赢商共享天河参考综合项目分析（万菱汇太古汇高德置地）.pdf

1 案例：万菱汇 2 发展背景及历程发展背景及历程 香港达洋控股有限公司 全资控股 香港王新兴集团 全资子公司 深圳、惠州、广州等地均有房地产项目，涉及多个收购烂尾楼再成功盘活的案例 项目原名称 城市/区位 获得方式 重新命名 建筑面积（m2） 获得价格（元） 2003年 忆安广场 广州/海珠 拍卖收购 万菱广场 约11万 约5.48亿 2004年 海湾广场 深圳/蛇口 拍卖收购 海尚国际 约7.5 约1亿 2005年 京光广场 广州/天河 拍卖收购 万菱汇 约23 万 约7.6亿 万菱汇开发历程 万菱实业万菱实业 1991年 京光广场2.15万平方米的开发用地由四个地块组成(天河路CR-TH-1,CR-TH-2,CR-TH-3,CR-TH-4) 由香港京光实业有限公司以协议受让形式获得，土地出让金为1.13亿港元按当时批准的建筑面积，折合楼面地 价为1000港元/平方米；四宗地抵押给华商财务有限公司 1994 -1999年 完成基础、三层地下室、四层框架裙楼、塔楼A区第五层、B区第八层、C区第六层等土建工程 1999-2005年 停建状态 2005年 公开拍卖，万菱实业成功收购，投入16-18亿总投资启动项目 2007年 委托仲量联行进行项目代理（招商、租务） 2008年 6月项目封顶；9月外墙安装完成 2009年 项目基本竣工，交付使用 2010年底 商场正式对外开业，出租率达90% 数据来源：公开资料、JLL 3 项目经济技术指标项目经济技术指标 塔楼塔楼A A 塔楼塔楼B B 塔楼塔楼CC 商业裙楼商业裙楼 地块 由四个地块组成(天河路CR-TH- 1,CR-TH-2,CR-TH-3,CR-TH-4) 用地性质 商服用地(21)，住宅用地(25) 土地使用年限 1992年6月30日至2062年6月30止 占地面积 21,531.65平方米 建筑面积 232,685平方米 其中：地上 约18万平方米 地下 约5.2万平方米 物业组成及类型物业组成及类型 建筑面积建筑面积(m2)(m2) 层数层数 层高层高(m)(m) 塔楼A 办公楼 约6.8万 49 3.6 塔楼B 公寓 约3.5万 29 塔楼C 公寓 约4.0万 33 裙楼 商场 约5.5万 6 （地上5层， 地下1层） 4-7.5 停车场 约3.4万 （约653个） 2（-2至-3层） —— 裙楼商场裙楼商场 建筑面积（建筑面积（m2m2）） 层高层高(m)(m) 5F 约3,000 4-5 4F 约5,000 4-5 3F 约11,000 4-5 2F 约9,000 5-6 1F 约 9,000 6-7.5 -1F 约18,000 6 合计 约55,000 —— 项目区位项目区位  天河路与体育东路交界处 （正佳广场的东侧 ）  体育中心商圈与岗顶商圈交 汇，连通天河北CBD与珠 江新城CBD的重要板块  广州商业最集中、最繁华、 最成熟的区域  与天河城、正佳广场、太古 汇形成广州最大的中高端商 业圈；  地铁3号线石牌桥站与负一 层直接连通；  与本项目的直线距离约1公 里； B1-1 天河北天河北CBD 珠江新城珠江新城CBD 岗顶商圈岗顶商圈 体育中心商圈体育中心商圈 5 项目定位及物业组合项目定位及物业组合 • 定位定位 • 物业功能组合及规模比例物业功能组合及规模比例 • 规划布局规划布局 公寓公寓 公寓公寓 甲级写字楼甲级写字楼 Office 29%Apartment 32%Retail 24%Parking 15%公寓大堂公寓大堂 写字楼大堂写字楼大堂 商场中庭商场中庭 商场中庭商场中庭 1F平面图平面图 公寓大堂公寓大堂 中高端商场+甲级写字楼+高端公寓 6 项目运营策略及市场表现项目运营策略及市场表现 业态业态 建筑面积建筑面积 ( (平方米平方米) ) 定位定位 租售策略租售策略 业态业态/ /租户租户 出租率出租率/ / 销售率销售率 经营情况经营情况 租金租金/ /售价售价 ( (元元/ /平方米）平方米） 写字楼 67,686 甲级写字楼 只租不售 ATV、达能等国 内外优质租户 60% 2010Q1交付 租金：均价130- 150 商场 55,332 中高端 只租不售 引进ZARA 等国 际知名品牌 90% 2010Q4正式对 外营业 租金：首层800- 1,500 元/平方米 公寓 75,744 中高端 B座君临国际公寓于 2009年对外发售； —— 95% 2009开售 售价：30,000- 50,000元/平方米 C座业主委托国际知名 酒店式管理公司运营 —— —— —— —— 塔楼塔楼A A 塔楼塔楼B B 塔楼塔楼CC 商业裙楼商业裙楼 君临国际公寓君临国际公寓 万菱汇广场万菱汇广场 万菱国际中心万菱国际中心 项目建筑设计特色项目建筑设计特色————万菱国际中心万菱国际中心 项目名称项目名称 万菱国际中心 竣工日竣工日 2010年8月 物业管理物业管理 仲量联行 所有权所有权 单一业权、只租不售 楼层数楼层数 49 高度高度 221.6 米 总建筑面积总建筑面积 67,686 平方米 标准层面积标准层面积 约 1,518 – 1,668平方米 实用率实用率 70% - 75% 净高净高 2.7 米 升高地台升高地台 150 毫米 承重承重 200 千克/平方米 空调系统空调系统 VAV 变频变风量空调系统 冷却水供应冷却水供应 24小时冷却水供应IT机房 电梯电梯 18台 8 万菱国际中心出租策略万菱国际中心出租策略 楼层楼层 出租策略出租策略 标准层面积标准层面积/ /单单 元面积元面积 （平方米）（平方米） 实用率实用率 平面示意图平面示意图 Zone 1: 6 -11 层 Zone 2: 12 层,15 – 17 层, 20 – 21 层 Zone 3: 23-24 层, 27-29 层 ,32-33 层 Zone 4: 35-39 层, 41-43 层, 45-49 层 整层出租 1,518 – 1,668 70 - 75% Zone 2: 14 层, 18 层 Zone 3: 26 层, 30 层 Zone 4: 40 层, 44 层 分隔出租 （分4个单元） 384 – 447 67% Zone 2: 13 层, 19 层 Zone 3: 25 层, 31 层 分隔出租 （分8个单元） 102– 331 67% ZONE 1 ZONE 2 ZONE 3 ZONE 4 大堂大堂 01c 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 项目建筑设计特色项目建筑设计特色–– 君临国际公寓君临国际公寓 单元单元 户型户型 建筑面积（建筑面积（mm2 2）） 单元单元 户型户型 建筑面积建筑面积 （（mm2 2）） 07 单身公寓 47.54 13 一房两厅 85.14 08 单身公寓 53.58 14 单身公寓 59.01 09 单身公寓 58.77 15 一房两厅 92.57 10 一房两厅 89.49 16 一房两厅 89.70 11 一房两厅 89.52 17 一房两厅 89.82 12 一房两厅 89.52 18 单身公寓 92.57 18/2 一房两厅 89.70 单元单元 户型户型 建筑面积（建筑面积（mm2 2）） 01 单身公寓 76.74 02 两房两厅 91.78 03 两房两厅 138.75 04 单身公寓 62.81 05 单身公寓 67.85 06 一房两厅 63.28 项目名称项目名称 君临国际公寓 交付日期交付日期 2011年 物业管理费物业管理费 RMB6.80/平方米/月 楼盘总套数楼盘总套数 378套单元 交付标准交付标准 带RMB6,000/平方米奢华装修，带家私及 电器 18/2 标准层平面图标准层平面图 君临公寓君临公寓 会所会所 部分楼层户型部分楼层户型 项目建筑设计特色项目建筑设计特色–– 君临国际公寓会所君临国际公寓会所 Business Entertainment Conference 星期六 9:00 to 12:30) 停车位停车位 535 个 停车收费停车收费 ￥ 1,500/个/月 交付标准交付标准 升高地台 (130mm), 铝扣板天花, 灯盘, 中央系统, 消防喷淋 经营情况经营情况 已基本租满，大厦的命名权给予通用电器； 主要租户：通用电气、翰信科技、岩谷贸易、 中宏人寿、广发证券； 项目项目I I期期(F1(F1- -5)5)西塔办公楼西塔办公楼 西塔标准层平面西塔标准层平面 主力店 55%餐饮 22%服饰 20%娱乐 2%其他 1%楼层楼层 业态业态 主要租户列举主要租户列举 5F 餐饮、美发 和民居食屋、芭曲美发 4F 百货、大型餐饮 风尚.广百 3F 百货、电器、 餐饮、服饰 风尚.广百、禾绿寿司、 THEME 2F 百货 风尚.广百 1F 百货 风尚.广百 B1 数码卖场、服饰、钟表 、皮具 时间廊 B2 超市、儿童娱乐、简餐 、餐饮 吉之岛、小Q反斗城、麦当 劳、大卡司、和喜涮涮锅 “春”业态组合比例（按面积计算）“春”业态组合比例（按面积计算） 项目项目I I期期(F1(F1- -5)5)西塔商场西塔商场 商场定位商场定位 商场（商场（““春春””）楼层定位及业态组合）楼层定位及业态组合  Seasons MallSeasons Mall－国际时尚购物中心－国际时尚购物中心  F1F1- -5 5 ———— 春春, , 清新与潮流，中高端清新与潮流，中高端  F1-4 —— 夏，阳光与活力，中高端  F2-3 —— 秋，成熟与魅力，高端  F2-4 —— 冬，浪漫与品味，奢华高端 34 项目借鉴项目借鉴  核心竞争力（KPI指数）  优势及不足 规模大，物业类型丰富 与最大地下空间连通 各地块商业裙楼通过连廊有效连通； 形成CBD未来最大的标志性商业体  珠江新城商务核心区的核心位置；  珠江新城首个综合性购物中心，首个大型品牌超市，弥补珠江新城商业不足的现 状；  商业规模大，同时共享与贯通CBD未来的商业资源，形成大型一体化、一站式商 业圈；  商业品牌进驻意愿低，现已开业商场的品牌号召力不强； 优势 不足 35 总结总结 • 与本项目的竞合关系分析 万菱汇万菱汇 太古汇太古汇 高德置地广场高德置地广场 B1B1- -1(1(本案）本案） 区位 与B1-1关系 天河路（体育中心商圈） 路程相距约1.5公里 天河路（体育中心商圈） 路程相距约1.5公里 珠江新城商务核心区 路程相距约1公里 珠江新城商务核心 区 定位 中高端，大型综合体 中高高端，大型综合体 中高高端，大型综合体  中高端，大型 综合体 占地面积(m2) 约2.2 约5（含文化中心） 整体 约7.4 F2-4 约2.6 约2.5 容积率 约9 约7.5 约９ 约9.35 建筑面积(m2) 约23万 约34.5万（不含文化中心） 整体 约90万 F2-4* 约36万* 约28万** 物业组合及 分物业面积 与组合比例 单位：万平 方米(%) 办公楼 6.8(29%) 16.4(48%) 28.6(32%) 7.3(20%)*  11.6(40%) 商场(含地 下层） 5.5(24%) 8.3(24%) 17.6(20%) 8.3(23%)*  2(7%) 公寓/酒店 式公寓 7.5(32%) - 13.5(15%) 5.1(14%)*  5.1(18%) 酒店 - 6(17%) 9.9(11%) 9.9(28%)*  5.5(19%) 停车场 3.4(15%) 3.8(11%) 1。