上海北虹高级中学扩建项目房屋征收与补偿方案.doc

上海市北虹高级中学扩建项目房屋征收与补偿方案为使本地块征收工作依法有序进行，根据房屋征收与补偿相关规 定，结合本区实际，拟定本地块房屋征收补偿方案如下：一、 房屋征收与补偿的法律和政策依据（一） 国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第590号）;（二） 关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知（建房〔2011〕77 号）；（三） 上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则 （上海市人民政府令第71号）；（四） 关于贯彻执行《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细 则》若干意见（沪府办发〔2012〕24号）；（五） 关于批转市住房保障房屋管理局制订的 《上海市国有土地上房屋征收补偿决定的若干规定》的通知（沪府发 〔2012〕73号）；（六） 关于贯彻执行《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细 则》若干具体问题的意见（沪房管规范征 〔2012〕9号）；（七） 关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知 （沪房管征〔2014〕243 号）;（八） 其他相关法律法规和规范性文件二、 房屋征收的目的基础教育设施建设需要三、房屋征收的范围汉阳路96-134号（双号）；峨嵋路218号以建设用地规划 许可范围图为准）四、 征收补偿主体及计户标准（一） 征收主体上海市虹口区人民政府。

二） 征收部门上海市虹口区住房保障和房屋管理局三） 被征收人指被征收房屋的所有权人四） 公有房屋承租人指执行政府规定租金标准、与公有房屋产权人或者管理人建立租 赁关系的个人和单位五） 计户标准以房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭 证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿本方案中所指的户，均指按上述计户标准认定的户六） 货币单位本方案中的货币单位均为人民币五、 被征收房屋类型和建筑面积认定（一） 房屋类型的认定以房产产籍资料记载的房屋类型为准二） 居住房屋建筑面积的认定1、公有居住房屋建筑面积的认定承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；如租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数换算成建筑面积：房屋类型公寓独立 住宅（花园 住宅）新里 住宅新工房 （成套、 有电梯）新工房（成套无电梯新工房 （不成套 无电梯）“两力户”新工房旧里 住宅简屋换算 系数2.061.831.822.001.981.941.651.541.25租用公房凭证中已有记载、用于居住并已计算收取租金的阁楼， 高度在1.2米至1.7米（含1.7米）的部分，按照实际居住面积的 1/2及上款规定的换算系数计算建筑面积；1.7米以上的部分，按照 实际居住面积及上款规定的换算系数计算建筑面积。

其他情形的阁 楼，不计算建筑面积换算建筑面积的基数为租用公房凭证记载的独用居住部位的面 积（使用面积）厨房（灶间）、备餐室、厕浴室、壁橱、箱子间、 走道、晒台、阳台、天井、楼梯间等部位的面积不得作为换算建筑面 积的基数，但单独调配作为居住部位使用的除外2、私有居住房屋建筑面积的认定对于已经登记的居住房屋，其建筑面积，一般以房地产权证书和房 地产登记簿的记载为准；房地产权证书和房地产登记簿的记载不一致 的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准对 于未经登记的居住房屋，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建 筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准相 关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件但有相关材料证明在 1981年以前已经建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的 房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准三）非居住房屋界定及建筑面积的认定1、 非居住房屋的界定（1） 原始设计为非居住房屋，延续至房屋征收决定作出时仍作 为非居住房屋使用的，认定为非居住房屋2） 公有房屋承租人与公有房屋出租人签订了公有非居住房屋租 赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，认定为非居住房屋。

3） 房地产权证书和房地产登记簿记载的权利人为单位，认定 为非居住房屋，但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者 职工家庭居住使用的除外4） 原始设计为居住房屋，经房屋行政管理部门批准改为非居 住用途的，认定为非居住房屋5） 原始设计为居住房屋，未经房屋行政管理部门批准改为非 居住用途，但在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场 所并领取营业执照的，认定为非居住房屋；在2001年11月1日以后, 以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，不认定为非居住房屋6） 市、区劳动部门核发的《非正规就业许可证》，以及市、 区民政部门或街道核发的《社区服务证》的持证人所使用的居住房屋， 不认定为非居住房屋2、 私有非居住房屋建筑面积的认定有房地产权证的房屋，以房地产权证记载的非居住用途的建筑面积 为准经工商部门核发营业执照的非居住房屋， 在相关申请和批准文件 中有营业面积记载的，以相关文件记载的营业面积为准经工商部门核发营业执照的非居住房屋， 在相关申请和批准文件 中无营业面积记载但明确房屋经营部位的， 由房屋行政管理部门认定 的房屋调查机构对相关文件明确的实际经营部位进行现场丈量后认 定其经营面积。

经工商部门核发营业执照的非居住房屋， 在相关申请和批准文件 中无营业面积记载并未标明经营部位的， 由房屋行政管理部门认定的 房屋调查机构进行现场丈量，原则上按房屋底层实际经营部位认定非 居住经营面积3、公有非居住房屋建筑面积的认定签订公有非居住房屋租赁合同的，以合同记载的建筑面积为准原始设计为公有居住房屋，经房屋管理部门批准改为非居住用途 或部分改为非居住用途的，以相关批准文件记载的非居住建筑面积为 准记载的非居住建筑面积未按房屋类型换算系数标准换算的， 按房屋类型换算系数标准换算说明：本方案所称的建筑面积，除有特别规定外，均指按本条办 法认定的建筑面积六、被征收房屋的价值补偿（一）居住房屋征收补偿方式、对象和补偿标准征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿， 也可以选择房屋产权调换被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，应与房屋征收部 门计算、结清被征收房屋补偿金额与用于产权调换房屋价值的差价被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安臵房屋 使用人；公有房屋承租人所得的货币补偿款、 产权调换房屋归公有房 屋承租人及其共同居住人共有对被征收人、公有房屋承租人给予以下补偿：：1、 私有居住房屋对被征收人的价值补偿款为：评估价格X 100%^价格补贴。

2、 公有居住房屋对被征收人的价值补偿款为： 评估价格X 20%对公有房屋承租人的价值补偿款为：评估价格X 80潜价格补贴本地块被征收居住房屋属于旧式里弄房屋、 简屋以及其他非成套独用居住房屋的，增加套型面积补贴经区人民政府决定，每证补贴 面积为15川建筑面积注解】：评估价格=被征收居住房屋的房地产市场评估单价X被征收居住房屋建筑面积（如被征收居住房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价 计算评估均价标准，由评估公司将地块内所有被征收居住房屋的评估总价除 以被征收居住房屋的总建筑面积后得出，由房屋征收部门在地块内公布被征 收居住房屋评估价经复核、鉴定后有变动的，评估均价不受其影响）价格补贴=评估均价X补贴系数X被征收居住房屋建筑面积套型面积补贴二评估均价X补贴面积本地块价格补贴系数为30%评估均价另行公告二）非居住房屋征收补偿方式、对象和补偿标准征收非居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补 偿，也可以选择房屋产权调换对被征收人、公有房屋承租人给予以 下补偿：1、市场评估价格（1）私有非居住房屋对被征收人的市场评估价格为：被征收非居住房屋的房地产市场 评估单价X被征收非居住房屋建筑面积x 100%（2）公有非居住房屋对被征收人的市场评估价格为：被征收非居住房屋的房地产市场 评估单价X被征收非居住房屋建筑面积X 20%对公有房屋承租人的市场评估价格为：被征收非居住房屋的房地 产市场评估单价X被征收非居住房屋建筑面积X 80%2、停产停业损失补偿因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失 的，按以下公式进行补偿：停产停业损失补偿=被征收非居住房屋的房地产市场评估单价X 10%＜被征收非居住房屋建筑面积。

七、不予认定建筑面积的残值补偿按规定不予认定建筑面积的部分，给予残值补偿，但经认定为违法 建筑的不予补偿不予认定建筑面积按以下规定给予残值补偿：（一）以下情形的不予认定建筑面积，经公示后，以居住房屋评 估单价乘以残值补偿面积给予残值补偿 （没有居住建筑面积的，以本 地块居住房屋评估均价乘以残值补偿面积给予残值补偿）：1、 房地产权证中有记载但不计入建筑面积的部位，实际用于居住 的阁楼、独用晒台搭建、独用天井搭建等；2、 租用公房凭证中有记载但不记载为独用租赁部位，实际用于 居住的阁楼、独用晒台搭建、独用天井搭建等；3、 未记入房地产权证、租用公房凭证但经房屋管理部门批准，实 际用于居住的阁楼、独用晒台搭建、独用天井搭建等上述情形有面积记载的以记载的面积作为残值补偿面积， 没有记载的以实际丈量结果作为残值补偿面积 上述情形中涉及的阁楼，按 照高度分别计算残值补偿面积：高度在1.7米以上的部分，按照实际 丈量结果作为残值补偿面积；高度在1.2米至1.7米的部分，按照实 际丈量结果的一半作为残值补偿面积； 高度在1.2米以下的部分，不 计算残值补偿面积二）其余不予认定建筑面积，按实测面积乘以600元/川给予残 值补偿。

说明：对于无上述情形，或有上述情形但不按上述规定计算残值 补偿的，给予每证40,000元的补偿八、居住困难户的优先保障被征收人、公有房屋承租人在被征收居住房屋补偿金额确定后， 对按规定条件和计算标准折算人均建筑面积不足 22平方米的居住困 难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外增加的 保障补贴可以用于购买产权调换房屋征收居住和非居住兼用的房屋，在折算居住困难户的保障补贴时， 应将居住部分的货币补偿款和非居住部分的货币补偿款合并计算折算公式为：被征收房屋补偿金额+折算单价+居住困难户人数保障补贴二折算单价X居住困难户人数X 22平方米-被征收房 屋补偿金额符合经济适用住房政策规定条件的居住困难户， 可以优先购买经济适用住房本地块的折算单价为15,000元/平方米居住困难的被征收人、公有房屋承租人可以向区住房保障机构提出 居住困难审核申请，提供相关证明材料，并签署同意接受住房状况核查 且将核查结果予以公示的书面文件区住房保障机构按照《上海市国有 土地上房屋征收与补偿实施细则》规定进行核查、认定和公示区住房保障中心按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定 以及居住困难户折算公式，对居住困难户进行认定，并将经认定符合 条件的居住困难户及其人数在征收范围内公示，公示期为 15日。

公示期内有异议的，由区住房保障中心在 15日内进行核查和公布对具有不可比拟性质的居住困难户，由被征收房屋所在街道办事 处会同第三方公信人士、居民代表等组成的评议小组进行评议， 并将 结果在征收范围内公示，公示期为 15日九、用于产权调换的房源及购买办法产权调换房源及购买办法见《上海市北虹高级中学扩建项目产权调换房屋选购办法》十、签约搬迁补贴办法（被征收人、公有房。