工业用地市场化配置浅析.pdf

C h i n aL a n d2 0 0 6 . 5工业用地配置的特殊性工业用地的市场不完整性其一, 重大项目用地的市场配置失效 由于区域竞争和招商引资的需要, 各地往往制定各种优惠政策吸引好的项目 好的项目或重大项目在工业用地市场方面具有垄断地位其二, 工业用地的区域差异性导致市场成熟度的差异 一般而言, 在政府主导开发的工业园区和开发区内, 在交通和区位较好的地段, 其工业用地的竞争最激烈, 市场成熟度最高,其他地段则相反, 甚至不存在竞争性, 市场成熟度极差 因此,工业用地市场是不完整的, 而是带有强烈的区域差异性工业用地具有较强的产业属性工业用地的产业属性主要源自以下两方面:一是每一类项目的工艺对用地的要求都不一样, 而且与工业项目本身的产业要求密切相关二是工业园区的产业规划, 决定园区内的工业用地的产业属性和产业发展导向在土地资源越来越稀缺的情况下, 本着集约和节约利用土地的原则, 工业进园是必然的, 因此, 工业用地的供应必将受限制于园区的规划和产业导向政策, 包括产业结构导向、 产业技术导向和产业组织导向等工业项目具有 “供地后置” 性现阶段, 工业项目准入流程体现了 “先项目, 后用地” 原则。

一般而言, 招商引资工作比较规范的地方, 均有较科学的工业项目准入流程 各地准入流程虽然有所不同, 但工业项目的 “供地后置” 原则是基本相同的如深圳市龙岗区工业项目准入流程, 就确定了工业用地从投资者申请、 产业主管部门预审、 专家评估、 规划部门制定用地方案、 市 (区) 政府审议用地方案直至国土部门批出土地等环节, 突出了先定项目、 后定土地的 “供地后置” 原则工业用地市场化配置的潜在问题及对策过度市场化过度市场化”是指全部或者大部分工业用地实行招标、拍卖、 挂牌出让 这是工业用地招拍挂试行过程中容易出现的问题 由于工业用地的市场存在不完整性, 并不是所有的工业用地都是满足市场竞争条件,工业用地并不适宜全部实行招拍挂因此, 在逐步推进工业用地招拍挂的过程中, 应明确界定工业用地招拍挂范围产业布局失控工业用地招拍挂目前的普遍做法只是定地块位置、产业类型和用地条件, 缺乏对于区域产业的整体布局的考虑, 可能导致整体产业布局混乱的局面因此, 必须细化规定, 对实行招拍挂的工业用地明确产业条件限制,必须符合区域的产业布局规划和产业园区的总体规划, 并对工业建设用地的性质、 规模等设置控制指标, 在出让前必须对用地项目设置准入条件。

供地前置实行工业用地市场化配置以后, 可能导致 “供地前置” 的结果 目前工业用地招拍挂的主要做法有两种: 一种做法是工业用地成功招拍挂后,国土主管部门与摘牌企业直接签订土地使用权出让合同书,企业获取土地后再办理相关的报建手续 另一种做法是不直接签订土地使用权出让合同书, 而是签订成交确认书, 限定其在规定时间内办理项目手续, 办妥后再签订土地使用权出让合同书第一种做法是典型的 “供地前置” 第二种做法虽然有个缓冲期, 但是由于工业项目的特殊性, 很可能出现在规定时间内不能办理完项目手续,企业因此变通办理,导致事实上的“供地前置” “供地前置” 最大弊端在于容易造成出让工业用地的闲置及浪费, 这有悖于工业用地招拍挂的初衷为防止或减少 “供地前置” 所带来的弊端, 笔者倾向于第二种做法, 同时应加强各主管部门之间的合作, 在纪委的监督下, 给予办理项目手续的方便 (例如开设绿色通道) 工业房地产非理性增长工业用地招拍挂, 将解放工业房地产市场, 促进工业房地产的极大发展 如果不加以引导, 工业房地产可能出现非理性增长, 带来一定的负面影响主要表现为三方面: 一是工业房地产二级市场促生三级市场, 工业物业建设和交易活跃, 而工工业用地市场化配置浅析□深圳市龙岗房地产交易中心邬永宏理论探讨1 2中国土地2 0 0 6 . 5业项目却迟迟得不到落实或者被忽视,政府对出让以后的工业用地的产业导向控制逐渐弱化,招商引资和发展工业战略得不到实施。

二是工业房地产开发会抬高厂房和宿舍的价格,加大企业成本, 不利于吸引优秀的企业和引进良好的项目 三是工业用地招拍挂的结果导致有钱人多拿地,土地空置或者转让等情况增加, 不利于土地集约利用用地预申请＋招拍挂” 市场配置研究近期, 国土资源部有关部门提出了 “用地预申请制度” ,提出在有条件的地方, 市、 县国土资源管理部门可以建立用地预申请制度,单位和个人对列入招拍挂出让计划的具体地块有使用意向的, 可以提出用地预申请, 并承诺愿意支付的土地价格 市、 县国土资源管理部门认为其承诺的土地价格和条件可以接受的, 应当在收到预申请2 0日内告知预申请人, 并及时组织实施招拍挂出让活动 提出用地预申请的单位和个人,应当参加该宗地的竞投或竞买,且报价不得低于其承诺的土地价格用地预申请” 制度类似于香港的 “勾地” 制度, 对于工业用地招拍挂的作用是很明显的, 它能激活工业用地市场, 弥补招拍挂制度的不足, 降低 “流拍” 和 “贱拍” 的风险 作为一种新的供地方式, 在一定程度上引进了市场竞争机制因此, 比协议出让更公开和透明,“用地预申请” 将取代协议出让, 有望成为工业用地出让的重要方式相比而言, 香港的 “勾地” 制度是在暂停正常 “卖地” 的前提下实行的, 而我们建立的是 “用地预申请+招拍挂” 的供地模式。

对于出价未达到政府评估价格的工业用地,政府可选择“不出让” 相反, 企业或开发商一旦 “用地预申请” 成功, 随之进入招拍挂阶段, 如有人竞价, 则价高者得用地预申请制度本质是通过市场询价和成交的土地供应制度用地预申请制度下的土地市场供求关系会出现三种情况: 一是市场需求大, 供地表中土地供不应求这会导致地价上涨和房价上涨 而在这种情况下, 政府必须面对如何处理前期地价飞涨形成泡沫和后期地价回落市场衰退的问题二是市场供求平衡, 出现了皆大欢喜的结局, 这样用地预申请制度成为最成功的机制 三是供过于求, 供地表中土地被成功预申请的很少这种情况下, 必须建立每年独立的评估机制, 分析土地如何才能有健康、 足够的供应, 考虑是否将剩余土地放入下一年度的供地表中,或者改变操作程序,例如地块分割变小、 降低底价等相关建议规范化操作国内工业用地市场化刚刚启幕,工业用地市场化的前景值得期待 为使工业用地市场化健康稳步发展, 必须加快建立和完善工业用地 “用地预申请+招拍挂” 出让制度一是各级政府应以保障土地资源可持续利用的长远利益为重,制定切实可行的工业用地招拍挂出让方式的实施细则和程序 同时加大工业用地招拍挂出让信息的公开力度, 为工业用地招拍挂出让工作的开展提供一个阳光、 透明的环境。

二是各级地方政府应围绕总量控制、 分段、 集中供地、 公开交易、 基准地价更新、 登记查询和集体决策等方面, 制定出既符合本地实际,又便于操作的工业用地招拍挂出让配套制度规范三是引进监督机制, 各级纪委要全程监督, 逐步建立和健全工业用地招拍挂的市场机制适当控制工业房地产的发展工业房地产毕竟不同于住宅和商业房地产,目前我国大多数城市仍处于快速工业化阶段,工业房地产的快速发展会抬高企业的生产成本, 不利于招商引资, 经济发展会受一定程度上的影响因此应当适度控制工业房地产的发展制定工业用地中长期供应计划除了需要良好的制度环境外,还需要市场信息的充分表达, 需要提前公布土地出让计划信息, 为此, 国土部门需要清查土地资源, 制定工业用地中长期供应计划 根据中长期计划和市场条件再制定年度工业用地招拍挂出让计划,提前公布用地预申请供地表切实做好工业用地招拍挂的重点工作1 .规划工作, 包括选址和提出设计要点 (或核发规划许可证) 工作 选址工作是工业用地招拍挂能否成功出让的关键环节, 必须慎重在地块选择上, 一般应从完善的工业区中选择道路交通和基础设施较好的地块, 面积不宜过大, 最好选择在已经建成一定规模的工业园区, 且推向市场的条件比较成熟。

2 .确定合理的出让底价不同区位的地段, 投入等量资金所产生的经济效益和土地利用率及生产率是不同的 因此, 根据各地区经济发展的实际情况制定合理的出让地价显得尤为重要3 .设置合理的准入门槛工业用地招拍挂需要各部门 (包括规划、 国土、 环保等) 协调配合, 对项目和竞投单位设置一定的限制条件, 项目必须符合园区的整体产业定位, 满足环保条件等等理论探讨1 3。