住宅小区车位、车库的性质及其权利归属研究——兼评《物权法》第74条.docx

住宅小区车位、车库的性质及其权利归属研究——兼评《物权法》第74条 提要: 住宅小区车位、车库含有结构上、使用上和法律上的独立性，能够成为建筑物区分全部权的客体，在性质上属于建筑物区分全部权的专有部分不能依车位、车库的建筑面积是否计入商品房的公摊面积或车位、车库的建造成本是否摊入住宅开发成原来判定车位、车库的权利归属，也不能依开发商和业主之间的约定来确定车位、车库的权利归属车位、车库应由业主法定地共有　　关键词: 车位/车库/建筑物区分全部权/专有部分　　Abstract: Parking lotsorgarage in residential districts, which have the top of the structure and usage up of independence, can be the object of condominium ownership, and have parts of ability independence important item particularly (Sondereigentum). The area shareorthe construction cost of parking lotsorgarage whether shared by the owner do not influence the ownership of parking lotsorgarage.　　The ownership of parking lotsorgarage can,t be changed by contract ,and must be the objective of the joint ownership stipulated by law.　　Key words: parking lots; garage; condominium ownership; sondereigentum　　多年来，伴随家庭购置私车的增多，小区的停车问题越来越成为大家关注的热点，由此，住宅小区的车位、车库也成为开发商和全体业主争夺的对象，相关纠纷也日渐增多。

中国《物权法》第74条要求：“建筑区划内，计划用于停放汽车的车位、车库应该首先满足业主的需要建筑区划内，计划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人经过出售、附赠或出租等方法约定占用业主共有的道路或其它场地用于停放汽车的车位，属于业主共有为车位、车库纠纷的处理提供了对应的法律依据，但这一规则不无检讨的必须　　一、车位、车库的类别——本文讨论范围的界定　　本文所指车位，是指住宅小区内设置在地上或地下的以停放机动车辆为目标的属于开放式空间的场所；本文所指车库，是指在住宅小区内设置的以停放机动车辆为目标的含有封闭空间的场所现在，住宅小区的车位、车库关键有以下几个形态：　　1．独立车库独立车库是分设于室内或室外，和其它车库有明确界分的车库，多见于高级住宅小区这部分车库大多属于对应业主专有，记载于不动产登记簿及业主的权利证书，实践中争议也不大　　2．地面车位这里的“地面车位”，仅指占有小区共有的道路或其它场地修建的车位，不包含建筑区划内计划用于停放汽车的车位、车库地面车位所在的地面面积包含在业主所共有的建设用地使用权面积之内，所以，地面车位自应属于全体业主共有对此，中国《物权法》第74条第3款要求：“占用业主共有的道路或其它场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

这些车位由业主委员会或物业企业管理，收益归全体业主共有和建筑物中的其它共有部分一样，业主能够经过支付一定对价取得地面车位的专有使用权　　3．建筑物首层架空层车位和屋顶平台车位首层架空层和屋顶平台均不计入建筑面积，所以，建筑物权利人无需向国家支付土地使用费，其权利只能依附在计算容积率的建筑物上，当房地产开发商将商品住宅小区的房屋单元全部出售完后，不计算容积率建筑物(面积)的权利将全部转移并归属于全体业主，由全体业主共有由此可见，建筑物首层架空层和屋顶平台车位没有对应的土地使用权面积份额和之对应，其权属依附于计算容积率的住宅单元，此部分车位应由全体业主共有　　4．利用人防工程进行改造而成的车位、车库《人民防空法》要求，地下人防工程能够军民两用，即在和平时期能够利用人防工程为经济建设和人民生活服务，战争状态下归国家统一使用同时要求了“谁投资、谁使用、谁收益”标准，在和平时期，投资者享受包含转让使用权、租赁等方法的使用权、收益权和一定程度上的处分权，同时负担维修保养的法定义务由此可见，就人防工程的全部权，《人民防空法》未置明文通常认为，单建的人防工程因其是为保障战时人员和物资掩蔽、医疗救护、人防指挥等单独修建的地下防护建筑，其投资者比较明确，而且在绝大多数情况下，其投资主体是国家或地方政府，因此，它的全部权主体是国家。

但结建人防工程的全部权比较难以认定中国法律要求，城市新建民用建筑，必需修建人防工程，[1]同时，减免人防工程的土地使用费和其它税费[2]不过，现行法律并没有明确结建人防工程的全部权，以至于理论和实务上认识分歧较大概括而言，有国家全部、开发商全部、业主共有等三种不一样的看法[3]笔者认为，住宅小区的地下人防工程是由全体业主投资建设的，因此，应该为小区业主共有国家并没有投入任何资金，也没有经过国有化征收或征用程序，更没有给赔偿，不可能归国家全部国家减免人防工程的土地使用费和其它税费只是国家取得战时人防工程使用权的对价，但不是取得全部权的对价　　5．计划用于停放汽车的车位、车库这种车位、车库是依《建设用地计划许可证》载明的计划用途而建造的实践中出现纠纷集中于这一类车位、车库本文的叙述即以这类车位、车库为中心除非尤其指明，本文以下所称车位、车库即指这类车位、车库　　二、车位、车库的性质　　(一)车位、车库是否组成建筑物区分全部权的专有部分　　讨论车位、车库的权利归属首先应该回复车位、车库的性质，即车位、车库是否能够独立作为全部权的客体车位、车库设置于建筑区划内，所以有建筑物区分全部权要求之适用。

依中国《物权法》的要求，建筑物区分全部权由专有部分的专有权、共有部分的共有权和组员权三部分组成，其中专有权是其关键车位、车库如欲独立成为建筑物区分全部权的客体，并成为独立交易的标的，就应视其是否组成建筑物专有部分而定，如能作为建筑物专有部分，就能够独立地进行交易，由业主或开发商享受专有权，如不能作为专有部分，则仅能作为共有部分由全体业主所共有　　对此，有一个看法认为车位、车库不属于建筑物区分全部权的专有部分,并不是独立的物权客体[4] “从标准上说，停车位是区分全部权人全体共有的，因为在区分全部建筑物中，除了专有部分建立全部权的之外，其它部分全部应该是全体区分全部权人所共有停车位并不是依附于建筑物的专有部分，而是独立于建筑物专有部分之外，所以应该是共用部分，是建筑物区分全部权中共有权的标的物假如这个基础规则确立，那么，停车位的全部权为全体区分全部权人所共有[5]建筑物的专有部分应限于独立物所谓独立物，是根据通常社会观念，在建筑物区分全部的财产关系中，建筑物按其设计在结构上各自独立使用的单元它必需具有三项组成要件：一是结构上的独立性，即各个部分在建筑物的结构上能够被区分开，可和建筑物其它部分完全隔离，在实务上通常以有没有固定墙壁间隔作为判定依据。

假如仅以屏风、拉窗、隔扇或桌椅间隔而没有遮闭性的隔离设施，则不具有结构上的独立性，不能组成独立物二是使用上的独立性，关键是指依据建筑物的用途是否组成为某种目标而独立利用的单位，其判定依据关键是有没有直接的出入口和内部专用设备假如本身没有独立的可进出的门户，而必需借助相邻的出入单位的门户和外界相通，则不具有使用上的独立性[6]三是法律上的独立性，通常是指能够经过登记而公告准此判定，和建筑物相通的车位、车库不属于建筑物的专有部分，因为其不含有结构上的独立性和法律上的独立性[7]　　笔者认为，就结构上的独立性而言，各国均呈缓解趋势，应摆脱严格的外观上有形的隔离的束缚，实现向观念上的隔离转变某一个类之物，法律应否认可其得依概念(空间)的分割便成数物，端视公告技术能否和以有效之公告的分割后会不会减损其经济效用为断[8]只要车位、车库之间有明确的界线，就能够成为专有部分土地即为著例土地也本无四至，面积不等的土地却能够作为法律上的一“物”而为众人单独全部，其一“物”性完全是借助人为的登记簿的登记来表现的，是法律技术发达的表征就使用上的独立性而言，车位、车库的固有用途是车辆停放，而非通常的居住或营业，用途单一且含有排她性。

车辆的出入有其共同车道和出口，无须借助她人的专有部分，含有使用上的独立性就法律上的独立性而言，中国现在尚无全国统一的车位、车库登记制度，[9]这只能说明中国不动产登记制度不够完善，还有待改善在中国《物权法》第136条认可地表、地下、地上建设用地使用权的情况下，相关登记规则更应尽早出台　　由此可见，车位、车库能够作为建筑物的专有部分而成为建筑物区分全部权的客体　　(二)车位、车库是否组成建筑物或土地使用权的添附物　　有看法认为，依据中国现行制度，业主一旦购置了地上建筑物便分摊了建设用地使用权因此，车位、车库只能成为建设用地使用权的添附物而和之共命运中国实施“房随地走”、“地随房走”的一元模式，车位、车库建设于小区内，依附于小区土地和建筑物而存在，既然房屋全部权和建设用地使用权全部一并转移给了房屋买受人，那么作为附着于小区土地的车位、车库就应该属于房屋买受人全部不然，房屋全部权和建设用地使用权已经归属房屋买受人全部，而小区的车位、车库却还归属开发商，这势必造成业主和开发商的矛盾所以，从建设用地使用权和房屋全部权关系角度，能够看出车位、车库应该属于房屋买受人全部[10]　　笔者认为，第一，添附不能适合用于车位、车库的情形，一则添附是否适合用于不动产和不动产之间仍有争论。

多数学者认为添附是动产全部权取得、丧失的原因,添附只能发生在动产和动产和动产和不动产之间[11]添附理论只适合用于两个不一样的物权人之间因物的结合而发生的情形,但就车位、车库而言,在修建车位、车库前,开发商早已于审批阶段即已取得建设用地使用权,所以不存在于他人的土地上发生添附的问题所以，依据添附理论来处理车位、车库的权利归属没有充足的说服力[12]　　第二，强调车位、车库和其地上建筑物之间功效上、物理上的不可分离性，并由“房地一体”推论出“车位、车库随房走”，并不合理这一推论是对中国采取的房地合一模式的迁就，该模式的前提是建设用地使用权人和建筑物全部权人是重合的，追求行政管理的简单化，而忽略现实交易的复杂性尤其是现今土地利用的立体化、高效化趋势，房地分离更能充足发挥二者的各自价值[13]　　第三，中国《物权法》已认可了地表、地下、地上建设用地使用权，就车位、车库的建造，能够取得地下建设用地使用权车位、车库再也不能解释为依附于地表建设用地使用权，此时，即使坚持房地合一模式，也仅能说明车位、车库依附于地下建设用地使用权，而这一建设用地使用权并不一定和小区业主所共享的建设用地使用权合一　　综上，车位、车库不属于小区建设用地使用权或建筑物的添附物，不能依添附理论决定其权利归属。

　　(三)车位、车库是否属于建筑物的从物　　有看法认为，车位、车库属于和地面建筑物共同构筑成一个建筑物的整体，它是整体建筑物的一个组成部分，或虽未和主建筑物相连，但其为对主建筑物含有辅助效用的房屋之从物它属于房屋的隶属设施或辅助建筑物，不论房屋的主人是否实际需要使用车位、车库，该车位、车库的建造目标、用途，是为了辅助房屋车位、车库对房屋起辅助作用，而且一直起辅助作用在开发商销售房屋之前，房屋连同车位、车库归开发商全部。