市民大厦项目前期筹备组发文-哈尔滨市民大厦物业项目概况.doc

哈尔滨市民大厦物业项目概况一一、、项项目目概概况况哈尔滨市政府行政服务中心坐落在哈尔滨市南岗区中山路181 号，总占地面积为1.39 万平方米，其中道路占地面积600 平方米，广场面积3200 平方米，主楼 3、4、5 层外侧屋顶总面积 7342 平方米，地上停车场面积500 平方米，绿地面积 1800 平方米总建筑面积8.6 万平方米，其中新建主楼地上 9 层，面积 5.3 万平方米，地下2 层面积 2 万平方米，可停放车辆 631 余台；保留建筑1.37 万平方米，其中2 号楼地上 7 层 2920 平方米， 3、4 号楼地上 7 层（底下一层）共 10810 平方米 保留建筑、 2、3、4 号楼1、主楼总办公面积为5.3 万平方米，办公房间175 间；2、主楼会议室 8 个，面积为 1733 平方米（六层 1 个、七层 1 个、八层 1 个、九层 3 个） ；3、主楼设有 8 部客梯、 18 部扶梯；4、2 号楼总办公面积2920 平方米，办公房间19 间，会议室 1 个，总面积 80 平方米；5、3、4 号楼建筑面积为10810 平方米，办公房间144间；6、4 号楼会议室 4 个，总面积为 130 平方米；7、2、3、4 号楼共设有电梯3 部、各 1 部。

一）功能部分1、整个大楼电总安装容量为6500KW（夏季） / 5900KW(冬季 )，并设有变电所、动力中心；2、供水采取二次加压方式，日用水量大约300 吨左右；3、排水：地上采取直排式方式，地下卫生间及厨房、车库排水采用提升设备排至室外；4、供暖采用集中供热方式；5、设有中央空调二）智能化系统1、楼宇自控系统（1）冷源系统（2）空调系统（3）送排风机系统（4）给排水系统（5）电梯系统：主楼共有8 部电梯，系西子奥的斯品牌，GeN2—Mr 型号，梯速为 1.5（1.0）米每秒；扶梯共16 部，系西子奥的斯品牌， Star 型号，提升角度35 度2、智能照明系统系统由操作站、现场控制器、各类传感器、可编程现场控制面板、功能模块、通信网络和应用软件等构成主要功能：办公大楼数据采集，运行参数和状态显示，历史记录报表，远程监控功能，定时功能3、公共广播系统（1）以消防和公共事务广播为主、背景音乐为辅；（2）背景音乐系统具有统一自动播放、自动定时打铃、自动定时播放广播体操、支持分区播放、分区打铃、分区广播体操、随时话筒插话，插话时自动抑制背景音乐，支持分区插话广播，不影响其他分区的正常播放，使用IP 网络远程话筒插话、选择分区操作简便、快捷。

公共广播及背景音乐系统覆盖整栋建筑，保证楼内各处接收到清晰、自然的声源在招标分站、评标分站设置话筒，构建成为全区域寻呼广播本系统不与消防广播兼用4、会议系统（1）可用于举行各种会议或临时活动；（2）在开标室、评标室、会议室、多功能厅、拍卖大厅等房间设置会议系统，根据各自功能进行系统设计，在开标室设置投影设备、 LED 条屏、音响设备、信息盒等，每间房间设置机柜，通过机柜中功放机调音台进统一控制在大型评标室设置投影设备、音响设备及信息盒，对于小型评标室则只需设置投影机设备即可3）活动中心能够满足各种联欢、庆典活动的需求，实现多功能厅功能5、 “一卡通 ”系统（1）门禁管理.本系统根据整体安防原则，对大厦公共资源交易中心工作区、业务用房区、机房区域等相关区域实施统一智能化出入口管理系统，设置门禁设施系统数据保密，不易破解，授权分级管理，灵活使用2）消费管理根据大厦实际情况，在食堂需要消费的场所设置消费机，通过局域网联到 “一卡通 ”管理中心服务器，实行统一管理6、电子信息显示、查询系统（1）主楼与保留建筑各层设置多块显示屏，播放办事情况与时事新闻等；（2）电子查询系统安装在在一层至四层每个功能服务区设置触摸查询一体机，随时发布及查询各种资讯，可通过控制中心统一向各个显示端发送信息，也可实现自助服务的功能（查询具体部门职能、具体事项等各层级查询），缓解人员过多造成的服务窗口压力。

（19 台）7、机房工程本系统的集中管理机房位于六层计算机中心面积为475.35 平方米左右建立基于综合布线、计算机网络系统，对整个建筑内的各类相关弱电子系统进行集中监控和管理在管理中心内设置系统集成服务器、监控工作站、打印机、UPS备用电源，各工作站通过网络相连分别在一层设立安保中心、四层监控室、五层评标区监控室、八层总监控中心为监控机房8、排队叫号系统在公共资源交易中心、人社局、行政服务中心的办事大厅等窗口处设置排队叫号一体机，实现自动取号、语音叫号、LED屏幕显示系统采用网络架构，后期可自由扩展9、GPS 时钟系统市民大厦 GPS 时钟系统采用子母钟控制方式在开标室、服务台、等候区、服务窗口、休息区等区域设置GPS 卫星接收转换系统为整个时钟系统提供绝对准确的时间基准， 便于统一管理工作人员的工作时间， 保证工作人员准时上下班，同时使来访办事人员及时了解具体时间系统中心母钟接收来自 GPS 的标准时间信号，通过传输通道传给子钟统一显示时间；计算机可通过指定IP 获取 NTP 服务器上的标准时间，为大厦工作人员提供统一的标准时间10、安防报警系统（1）闭路监控系统及监控区域a.主楼大厅、 2、3、4 号楼大厅等部位；b.2 层及以上走廊；c.电梯前室、电梯轿厢；d.首层出入口、门厅；e.停车场及室外周界区域。

f..重点区域，如开评标室（2）防盗报警系统在大厦进出口、公共资源交易中心的重要区域出入口、走廊、财务室、设置双鉴探测器，在办事窗口、服务台等区域设置手报按钮、在周界玻璃幕墙，设置玻璃破碎探测器等,报警主机设于一层安保中心，通过软件可实现报警与其他系统联动.（3）巡更系统采用离线式巡更系统，在需要的位置埋下巡更点11、无线对讲系统在机房内设置数字化中继台，楼内均匀布置无线天线，使信号全面覆盖整栋建筑及大厦周边50 米范围内，达到无缝通讯，为后期的物业、保安、保洁的沟通. 提供保障12、停车场管理系统在地下车库三个出入口处分别设置停车场设备，其中单入口为双车道，单出口为单车道，朝夕口（每日早晨只允许车辆驶入，晚上只允许车辆驶出）为单车道，并在安保中心进行集中控制系统需具备剩余车位显示、图像抓拍系统通过图像对比进行统一收费，便于管理三） 、后勤保障部分1、仓买 2 个，面积为 45 平方米；2、消防控制中心1 个，面积 70 平方米；3、安保中心 1 个，面积为 110 平方米；4、保安、警务室13 个，面积 215 平方米；5、医务室 1 个，面积 23 平方米； 6、浴池 400 平方米；7、设有商务中心两处，面积80 平方米；8、档案查询室，面积64 平方米；8、母婴室，面积15 平方米；9、23 个专家隔夜评标休息间，总面积750 平方米；10、提供热饮用水服务， 24 个开水间；11、职工食堂（厨房） 2000 平方米；12、洗衣房 116 平方米；13、各种设备用房（空调、通风、配电、发电机房、水箱间、水泵房等） 54 个，面积 3200 平方米；14、卫生间 55 个，面积 1960 平方米。

二二、、物物业业管管理理服服务务具具体体内内容容及及标标准准第一部分 房产设备设施维护一、楼宇日常养护维修（一）服务内容楼宇日常养护维修是指保持办公楼的办公室、会议室、公共区域、卫生间、地下车库、走廊、屋面、外墙立面等的原有完好等级和正常使用，进行日常养护和及时修复小损小坏等维护管理工作二）服务要求及标准1、确保办公楼房屋的完好等级和正常使用；2、要爱护办公楼内的设施，未经委托方批准，不得对办公楼结构、设施等进行改动；3、及时完成各项零星维修任务，合格率100%一般维修不得超过 24 小时二、给排水设备设施运行及维修（一）服务内容对办公楼的全部给排水系统设备设施的维修、维护和管理，如水泵、水箱、气压给水装置、水处理设备、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管、水封设备、室外排水管及其附属构筑物等正常运行使用进行日常养护和跑、冒、滴、漏堵等故障的维修、疏通、清理等工作二）服务要求及标准1、加强值班，坚守岗位，加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用；2、办公楼室内外给排水系统的设备设施，如水泵、水箱、气压给水装置、水处理设备、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管、水封设备、室外排水管及其附属构筑物等正常使用进行日常养护；3、定期对水箱进行清洗消毒，保证水箱清洁卫生，建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准；4、定期对排水管道进行清理疏通、养护、清除污垢，加强巡视检查，防止跑、冒、滴、漏，保证设备、设施完好；5、加强巡视检查，对救火用的输水设备出现故障时立即进行抢修，同时禁止使用消防水喉做其他用途；6、对楼宇外公共水道出现的故障进行抢修；7、保持室内外排水系统通畅；8、设备出现故障时，维修人员应在5 分钟内到达现场，维修合格率达 100%，一般性故障排除不过夜；9、做好节约用水工作。

三、办公楼的供电系统及照明设备的运行管理与维修（一）服务内容供电设备管理维护是指为保证办公楼（区）供电系统正常运行对高、低压电器设备、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和维护二）服务要求1、对办公楼供电系统高、低压电器设备、电线电缆、电气照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修；2、建立各项设备档案；3、建立、落实配送电运行制度，电气维修制度和配电房管理制度， 24 小时运行维修值班制度等；4、及时排除故障，保证供电设施完好；5、购置后备部件，以防急用；6、保证大楼各出入口充电式紧急照明设备完好；7、管理和维护好避雷设施；8、做好夜景照明、节日灯系统的运行管理；9、建立节电措施三）服务标准1、统筹规划，做到合理、节约用电；2、供电运行和维修人员必须持证上岗；3、变电所实行 24 小时值班无缝隙值班工作制度，每班值班人员不少于 2 人；4、加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路和开关要保证完好；5、设备出现故障时，维修人员应在5 分钟内到达现场，设备零维修合格率达到100%，一般性维修不过夜；6、严格执行用电安全规范，确保用电安全；、7、保证避雷设施完好、有效、安全；8、保证夜景照明，节日灯系统正常运行，要按时关启。

四、电梯运行维修（一）服务内容电梯运行维护是指为保证办公楼（区）电梯设备正常使用所进行的日常运行管理、维修养护二）服务要求1、建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，加强电梯运行管理；2、严格执行国家有关特种设备管理规定和安全规程、确保设备运行安全；3、定期对机房设备、井道系统、轿厢设备进行日常养护维修和小修；4、经常对电梯设备等进行巡视检查、定期保养；5、定期对电梯进行年检三）服务标准1、确保电梯按规定时间运行；2、安全设施齐全有效，电梯内求救警钟保持正常工作状态；3、通讯、照明及其它附属设施完好；4、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完善；5、客厢、货箱、井道保持卫生清洁；6、电梯运行正常，且安全标志明显、齐备；7、因故障停梯，接到报修后维修人员应在5 分钟内到达现场抢修，及时排除故障五、空调与通风系统运行维护（一）服务内容空调与通风系统运行维护是指为保证办公楼（区）集中空调与通风系统正常运行所进行的日常管理和养护维修即空调与通风系统的运行管理机组、新风机组、各类风口、自动控制系统、安全阀、温度表检测等设备的日常养护维修二）服务要求1、对办公楼空调系统主机、通风系统风机、空气加热器、空气幕、电线电缆、电气照明管线及其附属装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修；2、建立各项设备档案；3、建立、落实空调与通风运行制度，24 小时运行维修值班制度等；4、及时排除故障，保证空调通风设施完好，温度符合标准；5、购置后备部件，以防急用；6、按时开启空调与通风设备。

三）服务标准1、建立空调通风运行管理制度和安全操作规程；2、保证空调与通风系统安全运行和正常使用；3、运行中无滴漏水。