三门峡房地产市场调查报.doc

调查基本内容】调查动机：透彻理解三门峡房地产市场发展状况 透彻理解三门峡人购房习惯 透彻理解三门峡都市发展状况调查目的：为黄河路与茅津路交汇处项目提供前期定位根据，以及为项目的后期营销奠定基本调查时间：8月8日—8月18日调查方式：到访征询、征询、网络征询调查内容：三门峡市人口分布状况、都市经济发展状况、都市格局发展状况、三门峡住房规划状况、中心城区住房现状、中心城区各版块住房建设规划、全市各年度商品房建设规划、东城区（湖滨区）住房用地投放筹划、东城区（湖滨区）住房用地投放筹划、东城区（湖滨区）近年商品房预售概况等大市场的具体状况及分析以及目前市场上在售项目的个案分析、营销手段等调查主题内容】■都市人口1. 都市人口现状三门峡市是1957年随着着万里黄河第一坝的建设而崛起的一座新兴都市，管辖陕县、渑池县、卢氏县、灵宝市、义马市、湖滨区等“三县两市一区”总面积10496平方公里，总人口223万其中，湖滨区人口涉及开发区人口县（市）区出生率（‰）死亡率（‰）自增率（‰）总人口（人）城乡化率（%）全 市8.884.634.25约222890042.38湖滨区5.532.802.73约30336187.00渑池县8.134.583.55约33548333.50陕 县9.664.305.36约34873328.51卢氏县11.255.615.64约36483721.70义马市6.933.03.93约14153294.70灵宝市9.785.494.29约73495432.452. 都市人口隐藏问题分析从上面的人口分布表格中，我们可以发现目前三门峡市管辖区域内的人口总量并不太少，但是其市区人口却不是太多。

其管辖县区如渑池县、陕县、卢氏县、义马市、灵宝市人口总量相称可观，但是其城乡化所占比率也较高，而湖滨区基本上属于市区，基本上不存在太多的人口转化机率根据目前三门峡目前的总人口状况，可以看出在将来的时间内，三门峡市区的人口变量基本还是非常不错的也就是说，在将来的时间里的都市化进程的加快，三门峡市的人口将会逐渐增长有这样一种有潜力的人口量，她们通过都市化之后，对于房地产的需求自然会增长，从而会提高房地产市场的发展速度这对于我们房地产发展来说，提供了足够的需求市场但是，虽然有这样大的人口基数成为我们后备力量，但是，有这样几种状况，需要我们认真看待：（1）都市化进程的时间问题一方面，我们必须清晰，虽然中国的都市化进程在提高，但是，毕竟她们不也许在短时间内所有实现都市化，那么也就是说，在进行都市化进程的时候，在这个较长的时间段里，在房地产市场上，有也许浮现一段时间内的供过于求一方面我们先弄清晰房地产存在的本质，它的存在的价值本质只有一种就是供人居住其中，虽然是投资，也是由于市场上有人需求居住，因此才会有人去投资对于这种阶段时间内的供过于求，任何商品，只要前期有充足的利润，都会浮现这种状况但是，供过于求是对于市场来说的，某些商家由于供过于求而遭遇破产，但是有些商家同样市场也同样浮现了供过于求，却生存得同样顺畅，这里的答案只有一种，就是品牌的完善。

有品牌价值的商品，对于市场上的综合竞争力是巨大的，尽管浮现供过于求，但是，还是有需求的，只要需求存在，品牌价值就可以体现2）当市场浮现利好时，同类必将抢滩有关同类市场大鳄抢滩，目前这种状况已经在三门峡浮现了郑州的建业正在实行省内蚕食方略，其中已经在三门峡拥有了两处业绩，一处是陕县的一种项目，一种事市区甘棠路上的森林半岛重庆的慧泉也已经抢滩成功郑州的中凯置业，也已经在三门峡获得了大宗地块同步，我们三门峡本地某些较为成熟的开发商也正在紧张圈地种种迹象表白，三门峡目前基本上已近进入到了市场高发前的初始期 那么针对这种同类公司剧烈抢滩的时候，我们应当怎么做？ 抢滩的目的是什么？其实是在抢客户 而抢滩的成果又是什么？成果只有一种就是产品多了，竞争剧烈了 那么，我们说到这里，又不得不提及我们上面说的那个问题，就是都市进程中，我们应当怎么做？就是品牌的塑造，产品多的时候，我们为了可以争取更多的市场客户，我们也只有一条路线可走，就是塑造好自己的品牌3. 根据目前三门峡人口发展状况结合到我们富达集团公司与黄河路/茅津路交汇处项目的建议 我们富达集团公司在三门峡有相称高的出名度，但是这个出名度更多来源于电力。

而对于房地产来说，我们公司由于曾经和目前做过公司内部的某些职工用房，而在本地也有相称的经验和口碑但是，我们目前必须苏醒的结识到，我们目前的口碑，对于市场而言，并不属于通过严酷的市场洗礼而形成的一种完善口碑系统，而只是源自我们自己塑造的几种职工房项目，并没有进入到市场，与市场进行竞争 如果说，我们目前仅运用目前的市场口碑，不通过一种战略的可持续发展的研究，就直接进入市场，我们不能说我们一定不成功，但是，我们会说，长此以往，必成平常！一如中石油进入地产界同样，靠山很大，发力很小，然后就是市场的不买账 因此，结合到我们公司，以及我们黄河路茅津路项目自身，我们觉得，借用目前我们的口碑优势，然后运用完善的市场战略程序，再将此口碑优势放大化，运用这个项目做好入市第一战，此战必胜，并且更重要的是，要胜得精彩，要胜得长期这样下来，我们就会拥有一种完善的市场口碑，从而可以在后期的项目运营中，与其她地产大鳄进行一搏■都市经济1. 都市经济发呈现状三门峡市经济总量在全省排名第15位，处在下游位置但由于人口较少，且有渑池、灵宝等经济强县的拉动，人均GDP全省排名第5位总体而言，三门峡的经济基本运营比较平稳，缺少活力，一定限度上制约了房地产的迅速发展。

总量排名都市GDP（亿）人口（万）人均GDP人均排名年度增长率（%）1郑州3003.9972441491212.202洛阳1919.6466029085414.403南阳1636.431100148761312.104平顶山1067.7051020935713.605许昌1062.0546023088612.606安阳1036.05545190101013.107焦作1031.5935030356312.608周口984.13110089461812.309新乡949.49593160111213.9010商丘931.39840110871511.4011信阳866.798051007671612.2012驻马店812.9885095641711.8013开封689.37490140681413.1014濮阳657.28365180071113.0015三门峡654.2123028443515.1016漯河550.2626520764813.4017鹤壁342.3515022823913.5018济源288.356842404114.802. 都市经济发展状况分析一方面三门峡市是一种新兴的都市，人口相对其她发展时间较长的都市来说比较少，这样下来这个都市经济收入总量排名相对其她都市来说，也相对落后某些，但是，我们有一种常识性的概念就是，经济收入总量的大小并不代表一种区域的富裕与否，而一种区域的富裕的原则是根据人均收入来说的，而一种区域的销售能力和消费潜力大小也是根据人均收入来说的。

我们三门峡市经济收入总量省内排到第15位，但是，我们的人均收入在省内各个地级市中超过许昌市排到第五位而我们三门峡市的经济收入年度增长率在省内超越济源市排到第一位，这几种数据是非常可观的这也较好的阐明了我们都市各类市场都具有非常大的潜力和动力 但是由于我们总的人口数量有限，目前都市化进程还不是非常迅速，因此这种状况的浮现也许会引起我们房地产市场的临时性淡漠，但是，这种淡漠也不是绝对性的淡漠，也许相对于以居住为目的的购买行为的密度也许要不不小于以投资为目的的购买行为 人均收入高，经济增长率高的经济发展特点，在一定限度上也许就决定了我们房地产市场产品方面的定位由于我们人均收入高，而人口又有限，那么，这方面与否就意味着以解决居住为目的的购房行为是不是就少了？而改善型的购买行为是不是比较多？ 这几种方面我们都要考虑到，这是我们在进行产品定位时的一种重要佐证 根据这种状况，不涉及投资目的购房行为，我们三门峡市场的购房目的，应当基本属于改善型居住需求为主，解决居住为目的的购房行为为辅从而，如果但愿得到市场的广度承认，那么户型面积区间与否就应当考虑主流户型的单位房源面积合适放大，也就说主流户型面积中的单位房源面积要不小于其她都市。

如，其她都市如郑州以60—110平米的两房和小三房为主，那么我们就应当把单位房源面积扩大到90平米两房、120平米三房这个区间内，以适应本地市场的需求3. 根据目前三门峡市的经济发展状况结合我们富达集团以及黄河路/茅津路项目的建议 我们上面已经提到，我们三门峡市的经济总量虽然在省内倒数，但是其人均收入和年增长率却是在省内名列前茅，特别是年增长率，在省内各个地级市中名列第一，可见其发展潜力非同一般同步又由于我们三门峡市地理位置的特殊性，即与山西、陕西两省搭界，特别山西省的平陆县，距离我们三门峡市非常近，同步黄河大桥的全线无障碍贯穿，让平陆县的消费更加青睐于三门峡市 由于这几种状况的浮现，我们可以预见三门峡市的将来经济发展潜力和消费潜力是非常巨大的而我们黄河路与茅津路项目又规划有底商，同步我们这个地理位置非常优越，位于三门峡市的核心商业街道上，并且距离商业核心区并不远，根据商圈的辐射范畴计算，我们项目的应当属于第一商圈和第二商圈的交界地带，也就是说，我们项目的商业价值比较高 并且由于消费潜力的巨大，我们项目的商业规划，如黄河路部分规划2—3层商业、茅津路与黄河路交叉口处，可设计5层商业，这样的商业体量根据三门峡目前的经济发展状况以及将来的消费潜力，是完全有能力消化的。

此外波及到我们项目的住宅物业部分，我们可以根据我们都市经济发展状况，以及届时结合我们都市房地产销售状况进行略不小于其她都市户型的设计 注：以上产品建议仅参照我们都市的经济发展和将来消费潜力的估计来进行建议的而具体的产品建议阐明我们尚需以市场接受状况来决定，而根据经济发展和将来消费潜力的估计，也必须作为我们产品建议的参照证明，多方面的结合才干规划出既不脱离目前市场，又对将来市场对产品的预期有所准备■都市格局1. 都市格局现状，迅速通道工程的建成，使三门峡由本来的一种城区(湖滨区)变成目前的三个城区，即东城区(湖滨区)、西城区(陕县。