万达广场调研1-12.doc

菱角湖万达广场 调研对象： 武汉菱角湖万达广场 调研目的： 研究商业地产的运营模式 调研时间： 2010 年 1 月 6 日 万达简介 大连万达集团创立于 1988 年，为中国商业地产龙头 万达集团目前持有收租物业面积 700 万平方米，是亚洲排名第一的不动产商万达广 场历经 10 年发展，已从第一代的单店、第二代的组合店，发展到第三代城市综合体城市 综合体是万达集团在世界独创的商业地产模式，内容包括大型商业中心、商业步行街、五 星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、休闲、餐饮、文化、娱乐等多种功 能于一体，形成独立的大型商圈，万达广场就是城市商业中心 项目基本情况 一 项目物业类别和建筑类别: 商业综合体、室外商业街、公寓、住宅及底商；毛坯. 二 项目区位: 武汉市汉口江汉区新华西路与新华下路交汇处 9 路 47 路 69 路 207 路 291 路 519 路 527 路 535 路 561 路 575 路 595 路等 20 几路 公交;毗邻王家墩 CBD( 中央商务区). 三 项目周边环境: 其中新华下路和新华西路分别为 50 米宽和 60 米宽的城市主干道，南侧规划路以南为 待建城市绿地，东侧为景观良好的菱角湖，北侧为马场公寓、菱湖上品项目，东侧、西侧 为状多层居民楼，西北侧为武汉市十九中。

西南面毗邻王家墩 CBD 中央商务区和武汉金 融一条街高端商务经济圈，距离项目 15 分钟的车程便是常青花园、杨汊湖、后湖以及花桥 组成的汉口后花园居住圈，三公里交通范围内常住人口超过 100 万，五公里交通范围内常 住人口超过 200 万 四 项目总体规模： 8 栋 28～33 层住宅、1 栋 27 层公寓、2 栋 25 层写字楼及沿街商业裙房，占地面积 94700 平方米；建筑面积 513100 平方米；大商业面积约 200000 平方米；室内步行街约 40000 平方米；写字楼约 55000 平方米；室外步行街约 50000 平方米；停车位 2000 席 三代产品（特征） 菱角湖万达广场选址 城市副中心、城市开发区、 CBD 王家墩（城市副中心） 建筑 业态 大型城市综合体，盒子+街区 +高层，引入步行街百货、超 市、家电、美食、影院、星级酒 店、高端写字楼、高尚住宅、 SOHO 商业综合体、室外商业街、公寓、 住宅及底商；毛坯. 规模 占地面积 10-20 万平 ，建面 40—80 万平方米 占地面积 94700 平方米；建筑面积 513100 平方米；大商业面积约 200000 平方米 经营 方式 核心商业部分只租不售，但 大型综合体中的住宅与小型商业、 写字楼的销售，有效解决了资金 支持问题。

真正实施了“房地产 开发补贴商业经营”模式 核心室内商业部分只租不售，室外 步行街出售商业区—室外步行街 一期 A 区商铺（B 区二期 C 区三期未建成） 商铺总体面积： 约 4.9 万方 商铺数量： 295 个 商铺产权持有： 非万达持有，对外销售 商铺销售价： 30000—48000 元每平米（不包租） 销售情况： 全部售罄；自购自营商铺且签订经营管理合同确定同步开业的面积占比 31.5% 单铺结构： 单个商铺结构：为上下两层复式结构，有消防通道的商铺二楼比一楼面积大一点门 宽在 3.8 米—8.5 米之间，第一层空高 5.1 米，第二层空高 3.9 米 品牌入驻情况： A001-A059 为包围室内步行街的 A 出入口右侧商铺，面积在 174—322 平方米之间， 入驻品牌依次是：可立特，卓思，雅戈尔，劲霸，七匹狼，特步，jeffjeans，欧点，艾迪耐 斯，帕加尼，海南之家，阿依莲，滔博运动，猫人，真维斯，水井坊，老凤祥珠宝，安踏， 达芙妮，乔丹，爱帝，众帮云品，雅黛丽，曼妮芬，三星，酷动数码 B001-B100 为室外步行街 A 出入口左侧商铺，面积在 68-200 平方米之间，入驻品牌依 次是：仟吉西饼，爱居兔，塞纳印象，皇冠，优觅甜品，阿童木，迈拓，卡帝嘉，大雅， 约翰茶，纽西兰冰激凌，coco，阿毛石锅炖饭，中联大药房，集美度，三上，金苑，兰卓 丽，诺曼奇，娱乐城，九牧王，彩虹，金多宝，三人行，ATM 机。

C001-C136 为室外步行街的 B 出入口右侧商铺，面积在 66-642 平方米之间，入驻品牌 依次是：满记甜品，浪漫一身，良品铺子，周黑鸦，奔腾马，酷比特，咖麦浓，精益眼镜， 宝岛眼镜，丝域，欧碧倩，皮匠坊，普安，蜀渝川菜馆，中国移动，潘朵拉，泡泡火锅， 甜品，老通城，美思，民生银行，美钻天成，珠宝城 商铺租金价格： 160—250 元每平米 租约年限： 5 年起签 大部分前三年租金不变,第四年涨幅在 5%左右,少部分前四年租金不变,第五年 涨幅在 8% 左右商业区—室内步行街 商铺总体面积： 约 4 万方 商铺产权持有： 万达持有，不对外销售 整体商铺结构： 步行街呈 U 字形设计，长 360 米，共 3 层，1 层层高 5.4 米、2-3 层 5.1 米，一楼主动 线宽达 10 米，交通组织上通过 20 部自动扶梯，4 部观光梯，天井设计，步行街中有 20 余 个通道与各主力店相联，使六大主力店与步行街全部为一体 商铺租金情况： 100—500 元每平米，一楼 100—400 元每平方米，像 ZARA 这样的服装旗舰品牌租金 才能达到 100 元每平方米的价格，一般品牌没有这样的优惠政策，租金水平多在 300— 400.；二楼租金水平 200—380 元；三楼餐饮为主租金水平较低，在 120 元左右。

租约五年 起签，前三年租金不变，第三年和第四年平均租金涨幅在 5%--8% 招租情况： 租满入驻品牌情况： 一楼 青年休闲品牌 湖锦酒楼 肯德基 麦当劳 必胜客 屈臣氏 星巴克 面包新语 ZARA 以及三个副牌 PULL&BEAR 百家好 衣恋、JACK JONES ONLY 小熊、HOPERISE MINDBRIDGE GXG 丝芙兰化妆品 欧时力 ASOBIO 蒙奇奇 施华洛世奇元素 淑女屋 LEE 杰之行运动 城 二楼 椰岛 卡洛驰 大嘴猴 LILY 、TOUCH 、cache cache 、lock&lock、拉夏贝尔、太平 鸟，美晟数码，流行美 万达旗下的大玩家 热风 hotwind 天空商贸 GXG 的副牌 gxg1978 三楼 主题性的餐饮 绿茵阁旗下的品牌荷花亭 当年情港式茶餐厅 巴适川菜馆、拾味馆、大菊日本料理 银鲨海鲜自助 泰迪厨房 帕帕米娅 蓉李记 阿香米线 101 牛排 万达旗下的大歌星 奇乐儿 儿童乐园 旗舰主力店： 万达旗下 万千百货（1—5 楼） 万达影城（4—5 楼） 万达大歌星（3 楼） 万达大玩家（2 楼） 合作品牌：沃尔玛购物广场（副一楼）国美电器（1-2 楼） 奇乐儿儿童乐园（3 楼） 湖锦酒楼（1 楼） 万达集团的成功之处 （1）万达广场的优势 1、核心优势 凭借旗下全国唯一商业规划研究院、全国性商业地产开发建设团队、全 国唯一连锁商业管理公司的“ 皇马阵容” ，形成商业地产的完整产业链和企业核心竞争优势。

2、选址优势：16 个万达商业广场中，13 个建在省会城市或直辖市，其余 3 个建在经济 特别发达的单列城市，分别是大连、青岛和宁波；所有万达商业广场都选址在所在城市的 核心商圈地段，是核心商圈的黄金商业地段从万达选址、拿地的手段，可以看出各地政 府对万达都是充满期望与支持的3、规模优势：万达商业广场以 Shopping Mall 的模式开发，无论当地还是在国内其他 城市，万达商业广场均显示出较大的规模优势，商业面积 80000 平方米以上的项目有 11 个， 其他 5 个项目建筑面积都在 40000 平方米以上这些项目分别在南昌、南京、青岛、济南 和长沙，在当地也算是规模巨大的商场 4、商户优势：所有万达商业广场都有国际知名商业企业进驻经营，如沃尔玛、百盛、 欧倍德、华纳电影院、必胜客、肯德基等，这些商户对于万达商业广场在消费人流的吸引、 组织上都有显著的贡献，也正是这些商户的进驻，构成了万达商业广场的核心优势 （二）万达商业地产模式分析： 1、订单地产 战略合作协议有四个方面把“共同选址、技术对接、平均租金、先租后建”四个方 面的涵义合在一起取了一个名字，即“订单地产” ⑴共同选址 对每一个店址由战略伙伴提出意见，书面确认。

⑵技术对接 一个店那家战略合作伙伴需要多少平方米，高度，出入口、交通体系等等，每个战略 合作伙伴出专业人员与我们的规划设计部进行技术对接，之后再正式签署确认书技术对 接的结果，是使我们的项目在开发之前就获得了合作伙伴尤其是主力店的认可 ⑶平均租金 万达把购物中心作为长期发展的产业，假如一个购物中心有 6 家主力店，10 家次主力 店，那么 16 个合同谈判，大概得用半年时间才能搞定为了快速扩张，快速发展，万达与 所有加入合作的伙伴，都约定一个前提条件，就是接受平均租金这个概念全国的城市分 三等租金这样做的好处是，每个店的租金具体多少不用再谈判，速度快 ⑷先租后建 选址、规划、租金都确定了，开工之前先签一个协议，然后再投入建设 可以看到订单地产产生不是空穴来风、无源之水，是以资源与利益结合作为产生的基 础同时利益最大化又保证了风险最小化由以上又或者说订单地产的实质是招商先行 2.、资金链 ⑴外部支援 万达的战略要求作全国性企业，要求迅速扩张，因为只有大规模开发迅速扩张才能最大程度的抵御风险然而同时也带来了资金的紧张，也就出现了前十个项目中不得以销售 商铺为主来平衡现金流的弊病 万达决定选用境外的长期房地产信托基金，从 2004 年开始，万达在这个方面的资本运 作有了实质性的进展，公开在境外市场挂牌。

当然这也得意于万达集团大规模的扩张，而 且由于目前和境外财团的合作，极大地解决了万达的资本发展问题 ⑵ 内部经营 “现金为王”一直是万达的核心经营理念之一，再得到了境外信托基金的支持后，在 他的内部仍有一套严谨有序的资金链条 A. 住宅收益 住宅地产是万达的两大支柱业务之一，210 年住宅地产业务的销售额达到 124 亿元 B. 租金回流 和万达进行战略合作的商业企业都是跨国公司，其资金实力和自我调整能力都非常强， 对这些战略合作伙伴提取的租金总和占到了每个项目的 50－80％，这也使得万达的商业项 目在开业之初就有了长期稳定的资金回流 C. 售热、持热的思考 在万达的战略合作伙伴中的商业企业很少投资不动产，只租不买，这就意味着万达商 业地产的资金回笼将是一个漫长的过程，因此有人担心万达还没吃到“蛋糕“ ，就掉进了负 债的“ 陷阱“ 万达是这样考虑的，在几个大的名店的旁边，开发一点小型的商铺出售，借 主店的势提高商铺的价，靠这种少量高价的销售使整个商业投资的项目，收回资金 50％至 70％ 3、排他性 自万达提出商业地产概念之后，又推出订单地产模式当然在其大规模的宣传倡导的 背后，又埋下了排他性的伏笔。

当然无可厚非市场是残酷无情的，既要提倡推陈出新仍然 还要抵制盗版流行 万达在与战略伙伴签订订单地产的同时也会考虑合作的唯一性，以及优先选择权世 界的优秀商业企业资源总是有限的，每当万达建立一个战略合作伙伴、签下一份订单，同 样立志于发展商业地产的企业就少了一份资源所以在资本运做的时代，如何开发利用时 间的价值才是致胜的关键 4、 特点及标准化 从国际商业地产发展规律来看，每一个成功运作的项目必然是有特点有主题的从宏 观的项目定位到微观的业态组团再至细节的特色处理无处不体现着发展商与众不同的风格 并且这也是差异化竞争的必然结果同时差异化竞争又为企业带来了无可限量的品牌价值 万达商业地产的宏观定位在购物中心的建设，在微观层面又结合订单地产的特点，建 立国际级标准的超市、影院、家居等等可以想象当人们要去华纳影院观影，想去沃尔玛 超市购物自然会联想到万达广场 而品牌价值的实现又依赖于模。