房地产住宅项目常见设计缺陷问题汇编.doc

房地产住宅项目常见设计缺陷问题汇编总则：针对房地产住宅项目现有工程中一些常见问题作一总结， 以引起重视并方便房地产公司确定审查图纸之审查要点，杜绝设计常见错、漏、碰、缺等问 题出现，提高设计施工质量，减少不必要的损失，提高房地产住宅项目品质⑴、总平面设计1) 一、标高：2) 1．道路标高坡向与雨水进水口位置不符3) ――道路面层标高设计时应向雨水进水口方向找坡 ( 0.5-1 ％)，并在施 工时多加注意4) 2．园路井盖高低不平和有缺损5) ――园路、窨井要统一标高，使园路和窨井混凝土同时浇筑6) 二、流线设计：7) 住宅出入口未设置人车分流专用通道，造成交通安全隐患；当住户大堂 与流量大的商业服务空间临近时，问题尤其突出8) 三、间距：9) 建筑平面锯齿错位过大影响采光10) 搭建的售楼处与住宅间距太近影响采光11) 四、绿化 :12) 1. 种植树种过高影响采光13) 2. 前期环境部分设计时应考虑设计灌溉点， 绿化设计选用的某些植物生长期短，物业为便于管理往往进行普遍更换14) 五、物业管理、垃圾收放点等附属用房设置 :15) 未设置管理用房或太隐蔽16) 总图中未考虑垃圾收放点、垃圾中转站的设置；垃圾站附近应考虑 上下水，以便清理。

17) 箱式变电在总图中要综合考虑，不要影响景观18)六、摩托车、自行车存放：19)1 ． 总图中未考虑摩托车、自行车存放20)2． 出于安全问题 ,停自行车处不能设在地下车库，应单独考虑21)摩托车、自行车存放数量未针对居住对象统筹考虑，中低档次小区摩托车、自行车车库(棚)面积太小不够使用22) 七、儿童游戏场：23) 儿童游戏场设计时未考虑不安全因素：24) 儿童游戏场内的城堡及周边有坚硬的石头，小孩容易受伤25) 秋千设置不合理，没有考虑活动空间，儿童容易撞到硬物26) 八、道路：27) 小区内道路设计要一次到位，后加时易引起客户纠纷；28) 园区内的道路应考虑搬家车辆能够进出29) 园区内的道路应设马路牙，否则草坪高于路面时，雨天泥水易流到 马路30) 4•混凝土割缝不及时，造成道路裂缝一一应根据温度、气候变化及 时调整割缝时间31) 5•停车位下沉一一应加强现场管理，开槽埋管后按规范要求进行， 分层夯实；32) 小区园路出现横向裂缝一一园路施工应每隔 4 — 6m留伸缩缝33) 道路混凝土半角偶出现裂缝；窨井周边混凝土出现裂缝一一应加设 防裂钢筋和角偶钢筋34) 混凝土路面起砂、剥落一一混凝土抹面时应严禁在混凝土表面洒水 或撒水泥；对已出现的裂缝可采用 1 ：2水泥砂浆修补。

35) 9． 机动车道上的排水沟沟盖板未选用带胶边的铸铁产品而采用的 水泥盖板 , 汽车开过后噪音大 , 并且易碎裂36) 九、总平面设计其它问题：37) 化粪池、下水道位置距建筑主体太近，维修开挖时导致建筑沉降，维护成本高，设计时应考虑足够的间距；38) 部分管线埋深过浅⑵、单元户型设计39) 一、厨房：40) 厨房未设排烟道：厨房油烟直接排入采光井或生活阳台，空气的作 用造成油烟乱串，使洗衣机及晾晒的衣物受到污染，且油烟从窗户进入室内 , 影 响居住环境41) 设有洗衣机位的厨房未设地漏，无法排水42) 厨房详图的布置未重点核对，厨柜、吊柜、洗菜池、炉灶、抽油烟 机、排烟道、冰箱、地漏等的位置布置不合理，橱柜布置未遵循洗、切、炒的流 线且与电气、给排水、煤气专业的图纸不一致43) 厨房电器插座位置设计不当，且未考虑微波炉、消毒柜的位置44) 北方地区部分厨房未设采暖或散热片位置不当或散热片位置与电器 插座位置相矛盾，影响使用45) 烟道产品不过关 , 住户间互相串味；部分项目烟道为单风道设计，烟 道本身尺寸过小，而止逆阀深入井道尺寸过大，排烟净空很小，造成排烟不畅； 烟道的倒烟现象，应从烟道种类(单烟道、双烟道) 、烟道止逆阀的选择、烟道 尺寸给予考虑。

46) 煤气等管线设计不合理；中高档项目未设计管道井47) 二、卫生间：48) 1. 卫生间漏水：49) 排水设计时将给水管明设在浴缸底部，浴缸周边硅胶脱落或浴缸堵 塞会导致浴缸底部积水造成水管严重锈蚀、沙眼引起渗漏50) 卫生间坡度不合理，且有反坡；地漏位置靠近门口离浴缸、或淋浴 过远，造成积水51) 浴缸下面未做防水层52) 个别项目下沉式卫生间埋地给水管管材质量有问题，严重锈蚀、沙 眼引起渗漏；下沉式增大检查漏水的难度， 增加维修工作量， 最好不采用下沉式 卫生间设计；如采用，则给水管管材应采用新型管材53) 下沉式卫生间楼地面混凝土未采用抗渗混凝土54) 卫生间管道穿楼板的接口周围未用聚合物砂浆填实； 防水膜不密实， 有人为损伤现象， 防水层面未作砂浆保护层； 泛水处不够高， 防水施工工艺操作 不当；坡度不合理积水、原防水层开裂、粘接度低起层、面层施工时有损坏防水 层的痕迹，造成楼板、墙角、边渗漏水严重55) 2. 大户型卫生间设计面积过小， 设施与户型档次不匹配且未考虑管 井设计56) 3. 北方地区暗厕未考虑通风道或通风道设计不合理，影响使用57) 4. 座厕正下方是大梁，导致无法居中安装，整改需消耗大量人工。

58) 5. 热水器设置在浴缸侧面中间，影响使用59) 6. 热水器管道未保温：部分热水管过长，有的热水管从吊顶中铺设未作任何保温处理，每次使用即使将温度调到最高，仍需很长时间才有热水60) 复式顶层卫生间位于卧室上方，排水设计为下排，不符合规范61) 洗手台台面黑白根大理石的质地太差，断裂现象普遍62) 马桶安装不合理 , 国家规范要求：预留的大便器排水管，出楼地面的甩口不得低于10mm大便器自身排水管与预留排水管的口应紧密结合允许误 差5mm部分项目实地检查偏差6cm马桶配件差，马桶配件需全部更换，费工 费时，损失极大63) 10.地漏反臭：卫生间、厨房的排水装置中地漏的排水管未设存水弯， 防臭效果不好64) 11. 洗衣机未设专用排水地漏；布置洗衣机的部位宜采用能防止溢 流和干涸的专用地漏65) 12. 卫生间吊顶高度设计不合理，吊顶后窗户不能开启66) 13. 管线设计不合理，影响放置浴盆、淋浴房67) 14. 卫生间毛巾杆、电器插座位置设计不合理或偏少，影响使用；68) 15. 下沉式卫生间水平溢流管未接至排水立管，造成溢流管流出的珍珠岩水污染外墙面；69) 16. 北方地区部分卫生间散热片位置不当或散热片位置与电器插座位置相矛盾，影响使用；70) 17. PVC 管线无消音措施，上下水管道噪音大。

71) 18．塑料泛水管穿墙埋设时，因高度不合理易被二次装修打穿漏水72)、楼梯：73) 进深小的楼梯间入口处梁位置及高度设计不合理，碰头；74) 楼梯未考虑防滑措施；75) 楼梯间内消火栓、电表箱位置不合理或两者位置有矛盾；76) 楼梯间等处的落地窗未设护栏，有潜在安全隐患；77) 北方地区部分项目楼梯间未设采暖，造成与之相连的内隔墙墙体结 露78) 四、屋顶：79) 屋面渗漏：80) 屋顶未设保温隔热层，由于温差原因造成现浇钢筋混凝土变形，从 而拉开防水卷材，造成屋顶有裂缝或渗水81) 北方地区屋面保温不够，造成冻胀，产生水平力，将屋面板和墙体 拉开82) 北方地区由于冬季施工，混凝土与砌体收缩不一致，温度应力造成 屋面渗漏83) 部分工程上人屋面在APP防水层上浇筑40mn厚钢筋混凝土，整浇后 再割分仓缝，易产生收缩裂缝，裂缝处进水使 APP防水层长期浸泡在水中，APP 易老化且裂缝的开裂牵带使APP断裂，致使保温层积水无法排出，造成屋面渗水84) 雨水口数量不够或布置不合理，导致汇水面积过大、排水坡面过长、 垫层过厚；雨水口过密则会造成浪费85) 北方地区出屋面排气管、人孔、竖井、阁楼侧墙未做保温，造成顶 层房间顶棚、阁楼侧墙结露。

86) 屋顶楼梯间或水箱间没有设计铁爬梯87) 屋顶花池泄水管直接排向屋顶花园地面，影响使用88) 部分高层项目上人屋顶女儿墙高度不够，只有 900；必须满足净高1200(种植屋面应特别注意) 89) 露台栏杆低，间隔宽，不安全；顶层阁楼住户之间无安全防护，护 栏墙太矮90) 五、阳台：91) 1．北方地区生活阳台未设封窗，不便使用且栏板及顶层阳台顶部未 设保温，产生结露92) 大进深阳台挑梁高度过大影响采光93) 北方地区外挑的封闭阳台底板未设保温， 地面及室内墙角产生结露；94) 顶层阳台未设顶板，使用不便95) 阳台地面坡度不合理，积水且有反坡现象96) 阳台门进水：铝合金平开门变形严重、密闭效果差、密封胶条不连 续，铝合金推拉门防水功能较弱，进水量大97) 阳台门离楼地面距离未考虑留镶地板的高度，使室内完成面高于门 框；影响美观且不防水98) 生活阳台未设计晾衣架或位置不合理，影响使用99) 地漏的位置不合理且与给排水专业相矛盾100) 阳台栏杆过低且相邻阳台之间未考虑分隔栏板或栏板高度过低，互 相可以走通，存在不安全因素101) 阳台栏杆设计未对栏杆锈蚀问题进行相应处理102) 12．阳台栏杆为横向设计，易被幼儿攀爬，存在安全隐患。

103) 13．高层阳台使用玻璃栏板时应充分考虑安全性104) 六、门：105) 1． 门未设门垛，不便装修且易引起墙体裂缝；106) 2． 阳台门开向室内，不防风；107) 3． 住户首层外檐门窗未考虑防盗设施108) 七、窗：109) 1． 大居室窗面积小，房间采光不够110) 2． 凸窗窗台高度小于 450，且未设安全防护111) 3． 未设阳台的起居厅大窗开启扇只有一扇，不便空调室外机安装112) 窗户设计时考虑外观整体形象较多， 而业主在自家室内时感觉不好， 且有的无法安纱窗；窗户可开启面积过少 , 不利通风113) 凸窗设计时未考虑风向因素，开启不便且宜漏水114) 6． 凸出窗套砼体渗水：外墙凸出窗套是后加砼体不密实，砼中掺 有杂物，后加砼体与外墙接缝处未作防水处理，打开后有孔洞、裂缝，给雨水提 供了渠道；115) 7． 窗框与凸砼体结合处渗水：窗框与凸砼体结合的施工缝未用防 水沙浆填实、有杂物，特别是在凸窗台底板部及窗角处易渗水116) 窗体本身渗水：117) 窗体本身铝材拼缝超过 0.3mm 未打胶，密封胶条和密封胶局部不连 续、不密闭，螺钉连接处局部未打胶118) 窗型较特殊，拼接较多且突出于外墙面，拼缝处处理不当易渗水。

119) 硅胶槽预留方向及框、墙间填嵌未按国家行业标准执行，框、墙间 填嵌的砂浆经门窗开启震动易产生裂缝，容易发生裂缝120) 北方地区通向未封阳台门没有选用保温门，产生结露121) 10. 北方地区凸窗上、下封板未设保温，与墙体交接处产生结露122) 11．未设窗台板的窗台未留装修贴砖用的空隙123) 12． 窗檐滴水设计不当，造成平开窗开启碰撞124) 八、空调：125) 1．空调位问题：126) 空调位离窗户远，安装困难大、不安全127) 空调位置不便安装 ,尺寸偏小：对于面积较大、复式的房间 , 业主有 可能选用大功率空调 , 应提供较大尺寸的空调位 . 电源插座也应有相应设计； 空调 室外机位小，应与市场最大的空调机匹配相符合， 否则业主选购设备范围受限制。