房地产内部审计.pdf

前言：随着我国加入 WTO，已初步建立现代企业制度的国内房地产企业，将面临着日益激 烈的国际市场竞争要在激烈的国际市场竞争中取胜，就必须提高房地产企业的市场竞争力，这 就需要企业完善内部控制制度内部审计具有企业自我约束、自我监督的作用，是内部控制的重 要组成部分当我们审视房地产公司架构和各个职能单元对创造企业价值的作用和贡献时，我们 发现，内部审计已远远超出传统的财务监督、结果审查的范畴，它有助于提升房地产企业的管理 水平，是其实现持续性发展的内在驱动力但目前房地产企业的内部审计仍存在诸多问题，因此， 必须完善房地产企业的内部审计 一、当前房地产企业内部会计控制存在的主要问题 现阶段，我国许多房地产公司内部会计控制普遍薄弱，市场公平竞争的环境不完善，公司 建立完善内部会计控制没有内在动力，注册会计师职业道德水平和执业质量不尽如人意，企业内 部控制漏洞百出，偷税漏税，有章不循，资金使用随意性大，审计乏力等问题较为突出如汕头 市 AAA 房地产公司，组建于 1993 年，注册资金 3.1 亿元，是经广东省建设委员会批准，汕头市 工商行政管理局注册登记的二级施工企业，兼营房地产开发，属下有工业厂区及多家工贸企业， 在汕头市有一定的知名度。

通过深入的调查分析，该房地产开发公司存在以下主要问题： （一）内部管理制度不健全 内部控制制度的不完善不仅体现在刚进入房地产领域的企业，在一些老字号房地产集团， 也同样存在诸多问题AAA 房地产开发公司经理由总公司经理兼任,总公司领导和职能部门大多 注重业务绩效,对财务内控制度的建立较漠视，甚至有个别领导还认为建立、完善财务内控制度 会碍手碍脚，影响业务的开展和工作效率，主客观原因使得各项管理制度不健全同时,AAA 公 司规模为达到减员增效,一些不相容职务仍然由一人兼任 （二）权力高度集中,“一言堂”严重 房地产开发公司的一些重大经营决策,均由总经理一人决定,甚至有的公司还与建筑商联手 左右工程招投标，通过审计必须纠正这种违规行为 （三）不按规定办理工程竣工决算审查 AAA房地产公司某商品房,其工程决算不是聘请具有工程造价审查资质资格的社会中介组织 来承担,而是聘请个别预决算员来承担通过对这个决算进行复审,发现其不仅虚增工程量、高套 定额及材料价格偏高等问题,而且没有将建筑营业税计入工程价，开发公司仅凭工程决算书同项 目经理进行工程价款结算,无正式的建筑安装发票,以此偷漏建筑营业税、城建税和教育附加。

（四）预收购房款的随意性较大 通过审查核对购房户交纳的购房款,我们发现有的购房户基本交清了房款,而有的购房户虽 已住进了新房,但购房款只交了很少一部分,由此拖欠的购房款总额有的商品房竟高达几十万元, 这种人情房、关系房影响了企业资金周转和经济效益的提高 （五）预收账款未按规定计交有关税费,并长期不转入营业收入 我们审计的几家房地产开发公司的预收账款都未按国税发【1999】086 号文件:“纳税人采 取预收款方式转让土地使用权或销售不动产的,以收到预收款的当天为纳税义务发生时间”的规 定来计提缴纳营业税、城建税和教育附加费税务部门对这几家企业的征税是在房地开发公司到 税务局给购房者开具销售发票后一次征收缴纳的因此，一些已办理了竣工决算并交付使用的商 品房,迟迟不给购房者开具销售发票,预收账款长期不能结转经营收入这样不仅拖欠国家税收， 还把一些后来发生的与开发此商品房无关的费用掺入开发成本,减少或逃避缴纳土地增值税和企 业所得税等 （六）现金管理混乱,私设小金库 现金对企业越来越重要，现金流量已经成为评价企业信誉、企业发展潜力和企业价值评估 的重要指标，在有的地方，银行开始把企业现金流量情况作为是否给企业提供信用的重要依据， 有的甚至把企业未来的现金流量作为还款的担保，可见，企业加强现金管理对企业在竞争中立于 不败之地和保持可持续发展能力越来越重要。

经调查，AAA 房地产开发公司设置了三本现金日记 账和银行存款日记账，收取的购房款不及时送存银行,库存现金账面余额常有 30、40 万元为何 违规保留如此大的现金余额？经深入调查 ， 该公司一是将 11 万元转入个人定期存款账户,公款私 存；二是借给他人周转使用,谋取高利息另一家房地产开发公司则采用虚开发票,套取现金 4.36 万元,设立小金库,用于送礼和发放奖金福利这些行为严重违反了现金管理的有关规定 （七）没有及时编制会计报表,公司经营状况得不到反映 AAA公司虽然从事房地产经营活动已有五年之久, 商品房先后开发了二个片区,预收账款达 八百多万元,并且已交付使用和办理了工程决算 但到审计时止,该公司仍未编制资产负债表和损 益表等会计报表经营成果得不到及时准确地反映，同时影响了总公司资产负债效益的真实性和 准确性 二、房地产企业内部会计控制存在问题的主要原因 上述内部控制的薄弱环节，是房地产企业特有的，且具有普遍性它们是房地产企业经营 管理中的不利因素，影响着房地产企业健康发展和与国际管理模式接轨之所以存在这些问题， 究其原因主要是： （一）内部审计机构和内部审计人员的地位不明确，独立性较差 当前，房地产企业内部审计管理体制是内审人员的人事录用权、工资管理权、奖惩权等由 所在企业掌握，即内部审计在本企业管理当局的直接领导下，对本企业管理当局负责并报告工 作。

这种管理体制使得内部审计人员的切身利益直接受所在企业控制由于被审计部门是内部审 计人员所在企业的组成部分，客观上形成了内部审计对本企业利益服务的依附性，使得内审人员 执纪执法的程度直接受企业管理当局的影响， 工作质量直接受企业管理当局的制约 （二）内审人员综合素质有待提高 许多房地产企业的内部审计人员主要来源于本单位财务部门，由于来源渠道单一，造 成内部审计人员素质较低，知识面较窄，不能满足现代内部审计的要求内审部门普遍存在着专 职人员少、业务素质不够高的现象，缺乏应有的房地产内审经验和审计技巧，往往就账论账搞审 计，不熟悉房地产业务，一些实质性、深层次问题不易被发觉，审计的作用得不到充分发挥 （三）内部审计的审计范围受到限制，与现代企业制度的建立不相适应 现代企业出于强化管理控制的需要，客观上要求企业内部审计不仅要审查事后的经济 业务活动，而且要审查事前的重大经济业务事项；不仅要审查会计资料的真实性和合法性，而且 要审查生产、技术、经营的经济效益性；不仅是防止错弊，而且更重要的是全面评价企业的经济 业务活动，改善企业的经营管理，健全企业的内部控制制度可是目前我国房地产企业内部审计 大多是以已经发生的财务事项为被审计对象，重点审查会计资料的真实性和合法性，检查财务收 支的错弊，工作仅仅局限于财务会计方面。

有的房地产企业平时将内部审计归财务部门主管，审 计机构不独立，起不到内部审计的作用 （四）管理观念陈旧 “ 内部审计是可有可无的部门，没有审计，工作一样做”的错误观念存在于许多管理者当 中，而且房地产企业各部门都有自身的一套管理和监督体系，认为自己管好自己就足够了而事 实上，内审是基于第三者的身份站在客观的角度检查监督房地产企业的发展和运作，它的角度是 相对独立的 （五）内部审计的技术方法有待改善 长久以来，内审人员在审计方法上仍以事后审计为主，只从事财务收支或配合纪检监督部 门进行违纪事项方面的审计，经济责任和经济效益审计虽有涉足， 但成效甚微，内控制度审计 则是一片空白并且在技术上仍以详查为主，计算机虽已运用于审计领域，但目前仅停留在文字 处理和使用 EXCEL 电子表格上， 较成熟的计算机辅助审计软件尚未投入实际运用 三、改进房地产企业内部审计工作的对策 房地产企业要建立现代企业制度，使企业真正走上自主经营、自负盈亏、自我发展、自我 约束的轨道，需要依靠地位相对超脱的内部审计机构来进行监督和评价通过内部审计制度的实 施，达到客观反映企业经济效益，保护国家、企业和债权人合法权益的目的，为加强企业自我约 束机制和提高管理水平提供保障。

房地产业务流程的复杂性，决定着内控审计手段和方法的复杂 性、多样性与专业性，它需要多学科和多专业的相互配合，需要从社会的、行业的、专业的角度 全方位地思考规避方法、控制手段和评价原则，从而促进企业建立更加完善的内部审计体系，充 分发挥内部审计的战略职能优势 （一）加强内部审计的全过程监督职能，充分发挥审计职能 事前审计、过程审计和结果审计，是对房地产经营管理的全过程进行监督，是审计监督时 间范围的扩大，也是审计角度的转变舞弊行为可能产生在招投标中，产生在结算中，产生在工 程管理中，产生在每一份合同的签订过程中因此，对全过程进行监督，对每一个环节进行经济 效益评价，杜绝舞弊行为的发生，减少不合理行为造成的损失，是发挥内部审计职能的关键因 此，不但要从观念上认识到全过程控制的重要性，还要在实际工作中时时注意对必要措施和手段 的运用如：事前对制度、计划、岗位配置、业务流转程序等控制要素的评价与指导；事中对以 目标和以合同台帐为主线的合同内容和执行情况的监督；事后对合同执行结果的验收与审查，使 全过程控制真正做到意识和行动的统一 （此部分属于提出的对策和措施，正面的例子确实很难 举出，希望客户考虑下，个人感觉此段最后一句比较能说明问题了） （二）成立专业的管理委员会，加强内审工作的专业性和独立性 建立专业、合理的管理体系，是房地产各方面业务得以顺利开展和有效控制的组织保证。

国内外很多企业集团都设立了审计委员会在美国，审计委员会是董事会下属的一个委员会，法 律上有书面的授权范围，它的建立主要是进一步确保审计资料的真实和可靠，并加强内部审计的 独立性房地产企业应当成立专业的管理委员会，该管理委员会与审计委员会类似，但其作用更 多，范围更广，它能够从房地产专业角度给予内审工作以支持建立管理委员会，是全过程审计 专业性的组织保障，它的建立能更好地把握事前、事中、事后的过程控制重点，能从理论和方法 上给过程控制以专业性的指导，解决了只有全过程控制意识而无全过程控制方法的问题管理委 员会由专业人员组成，本着科学、创新的理念，打破企业管理结构之间的界限，加强规划、工程 与成本控制部的协调管理，有计划地组织相关专业人员进行专题研讨，如装修工程、园林景观工 程等非标准化工程，摸索其管理的最佳模式与方法，逐步建立程序化开发模式，出台多套模式化 的管理体系、标准合同文本等，以适应不同地区、不同外界环境变化的要求经常进行专业交流， 分析问题，共享成果，使人才资源价值更充分地展现，共同提高实践能力与理论水平，为房地产 企业各种难题的解决出谋献策 （三）完善制度，确保执行力，加强服务型专业监管 “ 制度的空白是最危险的”，完善制度，是过程控制的前提和基础，是内审工作开展 的依据。

制度是企业管理的法典与标尺，需要参与者共同来维护与严格执行专业管理委员会加 强制度的研究和追踪，依据投资密集型企业的高利润、高风险特点和管理中的关键环节，针对漏 洞，完善相关制度，明确奖罚规定，对企业利益产生较大影响的关键内容及早给予补充? “ 监控”与“自控”相结合，加强自控能力的培养，加强对管理制度的学习，尤其加强规 划、招投标、合同法等与工程建设相关的法律、条例和规范等基础知识的学习领会以法律、制 度管人、办事企业制度作为企业文化的重要组成部分，学好才能用好，要加强“自控”，加强 对工作程序的各个环节落实与考核同时，处理好严格执行规范制度与鼓励创新的关系，确保程 序化开发模式的良性运转 （四）强化目标管理,实行有效监管 目标确定要准确，并且根据项目选型，对其进行审核，详细而科学地进行分解，排除目标 水分在实际运营中以目标为最高限额，全力降低运营成本其次，认真核查目标的执行情况， 对执行结果分类分析：(1)目标执行结果是否偏离，偏离原因是否存在违纪现象；(2)没有超出费 用标准，是否存在降低质量、减少工程量。