威海沟北商业居住项目市场调查报告.doc

精品范文模板 可修改删除撰写人：___________日 期：___________目 录【前言部份】市场调查目的 市场调查程序 市场调查主要内容 市调执行情况 【第一部分】威海宏观市场 第一节 威海市整体市场调查分析 1.1 威海市整体市场消费水平概述 1.2 威海消费品市场运行特点分析 1.3 威海市整体地产发展市场分析 【第二部分】威海市宏观环境分析第一节 威海市概况1.1城市地位1.2城市区划及人口1.3历史文化第二节 宏观经济环境分析1.1城市经济发展水平1.2居民生活情况第三节 城市发展规划要点解析1.1城市建设发展目标1.2城市发展战略规划第四节 威海市交通状况调查分析 1.1 威海市交通状况分析【第三部分】威海市房地产发展概述第一节 房地产市场运行状况1.1房地产市场供应状况1.2房地产市场需求状况1.3商品房价格分析【第四部分】房地产市场发展特点【第五部分】威海经济开发区整体环境分析第一节 威海经济开发区概况1.1威海经济开发区简况1.2自然景观与人文资源1.3经济开发区(几分区的简况) 1.4区域发展概况第二节 经济发展情况1.1区域经济发展状况1.2区域居民消费水平【第六部分】威海经济开发区房地产总体发展情况第一节 区域房地产总体发展状况1.1投资状况1.2商品房新开工面积1.3商品房销售面积1.4区域房地产总体特点第二节 区域房地产板块分析第三节 区域主要竞争项目对比分析1.1开发团队分析1.2经济技术指标分析1.3户型面积及配比分析1.4各户型销售情况分析1.51主打户型及均价分析1.6建筑形态及风格分析1.7景观规划分析1.8营销策略分析【第七部分】市场调查结论另：附件项目周边重要项目体量示意图【第八部分】威海市商业市场分析 第一节 区域商业总体特点第二节 区域商圈划分与分析第二节 主要商业项目概况第四节 威海市主要大中型餐饮设施综合分析 1.1餐饮经营现状分析综述 1.2主要连锁餐饮 1.3主要餐饮业个案分析 第五节 威海市大中型娱乐设施综合分析 1 娱乐经营现状分析 1.1专业市场 1.2商场1.3影院、剧院、浴场、自助KTV1.4主要在建休闲娱乐项目 1.5总结与展望 1.6大中型娱乐设施个案分析 第三节 威海市主要大中型综合商场综合分析 1.1商场总体状况对比 1.2各商场商业状况对比 1.3各商场外部交通状况 1.4各商场业态分布情况 第四节 大型商业项目个案分析 第五节 威海市主要大中型超市综合分析第六节 威海市主要大中型专业市场综合分析1 大中型专业市场综合分析 2 大中型专业市场个案分析 2.1 苏宁电器 2.2五星电器 2.3威海大市场 第三节 本项目商业初步设想另：附件项目周边重要商业体量示意图【第九部分】威海市写字楼市场研究分析报告第一节 威海市写字楼发展的回顾第二节 威海市写字楼总体市场概述第三节 威海写字楼的分布特征1.1老城区CBD板块1.2多区域中心板块第一节 威海市写字楼未来发展趋势分析1.1写字楼在老城区继续发展1.2写字楼在政务新区及经济开发区沿线发展1.3写字楼在别的区沿线的发展第一节 威海市写字楼土地市场供需分析1.1威海市2006-2009年写字楼土地市场成交状况分析1.2威海市2006-2009年写字楼土地市场成交状况第一节 威海市写字楼市场供求状况分析第一节 威海市历年区域典型写字楼基本状况第一节 近年来威海市主要写字楼售价一览第一节 已建成的优质写字楼项目个案分析第一节 威海市写字楼市场未来竞争分析第一节 威海市写字楼客户分析1.1购买写字楼客户类型分析1.2各类客户群体特征分析1.3写字楼客户消费行为分析第一节 写字楼客户对高品质写字楼的心态分析表：要素调查结果要素调查结果环 境宜人并整洁幽静安 全要求保安措施严密配 套满足现代自动化办公需求景 观要求景观好功 能齐全、布局合理休 闲尽量充足的休闲空间和设施装 修公共面积装修上档次人 气要求旺盛而又不喧闹物业管理注重安全、服务内容和品牌建筑质量要求高质量公共交通依赖程度高、快速到达工作地点业主心态优越感、成就感、表现欲公共装修具有品味、高尚、实用的特点工程进度要求工程进度快、怕烂尾第一节 威海写字楼市场总结另：附件项目周边重要写字楼体量示意图【第十部分】威海市酒店市场分析第一节 威海市酒店发展的回顾第二节 威海市酒店总体市场概述第三节 威海酒店的分布特征1.1老城区有多少四五星酒店分布特征1.2多区域中心板块第一节 威海市酒店未来发展趋势分析另：附件项目周边重要写字楼体量示意图【第十一部分】项目分析第一节 项目地块分析1.1项目地块概况1.2周边环境第二节 项目总体分析第二节 项目总体设想【前言部份】市场调查目的本次市场补调查是在前次（）市场研究和分析工作的基础上，所作的第一轮调研。

前次调研的重点主要针对小高层、写字楼、酒店、商业供求关系研究、威海整体宏观经济运行、商业发展历程、威海重点商圈、重点项目及部分重点业态而全面展开本次补充商业调研，是在结合项目的整体开发体量及后期开发运营的初步思路，全面对威海市场的重点商业业态通过本次补充调查可以了解市场至目前为止的动态状况，工作的重点在于找出市场结构的薄弱部位、市场空白点及未来可能的需求增长点，为项目的后期招商运营奠定基础通过实现对威海市场商业业态的调研，为项目定位，整体开发规避风险，以期实现项目利润最大化市场调查程序1、确定调查样本；2、实地考察；3、调查执行；4、深度访谈与座谈；5、督导；6、审核与数据补充调查；7、数据录入及汇总；8、报告撰写市场调查主要内容本次市场调查以项目周边区域及市中心为核心调查区域, 针对购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、文化等要素，结合当前整体社会环境、经济环境、区域城市结构与发展规划、商业发展规划和政策研究、区域零售市场和区域住宅房地产市场、典型案例的调查与研究、未来商业地产和住宅地产的供应量、消费者消费行为、立地条件研究这几方面进行调研分析，最后对项目进行SWOT分析，总体上是从整体商业环境、消费人群、商业竞争态势、社会发展趋势等方面着手，进行基础资料的调查，收集和统计，以全面了解消费人口构成、购买力、消费习惯、现有和未来各类型商业物业的销售竞争状况和经营竞争状况等。

第一部分】威海宏观市场 第一节 威海市整体市场调查分析 据了解，在渤海13城市房价排序中，威海房价第10 ，这意味着，威海作为极具发展潜力的海滨城市，她的房价明显低于同条件的其他城市，这也被业内人士称为投资黄金期有关专家预测，未来两年，环渤海地区房价的涨价热点将集中在山东半岛；包括威海、烟台在内的中国三线、四线城市房地产将保持整体上涨趋势，房价可能上调10%左右 　　客观地说，威海目前的经济水平不是很高，但我们在市调中与当地市民谈到房价，他们回答却出奇的相似：“威海的房价对于本地人来说有些高，但相对于国内其他城市来说，却非常低，房价还能涨！”显然，威海的地理优势是长远的，当地居民看到了她巨大的发展潜力，众口同声的道出了威海楼市发展的必然走向威海是中国著名的滨海避暑度假地，这里空气清新，是著名的人居范例城市；这里夏季凉爽，气温极少能达到30度以上，最热的天晚上也要盖被子；这里有洁净的海水浴场，碧海金沙，蓝天白云，生猛海鲜；这里的韩国人多，韩资企业多，韩式服装、韩式美食也多 威海国际海水浴场是威海的三大景点之一（其他两个是刘公岛和成山头，刘公岛是甲午战争纪念地，成山头是山东半岛的最尖端，风景秀丽，类似于三亚的天涯海角），以其环境浑然天成、水清滩缓、沙软潮平、交通便利、离市中心较近（5KM）而深受避暑度假者的青睐。

威海国际海水浴场的海水清沏见底，其洁净的程度国内罕见，这主要得益于威海市禁止在周边地区从事海水养殖每年的仲夏季节，各地的游客蜂拥而至，人声鼎沸，人人消暑度假,个个乐而忘返近年来，大批俄罗斯游客在盛夏季节来这里度假晒太阳，晒完了游，游完了晒，直到皮肤变成“棕色”满意而归在国际海水浴场的周边，正规的酒店并不多，其中位置最好的、居浴场中心、可正面观海的高档酒店是威海国际海景公寓酒店这个酒店是2006年投用的，是一个公寓式的酒店，每个客房里都有微型厨房，可简单煮海鲜、拌色拉、煮粥、蒸饭，再买点牛奶、凉菜、啤酒等速食，使度假生活丰富多彩威海国际海景城公寓酒店的客房基本都是业主将房间购买后再租给酒店物业公司经营的，这个形式是很新的 威海国际海景城公寓酒店的观海位置绝佳，使游客趋之若鹜，直接导致房间价格让人咋舌,特别是有海景的客房,海景标间在旺季可达800/晚多因为近年俄罗斯客人特别喜爱这里夏日的沙滩，喜欢来这里晒太阳，房间都被他们“占领”了俄罗斯游客都组团来这里，属于大宗客户与俄罗斯客人比起来，国内游客倒是成了“散兵游勇”的散客了，即使愿出如此高昂的价码，也订不到房，特别是海景的标间、大床间 幸运的是，还有部分业主并没有将房间租给酒店物业公司，而是选择了日租，价格也比酒店实惠得多，大约是酒店客房价格的2/3。

其中“青山湾海景日租酒店公寓”，不光价格实惠，设备也更为优良（关键的卫浴设备比酒店的房间档次高许多），陈设更高档，服务更出色威海小渔港家庭旅馆，位于威海新外滩公园与威海公园之间，步行五分钟可到两个主题公园在公园内散步、观海、聊天、呼吸清新空气，令人心旷神怡到海边上挖点海蛤钓几条小鱼，回到旅馆内自己动手做几道海鲜菜，很惬意周围的交通也很方便，有20余路公共车，大润发超市、肯德基餐厅、骨科医院等等旅馆内设置单人间、双人间、三人间每个房间都有空调宽带、有线电视、独卫淋浴价格有20----40元每位每日，包间有40—160元每间供选择，特推出68元每位每日渔家乐，吃住全包在内有包间三个可供三十人就餐，棋牌室三间，备用车两部，可以随时服务可以提供正规旅行社的咨询服务，可帮助制定省钱、放心、安全的旅游路线第二部分】威海市宏观环境分析第一节 威海市概况1.1城市地位◆ 威海在哪里（区位）威海市位于山东半岛东端，地处北纬36°41′～37°35′，东经121°11′～122°42′北东南三面濒临黄海，北与辽东半岛相对，东及东南与朝鲜半岛和日本列岛隔海相望，西与烟台市接壤，西南与青岛市毗邻 东西最大横距135公里，南北最大纵距81公里，总面积 5436平方公里，其中市区面积731平方公里。

共有53个镇、14个街道办事处总人口246万人，其中市区人口53.3万人是中国沿海最东端的城市◆ 威海是什么样的城市（城市介绍）1996年联合国确定为“改善人类居住环境全球最佳的100个范例城市”之一1997年确定为中国首批“国家环境保护模范城市”1998年，被国家旅游总局评为“中国优秀旅游城市” 2003年荣膺联合国“人居奖”，在世界排名上仅次于巴西，排名世界第二威海是中国沿海开放城市之一，是中国著名的港口及旅游城市全市内陆为低山丘陵区，地势起伏和缓，除少数。