某农村信用社房地产开发建设贷款管理办法.doc

XX农村信用社房地产开发建设贷款管理办法第一章总则第一条为规范和加强全省农村信用社房地产贷款的管理，防范 房地产贷款风险，根据国家有关法律法规和《XX农村信用社信贷管 理制度》，特制定本办法第二条房地产开发建设贷款的发放，必须符合国家产业政策、 信贷政策，遵循安全性、流动性、效益性原则第三条本办法适用于全省农村信用合作社、农村信用合作社联 合社、农村信用合作联社、农村合作银行（以下统称农村信用社）发 放的各类房地产开发建设贷款第四条本办法所指房地产开发建设贷款指房地产开发、建筑安 装、装修等房地产类企业用于房地产开发和建筑安装以及翻新的二次 装修等方面的贷款主要包括：（一）房地产开发贷款指对房地产开发企业发放的用于开发、 建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款包括住房开发贷 款、商业用房开发贷款、其他房地产开发贷款住房开发贷款，是指农村信用社向房地产开发企业发放的用于开 发建造向市场销售住房的贷款商业用房开发贷款，是指农村信用社向房地产开发企业发放的用 于开发建造向市场销售，主要用于商业行为而非家庭居住用房的贷 款其他房地产开发贷款，是指住房、商业用房开发贷款以外的土地 幵发和楼宇装饰、修缮等房地产贷款。

二）建筑安装贷款指对分类承担建筑、安装、市政建设以及 从事房屋修缮和建筑物装饰等施工任务的企业发放的用于建筑材料 储备和购置建筑安装设备的贷款第二章贷款对象、用途和条件第五条贷款对象经国家房地产业主管部门批准设立，在工商 行政管理部门注册登记，并取得企业法人营业执照及由行业主管部门 核发的房地产开发企业和建筑安装资质证书的各类房地产开发和建 筑安装企业第六条贷款用途用于支持房地产开发、建筑安装、装修所需 的资金第七条 借款人申请房地产开发建设贷款的，除具备《XX农村 信用社信贷管理制度》规定的一般条件外，还应具备以下条件：（一） 符合本办法中第五条规定的贷款对象条件，具备有权部门核 定的资质等级证明；（二） 已取得贷款项目的《国有土地使用证》，且土地使用权终止 时间长于贷款终止时间；（三） 已取得贷款项目《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许 可证》、《建筑T程施（开）T许可证》；已开始销预售的，还需提供 县以上房地产管理部门批准的《销预售许可证》，并完成各项立项手 续，且全部立项文件完整、真实、有效；（四） 贷款项目申报用途与其功能相符，并能够有效地满足当地房 地产市场的需求；（五） 贷款项目工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规 定。

工穆预算投资总额能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等 因素追加预算的需要；（六） 自有资金达到国家有关部门规定的比例，并在贷款之前投入 项目建设对分期开发的大中型项目，申请某一期开发贷款的，按当 期开发投资要求资本金比例；对分期开发的大中型项目，申请整个项 目开发贷款的，按整个项目总投资要求资本金比例对贷款风险预期 较大的项目，应相应上浮资本金比例七） 担保合法有效对以房地产在建工程作为贷款抵押的，只 能用已形成的现实资产部分作为抵押物，II在建工程抵押率不得超过 抵押物市值的50%以保证方式担保的已落实农村信用社可接受的还 本付息连带责任保证；（八） 工程监理单位有相应的资质等级；（九） 落实农村信用社规定的其他贷款条件第八条借款人申请建筑安装贷款的，除具备《XX农村信用社 信贷管理制度》规定的一般条件外，还应具备以下基本条件：（-）具备有权部门核定的资质等级证明；（~）外地注册的建筑安装企业进入本地区承建项目许可证；（三） 自有资金至少应占中标或承建项目总投资的30%,并在贷 款发放前投入工程建设；（四） 贷款担保合法有效第三章贷款期限和利率第九条贷款期限一） 住房开发贷款，最长不超过三年（含三年）；（二） 商业用房开发贷款，最长不超过五年（含五年）；（三） 其他房地产开发贷款，最长不超过五年（含五年）；（四） 建筑安装贷款，最长不超过三年（含三年）。

第十条 贷款利率房地产开发建设贷款根据贷款风险度可在中 国人民银行规定的浮动区间内确定，原则上要高于农业贷款利率第四章贷款申请和受理第十一条房地产开发企业或建筑安装企业直接向开户社提出借 款的书面申请，其主要内容包括：借款项目名称、金额、用途、期限、 用款计划和还款来源等开户社同意受理的，通知开发商正式填写借 款申请书第十二条农村信用社除要求房地产开发企业或建筑安装企业提 供《XX农村信用社贷款业务操作规程》规定的资料外，分别还应提 供以下资料：（-）房地产开发企业需提供的资料：1、 开发资质等级证书，开发项目立项文件、工程设计和批准文 件；2、 贷款项目开发方案或可行性研究报告；经济适用住房开发项 目列入国家年度经济适用住房建设投资计划和信贷计划以及政府部 门对该项目减免税费的有效批件；3、 土地使用权使用证书、土地使用权转让合同和施工合同、土 地出让金交纳凭证以及土地规划红线图，经济适用住房开发项目土地 划拨证明；4、 《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地 使用证》、《建设工程施（开）工许可证》，已开始销预售的，还需提 供县以上房地产管理部门批准的《销预售许可证》；5、 项冃所在地总平面图、规划设计方案、投资概（预）算书、 供水、供电、供气和雨水、污水排放合同及公建配套资料；6、 抵押物保险单或借款人同意对抵押物投保的承诺函；7、 参建、联建合同或协议；8、 建筑工程保险单或借款人同意投保建筑工程险的承诺函；9、 开发项目资金落实文件；10、 开发项目的现金流量预测表及销售和预售对象、销售价格和 计划；11、 还款保证人的资信证明材料；抵（质）押财产（有价证券除外） 的资产评估报告书、鉴定书、保险单和抵（质）押物清单、权属证明、 抵（质）押人同意抵（质）押的承诺函；12、 贷款人要求提供的其他证明文件和材料。

二）建筑安装企业需提供的资料：1、 建筑施工企业资质等级证书；2、 外地注册的建筑安装企业进入本地区承建项目许可证；3、 中标和承建协议、合同及承建项目清单；4、 中标和承建项目的规划设计方案、投资概（预）算书；5、其他贷款相关资料第五章贷款调查第十三条贷款合法性调查一）对房地产开发贷款合法性的调查，除按照《XX农村信用 社贷款业务操作规程》规定的调查内容外，还应调查、认定以下内容:1、 从事房地产开发的资格主要调查借款人营业执照是否真实 有效，执照规定的经营范围是否包含房地产开发、房地产销售等项目；2、 开发资质等级证书的有效性调查开发商开发资质等级证明 是否真实有效，是否经有权部门办理年检；3、 土地出让合同的真实性、有效性应调查土地出让合同是否 真实有效，土地规划红线图是否经批准；4、 合法批件的完整性应调查项目所在地块的土地出让金是否 已交清，《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规 划许可证》、《建设工程施（开）工许可证》是否齐全有效；已经开始 销预售的，是否持有有效的《销预售许可证》；上述批件是否为临时 性质的批件；5、 贷款用途的合规性应调查贷款项目开发是否符合国家有关 法律法规和政策。

对涉及农用地转为建设用地的，应调查是否办理了 农用地转用审批手续，是否属改变农业用地用途进行房地产开发或利 用建设项目、规划许可和红线图转让等形式变相“炒卖” 土地；对利 用城市规划区内的集体所有的土地进行房地产开发的，应调查是否依 法征用转为国有土地后可进行有偿出让；6、 参建、联建协议或合同的合法性；7、 对经济适用住房开发项目，还要调查该项目是否列入国家年 度经济适用住房建设投资计划，减免税费的证明文件是否真实有效， 划拨土地的取得是否合法；8、 抵押物的合法性根据房地产管理的有关法律、规定，不得用下列房地产进行抵押:%1 违章建筑及已列入拆迁范围的房屋、设施；%1 公益、军事设施；%1 以出让方式取得土地使用权，满二年未动工开发，可以无偿收 冋的土地使用权；%1 国有土地使用权已抵押登记的地上房屋所有权，地上房屋所有 权已经抵押登记的国有土地使用权作为抵押物根据房地产法对房地产转让的有关限制规定，应避免用下列房地 产进行抵押：%1 未按土地出让合同约定支付全部土地使用权出让金，并取得土 地使用权证书的；%1 按照土地出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的， 未完成投资总额25%以上的，属于成片开发土地的，未形成工业用地 或者其他建设用地条件的；%1 城市规划区内的集体所有土地，未转为国有土地的。

对建筑安装贷款的合法性调查，除按照《XX农村信用社 贷款业务操作规程》规定的调查内容外，还应调查、认定以下内容：1、从事建筑安装的资格主要调查借款人营业执照是否真实有 效，执照规定的经营范围是否包含建筑安装、装修等项目，营业执照 是否经工商行政管理部门办理年检手续；2、 建筑施工企业资质等级证书的有效性和建筑活动的合法性 应调查建筑施工企业资质等级证书是否有效，是否经有权部门办理年 检，其建筑活动是否超越该企业资质等级许可的业务范围，是否用其 他建筑企业的名义承揽工程；3、 外地企业承建许可证应调查外地注册的建筑安装企业是否 持有进入本地区承建项0的许可证，许可证是否真实有效；4、 建筑安装企业提供的中标和承建合同、协议真实有效；5、 贷款实际用途合规是否用于垫资承包等国家政策所列禁项第十四条贷款安全性调查农村信用社信贷部门除按照《XX农村信用社贷款业务操 作规程》规定的调查内容外，对房地产开发贷款的安全性还应调查以 下内容：1、 项目资本金比例和到位情况对参联建项目，应调查项目资 本金是否用贷款或债务抵充；2、 抵押物的变现能力对设定房地产抵押权的土地使用权是以 划拨方式取得的，应调查拍卖所得价款中扣除优先缴纳出让金后第二 还款来源的偿债能力。

调查是否将抵押人所有的、在土地和房屋管理 部门登记的国有土地使用权和地上房屋同时进行抵押，不得分立抵 押；3、 个人住房按揭贷款配套情况应调查该项目个人住房按揭贷 款来源意向以及构成；4、 建筑工程监理落实情况应调查工程监理单位是否具有与该 工程对应要求的资质等级，在其资质等级许可的监理范围内承担工程 监理业务；调查监理单位的业绩、信誉；调查委托监理协议内容是否 完善，建设资金使用是否纳入监理范围农村信用社信贷部门除按照《XX农村信用社贷款业务操 作规程》规定的调查内容外，对建筑安装贷款的安全性还应调查以下 内容：1、 自有资金比例和到位情况；2、 建筑安装企业承建的工程清单中是否有农村信用社发放的房 地产开发贷款项冃；3、 房地产项目开发企业的资金投入是否到位；4、 中标、承建协议或合同中规定的付款时间是否早于借款人提 出的还款时间第十五条贷款效益性调查一）农村信用社信贷部门除按照《X X农村信用社贷款业务操 作规程》规定的调查内容外，对房地产开发贷款的效益性还应调查以 下内容：1、 从项目所处地段、户型设计、房屋质量设计标准、物业管理 水平、周边环境等方面，与同类项目的销售（出租）相比，预测市场f=={刖景；2、 项目供水、供电、供气和雨水、污水排放等公建配套对市场 销售（出租）的影响；3、 项目的销售（出租）策略是否符合市场的需要；4、 给存款、中间业务等带來的附带效益；5、 对已开始销预售的项目，要调查其销预售情况，分析市场风险;6、对于经济适用住房开发项目还要调查其价格构成要素的测算 是否合理。

农村信用社信贷部门除按照《XX农村信用社贷款业务操 作规程》规定的。