁村路交叉口p开盘时间：预售p均价（最高低价、价差）：一楼20000元/平米，二楼6600元/平方米p户型特征：一楼划分为60-110平方米，二楼整卖p销售速度：目前只卖出一套60平米p于本项目的思考：此楼盘在地理位置上稍欠一筹,但对我地块的定价有一定的参考性；商业个案调研商业个案调研- -富丽花园富丽花园赢商网-运营中心，最专业“商业地产商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址： 添加￿2104223640，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送￿。