持违法公证委托书卖房,房屋买卖合同效力如何？.docx

持违法公证委托书卖房，房屋买卖合同的效力如何？重声明：严禁抄袭、违者必究！本文作者：张春光律师-上海专业房产律师：18818260136：chinazhang2014 《公证法》第十三条规定：“公证机构不得有下列行为：(一)为不真实、不合法的事项出具公证书；……”第二十八条规定：“公证机构办理公证，应当根据不同公证事项的办证规则，分别审查下列事项： (一)当事人的身份、申请办理该项公证的资格以及相应的权利； (二)提供的文书内容是否完备，含义是否清晰，签名、印鉴是否齐全； (三)提供的证明材料是否真实、合法、充分； (四)申请公证的事项是否真实、合法第三十九条规定：“当事人、公证事项的利害关系人认为公证书有错误的，可以向出具该公证书的公证机构提出复查公证书的内容违法或者与事实不符的，公证机构应当撤销该公证书并予以公告，该公证书自始无效；公证书有其他错误的，公证机构应当予以更正在房屋买卖中比较常见的违法公证是公证机构没有认真审查当事人的身份，导致公证错误此种公证书依法应当被撤销，被撤销的公证书自始无效《民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。

根据该规定，非真实意思表示的合同无效（注：法院判决一般都认为非真实意思表示的合同无效但是，准确的讲，非真实意思表示的合同不成立，而非无效）《合同法》第48条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任因此，持违法公证委托书卖房，房屋买卖合同对房屋所有人不发生法律效力     但是，如果构成表见代理，则房屋买卖合同对房屋所有人发生效力《合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效    附：桑某某、周某与周某某、胡某某房屋买卖合同纠纷 案情简介：一、当事人身份关系及系争房屋状况周某某、胡某某系夫妻，周某系二人之女位于上海市中华路XXX弄XXX号XXX室系争房屋原登记为上述三人共同共有，由周某某、胡某某实际居住至今；2010年10月20日起登记为桑某某所有二、桑某某、周某买卖过程对于周某售房原因：桑某某先陈述，2010年中，周某一再向其提出资金紧张，需要大笔钱款，并询问其是否有朋友愿意购买系争房屋，以便用售房款支付消费支出，此前桑某某曾至该房屋看房两次并拍摄照片，由周某某、胡某某陪同；后变更陈述称，周某因家人需做心脏搭桥手术，居住系争房屋对身体不好，风水不合，故欲出售房屋。

桑某某称签订买卖合同前其曾两次上门看房，周某某、胡某某陪同周某某、胡某某及周某均予否认2010年8月30日，周某（兼周某某、胡某某代理人、卖方）与桑某某（买方）签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称：“买卖合同”）约定：双方通过上海吉亨房地产经纪事务所经纪人杨勇居间介绍，系争房屋转让价款为人民币（以下币种均为人民币）300万元，2010年10月9日（原打印件为“08月31日”，手写更改）前共同申请过户；买方未按约付款，应支付逾期未付款0.5%／日的违约金，合同继续履行；卖方未按约交房，应支付已收款0.5%／日的违约金，合同继续履行；设备及装修费用已包含在转让价款内，卖方不得拆除并应随房屋交付买方；维修基金、水、电、有线电视、、燃气初装费由卖方无偿转让买方；租赁和抵押情况均无；本合同自双方签订之日起生效；若发生争议，向人民法院起诉该合同上房屋交接时间条款、补充条款、付款协议等附件空缺原审法院审理中，桑某某提供一份无签约日的买卖合同，除约定了2010年8月31日之前双方共同申请办理转让过户手续以及付款协议（7月14日前支付定金5万元、7月30日前支付房款85万元、申请贷款210万元）外，其余内容与前述合同内容一致。

该合同的签名处，甲方（一）周某某本人签章处有“周某某”名字，（二）胡某某本人签章处有“周某胡某某”名字，（三）周某本人签章处有“周某”名字，乙方（一）桑某某本人签章处有“周某桑某某”名字周某确认甲方处全部签名及乙方处“周某”签名均系其本人所签2010年9月19日，周某于建行福州路支行存款33.3万元，系争房屋上的抵押贷款提前还清周某称，该款实际由桑某某的同伙曹某现金存入，当时到场人还有周某、桑某某、王伟斌、王健桑某某称，其不清楚周某还贷款项来源，未参与还贷过程，不认识王伟斌、王健周某某、胡某某称，知道贷款33.3万元提前还清，2010年周某告知周某某、胡某某其同学即桑某某愿一次性无息借款30万元助其提前还贷，借款三年内还清，每年一还，周某某、胡某某再出资3.3万元，由周某前去还贷；2011年周某某、胡某某给予周某9万元，其称已还1万元，后根据其提供的同学银行账号转账5万元，2012年2月20日因桑某某上门收房，未再还款，待法院判决本案后，周某某、胡某某愿将未还款项支付桑某某周某变更陈述称，其告知父母的“同学”系桑某某，但其提供给父母的同学银行账号户名系其相识10余年的朋友陈绮年，10万元现金已支付桑某某，转账陈绮年的5万元取现后，周某亦支付桑某某。

但各当事人均未提供证据当月30日，桑某某支付契税9万元及其他费用10月9日，桑某某、周某申请过户登记10月20日，桑某某被核准成为系争房屋产权人三、首付款90万元情况2010年7月29日，桑某某工行账户转账周某该行账户90万元，周某书写“收到桑某某购买系争房屋首付款90万元整”的收条其中，桑某某账户的开户时间为该日16：27：32，16：35：44存入90万元，16：40：51转账周某账户90万元；周某账户的开户时间为该日16：24：10，16：40：37存入90万元，16：44：12（机打时间为16：43：55）取款90万元，16：49：10存入100元，16：50：02收费24元；8月5日，该账户消费30元；次日，该账户取款46元，余额为0元对于90万元的来源问题：桑某某先陈述，该款来源于其夫王新民的现金，家中钱款不存入银行；后变更陈述称，当日桑某某、周某到工行长寿路支行时，张斌已在银行，90万元系桑某某向张斌的借款，两三天后以家中自有现金归还张斌，借条撕毁，其与张斌间的借贷事实现无证据证明；最后称，其以转账而非现金支付周某首付款的原因是为了获取证据，其有银行卡，但卡内资金最多仅几千元。

经查，桑某某所称家中钱款不存入银行及其银行卡内资金的陈述均不属实四、210万元贷款情况2010年8月30日，即桑某某、周某签订买卖合同当日，招行张扬支行与桑某某签订个人购房借款及担保合同，贷款210万元10月9日，即桑某某、周某申请转让过户登记当日，桑某某作为抵押人，同时基于2010年8月31日招行张扬支行的委托书，作为抵押权人的代理人，申请抵押登记10月20日，即桑某某成为系争房屋产权人当日，抵押登记被核准同日，招行张扬支行放款至周某2004年开立的招行账户次日，该账户扣取1元账户管理费10月25日，该账户在曹杨支行取现19万元、转账曹某28万元，在江宁支行取现150万元，在曹家渡支行取现129，999元同年11月20日至2011年6月20日、2011年10月20日至2013年3月20日，桑某某的招行账户按月还贷五、售房委托书公证情况2010年9月12日，湖北省谷城县公证处（以下简称：“谷城公证处”）出具（2010）鄂谷城证字第568号公证书：“兹证明申请人周某某、胡某某于二〇一〇年九月十二日，来到我处，在我的面前，表示已经了解委托的法律意义和后果，并在前面的《委托书》上签名、按右手食指指印。

周某某、胡某某的委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定公证员罗先政《委托书》载明：“委托人周某某、胡某某和周某是系争房屋所有权人，持有上海市房地产权证现因委托人在湖北省长住，不便亲自回去办理有关手续特委托周某为授权委托代理人，全权办理如下事项中需要委托人办理的事项：代为（1）签订所售房屋的房地产买卖转让合同，（2）办理产权交易过户登记手续，（3）缴纳正当费用和税款，（4）收取房价款，（5）办理房屋交付及物业维护基金户名变更手续、结算物业管理费，（6）办理水、电、煤气、产权、有线电视、及物业维修基金的过户手续，（7）办理房屋的抵押登记和个人借款抵押登记、签订个人抵押借款合同、领取借款以及注销手续、相关公证手续，（8）办理上述房屋的提前还贷或按揭手续，签署相关文件合同，（9）签订租赁合同、办理租赁登记手续，（10）收取租金、管理及维修房屋，（11）向保险公司办理退保事宜及领取退保费，（12）办理房屋的密码设置、修改、取消，（13）领取房屋产权证、房地产他项权利证明，（14）办理房地产权利挂失，重新领取上述房地产权证委托期限一年，受托人有转委托权受托人所签署的有关文件委托人均予认可，所产生的后果均由委托人承担。

根据周某某、胡某某申请，原审法院委托上海市公安局物证鉴定中心对上述《委托书》的周某某、胡某某签名进行鉴定，鉴定结论为：《委托书》上的签名均非周某某、胡某某本人所签原审法院依职权向谷城公证处调取申请人申请公证时的身份资料复印件及公证时的录音录像资料，谷城公证处函复：“二〇一二年九月十二日，周某某、胡某某持身份证、户口簿及产权证来我处办理委托书公证，我处经审查即受理并出具了上述公证书附上二人来办证时所持身份证、户口簿（实际未附）的复印件当时未录音录像谷城公证处提供的周某某、胡某某身份证复印件上的照片并非周某某、胡某某本人，证件有效期限亦与周某某、胡某某现持有的身份证有效期不符六、交房承诺书情况对于系争房屋交接问题：桑某某先陈述，其取得产权后即提出立即交房，周某称其父母居住其中不便搬离，要求租赁一年，并支付租金3万元，因桑某某购房目的为投资，故予以同意，收款后出具收据；后变更陈述称，买卖合同上未约定交房时间，系因当时周某称欲装修其位于上海市方浜中路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称：“方浜中路房屋”），故双方口头约定返租一年，一年后交房2012年2月20日，桑某某带领沈悦捷等多人进入系争房屋，要求周某某、胡某某搬离，周某15时57分报警称“有人要将其父母赶出系争房屋，债务纠纷引起，报警人赶赴途中，请民警到场处理，请携带必要的个人防护装备，并注意自身安全。

16时27分再次报警称“系争房屋内债务纠纷，民警走后，对方又把报警人父母赶出来，请民警再次到场处理当日，沈悦捷起草承诺书，内容为：“由于系争房屋售予桑某某，原产权人暂时无法迅速搬离该处，现双方书面协议约定：一、在周某某、胡某某保留起诉周某或桑某某的法律诉求情况下，双方定于2012年2月27日中午12时之前把系争房屋顺利交接于桑某某（并可同时委托沈悦捷交接）；二、在2012年2月27日之前桑某某不干涉周某某、胡某某和周某正常生活，但上述三人必须保障自身安全，对此期间任何生存意外、安全保障桑某某不承担任何法律或经济责任；三、无论双方采取任何法律诉求都必须保障系争房屋在约定日的顺利交接周某某、胡某某和周某作为甲方、桑某某作为乙方、沈悦捷和周红作为见证人在该承诺书上签字  裁判原文节选：一审【案号：上海市黄浦区人民法院（2012）黄浦民四（民）初字第225号】本案争议焦点在于桑某某、周某签订的买卖合同的效力问题解决该争议焦点，首先需确定周某是否有权代理周某某、胡某某出售系争房屋本案中，桑某某提供的谷城公证处出具的公证《委托书》的签名并非周某某、胡某某本人所签，而且到场办理公证的亦非其本人、留档的身份证复印件系伪造，故周某无权代理周某某、胡某某出售系争房屋。

因桑某某2012年2月20日强行收房，周某某、胡某某在桑某某一方起草的承诺书上签字，该承诺书系在周某某、胡某某保留起诉周某或桑某某权利的前提下签署，并无周某某、胡某。