山东滨州北海新区市场调研报告.ppt

山东省滨州北海新区中心医院及连带项目投资开发 可行性分析报告,江苏润源建筑安装有限公司企划部 钱道宏2014年8月18日,目录,一、项目概况二、宏观背景三、上位规划四、市场背景五、市场调研六、市调结论七、产品建议八、拟投资项目分析,一、项目概况,二、宏观背景,滨州北海新区位于山东省最北部、渤海湾西南岸，规划总面积1500平方公里，海岸线180公里，人口6.7万目前控制面积526平方公里根据国家《黄河三角洲高效生态经济区发展规划》，市委、市政府高瞻远瞩，科学决策，于2010年4月2日成立了北海新区，提出抢抓黄蓝“两区”建设机遇，举全市之力推进北海新区建设，打造黄蓝“两区”建设的先行区2010年9月29日，省政府批准北海新区升级为省级开发区北海新区为环渤海经济圈中的三角地之一,北海新区距离济南都市圈以及沿海天津、青岛等城市距离较近,,北海新区成为省级经济开发区 本报北海新区讯 9月29日，北海新区传来喜讯，经省人民政府批准，北海新区正式成为省级开发区这是黄河三角洲高效生态经济区开发上升为国家战略以来设立的第一个省级开发区省级开发区的设立将为北海新区今后发展搭建起更高、更广的平台，为打造国家黄河三角洲高效生态经济区开发建设和山东半岛蓝色经济区的先行区、示范区创造新契机。

注： 省级经济开发区：是为了促进当地经济发展，由省、自治区、直辖市人民政府批准在城市规划区内设立的经济开发区，在此区域内实行国家和省市对经济投资的特定优惠政策的开发区开发区由某一个地方政府规化一个专门的区域，成立开发区管理委员会和开发区投资有限公司，投入资金进行开发区的载体建设,三、上位规划,依据功能定位，确定了“一港、一城、一带、十区”的空间布局，“一港”，即以滨州港为发展龙头，充分发挥港口作用，发展海洋运输业和仓储业；“一城”，即北海新城，在北部沿海布局，做为行政、文化、生活服务区，重点发展房地产、商贸、文化教育、卫生体育、现代服务业；“一带”，即沿海生态防护林带；“十区”，即贝壳堤生态湿地保护区、鲁北循环经济示范区、国家农业科技园区、现代畜牧业示范区、临港产业园区、临港物流区、浅海滩涂开发和健康养殖区、现代渔港经济区、休闲观光旅游区、新能源科技研发示范区等十大专业园区previous,北海新区规划图,一期已经完工北海新区中心商业街,一期竣工已项目北海一号,北海豪宅香缇墅,公务员小区北海家园,四、市场背景,从长远来看，山东省政府批准北海新区升级为省级开发区之后，经济重心和工业重心势必向北海新区转移。

加之滨州港与东风港两大港口日渐成熟，汇泰蓝色工业园区建设进度加快，一期工程已经竣工投产；2万吨/日海水淡化项目开工此外，中油中泰燃气、钢构、节能灯等4个项目签约动工，13个项目达成意向 新区人口必将日趋增加，人口的增加，特别是常住人口的增加必将刺激当地的住房需求，房地产市场也将迎来春天市调期间，北海新区项目在滨州市中心的巨幅广告牌,五、市场调研,项目实景样板,项目区位图,项目鸟瞰图,项目区位图,项目效果图,项目区位图,项目规划图,项目区位图,项目实景图,项目区位图,项目规划图,项目区位图,,,,,住宅,,商业,,,,,,,别墅,,20,25,35,40,,,,30,45,50,55,,,,,60,65,70,75,,,80,85,,,90,95,,100,单位（万元）,住宅总价22.4万—39.2万,,别墅 总价 100－120万,普宅项目总价一览,（总价区间）,商业总价39.6万—90万,六、市调结论,市调结论： 经过两天的观察和与当地领导、开发商以及在售项目的置业顾问沟通，总结出以下几点结论： 居住习惯： 1、面积适中，公摊面积小，足够的居住空间； 2、较好的居住环境； 3、完善的配套，便利的教育、医疗、购物环境； 4、从市调上看，北海新区当地：自建铺面＋住房的商住一体模式比较受欢迎。

区域价格： 1、区域住宅价格均价区间：2800—3000元 /平米； 2、区域内别墅价格均价在：3710和5160元 /平米； 3、区域商铺价格均价在： 3960—4500元／平米； 4、区域普通住宅总价在22－40万之间市调结论： 购买喜好： 1、多层位最佳选择； 2、小高层2—9层之间（12层）； 3、高层6—13层之间（17层以上）； 4、户型区间在80—120平米 5、小宗商住一体消费心理： 1、目前进入滨州市境内的新区房地产较热； 2、北海新区领导及当地开发商，以及在售房屋现状，反映出北海新区房地产当地人普遍认同七、产品建议,LOFT产品：在具体定义要素上，LOFT包括高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁经过综合考虑，以及与甲方谭总沟通，我司在产品上做如下建议，以期入市形成良好的竞争态势： 1、打造loft产品，在价格略高于市场的基础上，用得房率来吸引客群 2、目前市场上出现得普遍为毛坯房，为做出产品差异化，我们建议以精装产品形式入市特点：1、流动性，户型内无障碍； 2、透明性，减少私密空间； 3、开放性，户型间全方位组合； 4、艺术性，业主可自行决定风格和布局； 5、设计上，开敞式平面户型和楼中楼。

室内空间——完全开放、通透、无分隔,SWOT分析：,,,,1、产品独特，引领当地新概念； 2、得房率高，相当于买一送一； 3、甲方在产品质量和绿化上做出与众不同1、 北海新区发展前景有待考验，目前客群稀少 2、当地无此类型产品，新品上市，需要市场熟 悉认知的过程； 3、当地配套项目尚未启动，客群存在心理屏闭；,1、LOFT产品利益点明确,有诱惑力 2、产品独特性可以有效区隔竞争对手 3、产品可塑性强，满足人们高品质要求 4、“体验式”消费的适时正确导入刺激消费者购买冲动,1、产品概念论述枯燥，消费认知过程长； 2、产品推广渠道少，阅读率低； 3、北海新区人口基数少，购买力受限；,优势S-（Strength）,劣势W-（Weakness）,机会O-（Opportunity）,威胁T-（Threat）,案例示意：,THANKS 谢谢审阅,。