房地产估价师之估价原理与方法题库题库大全【研优卷】.docx

房地产估价师之估价原理与方法题库题库大全【研优卷】第一部分 单选题(50题)1、某成交实例成交总价为24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余款于一年后付清，假设年利率为5%，则该实例的实际价格是（ ）万元A.24B.23.42C.23.43D.22.86【答案】： C 2、估价报告有效期应从（ ）起计A.价值时点B.估价作业期C.出具估价报告之日D.签订估价委托合同之日【答案】： C 3、价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为（ ）A.固定价格指数B.定基价格指数C.长期价格指数D.环比价格指数【答案】： B 4、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于（ ）A.拥有的房地产权利B.受其他房地产权利的限制情况C.受房地产权利以外因素的限制D.额外的利益或好处【答案】： C 5、下列不属于构筑物的是（ ）A.储藏室B.水塔C.隧道D.道路【答案】： A 6、重置成本的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现因此，重置成本通常（ ）重建成本A.低于B.等于C.高于D.高于或等于【答案】： A 7、根据疾病传变规律，先安未受邪之地，肾实证病应安A.脾B.心C.肾D.肺【答案】： B 8、估价上的折旧注重的是（　）。

A.原始取得价值的减价修正B.资产市场价值的真实减损C.重置价值的摊销与回收D.原始取得价值的摊销与回收【答案】： B 9、某仓库房地产土地面积为1000m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为( )万元A.93.75B.115C.293.75D.315【答案】： D 10、如果房地产拥有者急需现金周转，则成交价格多会（ ）正常市场价格A.低于B.等于C.高于D.无法确定【答案】： A 11、（ ）年建设部发出了《关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知》（建住房函[2002]192号），决定建立包括房地产估价机构和房地产估价师在内的房地产企业及执（从）业人员信用档案系统A.2001B.2002C.2003D.2005【答案】： B 12、已知某可比交易单价为4500元/m2，已知该交易实例在建设时拖欠建设工程价款100元/m2；累计拖欠水费、电费、燃气费、供暖费、电信费、有线电视费、物业服务费用等300元/m2；累计未收房屋租金150元/m2。

则统一财产范围的价格为（ ）A.4750B.4500C.4250D.4100【答案】： A 13、路线价法主要适用于( )A.城市街道两侧商业用地的估价B.旧建筑物的估价C.新建筑物的估价D.拆迁房屋的估价【答案】： A 14、“益火补土”法适用于A.肾阳虚损证B.心肾阳虚证C.心脾两虚证D.脾肾阳虚证【答案】： D 15、其性收引的邪气是A.风邪B.寒邪C.燥邪D.暑邪【答案】： B 16、评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元/m2，装修标准为1000元/m2（甲别墅的装修标准为800元/m2），因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为（ ）元/m2A.7020B.7091C.7380D.8580【答案】： B 17、一般来讲，随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（ ）A.上升B.下降C.保持相对稳定D.先上升后下降【答案】： A 18、建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止的持续时间称之为（　）A.经济寿命B.自然寿命C.实际年龄D.有效年龄【答案】： A 19、下列关于湿邪的说法不正确的是A.湿性类水，故为阴邪B.阴胜则阳病，尤以损伤脾阳为著C.湿为阴邪，具有寒冷、凝结、收引的特性D.气机升降失常，则导致胸闷、脘痞、二便不爽【答案】： C 20、价值时点实质上是由（ ）决定的。

A.估价委托人B.估价方法C.估价目的D.估价对象【答案】： C 21、在影响房地产价格的各因素中，“城市化”属于( )A.社会因素B.环境因素C.人口因素D.行政因素【答案】： A 22、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/m2，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为12%，商场建筑面积为40000m2，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为（ ）万元A.690.40B.8284.79C.8720.83D.9746.81【答案】： B 23、销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用及应由（ ）的税费A.卖方和买方双方缴纳的B.卖方独立承担和缴纳的C.买方缴纳的D.买卖双方协议承担和缴纳的【答案】： B 24、为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的( )A.估价细则B.估价原则C.估价准则D.估价程序【答案】： D 25、房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定投资计划时会增加开发量，从而会使未来的供给______，使其现期供给______。

）A.增加，增加B.减少，增加C.增加，减少D.减少，减少【答案】： C 26、能约束骨骼，有利于关节的屈伸运动的是A.孙络B.别络C.经别D.经筋【答案】： D 27、某宗房地产2013年2月25日的价格为1000美元/m2汇率为1美元＝6.29元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%则其在2013年10月25日的价格为（ ）元人民币（2013年10月25日的汇率为1美元＝6.12元人民币）A.6043B.5879C.6290D.6120【答案】： B 28、在应用路线价法估价中，设定的标准临街深度宜为路线价区段内各宗临街土地的临街深度的（ ）A.简单算术平均数B.加权算术平均数C.众数D.中位数【答案】： C 29、下列对报酬资本化的相关表述正确的是（ ）A.报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在期中B.报酬资本化公式中估价对象对未来各期的净运营收益可以每期不变，也可以按一定规律变动C.报酬资本化公式中的未来各期的净运营收益、报酬率、持有期单位可以不同，计算结果后再相互转化D.在实际估价时，报酬率可以根据实际情况的变化而变化【答案】： B 30、已知一年期国债年利率为3.31%，贷款年利率为5.43%，投资风险补偿率为2.23%，管理负担补偿率为1.32%，缺乏流动性补偿率为1.42%，投资带来的优惠率为0.50%，利用累加法计算的报酬率为（ ）。

A.7.78%B.8.28%C.13.21%D.14.21%【答案】： A 31、在统一采用单价方面，土地除了单价之外还可为（ ）A.楼层单价B.有效地价C.楼面地价D.总价【答案】： C 32、将县级市升格为地级市，对房地产价格的影响是（ ）A.促进该地区的房地产价格上涨B.使该地区的房地产价格下降C.可能促进该地区的房地产价格上涨，也可能使该地区的房地产价格下降D.对该地区的房地产价格不会产生影响【答案】： A 33、城市规划规定了一宗土地为居住用途，这属于合法权益（ ）的内容A.合法产权方面B.合法使用方面C.合法处分方面D.合法居住方面【答案】： B 34、下面不属于造成功能折旧的因素是（　）A.建筑设计缺陷B.人们消费观念的改变C.建筑技术进步D.环境污染【答案】： D 35、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用为（ ）元/m2A.98B.102C.108D.116【答案】： A 36、某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5∶1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3∶1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（ ）万元。

A.630.0B.650.0C.661.5D.682.5【答案】： D 37、下列关于奇经八脉的描述正确的是A.冲脉为十二经之海B.阳蹻，阴踌脉有濡养眼目、司眼睑开合和下肢运动的作用C.阴维脉的作用为维系诸阴经，阳维脉维系诸阳经D.阳维脉为病，多见寒热；阴维脉为病，多见心胸、脘腹、阴中疼痛【答案】： A 38、长期趋势法是运用预测科学的理论和方法，特别是（ ），对房地产的未来价格作出推测、判断的方法A.指数平滑分析B.趋势拟合分析C.时间序列分析D.相关分析【答案】： C 39、一宗房地产，其权利的设立和行使的限制、房地产使用的管制和( )对其价值有着重大影响A.房地产相邻关系的限制B.房地产权利的限制C.房地产政府监督D.银行利率【答案】： A 40、某住宅房地产开发用地，其土地面积为10000m2，规划容积率为1.2，楼面地价为1500元/m2后经规划调整，其容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该住宅房地产开发用地因规划调整所需的补地价为（ ）万元A.375B.450C.500D.600【答案】： D 41、在城市房屋征收中，征收补偿实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，在对所调换房屋进行估价时，估价对象状况如：期房区位、用途、面积、建筑结构等，应当以（ ）为准。

A.征收人与被征收人在征收安置补偿协议中的约定B.征收。