【精品】新建天津人才科技大厦项目可行性研究报告.doc

第一章 总论一、项目名称 新建天津人才科技大厦项目二、建设内容 新建天津人才科技大厦项目选址于和平区南京路、河北路交叉路口西南角，原址为黄家花园天隆里居民区，地块规划面积15771.7平方米建筑形式为一组超高层和高层塔楼建筑综合体其中面向南京路和山西路交口的塔楼为整个建筑群的标志性建筑物，建筑控制高度145.20米，另外3座塔楼控制高度分别为99.00米、70.20米和70.2.米建筑综合体总建筑面积168790平方米，其中地下建筑面积30000平方米，地上建筑面积138790平方米 天津人才科技大厦项目地下建筑面积30000平方米，主要布置为地下停车场和公用工程设备用房地上建筑面积138790平方米，按照未来的经营业态划分为5个功能分区：五星级酒店、高级服务式公寓、写字楼、行政办公用房和底层商铺面积分配及位置见下表：序号功能名称建筑面积（平方米）塔楼位置备注1五星级酒店29000西北角塔楼,建筑控高145.20米,座落与南京路与山西路交叉路口1-22层2高级服务式公寓1869022-38层3写字楼 50100东侧三栋贴建建筑,建筑控高70.2米,隔河北路与抗震纪念碑相对　4行政办公楼30000西南角塔楼,建筑控高99米,座落于山西路与西安道交叉路口　5底层商铺11000裙房中的一、二层（扣除其它建筑功能的大堂、交通等公用面积）　6合计138790　　三、项目背景 1994年3月，天津市提出实施"三五八十"的发展思路。

到2002年，天津走过了极不平凡的九年，国内生产总值达到2051.16亿元，10年增长2.2倍，GDP年均增长12.2%，实现了国有大中型企业整体扭亏，老工业基地作用得到巩固和发展，工业增加值连续八年保持两位数增长；这九年天津投资千亿元，拆除危陋平房1841万平方米，新建住宅4965平方米，并投资40多亿元改造地下管网，改善城市功能这一时期成为天津历史上发展最快最好的时期"三五八十"四大奋斗的实现，标志着天津现代化建设将进入一个新阶段但是，在全面建设小康社会的新形势下，天津市的决策者客观分析形势，清醒的认识到自身发展中的不足：经济总量与先进地区相比还有明显差距，城市潜能还没有真正得到发挥，第三产业和服务业发展还比较慢，地方可支配财力还不够足----天津需要有一个更大的变化！　　在这样一个背景下，2002年10月，中共天津市委常委扩大会宣布了 “综合开发改造海河两岸”的重大决策计划用三到五年时间，基本完成市区海河两岸综合开发改造这是天津市继引滦入津工程后，又一加快发展、振兴经济的历史性壮举，是天津总体发展战略的重要组成部分，是天津迈向国际港口大都市的治本之策 在“综合开发改造海河两岸”工程的总体规划中，将海河上游两岸划分为四个段落，其中赤峰道至奉化道规划为中央金融商务区（CBD），规划在这一带则侧重商务、办公、信息、金融和展览等现代化经济中心城市的功能设施的建设，创造吸引国际化企业的良好环境，成为现代化经济中心突出的标志。

本项目的建设地点位于海河上游CBD、小白楼CBD的交叉地带，并且位于天津市金融商业繁华区----南京路旁项目建成后，将成为天津市的又一标志性建筑物 四、项目建设单位及基本情况 单位名称：天津北方人才港股份有限公司 注册地点：天津市开发区洞庭路76号A区 法定代表人：张大为 注册资本：3280万元 经营范围：高级人才保障业务；高级人才服务业务（收集、整理、储存和发布人才供求信息；开展人才素质测评；组织人才招聘；举办人才培训：包括出国、境外培训；提供人才咨询、人才流动中介服务；金融担保咨询服务；个人资信评估）；企业人才援助工程；科技项目成果的开发、经营；房地产开发与经营业务；房屋租赁；物业管理；人事代理（不含存档）；人才派遣五、可行性研究报告编制单位天津国际工程咨询公司证书编号：工资甲1030102001六、编制依据天津市发展计划委员会：“关于调整天津人才科技大厦项目建设规模和总投资的批复”[津计投资（2003）371号]；天津市规划和国土资源局：“中华人民共和国建设用地规划许可证”[编号：2004津地证字0107]；天津市规划和国土资源局：“建筑设计方案通知书”[编号：2004建案通字0260号]；七、可行性研究报告工作主要范围— 项目建设的必要性— 项目市场前景分析— 项目选址的可行性— 总平面布局的的可行性— 建筑工程的可行性— 公用工程的可行性— 消防、节能、抗震、劳动安全与卫生防疫等方面的可行性— 项目经营模式研究— 环境保护— 投资估算及经济可行性— 项目实施进度— 结论八、项目主要指标序号内容单位指标备注一技术指标　　　1总占地面积平方米15771.7　2总建筑面积平方米1687902.1地上建筑面积平方米1387902.2地下建筑面积平方米300003建筑密度%54.5　4容积率　8.8　5五星级酒店客房间数336　6机动车车位个389　7出租车车位个20　8非机动车车位个600　　　　　二经济指标　　　1投资总额万元　83149.26　2项目建设期年3　　　　　三公用工程指标　　　1日最高用水量立方米/天2178.72夏季制冷负荷KW136003冬季采暖负荷KW108904电力总负荷KVA135005煤气用量立方米/天1410第二章 项目的建设意义一、天津人才科技大厦项目的建设，符合天津市“海河开发”的发展战略，将成为“金龙起舞”工程的重要实施步骤海河是天津的母亲河，是天津独特的、标志性的宝贵资源。

2002年10月，天津市政府将“海河开发”列为城市发展的重要战略，并提出了“实施海河两岸的综合开发改造，形成独具特色的服务型经济带和景观带”的开发要求为实现该目标，海河综合改造将采取由上游到下游的滚动开发形式，根据海河两岸建筑年代，建筑情况和风貌特色，中心城区20公里划为“4个功能分区”，分别为传统文化商贸区、都市消费娱乐区、中心金融商务区和未来建设智慧城天津人才科技大厦项目的建设选址于黄家花园天隆里，位于海河综合开发的中心金融商务区段内，也同时处于天津市“北五大道”CBD规划区内，其具备复合型功能的城市建筑综合体充分体现了中心商务区对智能化商务功能的发展需要，符合CBD规划区的业态特征从而使得该项目成为“海河开发”战略实施的组成部分，将与其它的开发工程共同为促进天津海河“金龙起舞”工程的顺利建设贡献力量二、天津人才科技大厦项目的建设，将成为体现都市形象的标志性建筑，为天津市打造一张新的“城市名片”随着工业化和城市化水平的不断提高，我国各个城市在积极拓展城市功能，选择合理的城市建筑形态，以适应现代城市发展的功能需求而功能复合、协调互补的建筑综合体则充分体现了多元化角色的城市内涵，从而成为现代城市经济文明和建筑文明的象征。

作为体现城市形象的标志性建筑，具备方向性、地标性特质，从而将发挥强有力的区域辐射作用，带动周边土地增值，有效推进城市的现代化和国际化进程天津人才科技大厦正是具备完整性、有机性、聚合性等多重功能的建筑综合体，该项目的建设将有效地推进天津市的城市现代化进程，实现城市的高级功能，增强城市活力，还将带动城市档次与品质的提升，从而将为天津市打造一张体现都市形象的新“名片”三、天津人才科技大厦项目的建设，实现了建筑的高效性，符合国际建筑的发展趋势，将成为天津市城市建筑新模式的先行者城市综合体建筑的开发由于充分利用了地上地下空间资源，并依据功能特点进行合理布局，使空间利用集约化酒店、写字楼、公寓、商业店铺等几大功能区的共同建设，有效地避免了因功能孤立而造成的空间资源浪费和平均使用土地的不合理现象，实现了内部功能互为裨益、相互支持，充分体现了整体建筑功能的高效性天津人才科技大厦项目由五星级酒店、服务式公寓、行政办公楼、写字楼、商业店铺等几大功能区组成，具备功能复合化、空间高效化、社区开放化、场所人情化等建筑特征，使其成为具有前瞻性的商务生活一体化社区，符合国际建筑的发展趋势，从而成为天津市城市建筑新模式的先行者。

四、天津人才科技大厦项目的建设，将大大增强天津市高档星级酒店的实力，有利于天津市高档星级酒店的布局调整天津市的城市发展定位于北方重要的经济中心和现代化国际港口城市但是就目前天津市的酒店数量及酒店星级规模等，与其城市发展定位不相协调，迫切需要在酒店业总体布局和星级酒店的建设方面加强力量，以达到对消费的吸引促进作用为此，天津市旅游饭店业协会提出了“到2007年天津市五星级酒店要达到14家”的行业发展目标天津人才科技大厦项目的重要组成部分——五星级酒店，将冠以美国喜达屋集团旗下的威斯汀品牌，纳入国际轨道，实行国际化集团管理模式，从而将大大提高天津市旅游酒店业的服务水平，促进天津市星级酒店整体布局的合理化改善，形成良好的经济联动效应，拉动天津市经济的发展五、天津人才科技大厦项目的建设，将推进天津市人才交易工作的顺利开展，进一步优化我市人才环境和投资环境随着经济全球化的深入开展，各国各地区对人才的竞争日益激烈，国内外人才中介机构的竞争也越来越明显，许多国外知名猎头公司等有实力的人才中介组织纷纷进入我国寻求合作用于开展人才交流、吸引人才中介机构的载体——人才科技大厦应需而生，成为我国一些省市规划建设的重要内容。

我市在这一方面尚且薄弱，急需建设一个吸揽知名人才中介机构、推动我市人才交易顺利开展的阵地天津人才科技大厦项目的重点组成部分——人才交易市场建成后，将以一流的服务和环境吸引知名人才中介机构来津经营和合作，提高我市人才服务产业化水平和参与国内外竞争的势力，推动我市人才交易工作的顺利开展，从而进一步优化我市的人才环境和投资环境第三章 市场前景分析本项目为天津人才科技大厦，大厦功能包括五星级酒店、服务式公寓、甲级写字楼、行政办公楼和商业店铺等五个部分本章重点分析五星级酒店、服务式公寓、甲级写字楼的市场前景无论是上述的哪一种经营业态，其经营均是处在复杂、不断变化的市场和区域经济之双重环境中因此，它们的投资机会研究和市场前景与需求分析重点均放在两个方面：一是对所面向市场整体区域经济的宏观分析和预测；二是对具体中观（旅游、商务）市场环境的分析和预测第一节 研究框架本项目为多业态复合型建筑，包括五星级酒店、服务式公寓、甲级写字楼、行政办公用房和商铺等五个部分虽然它们的经营与发展都要受到区域整体市场环境的制约，但是由于它们各自面向不同的客户群，因此对它们各自投资机会的研究、市场前景与需求的分析要区分开来，不能一概而论。

对于酒店来说，其市场分析主要针对旅游市场，旅游市场的状况对于酒店市场具有决定性意义；对于写字楼来说，其市场分析的重点则是当地经济发展水平和企业的发展状况，往往较高的经济发展水平和稳定健康的企业发展会给写字楼带来更多的商机；而对于服务式公寓来说，则需要兼顾上述两者，它的需求既取决于当地旅游市场的状况，也取决于当地招商引资和外资。