某房地产市政建设及市场分析.docx

壹、重庆概述一、城市简介二、宏观经济环境三、市政建设与规划贰、市场分析一、中心城区市场分析二、竞争市场分析叁、项目分析一、项目立地二、项目定位壹重庆概述一、城市简介1、自然地理重庆位于青藏高原与长江中下游平原的过渡地带辖区东西长470公里，南北宽450公里地界东临湖北、 湖南，南接贵州，西靠四川, 北连陕西重庆幅员辽阔， 域内江河纵横，峰峦叠翠北有大巴山，东有巫山，东南有 武陵山，南有大娄山，地形大势由南北向长江河谷倾斜，起 伏较大地貌以丘陵、山地为主，坡地面积较大主要河流 有长江、嘉陵江、乌江、涪江、茶江、大宁河等长江干流 自西向东横贯全境，流程长达665公里，横穿巫山三个背斜, 形成著名的瞿塘峡、 巫峡、西陵峡，即举世闻名的长江三峡2、行政规划重庆市幅员面积 8.24万平方公里，下辖 40个行 政区县（自治县、市），有15个区（万州区、涪陵区、 渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北硝区、万盛区、双桥区、渝北区、巴南区、黔江区、长寿区 ）；4个县级市（江津市、 合川市、永川市、南川市）；21个县（自治县）（恭江县、潼 南县、铜梁县、大足县、荣昌县、璧山县、梁平县、城口县、丰都县、垫江县、武隆县、忠县、开县、云阳县、奉节县、巫山县、巫溪县、石柱土家族自治县、秀山土家族苗族自治县、酉阳土家族苗族自治县、彭水苗族土家族自治县），重庆以主城区为依托，各区、县（自治县、市）形如众星拱月， 构成了大、中、小城市有机结合的组团式、网络化的现代城市群，是中国目前行政辖区最大、人口最多、管理行政单元 最多的特大型城市。

3、民族人口重庆是以汉族为主体，土家族、苗族、回族、满族、 彝族、藏族等50多个少数民族组成的和睦家园2003 年末全市总人口 3130万，城镇人口 1311万人，乡村 人口 1819万人少数民族人口占全市人口的 6.37%,以土家族、苗族为主域内各少数民族仍保留着自己的传统 习俗土家族有摆手舞、赶年、唱傩戏、花灯，苗族有赶秋 节、踩山节，此外还有羊马节、火星节、哭嫁、跳丧等民族 习俗和活动土家吊脚楼和苗族刺绣、蜡染独具特色多姿 多彩的民俗风情已成为重庆重要的旅游资源4、交通状况重庆是长江上游和西南地区最大的水陆交通枢纽，重庆水港属国家一类开发口岸，区域内水上运输路程达4000 公里以上，公路干线近 20 条，通车里程26900 公里；铁路有三条主干线5条支线纵横，长 537公里；民航通航的航线近70 条5、综合实力重庆抓住中央直辖、三峡工程建设、西部大开发三大历史性机遇，大力调整经济结构，积极扩大开放，深化体制改革，加快基础设施建设，经济社会全面发展，综合力进一步增强，主要经济指标在西部12 个省区中均在前5 位以内2003 年，国内生产总值达到 2250 亿元，增长11.4%，地方预算内财政收入为 206 亿元，增长30.9%。

重庆是一个综合性的老工业城市，有独立核算工业企业1 万余户，其中，规模以上企业 2054 家，从业人员 84 万人，资产总额 2013 亿元 2003 年，工业经济效益创历史最好水平，规模以上工业企业实现利润总额78 亿元，增长80%；工业经济效益综合指数为125%，比上年提高19 个百分点重庆工业轻重并举，门类齐全，制造业发达，摩托车、汽车、仪器仪表、精细化工、大型变压器、中成药等，是全国重要的生产基地重庆拥有亚洲最大的铝加工厂，有规模以上汽车、摩托车企业382 家，摩托车产量占全国的三分之一，出口超过二分之一重庆已成为全国十大机电产品出口基地之一重庆是一个大城市与大农村的结合体，农村地域广阔，人口众多，农业资源极具开发潜力现有耕地156 万公顷，劳动力 1345 万人重庆地形复杂，地貌多样，资源丰富，是我国重要的粮食主产区和商品猪肉生产基地 2003 年， 全年农村居民人均纯收入2215 元，比上年增长5.6%农村居民恩格尔系数为 52.5%， 比直辖前下降了 10.7 个百分点， 全市农村全面向小康迈进重庆两江通衢，交通便利，是西南地区的物资集散地和长江上游最具活力的商贸中心已初步建立起面向全国、联动长江、辐射西南、层次清晰、结构紧密，由传统商业向现代商业发展的消费品市场体系。

2003 年， 社会消费品零售总额达到 835 亿元，比上年同期增长9.5%重庆是长江上游和西南地区最大的邮政电信枢纽，是联系西南地区的邮电通信业务指挥调度中心邮电通信畅达145 个国家和地区，在国内大中城市之间开展了商包直投、 邮政快件、特快专递等业务和国家邮件互换业务二、宏观经济环境1、经济保持较快增长与产业结构改善同行人均国内生产总值（元/人）国民经济三类产业比例（第一产业：第二产业：第三产业）2002 年 16.3:42.0 : 41.7 ।2003> 2003 年 15.2:43.4:41.4分析：? GDP曾长达14.7%,高于全国1.7个百分点，增长速度 列全国第15位从2001年开始，第三产业总量首次超过第二产业，产业结构趋于合理2、固定投资规模进一步扩大，成为拉动市场经济增长的主要动力全社会固定资产投资（亿元）1500100050001269.352002年200班投资种类情况其他投资房地产开21%发投资基本建设|投资投资 _13%41%分析：?固定资产投资中41%即382.32亿元资金用于基建, 重庆市硬件环境进一步得到加强基建投资、房地产投资增幅均达40.9%3、消费市场平稳增长，居民消费价格水平逐步转力? 2003年，全年实现社会消费品零售总额835.53亿元,比上年增长9.5%,增幅比上年提高 0.4个百分点。

2003年，城市居民消费价格指数比2002年价格上升1.7个百分点，改变了 1998年以来连续三年下降的局 面4、财政收支增长较快，金融形式运行平稳?财政收支均有较快增长2003年全市完成地方预算内财政收入 206.93 亿元，比上年增长31.1%其中，市级财政收入103.65 亿元，增长32.2% 金融机构存贷款持续增长 截止 2003 年底， 全市金融机构各项人民币存款余额3438.61 亿元，比年初增加617.58 亿元，增长21.9%5、居民收入继续增长，生活水平进一步提高? 2003 年城市居民人均可支配收入8094 元 ，比上年增长 11.8%；城市居民人均消费性支出 7118 元 ，比上年增长 11.9% 社会保障制度进一步完善全年共筹集再就业资金12.71 亿元，进入下岗再就业服务中心的国有企业下岗职工全部享受基本生活保障，地方国有企业下岗职工基本生活保障已与失业保险并轨 就业人数增加，结构有所变化年末全市就业人员1726.36 万人，比上年增加 15.86 万人，增长0.9%6、农村产业结构调整初见成效；工业生产稳定增长，经济效益继续提高? 农业产业化百万工程进展较好。

全年筹集建设资金12亿元，新发展国家级重点龙头企业 6 家、市级龙头企业 45 家，新确定重点依托龙头企业 50 家 工业生产快速增长全年实现工业增加值768.36 亿元，比上年增长16.4%国有及年销售收入500 万元以上的非国有工业企业（简称规模以上工业企业，下同） 实现工业增加值477.85 亿元， 比上年增长21.1%7、外贸出口增长加快，出口多元化战略取得新进展 2003 年全市完成外贸进出口总值25.95 亿美元，比上年增长44.6%，其中进口10.10 亿美元，增长43.7%，出口 15.85 亿美元，增长45.3% 2003 年全市新签利用外资合同项目 210 个，合同外资金额 5.57 亿美元，分别比上年增长29.6%和 10.2%总结： 重庆市结构调整已见成效，投资环境不断改善，宏观经济继续向好， 将进一步发挥西部经济中心的战略支撑，辐射带动功能 良好的经济发展成为房产发展最为有力的动力三、市政建设与规划1、市政建设? 2003 年重庆基础设施建设投资691.55 亿元，同比增长 38.5% 新建、 改造城镇道路391.2 公里， 竣工城镇桥梁 48 座，隧道 9 座，新建广场 38 个，新增路灯32333 盏；新增城镇日供水能力 19 万立方米，新建和改造供水管道292 公里，排水管道954 公里；新增公园 5 个，城镇公共绿地 485.2 万平方米。

完成危旧房改造120 万平方米，新建经济适用住房187.8 万平方米，竣工城镇住宅 1231.75 万平方米，城镇居民人均住房建筑面积达到 20.4 平方米 博物馆及人民广场三期等民心工程按计划进行，已投资额占总投资额的14%到 91%不等2、规划城市战略目标：近期—— 1 年起步， 5 年内在基础设施建设，国企改革，经济结构方面取得重大进展中期—— 10 年大见成效，将重庆建成长江上游高新技术产业基地，商贸中心，金融中心，信息中心，交通通信枢纽远期——充分实现中央制定的西部大开发战略目标，到 2030 年，逐步迈向国际大都市市政规划：? 2001 年— 2005 年将投资 1000 亿大造水陆空快速通道民航方面，对江北机场进行扩建；铁路方面，将启动和完成渝怀等4 条铁路的建设 8 条公路快速通道也将在5 年内完成，分别通往上海、湖北、湖南、贵州；航运方面，三峡水位提高后，重庆港和万州港重要性突显 实施重庆主城区半小时交通工程，重庆市区 8 小时交通工程建设计划 加快建设轻轨交通新线一期工程并能提前完工使用，牛角沱嘉陵江复线桥等十一项民心工程 实施“五大工程”全方位推进城市绿化工程，全市要新建公园 16 个， 新增公共绿地1249 公顷， 拆除200 万的违法建筑用于绿化 , 并在主城区实施两江四岸绿化工程。

近 10 年，重庆规划了 20 项系统工程项目，预计投资了 381 亿元分别是：公路交通网络、主城区快速交通网络、铁路、机场、港口、西部地区信息枢纽、供水与净水、绿色工程、库区环境治理、旅游热线建立、汽车摩托车、天然气化工、电子信息、生物医药、环保设备基础设施、两个科技园区、 三个工程中心、文化体育设施建设等区域功能定位整体环境父通房地产开发状况渝中区政治、商业中沙坪坝九龙坡江北区（含渝北文化教育区重庆商业副中心工业区高新技术开发区工业区人口密度大，危旧重庆陆上交通枢纽,房集中，为两江环步行街、名人雕塑广场、三峡文化广场使区域整体环境进一步改善，商业辐射度较大大型工业企业集中、杨家坪为区域内商业中心、步行街正在建设中北部新城开发如火如荼，黄花园大桥通车使得五黄港口、火车站均设在渝中区，区域内道路较窄，车流压力大重庆西大门、区域内有渝长、成渝高速路、滨江路建设、使主城区交通更便捷李家沱、鹅公岩大桥使区域与巴南区、南岸区联系加强；轻轨建设将使渝中区商业中。