(以宣汉为例)县级房地产市场开发调研报告(策划版).docx

宣汉市场调研报告第一部分宏观市场调查分析第二部分宣汉市场调查分析第三部分市场消费特点分析第四部分在售项目分析第五部分西城项目分析第六部分项目凤险分析与价值评估第七部分SWOT分析第八部分：总结-i-第一部分：宏观市场调查分析♦政策回顾近年来，随着国民经济的快速发展和居民收入的稳步提高，以房地产业为标志的第三产业迅速兴起，呈现出异常强劲的发展态势全面客观地分析房地产业现状和前景，认真研究加快房地产业的发展有效对策和措施，更好地发挥房地产业在经济社会发展中的积极作用，具有十分重要的意义一、房地产业对本县经济社会发展的重要作用房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务等经济实体所组成的产业，在国民经济产业分类中属于第三产业房地产业主要有两个特点：一是具有高度综合性，贯穿生产、流通、分配、消费各个领域；二是具有高度关联性，房地产业的运行和发展涉及众多的相关行业，显示出较强的关联性正是由于房地产业的高度综合性和关联性的产业特征，其影响范围涉及到经济社会发展的众多领域和层面，在推动经济发展、增加财政收入、扩大劳动力就业、改善人民生活水平等方面发挥着极其重要的作用—是拉动经济増长从经济学角度分析，投资和消费是拉动经济发展的两支主要力量，而房地产业同时具备了这两种拉动经济发展的作用。

既是固定资产投资的重要组成部分，是推动经济发展的直接动力，又是带动消费，间接拉动经济增长的主要因素二是增加财政收入在现代市场经济中，房地产业为国家、地方提供了巨大积累，包括土地出让金、各种交易税收等成为建设资金的重要来源，是国家、地方财政收入的重要产业三、是扩大劳动力就业发展房地产业是促进就业的有效途径，房地产业属劳动密集型产业，自身发展能够提供大量就业岗■是提高居民生活质量开发建设的一批住宅小区相继投入使用，居住条件进一步改善同时，房地产业在完善住房保障、解危解困等方面也发挥了积极作用五、是加快城市化进程城市化是人口向城市地区集中、农村地区转变为城市地区的过程而房地产业是推进城市化的首要前提，没有房地产业，就没有城市化由此可见，房地产业作为一个重要产业，对推动地方经济发展具有最直接的拉动作用特别是在宣汉这样一个经济欠发达地区，房地产业在增加政府财力、提高居民生活水平等方面具有十分重要的作用因此，我们必须将房地产业作为加快宣汉经济崛起的主要产业之一，切实加强领导，认真分析研究，采取有效措施，促进健康发展第二部分：宣汉市场调查分析一、宣汉市情:＞宣汉县地处四川盆地东北大巴山南麓，川、渝、鄂、陕结合部，幅员4271平方公里，总体地貌“七山一水两分田”辖54个乡镇、491个村、77个社区，人口130万。

交通、通讯发达，物产资源丰富国道、省道、县道、乡道通车里程1195公里＞宣汉县区位优势突出，交通便捷210国道、襄渝铁路、省道梁双公路以及投入使用的川陕高速公路穿境而过，特别是达渝高速公路建成后到重庆仅需两个半小时境内公路通车里程3000多公里，10多条出境公路并与正在开发的宣汉田储量大、采集成本低，成为国家重要能源基地不仅有利于当地政府收入的一大来源，同时，解决了一大批就业人群，并推进了宣汉乃至整个达州的第三产业的迅速发展＞宣汉，物华天宝，资源宝库宣汉主要以四个工业园为主，普光经济开发区，是2008年8月成立的县级经济开发区2011年4月被列为全省成长型特色产业园区（“1525"工程）开发区规划面积20平方公里，由普光（4.48Km2）、胡家（1.83Km2）柳池（6.35Km2），南坝（6.93km2）四个工业园组成三年建设，园区共完成市政基础设施2.5亿元，其中政府投资8000万元，园区2011年实现工业总产值达到118亿元，嘘寒问暖现税金2.8亿元，实现利润31亿元区已经建成投产企业12个开工建设企业9个；签订协议即将动工建设企业14个；正在洽谈企业9个经过城市建设的高速发展，城市化进程逐步加快的资源型城市，成为达州的后方基地，宣汉由于定位于产业的集中地，其发展逐渐加速，在未来将成为城市经济的一个重要支柱。

二宣汉房地产市场状况：1、宣汉县城市总体规划图：2、宣汉市场调查分析社会经济和房地产发展，必然导致城市的扩张、旧城的改造，令整个商业市场面临重新洗牌的格局在这一轮洗牌中，宣汉的房地产市场格局获得了新的调整，使其进入新一轮的竞争格局，规范化、专业化成为新一轮竞争的主题2■1城市大型商业市场分析近几年，宣汉经济发展迅速，人均收入的持续增加和人均消费的同比增长，推动了一些成熟商圈的形成《达州市城市商业网点布局规划》将宣汉纳入半小时经商业经济圈；辐射达州及周边城市，重点发展物流配送、连锁经营、品牌合作、资源整合、业态调整等;同时注重文化特色由此，宣汉商业的消费者已不仅仅是市区的30万人口，而是达州市一小时经济圈内，350万人口；这个庞大的经济圈2.2宏观调控完成优胜劣汰2006年开始，国家对房地产市场的宏观调控，在大力调整房地产行业、并对小型商业项目大浪淘沙的同时，却赋予高品质、高规格的商业地产以强劲的动力随着老城区扩张，人流、物流逐渐往城郊迁移，高规划、高起点的商业配套与商业地产更是风生水起而一些商业布局不合理，甚至连停车场规划都没有做好的商业项目，将逐渐被淘汰，而那些定位和设计都经过专业分析的项目，其价值更容易受到投资者的认可。

2.3宣汉地产活力再宣汉房地产已经有了良好的基础，而随着众多地产大亨强驻西区宣汉引来新一轮的城市变革，吸引了更多知名地产商的眼球2. 4市场步入了互赢的“商圈竞争”模式经过街铺-大厦裙楼-百货商城-购物中心的发展模式，宣汉开始全面步入房地产市场品质的升级阶段城市的发展催生三大商业区域的新格局，构成宣汉的四大商圈即老城区商圈、西区商圈、江口商圈、柳池商圈每个商圈都有大型商业项目，竟争程度虽然空前激烈，但各大发展商和商业项目都重视发挥各自的优势，互为补充，在竟争中谋求发展，形成了“梯度商圈”而西区商圈以高档住宅和商业购物广场构成了宣汉的“高端商圈”这样的梯度分布不仅没有造成“四败俱伤"，反而形成了市场的共赢局面3、城市大型商业物业发展分析3.1产权式商铺成为主流产品模式从2006年开始，商业地产的产品以产权式商铺为主，并以持续火爆的趋势继续发展等；产权式商铺“返租"模式带来的商铺热贯穿着市场的始终单一的产品与销售模式使宣汉商业投资市场陷入了惯性思维，新的地产模式面临着市场的考验3.2商铺经营管理专业化目前整个市场明显呈现出更理性化的需求，投资者和经营者都对发展商提出了经营管理上的要求，促使发展商地市场作出售后承诺，除了要考虑如何将商铺尽快销售出去，还要考虑商铺如何经营才能保证旺场，才能令物业保值和增值。

宣汉各个在售商业都采取了专业化的经营管理，确保项目的保值增值3.3商业物业开发规模化随着国内资本的大举进入宣汉房地产市场，促使运营机构的实力提升，房地产物业开发与经营同先进的模式接轨，产品物业从原来无序、散乱的市场，逐步走向有序的规模化，经营专业化，是大势所趋3.4项目公共区间社会化房地产开发商在项目开发的同时，配合政府的规划，建设专用区间作为公共活动区域，用以组织社区活动、表演、休闲、娱乐的场所，使商圈氛围的营造和公共活动相与促进，成为综上所述合性的城市广场如：聚成蜂华、巴人广场、鑫世纪公园城等房地产物业公共区间社会化的同时，也为这些商圈物业带来潜在的消费人群和可观的效益3・5销售策略单一化目前商业物业的定位策略单一，营销策略单一自“返租”策略以后，基本未见亮点，几年来位置销售差的商铺，销售基本是靠这一妙计打天下，“一本通书看到老”的策略4、宣汉县房地产业发展现状—是投资规模持续扩大，施工面积不断增加2013年1月以来截止8月底新开工项目共有6个，施工面积约23万平方米，同比2012年增长了3.5%2003年以来，宣汉县GDP和人均GDP增长均在6%以上；全舒土会固定资产投资基本情况指标单｛位2012年2011年项目个数个365227新开工项目个数个266185新开工项目计划总投资万元1276724735408建成投产项目个数个171128全社会固定资产投资万元13994421116942按用途分第一产业万兀10475732833第二产业万兀520546652469第二产业万兀774139431640按构成分万兀其中：建筑工程万兀1L01843,645481安装工程万兀5294544234设备工程具购置万兀222285314431其他万兀105778112796基本建设万兀950622801963更新改造万兀299122235361房地产开发投资万兀14969879618以上数据来源一一宣汉统计局二是供求同步上升，住宅租售稳步上涨。

2012年至今商品住房成交套数4360套、成交面积41.89万平方米、成交总价16.2亿元；商品房平均销售价格每平方米3872元，环比2012年增长了3%；商品住房租赁价格分区位、地段、面积大小、装修程度大约在每套每年4000-16000元指标单位2012年2011年房地产企业个数个1616计划总投资万兀290688243578房地产开发投资万兀14939879618本年新增固定资产万兀28681228565本年施工项目个数个1618本年资金来源万兀192735130314各项应付工程款万兀2716214524房屋施工面积万平方米126.6105.8房屋竣工面积万平方米49.219.1竣工房屋价值万兀10888828525商品房销售面积万平方米37.939.1商品房销售额商品房空置面积万兀万平方米1336714.7963890.5以上数据来源一一宣汉统计局指标单位2012年2011年建筑企业个数个1516建筑企业总产值万兀368378343671竣工产值万兀276155251267工程结算收入万兀359407323072利润总额万兀1632313906税金总额万兀1516914424竣工工程个数房屋施工面积个平方米8279房屋竣工面积平方米住宅竣工面积平方米职工平均人数职工工资总额万兀应收工程款万兀23012911520795142851017626390245855。