2022年房地产经纪人考试辅导成本法最基本的公式.docx

2022年房地产经纪人考试：成本法最基本的公式　　2.适用于新开发土地的根本公式　　新开发土地包括填海造地、开山造地、征用农地后进展“三通一平”等开发的土地，在旧城区中撤除旧建筑物等开发的土地在这些状况下，本钱法的根本公式为：　　新开发土地价格=取得待开发土地的本钱+土地开发本钱+治理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润　　上式中：　　开发完成后可转让土地面积的比率=开发完成后可转让土地面积的总面积/开发区 用地总面积×100%　　实际测算时通常分为以下3大步骤进展：　　（1）计算开发区全部土地的平均价格　　（2）计算开发区可转让土地的平均价格用第一步计算出的平均价格除以可转让土地面积的比率即是　　（3）计算开发区某宗土地的价格将其次步计算出的平均价格，依据宗地的规、划用途、详细位置、使用年限、容积率等做适当的增减调整即是　　对新开发区土地的分宗估价，本钱法是一种有效的方法，由于新开发区在初期，房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有　　[例5-1] 某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一千”熟地的开发本钱和治理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%.试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价（假设开发本钱和治理费用在开发期内匀称投入）　　[解] 求取该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的过程如下：　　该荒地开发完成后可转让熟地的总价=取得该荒地的总代价+土地开发总本钱+总治理费用+总投资利息+总销售费用+总销售税费+ 总开发利润=取得该荒地的总代价+土地开发总本钱+总治理费用+总投资利息+可转让熟地的总价×销售费用、销售税费和开发利润的比率　　得出：　　该荒地开发完成后可转让熟地的总价=（取得该荒地的总代价+土地开发总本钱+总治理费用+总投资利息）/1-销售费用、销售税费和开发利润的比率　　该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价=（取得该荒地的总代价+土地开发总本钱十总治理费用十总投资利息）/（1-销售费用、销售税费和开发利润的比率）×可转让熟地面积 =（取得该荒地的总代价+土地开发总本钱+总治理费用十总投资利息）/（1-销售费用、销售税费和开发利润的比率）×可转让熟地面积比率×该荒地总面积=436（元/㎡）　　3.适用于新建房地产的根本公式　　在新建房地的状况下，本钱法的根本公式为：　　新建房地价格=土地得本钱+土地开发本钱+建筑物建筑本钱+治理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润　　在新建建筑物的状况下，上述公式中不含土地取得本钱、土地开发本钱及应归属于土地的治理费用、投资利息、销售费用、销售税费和开发利润，即：　　新建建筑物价格=建筑物建筑本钱+治理费用+投资利息销售费用+销售税费+开发利润　　在实际估价中应依据估价对象和当地的实际状况，对上述公式进展详细化。

　　4.适用于旧房地产的根本公式　　在旧房地的状况下，本钱法的根本公式为：　　旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发本钱+建筑物的重新购建价格-建筑物重新购建价格　　在上式中，必要时还应扣除由于旧建筑物的存在而导致的土地价值减损　　在旧建筑物的状况下，本钱法的根本公式为：　　旧建筑物价格=建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧。